物業税

世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產徵收物業税，並以財產的持有作為課税前提、

以財產的價值為計税依據。依據國際慣例，物業税多屬於地方税，是國家財政穩定而重要的來源。各國房地產保有税的名稱不盡相同，有的稱“不動產税”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產税”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方税”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞、中國香港等。

物業税改革的基本框架是，將現行的房產税、城市房地產税、土地增值税以及土地出讓金等税費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税，並使物業税的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業税一旦開徵，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的衝擊。

徵收物業税是否能終結房地產大戰，取決於徵收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業税與現有税費之間的關係，第二是建立滿足徵收物業税的技術條件，第三是以物業税改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

首先，簡單地説，物業税是不動產保有環節的税收，現行法規採取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業税將土地收益分攤於未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了徵收物業税，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

但徵收物業税的合法性前提是取消土地增值税、土地出讓金、城市房地產税等與物業税存在重合的一次性税費，否則舊的税費未除，新的税費又來，對於消費者而言，屬於雙重收税，於理不合，於法牴牾。

其次，徵收物業税的技術條件十分複雜。税基該如何確定，是以財產税來徵收還是以贏取租金的不動產物業來徵收？税率該如何界定，各地情況均不相同，到底徵收1%還是徵收3%，或者每年税率根據房地產價格的不同而變化？如何對於不同的房產實行税收優惠政策以及累進税制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常複雜的房地產市場的軒然大波。

最重要的是，物業税作為地方税種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業税年度收入以及物業税的税率。物業税的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業税的收益，這樣才能在物業升值、政府税收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業税，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道税收的用途。與其説物業税是對物業持有人的挑戰，不如説是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

物業税不是在交易税基礎上的二次徵税，而是房地產税收體制的大變革；物業税不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業税不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。

中國提出“物業税”概念後，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與爭論，也引發了人們的種種猜測。關於“物業税”的最終定論仍是個“謎”。理論界，引經據典，眾説紛紜；老百姓，既為開徵物業税可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的税收而患得患失；地方政府，則出於物業税對房地產發展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業税的種種誤解所致。

一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業税是對房地產徵收的一種税，此概念主要在香港和東南亞一些國家使用，類似於西方國家普遍開徵的房地產税或不動產税，屬於財產税，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產徵收物業税。在內地，對出租房地產的租金收入也是要徵收房產税或城市房地產税的，因此，物業税並非新鮮事物。

中國房地產税制相對完整，分佈於房地產開發建設、交易和保有的各個環節。從廣義上講，房地產税收包括耕地佔用税、契税、印花税、土地增值税、營業税、企業所得税、外商投資企業和外國企業所得税、個人所得税、房產税、城鎮土地使用税和城市維護建設税，共12個税種。從狹義上講，房地產税收僅包括房產税、城市房地產税和城鎮土地使用税，共3個税種。與國際上所稱的房地產税或不動產税相對應，中國物業税應當屬於上述房地產税收的狹義概念。

從税種屬性和國際實踐來看，物業税、房地產税或不動產税本無太大的區別，但在中國內地若採用物業税的概念，筆者認為有不妥之處：一是在香港税制中，物業税徵收範圍較窄；而國外則囊括了各類經營性和非經營性房地產，更類似於中國內地的房產（城市房地產）税和城鎮土地使用税，一國內使用名稱相同、內容不同的兩個物業税概念容易產生歧異。二是物業税易與物業費混為一談，容易引起百姓對“物業”既收費、又徵税的誤解和反感。三是中國財税部門在對房地產税制的研究中，大多采用房地產税這一概念。因此，採用房地產税而不是物業税的概念，更加符合中國國情，也更易於被人們接受。

2009年5月25日國務院公佈《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》提出，要深化房地產税制改革，研究開徵物業税。近幾年關於物業税的討論一直沸沸揚揚。

2007年國家税務總局下發的《2007年全國税收工作要點》指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物業税方案，繼續進行房地產模擬評税試點”。批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評税試點地區，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業税“空轉”運行。

2005年 當年中國財税論壇上，財政部部長金人慶進一步明確，“十一五”期間將逐步出台消費税和物業税。

2003年十六屆三中全會上，物業税首次出現在《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中。

2007年提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開徵物業税的實施方案”。

國內大中城市的房價呈現邊調控邊走高的態勢。數據顯示，2006年國內70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，房價過高，已成為社會各界反映較強烈的一個問題。面對這種情況，兩會召開以來，有些代表委員呼籲研究出台物業税，期望物業税能成為房地產業發展的“穩定器”。“物業税的開徵將對房地產市場產生較大影響，以前物業税一直處於探索階段，財政預算報告現在如此表示，應該説邁出了很大一步。”福建省福州市建設局副局長、全國人大代表羅蜀榕説。不過，由於目前國內還沒有明確提出徵收物業税的具體實施細則和措施，物業税開徵的實施方案尚不明朗。因此，對物業税在何時開徵？將對房地產業帶來多大影響等一系列問題，還存在一些爭議。一些代表委員認為，開徵物業税對調控房產市場值得期待，但它同時是個複雜工程，需要找到恰當的平衡點方可實施。

首先，物業税是公共財政透明化運作的產物。物業税是地方税收的最後來源，在公共財政收支倒掛和盈餘之間起到調節作用。地方政府核定的物業税總額和税率，是根據每年地方財政盈缺而定，充裕則少徵，不足則多徵。美國、加拿大、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家，比如瑞典，物業税是財產税的一種，甚至被賦予了調節社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。

物業税有一定的彈性，對於地方政府公開財政的透明度有極高的要求，同時對於地方財政的支出有剛性約束，這樣業主才能繳得心服口服。在徵收物業税之前，政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。

其次，物業税有抑制房地產投資的作用。政府根據每年的評估價在持有環節按年徵收，也就是説政府直接進入了收益環節獲取購房者的部分紅利，並且税率根據房價與公共財政情況每年不同。

這把劍的鋒利之處在於，每年根據市場價格評估，税率每年調整公佈，計徵税額大小取決於持有物業的當年估價和公佈税率的乘積，一年一收，也就是説，政府每年都會根據市場價格取走物業增值部分的紅利，對於投資者來説，就是一年一落的達摩克利斯之劍，如果政府要抑制投資，可能提高税率，增加保有環節的成本，成為紅利獲得者，投資者的風險係數大大增加。除非房地產進入顯而易見的漲價軌道，否則，購房投資者將三思而行。

第三，開徵房地產物業税意味着房地產税費的徹底改革，意味着去除土地財政，改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則，所謂徵收物業税就是在交易、流通和保有環節重複收税。

1994年中國新税制的最大成果是初步確立了流轉税和所得税“雙主體”税制，地方税改革並非重點，但國家對房地產税的完善和改革方向的研究、探討並未停止過。上至財政部和國家税務總局，下至省、市財税部門，均對現行房地產税存在的諸如税制陳舊、內外税制不統一、收入缺乏彈性等問題有一致的認識。同時對改革方向的認同也相當一致，只是對改革出台的適當時機所持觀點有所不同。

但是，由於地方無税權、收入規模小、調控力度較弱、徵管難度大、成本高等先天不足等因素，導致地方税改革一般得不到足夠的重視。儘管在税制內容上，物業税和房地產税並無太大區別，但物業税的提出卻引起了社會各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對物業税改革的預期和猜測，涉及到多方面利益的調整，遠遠超出了完善税制這一基本點和調控領域。一是房地產業持續高速增長，房價暴漲，理論界寄希望於物業税的開徵能夠抑制或降低房價。二是隨着經濟的發展和住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現於自有房地產上；基尼係數的不斷提高，社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足税收僅僅在個人財富的取得環節，而要求在財富的保有環節發揮作用，那麼物業税無疑成為一個好的選擇。三是無論普通老百姓還是各級政府，面對個人自有住房徵收物業税的傳聞以及將土地出讓金併入物業税的猜測，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會關於“在統一税政的前提下，賦予地方適當的税政管理權”的提法，以及對物業税作為地方主體税種的期盼，更增加了省市財政部門對物業税改革的設想和熱情。

税制改革從某種角度講，是社會相關者利益的重新調整和再分配。涉及利益相關者少、利益再分配合理的改革往往容易得到成功和順利實施，反之則改革阻力大、難以推行。回顧1994年以來的税制改革，就充分證明了這一點。

毋庸置疑，中國房地產税制比較陳舊，房地產業收費存在不盡合理的方面。税制或税種存在問題，在條件成熟時，有必要積極完善；收費存在問題，在條件具備時，應當積極調整（包括費改税）；同一領域的某些税種和部分收費同時存在問題，勢必也要進行改革。但是，税、費是否一定要合併改革?房地產税制改革是否除了房地產税納税人外，一定要把各級政府（與收費相關）、開發商（與降低開發成本相關）等更多的利益主體牽涉在內呢？這些問題尚需進一步研究。

物業税屬於財產税，從國際實踐看，大多作為地方政府的主體税種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調控房地產價格的成功案例。

中國物業税概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據房地產開發和銷售環節的税費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了中國開徵物業税後房價降低的幅度；更多的人乾脆把對土地出讓金併入物業税的討論與假設當作定論，進而討論物業税開徵後對房價的影響及其作用。

房地產作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。在當前房地產市場總體體現為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產開發環節政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場經濟的基本規律相悖的。倒是開發商非常樂於支持這種觀點，因為降低的政府收費實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而房價倒未必能降下來。

從長期看，開徵物業税後會加大房地產保有環節的税收負擔，降低投資和投機者的收入預期，這僅僅是影響房地產市場需求的一個因素，房地產價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。

十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設税費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業税，相應取消有關收費。”隨後，物業税問題一直倍受全社會的關注。

物業税對於很多人來講，甚至對於税法學者來講都是一個新名詞，查世界各國税法，只有中國香港地區使用“物業税”，其實質就是房地產税。因此，中國開徵物業税實際上就是把與房地產有關的現行各種税費加以改革，徵收一種統一的税，即物業税。

黨中央提出的這一改革方針切中實弊，指明瞭中國房地產税改革的方向。中國的房地產税徵税範圍過窄，税基覆蓋不全；計税依據不科學；税率設計不合理，妨礙税收調節作用的正常發揮；內外税制不統一，有違國民待遇原則。例如，同是對房產保有和使用課税，房地產税適用於外國人，而對國內法人和自然人則適用房產税和土地使用税。房產税和城鎮土地使用税徵税範圍僅限於城市、縣城、建制鎮、工礦區，而城鄉結合部則在客觀上成為非税區，因此助長了對耕地的佔用。據有關資料統計，現行税制涉及到房地產的有14個税種，各種收費達80-150項之多。這些弊端的存在使得開徵統一的物業税成為人心所向。同時，開徵物業税還具有降低較高的房價，避免批租制的弊端，抑制投資泡沫，有利於調節社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優點。

據報道，北京開徵物業税的制度設計及前期調研工作已基本成型。國家有關部門已同世界銀行簽訂了相關合作協議，即將在北京進行物業税改革的試點工作。隨後將在上海、南京、廣東陸續實施，並向全國全面展開。這次改革的基本框架是將現行房產税、城市房地產税、土地增值税以及土地出讓金等與房地產有關的收費合併，轉化為房產保有階段統一徵收的物業税。

這一改革對於普通消費者而言，最大的好處就是房價有望大幅度降低。消費者在購買房屋時，其房價中已經包含了土地使用期限內的幾乎全部的房地產税費。而物業税的開徵，是將現行消費者在購買階段一次性繳納的房地產税費，轉化為在房產保有階段陸續收取，也就是説，把買房前一次性繳納的税費，放到買房後，由房屋所有者按年繳納。有關税費大約佔到房地產價格的30%至40%，因此一旦開徵物業税，必然導致房地產價格的大幅下降。

物業税的開徵和立法涉及到廣大購房消費者的利益，因此，必然要從“三個代表”的高度妥善處理其中所涉及的幾個焦點問題。

首先是税收法定問題，税收作為國家剝奪納税人財產的合法手段強調嚴格的税收法定，即必須通過相應的立法才能徵税，而且一税一法。因此，中國在物業税試點過程中首先需要面對的就是先試點還是先立法的問題，就現狀而言，先試點是大勢所趨，但在試點過程中必須儘快研究立法問題，力爭在全國推廣之前完成立法程序。

其次是納税人權利保護問題，國家徵税必須有限度，不能觸及納税人維持基本生活的財產，也就是基本生活費不課税原則。對於城市居民來講，房產越來越成為維持基本生活的必需品，因此，物業税的開徵必須考慮納税人的承受能力，不能增加納税人的負擔。開徵物業税雖然降低了購房的價格，但同時也增加了保持房產的成本，即所謂的“買房容易養房難”。在制度設計時，應當充分考慮已購房產與新購房產的税收差別問題以及居民基本生活性房產的税收差別問題。經初步測算得出，如果按照0.8%的税率徵收物業税，不會增加居民的税收負擔，同時能使50至70年內的政府財政收入與現狀水平持平。

再次是税基確定的問題。物業税是根據納税人所擁有房產的價值徵税的，房產價值的大小直接決定了應納税額的多少，因此，科學合理地確定房產價值就是一個政府和納税人雙方都關注的焦點問題。根據國際慣例，徵收物業税需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者徵税，因此税額會隨房產的升值而提高。比如公路、地鐵開通後，隨着交通、配套等設施的增設，沿線的房產價格就會提高，相應地，物業税也會提高。另外，中國住宅建設形式很多，如商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由於土地使用形式的多樣化，導致房地產價值總量存在巨大差異，如何確定每種房產的價值也是一個需要解決的焦點問題。一個基本原則是，徵收物業税以後不加重納税人的整體税費負擔。

最後是正確處理好開徵物業税與其他相關税種的關係。物業税屬於財產税類，必須與中國現行以及將來準備開徵的財產税，如車船税、遺產税等保持協調。從税收制度的整體效應的角度來看，單個税種的制度設計應該從屬於整體税制，因此，我們在設計物業税的税制和徵管制度時，必須充分考慮這一客觀要求，要在科學地測算納税人的綜合税收負擔能力的基礎上確定物業税制，注意保持中國整體税制結構的科學和諧。

據調查和掌握的部分省市房地產收費情況看，盛極一時的“房地產收費過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就收費的種類、內容、性質和額度分析，符合費改税原則、適宜併入物業税的寥寥無幾。從現有的觀點看，除普遍徵收的土地出讓金似乎適合併入物業税外，沒有專家、學者提出別的房地產收費中適合費改税的收費項目，呼聲頗高的城建費改税改革，焦點集中在了土地出讓金上。

贊同土地出讓金改為物業税的理由，無外乎三點：一是能夠降低開發商的開發成本，進而降低房價。二是土地出讓金與物業税都是以政府為主體、以國有土地為徵收對象、收入均歸政府的課徵項目，性質基本相同，可以合併。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年徵收的物業税，可以避免政府寅吃卯糧。

對以上觀點，也有不同看法。首先，土地出讓金併入物業税後，未必能夠降低房價。其次，土地出讓金與物業税在現象上近似，但本質上有着根本性的不同，即國家徵收物業税與收取土地出讓金時的身份不同。徵收物業税，國家的身份是政權組織者，憑藉的是政治權利，具有強制性、無償性和固定性的特點，屬於分配範疇；收取土地出讓金，國家的身份是國有土地所有者，憑藉的是對土地的所有權，是市場行為，屬於交換範疇。再次，如何合理籌劃土地出讓金屬於政府預算和支出的範疇，從根本上講，完全不是物業税需要解決和能夠解決的問題。政府賣地收取土地出讓金後，是否存在寅吃卯糧問題暫且不論，如果把土地出讓金收入設立專款或專項基金進行科學管理，合理安排支出年度及額度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。

現行房地產税收對個人自有自住住房免税，但是對個人住房用於出租或其他經營目的的，要徵收房產税、城鎮土地使用税或城市房地產税。

從國際上房地產税收實踐以及十多年來中國對房地產税的研究成果看，對個人自有自住住房徵税，既是多數國家的普遍做法，也是中國物業税的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產中主體地位的確立，也為對個人住房徵税提供了現實基礎。面臨的問題是如何確定應税住房的範圍。

分析發達國家和發展中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的徵税、徵重税，面積小的減税或免税；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的徵税、徵重税，對價值低的減税或免税；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房徵税、徵重税，對單套住房減税或免税。有的按房屋用途分類，個人住房用於經營的，税負較重，個人住房用於自住的，税負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行税收減免。

上述做法，值得中國在設計物業税税制時予以考慮。但是，這些經驗多數是物業税比較成熟的國家的做法，在中國物業税開徵初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，應本着循序漸進的原則，結合中國個人房地產登記資料不完善、信息化建設落後的實際情況，考慮減輕地方政府對開徵物業税會影響當地房地產業和財政收入的顧慮等因素，嘗試徵税範圍廣（包括農村地區）、免税房產多（普通住宅）、重點對少數高價值房產徵税的做法，待條件成熟後，再逐步健全、擴大範圍。

物業税税負由兩個因素決定，一個是評税價值，另一個是税率。以往社會各界對物業税税負的關注.基本集中在税率高低的討論上，而沒有考慮評税價值的高低，這是具有片面性的。税率高低只是反映税負高低的一個方面，計税依據的界定也是衡量税負高低的重要方面。譬如，中國現行房產税的税率為 1.2%，但是計税依據卻是房產原值的一定比例。例如北京市確定為房產原值的70%，則房產税的税負僅是房產原值的0.84%。

從國際經驗看，凡是按照評税價值徵税的國家，在確定物業税税負時，也是綜合考慮税率和評税價值兩方面因素的。在税負一定的前提下，如果採用了較高的税率，往往同時擴大評税價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，也就是説將房地產市場價值或市場交易價值打了較多的折扣後，再據此徵税；如果採用較低的税率，往往縮小評税價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，甚至採用房地產市場價值或交易價格作為計税依據。至於説採用何種方式，主要看納税人的接受習慣。

在中國物業税税負的確定上，在開徵初期，應當按照循序漸進的原則，把握以下幾點：一是考慮量能負擔因素，經營性房地產税負應略高於居住用房。二是開徵物業税後，原有房地產税或城市房地產税納税人總體税負應保持大體一致或略有增長，變化幅度不宜過大；對個人住宅的税負應當相對較輕。三是對高檔住宅徵税，對普通住宅應確定一定期限的免税期，暫緩徵税。四是對農業用地暫不徵税。

專家們提出的改革的建議是：將現行 房地產税、土地使用税、土地增值税、土地出讓金等項税費合併，轉化為房地產保有階段統一收取的物業税，並統一內外税制，取消房地產使用環節的各種收費，實現税不重徵。

根據這一設想，物業税將改變對房地產項目實行的多税種、多環節、重複課税的現狀，把現行房地產運行過程中具有税收性質的政府行政收費併入物業税“遺產與贈與”税目。另外，將契税併入印花税，以簡便税制，降低不動產交易成本，同時針對土地增值税存在的邊際税率過高問題，取消60%一檔税率，保留其餘三檔税率。

在具體實施中，物業税很可能以房地產的市場平均價格為基本計税依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計税依據；鑑於中國地區之間經濟發展極不平衡，國家只規定物業税0.1%—3%的幅度税率，由地方根據該地區的收入水平和應税房地產的位置和用途，具體確定的適用税率。

此外，物業税實行按年計税、分兩次繳納的方式，並在物業税開徵的初期，減免税的範圍可適當放寬，法定的人均免税面積可定為25平米，這樣包括農村在內的大多數居住用房可以不必承當物業税的負擔，而且只保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免税。

按照正常運作流程，徵收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目物業税空轉試點範圍的擴大，並不意味着物業税就會到來，除非它超越相應的立法程序，仍以行政立法的面目出現。

具體而言，由於商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業税可能在2009年最先從商業地產開徵，繼而將徵税對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納税。無論在哪個城市試點開徵物業税，對當地房地產市場短期衝擊都會很大，税收成本也很高。因為要摸清每個人的房產，還要對城鄉接合部和農村的房屋進行摸底，而模擬試點只針對城鎮居民。並且物業税出台，要經過許多部門決策，提案需要經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經過“幾讀”後再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。

從徵收房屋面積而言，徵收物業税有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以內户型的開發和消費，不干預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大户型的開發和銷售卻是一直持抑制態度。因此，部分專家認為，物業税界定值為144平方米。也就是説，房屋面積在144平方米以上，就屬於物業税徵收範圍；相反，則屬於免徵範圍。

如果一旦模擬試點變成實際徵繳，其重要原則就是制定的税率不增加試點城市的税收負擔。在實際徵收時，政府將按照比房屋真實市值偏低的原則來計算徵税額，考慮到首次開徵房地產税，税率不宜定得過高。物業税改革課題研究組提交的報告所建議的税率是0.3%～0.8%，如果以超過0.8%的税率徵收物業税，則可能增加居民的税收負擔。

空轉的物業税有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，徵收1.2%的物業税；如果房產是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，徵收12%的物業税。由於物業税具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會採取免税或減税的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房徵税。

鑑於中國地區之間經濟發展極不平衡，國家應當確定物業税幅度在0.1%～3%之間，由地方根據該地區的收入水平和應税房地產的位置和用途，具體確定適用税率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業税的徵收將按照“中央作決策，立法在省一級，徵收和規範在縣市”的原則，因此具體的税率將由各個地方來定，全國不會實行統一税率。

雖然，物業税從提出到各地空轉試點到再次被國務院提上日程，已經歷了五六年之久，雖然關於如何徵收物業税的爭論從來沒有停止過。但是，到目前為止，多數業內人士均認為開徵物業税面臨着諸多的困難，在短期內開徵物業税很難實現。總結起來，開徵物業税面臨的困難主要有以下幾大方面：

開徵物業税首先面對的是物業及其所依附的土地的所有權問題。因為，物業税從其屬性來看是一種財產税，目的是為了是納税人所持有的物業保值增值而設立的税收。正因為如此，納税人才願意繳納該項税賦。其前提是物業的保值、增值，徵收的基礎是建立在物業及土地的私有化之上的。而在中國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產權。這就是説，我們購買的物業隨着時間的增長其資產是在貶值的。從這一點來看，中國徵收物業税的基礎是不牢固的，如果要參照國際慣例來開徵物業税，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業及其土地所有權的問題，對現行的土地出讓制度進行突破性的變革。如招拍掛形式、土地出讓金制度等等。而要進行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財政及短期利益的問題，甚至會涉及反腐敗問題。因此，這會是影響物業税開徵的主要問題之一。

除了物業及土地所有權問題外，徵收物業税對現行的税收體系也造成的較大的影響。開徵物業税如何與現行的財税制度進行銜接？如何把土地出讓金、房產税、土地增值税等税費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税？開徵物業税按照什麼樣的標準來執行，對於不同的物業，怎樣進行區分？是按照地理位置、還是按照户型面積、還是按照擁有套數，還是按照物業價值等等，這些標準很難界定。因為，中國僅居住類房屋就能分為廉租房、經濟適用住房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農村改造房、棚改房、市政建設用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而對於這些政策基礎差別巨大的房產，如何評估價值並且進行物業税徵收？不可能對不同房屋定不同税率，導致幾十種的不同徵税待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區的房子多為上個世紀七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然户型較小、質量和環境差，但位置好，房子比較值錢，業主按理應該繳納物業税，但這些小房子、舊房子住的都是低收入人羣，很多人甚至沒有工作，又如何保證物業税的繳納。還有一些房子是因城市化而進城的農民要求實物補償的房子，他們按照人均四五十平方米標準獲得了一套大房子，卻可能連穩定的工作都沒有。如果按人均面積來徵收，顯然也存在着困難......類似這樣的問題還有許多。

此外，從一些國家的在公民購買住房時都實行了減免、衝抵個人收入所得税的政策來看，政府有解決公民住房問題的責任與義務，因此就用減免個人收入所得税的方式鼓勵公民自行解決住房問題，這也是開徵物業税的理由。但中國尚未實行減免和衝抵個人收入所得税的政策。

正是由於上述諸多因素的存在，才導致了物業税在具體操作中面臨着較大的困難，對此，筆者認為，物業税的徵收是從流通環節到持有環節的變革，從長遠利益來看，既有利於國家財政收入的穩定，又有利於物業持有者的保值增值。因此是税收發展的必然趨勢，但是，從中國的實際情況來看，只有把當前面臨的諸多問題解決好，才能為順利開徵物業税鋪平道路。

開徵物業税還面臨着徵收物業價值難以有效評估的問題。除了物業的多樣性特點之外，評估人員短缺、評估體系尚未建立等等都是制約的因素。據悉，中國現在只有約3萬名評估師，註冊評估師不到1萬人，有些縣城連一個註冊估價師都沒有。這些人要對全國660個城市的幾百萬億平方米的城市不動產進行評估顯然是力不從心。無法正確評估就不能合理徵收物業税。此外，能否保證專業人士評估房產時不會發生尋租行為等等。這些均是擺在面前的實際問題。

開徵物業税還面臨着該税收的法律地位、立法程序及與其他相關法律的關係調整的問題，因為，按照現行立法程序，要增設物業税這樣一個新的税種，必須經過全國人大的相關程序，確立相應的法律地位。才能實施。而要設立這麼個複雜的税種，涉及方方面面利益調整，從多部門決策，到經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會決議，再到提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。

此外，開徵物業税必然會涉及到很多税種、很多收費的合併，一系列法律法規就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以後土地招拍掛如何進行？《土地管理法》、《城市房地產管理法》等一大批法律法規就的修改，這些都不是短期能夠實現的。

雖然開徵物業税難度重重，但是無論是從國外的實際案例還是從中國財税體制的發展趨勢來看，開徵物業税是必然的發展趨勢，從長遠來看既符合國家利益，也有利於房地產行業的發展，有利於購房者實際利益的維護。物業税的作用是税收作用的組成部分。所謂税收的作用，是指税收職能在一定條件下表現出來的效果。税收職能是税收本身固有的功能和職責。税收作用是由税收職能和一定條件決定的。因此，物業税的作用，首先，取決於物業税的性質。税種的性質不同，有不同的作用。如所得税的作用主要是調節納税人的收入，行為税的作用是限制某些行為的發生。筆者認為，所謂物業税是對納税人擁有的物業徵收的税。它實際上是新概念下的房地產税或不動產税，是財產税中的一種。其財產税的性質，自然決定其發揮財產税的作用。其次，取決於物業税的具體制度。同樣的税種，規定的制度不同，其作用也不相同。物業税作為取代房地產税而開徵的税種，可以規定不同的範圍和具體的制度。如物業税只取代現行的房產税和城鎮土地使用税，還是在此基礎上再加上現行的土地增值税、契税和對開發商徵收的綠化費、防洪費、人防設施配套費等?是否包括現行的土地出讓金?其制度不同，發揮的作用自然不同。再次，取決於徵管的環境和條件。制度相同的税種，徵管的狀況不同，作用也不一樣。如果依法徵收，應收盡收，税收的作用就能有效地發揮；如果依任務徵收，依領導意志徵税，或收“人情税”，其作用就受到影響。中國開徵物業税主要作用有：

在許多國家，財產税是地方縣以下財政收入的主要來源，而中國由於財產税税種少，收入低，比重小，難以滿足地方財政收入的需要。因而許多地方政府只能靠出賣土地使用權來補充財政收入。土地出讓金在地方政府財政收入中佔有相當大的份額，據媒體報道，2007年全國土地出讓金高達1.3萬億元,2008年也為9600億元。“土地財政”的色彩越來越濃厚，土地資源遭到嚴重破壞。開徵物業税，雖然對是否包括土地出讓金存在較大爭議，但開徵物業税有利於規範財產税制度，增加財產税收入，提高財產税比重，已成共識。就算物業税不包含土地出讓金，開徵物業税也會提出解決徵收土地出讓金中的短視行為的辦法，促進土地的合理使用，規範財政分配關係，引導地方政府關心經濟發展，通過發展經濟增加財政收入。開徵物業税能夠大大拓寬税收徵收面，增加政府税收收入，保證地方固定資產投入資金的穩定來源，可以有效地抑制政府短期行為。而且，開徵物業税有利於完善現行税收制度體系。目前中國房地產税制構成最明顯的特點是：房地產開發流通環節税費多，税費負擔重，從某種程度上制約了房地產業的健康發展；而房地產保有環節課税少，負擔輕，且税收優惠範圍大，導致炒賣嚴重，“温州炒房團”現象就是與房屋保有階段缺乏足夠的税收控制有關。一旦開徵物業税，屆時將相應整合現行一些税種，取消部分有關的税費，改變房地產税收原有的體制，改變房地產税制税種過多、有悖公平、財產税主體地位不突出的現狀。

開徵物業税能夠減少開發商的資金壓力，降低開發成本，有利於房地產行業健康發展。

如果開徵了物業税，土地出讓制度發生了改變，開發商不必一次性支付高額的土地出讓金，資金壓力必然減少，也不再會出現高地價推高高房價的“麪粉貴過麪包”的現象，而且，其他流通開發環節的税賦也必然會減少，如房產税等等。這必然會減少開發商的負擔，而且，也不會再出現為了拿地而導致腐敗的問題。這非常有利於房地產行業的健康發展。

開徵物業税利於房價迴歸理性，降低購房壓力。

開徵物業税，組成房價的“税費”部分將會明顯下降。如果開徵物業税，投資性購房者的持房成本就會增加，他們將可能出售手中的多餘房產，以降低持房成本，同時，也會減少一些沒有使用的空置房。因此，房地產市場的供求關係會相應發生變化，房源供給的增加，勢必會使房價迴歸理性。而且，由於物業税是持有税，是分期繳納，這就避免了一次性支付巨大的房款，購房負擔大為減少，購房者不必要為了沉重的月供而煞費心機，輕鬆買房成為了現實。由於國家徵收了物業税，必然會提高公共設施的建設如綠化、交通、教育資源等等。不但業主的物業得以保值增值，而且也享受到了高質量的生活。

總之，開徵物業税既是中國財税體制的發展方向，也是房地產行業健康發展的有力保障，但是，也要清醒的看到，在當前，要開徵物業税的確面臨着許多困難，但是，值得一提的是，開徵物業税已經提上了國務院的議事日程，相信一定會解決相關的問題，使之得以實現。作為業內人士，我們希望這樣的一天早日到來。

徵收物業税可以調節貧富差距，促進社會和諧。

中國改革開放以後，允許一部分地區和一部分人先富起來，一些人通過各種不同的途徑，佔有越來越多財產，而另一些人則因收入低，財產很少，貧富差距擴大。在住房方面，有些人擁有多套住房，有房無人住，而另一些人則因收入低，房價高而無房住，加大了社會矛盾，影響了社會和諧。開徵物業税，對房屋經營者，多套房屋的擁有者徵税，比如，除了對經營性房屋徵税外，還對每個家庭超過一套的住房徵税，增加房屋擁有者的成本，可以起到調節財產收入,促進財富再分配，縮小貧富差距的作用。 ^[1] 

抑制他們的購房慾望，使他們為洗錢而購房的成本和風險加大，從而大幅降低房價。因為絕大部分高、中檔（價）房產由他們購買，他們中的大多數家庭在各大中城市購買了數套或幾十套房產，如果徵收物業税，那麼他們的家庭每月將付出幾萬甚至幾十萬的物業税，並且還將暴露他們購房的資金來源，所以這是降低房價的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比較有限面積的自住房是交不了幾元物業税的。

專家認為，開徵物業税後，對房地產企業可能產生的影響主要體現在物業税對房價走勢的影響。因為炒房者和房地產商空置房很多，加上税收，他們要急於出讓或出售一部分房屋，這樣將會導致短期內房價出現大幅下跌，會迫使一部分人放棄惡意炒房，使房價逐步迴歸理性。同時，開徵物業税對房地產企業的另一個影響可能體現在對現階段房地產企業大量囤地行為的制約，加速商品住宅的供給和釋放速度，實現房地產市場自身的供需平衡。

市民劉先生共有三套住房，兩套出租，一套自住。而當得知將要開徵物業税的消息後，他説自己第一次覺得房產多當房東不一定是好事。物業税主要是針對土地、房產等不動產，要求其承租人或所有者每年繳納的税款，而應繳納的税值會隨着不動產市場價值的升高而提高。為此他擔心，物業税開徵後他要面臨繳納三套住房的税，這樣，自己收入與支出的比例將增大，負擔也隨之加重。

每月支付按揭貸款的李女士也對物業税的徵收有些顧慮了。李女士於2008年購買了一套80平方米的住房，按揭15年，每月還款千餘元。她最關心的是，物業税開徵後，按揭房的徵收標準和方式怎樣規定？是根據按揭年限還是貸款額度，是根據房屋當初購買總價還是起徵時的市場總價？

從中國香港的經驗來看，物業税基本上相當於一個月或半個月的房租，如果將房產出租，那麼物業税的負擔並不算大。如果空置的話，物業税對買房人肯定會構成一定的負擔。而對租房人來説，物業税的徵收可能會讓房東調高租金。有分析認為，房東會根據當年物業税税率情況，轉嫁部分到租客身上，調整租金的上漲幅度。

普通購房者可能是物業税開徵的相對較大受惠者。由於以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數購房者的需求。此外，對擁有自住房產的業主來説，第一套住宅很可能免徵，因此，除非持有第二套和更多物業，否則並不會付出更多的成本。

物業税徵收雖然有助於擠出房價泡沫，導致房價下降，但對於有急切購房需求的人來説，首先要明白，物業税短期內是無法推出的，而且何時推出也難以確定，因此，把購房希望全部寄託在物業税上並不現實，要根據實際情況和需求來決定是否出手。

做為低收入人羣，生活開銷本來就壓力就很大，各項費用已經不堪重負，如果再徵收物業税，無異於雪上加霜。可以考慮進行資產核查，對低收入人羣免徵物業税。

物業税本質上是對不動產佔有（不一定是所有）課徵的財產税。儘管名稱不同，但在很多國家都是地方主體税種，是一個比較成熟的税種。

大多數國家和地區開徵物業税的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬於財政型的物業税；不過中國台灣地區開徵物業税的目的則是想通過該税種，提高不動產佔有成本，從而促進不動產的流動和更有效的利用，提高不動產的供給量。總的來看，物業税的設計存在一些特點。

從税基看，分為對全部財產徵税（淨財產税）和對特定財產徵税（土地税、房屋税）兩種情況。如丹麥對土地評估值課徵土地税，對建築評估值課徵勞務税，對超過免徵額以上的財富課徵淨財富税；俄羅斯則只對財產總價值課徵財產税。

從計税依據看，大多數國家和地區以財產估定價值或核定租金為計税依據，如美國、丹麥、埃及、百慕大等；也有國家以資本淨值或重置費用為計税依據的，如斯里蘭卡的淨財產税，韓國對建築物開徵的財產税以重置費用為依據；少數國家還以房地產面積為計税依據，如波蘭、捷克、以色列等。

從税率設計看，比例税率運用比較廣泛，也有采納定額税率和累進税率的。捷克規定，不動產税按不動產面積每年計徵0.1克朗－10克朗/平方米，土地税按土地面積每年計徵0.1克朗－1克朗/平方米；法國的淨財富税按每年1月1日淨財富值實行0.5%－1.5%超額累進税率；韓國對土地和建築物所徵的税是以財產價值為基礎按累進税率0.3%－10%徵收的，另附加20%的國防附加税。税率的確定，有的由中央制定，有的由地方政府根據受益人的預算需要和預算週期而定。丹麥、法國和日本等國中央政府對地方政府徵收的各種税率規定了固定限額或最高額；荷蘭雖然對地方政府確定的税率沒有總的限制，但法律要求業户税税率不可超過用户税税率的125%；以色列的空地財產税税率雖由地方確定，但要以中央政府的內務部頒佈的指導原則為基礎進行年度通貨膨脹調整，內務部必須批准要徵收的税率。

從起徵點和減免税看，有些國家或地區對物業税規定了起徵點，低於起徵點的財產不徵税。如澳大利亞的維多利亞州有五個價值種類，每升高一檔，税率就相應增加，對低於14萬元的價值不徵税；日本規定，佔有土地少於5000平方米或少於2000平方米時免徵土地佔用税；在荷蘭，地方政府有權確定低於某一價值或面積的財產享受哪些免税。對減免税，不同的國家有不同的規定，但有一些共同的免税項目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建築物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫院、養老院、孤兒院等）、外交使館等享受免税。各國對農業用地也給予不同程度的減免税。

在徵管上，大多數國家建立了嚴密的評估制度，隨着經濟的發展，運用計算機進行估價管理工作，已成為各國的一種發展趨勢。由於對房地產徵税一般都以其評估值作為計税依據，評估業務在國外發展非常迅速，已形成了一套較完善的財產評估體系。如美國房地產評估師協會（SREA）成立於1935年，是北美最大的獨立性專業房地產評估師組織。英國皇家特許測量師會所有有關土地專業的師級人員共有5.2萬餘人，而英國的總人口約為5700萬人，這就是説在土地專業方面每千人就有1人為其提供服務。

物業税在國外不少國家早已開始執行，不同國家的徵税方式也大不相同。

加拿大 政府對100%的物業徵税。對擁有二套住宅的人還以高税率徵收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。

瑞典不動產税：徵收額度為不動產税務評估價值的0.5-1%。自2001年起，對於單棟獨立家庭住房（相同於國內別墅的那種住房），税率為1%，對共同產權型的公寓住宅，税率為0.5%。商業物產不動產税率為1%，工業物產税率為0.5%。

奧地利不動產税/物產税：房產持有人每年根據評估價值的1%繳納不動產税。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據土地的評估價值再繳納1%不動產税。這意味着未開發土地實際需要繳納2%的税。

比利時不動產税：比利時的房產都要評估其名義租賃價值， 然後根據地點，每年分別徵收名義租金的30%-50%。

丹麥不動產税：根據房產（包括土地）價值繳納，税率最高不超過2.4%，根據地點不同而改變。

芬蘭不動產税：税率不同地區不同，税率在0.5%-3%之間。根據税務機構的評定值納税。農田和森林免税。

法國不動產税：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值（fair market value）納税。公司將自己房產裝修後出租，按税基的84%繳納15%-30%營業税。税基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。

德國不動產税：根據評估價值的1%-1.5%徵收。

愛爾蘭房地產投資收益税：參照愛爾蘭公司税，按扣除合理費用後的收益的20%納税。包括買賣房地產公司的股票。

意大利不動產税：按照税務評估價值的0.4%-0.7%。

荷蘭不動產税：按照税務評估市場價值的0.1%-0.3%，對房主和使用者雙方徵税。

挪威不動產税：國家税務機構按照税務評估市場價值的30%徵收0.9%，但地區税務機構再按市場價值30%徵收0.2%-0.7%。

葡萄牙不動產税：由地方税務機構徵收，按照税務評估市場價值徵收，税率在0.2-0.8%。

西班牙不動產税：按照税務評估價值徵收（一般低於市場價值的50%），税率在3%。

美國不動產税，歸在財產税項下，税基是房地產評估值的一定比例。美國的50個州都徵收這項税收，各州和地方政府的不動產税率不同，大約平均1%到3%。

新西蘭和澳大利亞，不動產税則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。

新加坡物業税是由新加坡國內税務局對所有房產徵收的税種，包括針對中低收入者的政府組屋也必須交納物業税。具體來説，自住房產的物業税率是4%，其他類型的房產的物業税率是10%。

日本財產税主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得税、固定資產税、城市規劃税、註冊執照税等，同時還有遺產繼承税與贈予税。按年徵收的固定資產税，標準税率為1.4%。

韓國房地產經濟從2000年初開始過熱，其中投資客最為雲集的首爾江南區房價漲幅已超過3倍。而2003年末，韓國政府採取了房地產遏制政策，以控制房價漲幅。韓國的財產税和綜合土地税達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產税率。財產税和土地税將會被整合為資本收益税，税率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%

社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業税是基於產權私有基礎上的財產持有税，而在中國，土地屬於國家，轉讓的只是使用權。牛鳳瑞指出，在中國買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖。這些錢已經納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業税的徵收其實是具有相通性的。因此如果開徵物業税，必須考慮政策的銜接性，對於已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之後再交納，或者如何核定他們應該交納的物業税也是需要明確的地方。這中間仍有許多問題需要深入的研究。

中國物業税的開徵不可能像美國一樣，只要擁有就需要交納“房地產税”或“不動產税”。中國第一套免徵，從第二套開徵，套數越多，徵收的越多，長久這樣才能抑制房價的過快上漲。但是，問題也隨之而來，購買一套不交税，投資客會否借用那些沒房的人的名義買房，形成新一輪的搶購潮？ 此外，即使開徵物業税，物業税的最終結局會轉嫁到租户身上，而租金的上漲同時也會讓新房價格上漲，會形成一個“惡性循環區間”，也將讓房價暴漲。

有文章指出：國際慣例是，只有對公民擁有財產權的某種資產，才談得上徵收財產税。物業税是一種財產税。而中國老百姓房產中最核心的那部分資產——土地——是國有的。中國百姓的住宅土地，出讓使用期限是70年，只要你還是中國人，你就不可能“擁有”任何房產，因為你擁有的只是70年的使用權。對於這個觀點，一些經濟人士表示認同，有學者指出：只要考慮到中國公民並沒有真正的土地、房屋等不動產，那麼，物業税的徵收就是沙灘上蓋房子，失去了根基——因為財產的主人是國家，要徵税，那你去向國家要吧。

物業税改革的基本框架是將現行房產税、城市房地產税、土地增值税以及土地出讓金等收費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税。目前我國還沒有一個明確地提出徵收不動產物業税的具體實施細則和措施。

“物業税”一段時間被頻頻提及。事實上，有關開徵物業税的税制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮税費建設改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業税，相應取消税費。”一石激起千層浪，物業税成為眾人關注和議論的焦點，有關物業税的每一個新消息也都會引發市場各方的激辯。

在2005中國財税論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進税制改革，完善 ^[2]  税收制度體系，其中一項任務即是：逐步出台消費税和物業税。財政部税政司司長史耀斌就此闡述説，構建和諧社會，税收政策要調節收入分配，維護社會公平。

税收政策在維護社會公平方面的重要作用在於，參與個人和財產的分配。他説，我國開徵個人所得税、車船税，以及今後推進物業税的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。