不動產

不動產，是指依自然性質或者法律的規定在空間上佔有固定位置，移動後會影響其經濟價值的物，包括土地、土地定着物、與土地尚未脱離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。

第一百一十五條　【物權客體】物包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

第一百一十七條　【徵收、徵用】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序徵收、徵用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。

第一百九十六條　【不適用訴訟時效的情形】下列請求權不適用訴訟時效的規定：

（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；

（二）不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產；

（三）請求支付撫養費、贍養費或者扶養費；

（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權。

第二百零九條　【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條　【不動產登記機構和不動產統一登記】不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第二百一十一條　【不動產登記申請資料】當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第二百一十二條　【登記機構的職責】登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第二百一十三條　【登記機構不得從事的行為】登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重複登記；

（三）超出登記職責範圍的其他行為。

第二百一十四條　【不動產物權變動的生效時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第二百一十五條　【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百一十六條　【不動產登記簿的效力和管理】不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條　【不動產登記簿與不動產權屬證書的關係】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百一十八條　【不動產登記資料的查詢、複製】權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。

第二百一十九條　【不動產登記資料的合理使用】利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第二百二十條　【更正登記與異議登記】權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二百二十一條　【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第二百二十二條　【不動產登記錯誤的賠償】當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二百二十三條　【不動產登記的費用】不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

第二百三十二條　【處分非因民事法律行為享有的不動產物權】處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第二百三十五條　【返還原物請求權】無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第二百三十七條　【物權復原請求權】造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第二百四十條　【所有權的定義】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百四十一條　【所有權人設立他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第二百四十二條　【國家專屬所有權】法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

第二百四十三條　【徵收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。

徵收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予徵收補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

第二百四十四條　【耕地保護】國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。

第二百四十五條　【徵用】因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。

第二百五十五條　【國家機關的物權】國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

第二百五十六條　【國家舉辦的事業單位的物權】國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

第二百六十條　【集體財產的範圍】集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；

（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衞生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

第二百六十一條　【農民集體所有財產歸屬及重大事項集體決定】農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的組織或者個人承包；

（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

（五）法律規定的其他事項。

第二百六十二條　【集體所有的不動產所有權行使】對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權；

（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權；

（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第二百六十三條　【城鎮集體所有的財產權利行使】城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百六十六條　【私有財產的範圍】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

第二百六十七條　【私人合法財產的保護】私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、破壞。

第二百六十八條　【國家、集體和私人依法出資設立公司或其他企業】國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。

第二百六十九條　【法人財產權】營利法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。

營利法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

第二百七十條　【社會團體法人、捐助法人合法財產的保護】社會團體法人、捐助法人依法所有的不動產和動產，受法律保護。

第二百八十八條　【處理相鄰關係的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

第二百九十條　【用水、排水相鄰關係】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第二百九十一條　【通行相鄰關係】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第二百九十二條　【相鄰土地的利用】不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條　【相鄰通風、採光和日照】建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。

第二百九十四條　【相鄰不動產之間不可量物侵害】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第二百九十五條　【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第二百九十六條　【使用相鄰不動產避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第二百九十七條　【共有及其類型】不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條　【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條　【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條　【共有人對共有物的管理權】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條　【共有物的處分、重大修繕和性質、用途變更】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條　【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條　【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條　【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條　【按份共有人的份額處分權和其他共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條　【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條　【因共同財產產生的債權債務關係的對外、對內效力】因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條　【按份共有的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

第三百零九條　【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十一條　【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第三百二十三條　【用益物權的定義】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。

第三百二十七條　【用益物權人因徵收、徵用有權獲得補償】因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。

第三百五十八條　【建設用地使用權提前收回及其補償】建設用地使用權期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依據本法第二百四十三條的規定對該土地上的房屋以及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

第三百五十九條　【建設用地使用權的續期】住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

第三百七十二條　【地役權的定義】地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

第三百七十五條　【供役地權利人的義務】供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。

第四百零二條　【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第四百五十八條　【有權佔有的法律適用】基於合同關係等產生的佔有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。

第四百五十九條　【無權佔有造成佔有物損害的賠償責任】佔有人因使用佔有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意佔有人應當承擔賠償責任。

第四百六十條　【權利人的返還請求權和佔有人的費用求償權】不動產或者動產被佔有人佔有的，權利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應當支付善意佔有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

第四百六十一條　【權利人的損害賠償請求權】佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，佔有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意佔有人還應當賠償損失。

第四百六十二條　【佔有保護請求權】佔有的不動產或者動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物；對妨害佔有的行為，佔有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵佔或者妨害造成損害的，佔有人有權依法請求損害賠償。

佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

第五百一十一條　【合同約定不明確時的履行】當事人就有關合同內容約定不明確，依據前條規定仍不能確定的，適用下列規定：

（一）質量要求不明確的，按照強制性國家標準履行；沒有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行；沒有推薦性國家標準的，按照行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，依照規定履行。

（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。

（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時請求履行，但是應當給對方必要的準備時間。

（五）履行方式不明確的，按照有利於實現合同目的的方式履行。

（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔；因債權人原因增加的履行費用，由債權人負擔。

《不動產登記暫行條例》 ^[1] 

區分不動產和動產的意義是：

1、物權類型不同，用益物權限於以不動產為客體，而動產質權、留置權的客體則以動產為限；

2、以法律行為作為物權變動的法定要件不同，動產物權變動一般以交付為要件，而不動產物權變動則以登記為要件；

3、公示方式不同，不動產物權以登記為公示方式，而動產物權以佔有為公示方式，通常不要求進行登記。

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。當不動產登記機構完成登記後，依法向申請人核發不動產權屬證書。當事人持有不動產權屬證書，就能夠證明自己是不動產權屬證書登記的物權的權利人。

不動產權屬證書儘管具有這樣的證明作用，但其證明力來源於不動產登記簿的登記。因此，不動產權屬證書與不動產登記簿的關係是：完成不動產物權公示的是不動產登記簿，不動產物權的歸屬和內容以不動產登記簿的記載為根據；不動產權屬證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。簡言之，不動產登記簿是不動產權屬的母本，不動產權屬證書是證明不動產登記簿登記內容的證明書。故不動產權屬證書記載的事項應當與不動產登記簿一致；如果出現記載不一致的，除有證據證明並且經過法定程序認定不動產登記簿確有錯誤的外，物權的歸屬以不動產登記簿為準。

1、更正登記，是指已經完成的登記，由於當初登記手續的錯誤或者遺漏，致使登記與原始的實體權利關係不一致，為消除這種不一致的狀態，對既存的登記內容進行修正補充的登記。故更正登記的目的是對不動產物權登記訂正錯誤、補充遺漏。進行更正登記的主要內容是：1、不動產登記簿記載的權利人書面同意更正；2、有證據證明登記確有錯誤的。符合這兩種情形之一的，登記機構應當進行更正登記。更正登記的對象是：1、登記錯誤，是指雖然登記簿上有記載，但是所記載的內容與不動產真實狀態不一致。2、登記遺漏，是指因消極的行為而使登記簿的記載與不動產的現實情況發生牴觸，應當登記的內容未予登記。更正登記可以由權利人或者利害關係人提出，也可以由登記機關自己依職權進行。

2、異議登記，是將事實上的權利人以及利害關係人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的登記。其效力是，登記簿上所記載的權利失去正確性推定，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。因此，異議登記的目的在於對抗現實登記的權利的正確性，中止不動產登記權利的正確性推定效力和公信力，是為了阻卻登記公信力而設置的一種預防措施，藉以排除第三人的公信力利益。申請異議登記的條件是利害關係人提出更正登記，不動產登記簿記載的權利人不同意更正。符合這個要求，利害關係人就可以申請異議登記。異議登記的後果是，申請人應當自異議登記之日起的15日內向人民法院提起訴訟，由人民法院判決確權。超過15日不起訴的，異議登記失效，原來的物權登記排除異議登記的阻礙。異議登記不當，給權利人造成損害的，構成侵權行為，權利人可以依據本條或者民法典侵權責任編的規定，請求申請人承擔賠償責任。

3、預告登記，是指為了保全債權的實現、保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。預告登記與一般的不動產登記的區別在於：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權變動而進行的登記。預告登記完成後，並不導致不動產物權的設立或者變動，只是使登記申請人取得請求將來發生物權變動的權利。納人預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律後果。預告登記應當以當事人的自願為原則。

《不動產登記暫行條例》第16條規定了必要材料的範圍，同時要求申請人應當對申請材料的真實性負責。

申請人應當提供必要材料的範圍是：1、登記申請書；2、申請人、代理人身份證明材料、授權委託書；3、相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；4、不動產界址、空間界限、面積等材料；5、與他人利害關係的説明材料；6、法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

《不動產登記暫行條例》第16條第2款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門户網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息，便於申請人掌握應當提供必要材料的範圍，避免不必要的勞頓。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，統稱為不動產物權變動。不動產物權變動的公示方法是登記。不動產物權變動必須依照法律規定進行登記，只有經過登記，才能夠發生物權變動的效果，才具有發生物權變動的外部特徵，才能取得不動產物權變動的公信力。不動產物權變動未經登記，不發生物權變動的法律效果，法律不承認其物權已經發生變動，也不予以法律保護。

本條但書規定的內容是，在不動產物權變動的規則中，登記發生物權變動是基本規則，不必登記是例外規則，且須法律特別規定。其含義在於，進行不動產物權變動，在法律沒有特別規定的情況下，必須登記才發生物權變動效果，只有在法律有特別規定的情況下，才應當按照法律規定的方式進行不動產物權變動。例如，民法典物權編第374條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。”這就是法律規定的例外。

一個不動產物權的變動要有兩個行為：1、債權行為，即當事人之間訂立的不動產物權變動的合同，如轉讓建築物區分所有權的合同；2、物權行為，即物權自出讓人手中轉讓到受讓人手中的行為。這裏的債權行為是物權變動的基礎法律行為，而物權變動是當事人轉讓物權的債權行為的意願，是實現物權變動的目的。在不動產物權變動中，這兩個行為比較清晰，即訂立了不動產權屬轉讓合同之後，還必須進行不動產產權的過户登記行為，才能真正實現物權變動的效果。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，就是不動產物權變動的債權行為。這個合同當然是除法律另有規定或者當事人另有約定外，自其成立時生效。這是對不動產變動合同發生法律效力的規定。如果在不動產物權變動的債權行為成立後，雙方當事人並未辦理物權登記，這表明物權還沒有發生變動，但並不影響該合同的效力，這個物權變動的合同仍然有效，並不因為物權沒有登記而使合同行為的效力發生影響。

不動產登記錯誤損害賠償責任分為兩種情形：

1、登記錯誤的當事人責任，是由於當事人向登記機構提供虛假材料申請登記，登記機構在登記中沒有發現而進行不動產登記後，給他人造成損害的，錯誤申請人應當承擔的賠償責任。這裏的他人，實際上就是真正的權利人，受到的損害是因為自己的物權被申請人錯誤登記而造成的損害。這是典型的侵權責任，是侵害物權的侵權行為，對此，錯誤申請人應當對給他人造成的損害承擔賠償責任。

2、登記錯誤的登記機構責任，是因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔的賠償責任。這裏也包括兩種情況：（1）登記機構自己的責任。沒有錯誤申請人的登記錯誤，完全是由於登記機構的疏忽而造成的，導致權利人損害的，登記機構應當自己承擔賠償責任。（2）不真正連帶責任，是由於當事人提供虛假材料申請登記，登記機構予以登記，造成權利人損害的，登記機構承擔賠償責任後，可以向造成登記錯誤的人進行追償。這種損害賠償法律關係存在兩個責任人，一是最終責任人即錯誤申請人，二是中間責任人即登記機構，受到損害的權利人享有選擇權，既可以依照第1款規定直接請求錯誤申請人承擔賠償責任，也可以按照第2款規定請求登記機構承擔賠償責任；如果請求登記機構承擔賠償責任的，則登記機構承擔了賠償責任後，有權向申請錯誤的當事人進行追償，該當事人應當承擔登記機構的全部損失。

【裁判要旨】不動產善意取得制度在審判中有三個重要環節，一是合同法第五十二條第（二）項規定的受侵害的第三人與物權法第一百零六條規定的善意取得制度下的原所有權人競合時，第三人主張權利的法律規範適用問題；二是無權處分語境下善意取得的善意的認定；三是善意取得構成時原所有人權利救濟問題。應當依照特殊規範優於一般規範原則適用法律解決案件的性質，在此基礎上依照受讓人有無重大過失判斷受讓人是否善意取得，在受讓人構成善意取得情形下，依照侵權規範對原所有人進行救濟。

【案號】一審：（2017）京0115民初14043號　二審：（2018）京02民終3783號

【案情】

原告（上訴人）：翟競某。

原告（上訴人）：翟某。

原告（上訴人）：翟慧某。

被告（被上訴人）：秦海某。

被告（被上訴人）：劉嘉某。

翟文某（2014年9月18日死亡）與馬淑某（2006年4月6日死亡）系夫妻，二人育有子女三人，長子翟某、次子翟競某、女兒翟慧某。2013年12月20日，翟文某（出賣人）與秦海某（買受人）簽訂了存量房屋買賣合同，約定翟文某將其所有的北京市大興區黃村西里某號樓1單元401號房屋（以下簡稱案涉房屋）出售給秦海某，案涉房屋成交價格130萬元。後案涉房屋過户登記到秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起訴要求撤銷其與秦海某簽訂的房屋買賣合同。翟文某死亡後，翟某、翟競某及翟慧某作為繼承人蔘加訴訟。經一審法院審理，於2015年4月16日作出（2014）大民初字第3643號民事判決，以顯失公平為由判決撤銷了翟文某與秦海某於2013年12月20日簽訂的存量房屋買賣合同。後秦海某不服提起上訴，二審法院於2015年8月20日作出（2015）二中民終字第07054號民事判決，駁回上訴，維持原判。

2015年1月11日，劉嘉某查看案涉房屋產權證後，秦海某（出賣人）與劉嘉某（買受人）經由北京市興商房地產經紀中心（以下簡稱經紀中心）提供居間服務，簽訂了二手房屋買賣合同，約定劉嘉某購買案涉房屋，成交價格155萬元。2015年2月1日之前，劉嘉某將購房首付款75萬元（包含購房定金2萬元）一次性支付給秦海某，剩餘房款80萬元通過銀行貸款形式一次性支付給秦海某。秦海某在收到購房全款3日內將案涉房屋交付給劉嘉某，辦理產權過户的全部税費（包括但不限於契税、印花税、所得税、登記過户費用、銀行貸款費用等）均由買受人交納。雙方還約定了其他事宜。當日，秦海某、劉嘉某及經紀中心簽訂了居間服務合同，約定本次交易屬於複雜事宜，涉及困難手續的辦理，經各方友好協商，一致同意按照費率上浮0.2的標準向經紀中心支付居間費用，即劉嘉某應按照房屋買賣成交價格的2.2%在二手房屋買賣合同簽訂當日向經紀中心支付居間費用。三方還約定了其他事宜。

2015年1月23日，秦海某與劉嘉某辦理了網上籤約手續。2015年2月9日，劉嘉某向秦海某支付了包括2萬元定金的首付款計95萬元。

劉嘉某交納了房屋買賣、所有權變更登記中產生的各項税費，還向經紀中心支付了居間費用。同日，案涉房屋變更登記為劉嘉某所有。此時，翟文某户口尚在案涉房屋內。貸款銀行委託北京康正宏基房地產評估中心對案涉房屋進行抵押評估，結論為案涉房屋可供抵押總值為144.36萬元。劉嘉某通過銀行貸款60萬元，秦海某於2015年10月收到上述60萬元房價款。2015年11月7日，秦海某將案涉房屋交付劉嘉某。

翟某、翟競某及翟慧某向北京市大興區人民法院提起訴訟，請求判令：1、確認秦海某、劉嘉某之間簽訂的案涉二手房屋買賣合同無效；2、訴訟費由秦海某、劉嘉某承擔。

北京市大興區人民法院一審認為：劉嘉某符合善意取得的條件，其與秦海某簽訂的二手房屋買賣合同應為有效，故於2018年1月31日判決駁回了翟某、翟競某及翟慧某的訴訟請求。

一審判決後，翟某、翟競某及翟慧某不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴。

北京市第二中級人民法院認為：本案中秦海某與劉嘉某於2015年1月11日簽訂二手房屋買賣合同，秦海某將登記在自己名下的案涉房屋轉讓給劉嘉某，2015年2月9日，案涉房屋已登記在劉嘉某名下。秦海某所轉讓的案涉房屋，系秦海某自翟文某通過存量房屋買賣合同受讓而來。房屋受讓後，翟文某起訴要求撤銷其與秦海某所籤存量房屋買賣合同，翟文某的繼承人翟某、翟競某及翟慧某在翟文某死亡後參加訴訟。該合同於2015年8月20日經北京市第二中級人民法院生效判決予以撤銷。由此可以認定，秦海某將案涉房屋轉讓給劉嘉某，屬於對案涉房屋的無權處分行為。本案中，法院在翟某等人訴請下，已以顯失公平為由撤銷了翟文某與秦海某的存量房屋買賣合同，如翟某等人在案涉房屋被劉嘉某善意取得後產生合理損失，可依法根據其與秦海某之間的房屋買賣關係予以解決。故二審法院於2018年5月10日判決駁回上訴，維持原判。

上述案例爭議焦點有三：一是在法律規範存在衝突情形下的規則適用問題，二是善意取得制度的善意認定問題，三是第三人為原所有人時的救濟途徑問題。由於對上述問題在審判實務中認識存在較大分歧，造成案件處理結果出現不一致現象。因此，專家從審判實務角度對上述問題進行釐清，以期對統一裁判尺度有所幫助。

一、第三人為原所有人時請求確認轉讓合同無效的法律適用

物權法第一百零六條規定了善意取得制度。善意取得在學理上也可稱為即時取得，是指無處分權人轉讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可以取得標的物所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。我國的善意取得制度適用條件主要有：一是無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人；二是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；三是以合理的價格轉讓；四是轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

轉讓人無處分權是善意取得制度的前提，因為有處分權人對於不動產或動產的轉讓，不存在適用善意取得的問題。由於物權法並未採納德國民法物權行為獨立性和無因性理論，而是僅在第十五條規定了區分原則，加之物權法第二章確立了以債權形式主義為主的物權變動模式，在此語境下，物權法第一百零六條規定的處分，應當理解為以物權變動為目標的債權合同，無處分權則相應指向對物權變動之目標實現沒有相應權利或權利受到限制的情況。

原因行為有效非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保護靜態的財產安全和動態的交易安全中、在真正權利人的利益和善意第三人的利益間作出博弈和權衡的結果，只要轉讓人實施了無權處分行為，受讓人基於交易行為取得了物權，則可構成善意取得，不應再追問合同效力，即轉讓合同本身有效或無效不影響善意取得的構成。

我國多數觀點也認為，對善意取得采取原始取得（即即時取得——專家注）説，認為善意的受讓人系基於法律的直接規定取得標的物物權，而非基於法律行為。如此，轉讓行為有效與否不影響善意取得的成立，但可能導致受讓人能否終局地保有標的物的物權方面出現差別：在轉讓行為有效時，受讓人可終局地保有標的物的物權；在轉讓行為無效時，轉讓人可能行使物的請求權（於給付物所有權仍歸於轉讓人的場合），或受讓人承擔不當得利返還義務，應轉讓人的請求而將該物權作為不當得利返還給受害人，於是，受讓人無法終局地保有標的物的物權。

關於無效轉讓行為，在我國，長期以來佔統治地位的理論主張絕對無效的民事行為，不以當事人之間為限，任何人均可主張其無效。這種觀點同德國學者的觀點是一致的。但是，在實際生活中，也只有利害關係人才可能主張合同無效。再具體地説，只有合同存在會使其受到不利益的人才有主張合同無效的動力。因此，當第三人主張的合同被確認無效後，合同自成立時起就處於無效狀態。根據合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

但是當第三人是無權處分中的原所有人時，第三人對轉讓合同無效的主張受到了限制。轉讓合同系無處分權人也即轉讓人與受讓人簽訂，如果第三人依合同法第五十二條第（二）項惡意串通損害第三人利益之規定主張轉讓合同無效，該法律關係要件具備後，合同無效的後果之一，是受讓人應將不動產返還。由於合同具有相對性，不動產應返還給無處分權人或無處分權人指定的原所有人。在轉讓行為無效時，轉讓人可能行使物的請求權（於給付物所有權復歸於轉讓人的場合或受讓人承擔不當得利的返還義務，應轉讓人的請求而將該物權作為不當得利返還給受害人）。

不動產登記所有權人即為推定物權人。不動產權利推定效力，是指非有相反證據，推定以不動產登記簿記載的當事人和權利人為正確的權利人和權利變動，也就是“將納入公示的物權作為正確權利之假定”。就善意取得法律關係而言，此時受讓人同時具備善意取得的構成要件，其在善意取得情形下，法律後果是平衡原所有人的利益，取得不動產標的物的登記所有權。如此而言，原所有人依據合同法主張權利則受到了限制。

在法理上，此種情形屬於規範排除的競合。雖然同一事件符合兩個以上法律關係的構成要件，但按照法律適用規則只能適用其中一個法律規範。例如，兩個法律條文構成一般法與特別法的關係時，即只能根據特別法優於一般法的規則適用特別法。這種情況並不是真正的法條競合，德國法學家拉倫茨先生把這種競合稱為規範排除的競合，即一種規範排除另一種規範，以致只適用前一規範。

我國合同法頒佈實施於1999年10月1日，物權法頒佈實施於2007年10月1日，物權法確立了物權變動與其原因行為的區分原則。善意取得是在物權法規定物權變動模式與其原因行為區分原則的情形下的即時取得（原始取得），規定在物權法所有權取得的特別規定中。從時間上看，合同法頒佈實施在前，物權法頒佈實施在後。從一般與特別的關係來看，依照原因行為取得物權的繼受取得為一般模式，善意取得為特別模式。因此，當第三人為原所有人時，其在無權處分語境下，不能根據合同法第五十二條第（二）項以惡意串通損害第三人利益的合同無效的規定主張轉讓合同無效，只能依據物權法第一百零六條的規定來主張權利。

在舊一般法與新特別法關係中，之所以優先選擇適用新特別法的原因不僅在於適用新法優於舊法規則與特別法優於一般法規則的結果是相同的，不發生矛盾，關鍵還在於新特別法的制定與實施本質上廢止了舊特別法的效力，當時具有規範約束效力的只有新特別法，而非舊特別法。

適用物權法第一百零六條，並非不能保護原所有人的權益，於該條規定中，如受讓人不構成善意取得，原所有人可追回物權。如果無處分權人與受讓人簽訂了不動產轉讓合同，尚未辦理不動產所有權轉移登記，則應根據合同法第五十一條及《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條將轉讓合同按有效合同處理。

至於非原所有權人的第三人，則可以主張轉讓合同無效。善意取得制度保護的是正當交易下的善意第三人的信賴利益，而非正當交易可能影響的是國家、集體或他人的合法權益，這種交易當事人本身是否善意也是值得懷疑的。以犧牲國家、集體和他人的合法權益，保護第三人並非善意的利益，不符合法律的本質和目的，也與我國民法將善意取得制度的適用範圍僅限制在有償交易而不適用於無償交易等非正常交易形式的規定相悖。

最高人民法院《關於適用物權法司法解釋（一）》（以下簡稱《物權法司法解釋（一）》）第21條規定，具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

從該條第（1）項規定來看，合同絕對無效制度所保護的法益，高於善意取得制度的基礎——物權公示公信力所保護的法益，對於損害了更大的法益的情形，當然不能再對受讓人利益進行保護。從該條第（2）項規定來看，如果轉讓人行使撤銷權撤銷該轉讓合同，則該行為表明轉讓人對其此前在受到欺詐、脅迫或乘人之危情形下而為的意思表示的否認，合同因欠缺有效要件而歸於無效。此時，基於法律規定，法律在尊重當事人自身選擇的基礎上亦應對此作出否定性評價，而且，從民法所追求的正義價值的角度視之，受讓人為達到目的所實施的欺詐、脅迫或乘人之危的行為，是一種主觀惡意較高的行為，轉讓人行使撤銷權表明受讓人所追求的不利益已經超出了轉讓人所能容忍和接受的程度，在此意義上受讓人的欺詐、脅迫或者乘人之危的行為與導致合同絕對無效的行為相似，均構成了對公序良俗的挑戰，因此，應排除善意取得的適用。

二、善意取得中善意的認定

不動產的無權處分，在實務中常見的有以下幾種：（一）權利人基於非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋；（二）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋；（三）夫妻共同共有及其他共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經佔份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋；（四）出賣人轉讓房屋並辦理了所有權轉移登記，其後買賣合同被確認無效或者被撤銷，不動產尚未辦理所有權回覆登記，登記人擅自以自己名義處分房屋；（五）抵押物轉讓；

（六）借名登記。

根據《物權法司法解釋（一）》第15條規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。第16條第1款規定，具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。第19條規定，物權法第一百零六條第一款第（二）項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

受讓人的善意是善意取得的首要條件，而善意與否，要以受讓人對無權處分不知道且不應當知道無重大過失、過錯為標準。判斷某人是否具有過失，主要應當考慮行為人是否盡到一個通常情況下合理人的注意義務。如果行為人稍加註意即可以避免認識錯誤，而且沒有盡到該項義務時，就應當認為存在重大過失。

《物權法司法解釋（一）》第15條規定是從受讓人主觀心理狀態來判斷善意與否的標準，以不動產受讓人信賴登記為無重大過失判斷依據。受讓人信賴不動產登記，對真實權利人為不知道、不應當知道。我國雖然已建立起不動產登記制度，但是完善落實尚未到位，登記公示制度尚不完備，不能準確反映不動產真實權利狀態，不動產登記簿公信力不強。因為不動產登記簿公信力不強，僅僅以上述標準判斷善意，則可能對真實權利人有所損害。因此，應將不存在重大過失，也就是要盡到一個合理人的注意義務與不知道、不應當知道，一併作為善意的判斷標準。這需要法官遵從邏輯與經驗並重方能做到。在主觀心理狀態判斷之外，不動產登記制度及相應的法律制度也為行為人提供了指引，受讓人應依據規範的指引盡到注意義務。因此不動產登記這一容易識別的權利外觀就被作為確認善意與否的外觀標準。《物權法司法解釋（一）》第16條第1款規定的即是善意與否的客觀標準，審判實務中應兼顧主客觀標準。

《物權法司法解釋（一）》第19條規定是善意的取得的獨立構成要件。根據物權法第一百零六條規定，無合理價格即應排除善意取得的適用。不動產轉讓價格存在高價，不應視為不合理。轉讓價格存在低價，只有達到過低的程度才能認為不合理。在審判實務中，一般認為低於交易地市場價格70%應視為不合理低價。此外，“合理價格”雖然是善意取得的獨立構成要件，但對主觀善意的判斷具有輔助作用。

三、原所有人為第三人時的救濟途徑

依照前文所述，在第三人為原所有人時應根據物權法第一百零六條規定的善意取得制度主張權利。不構成善意取得的，原所有人有權追回物權，不動產未轉移登記於受讓人名下的，原所有人有權拒絕轉移登記。但在善意取得成立時，原所有人將不能追回不動產物權。

在善意取得成立，原所有人不能追回物權的情形下，原所有人將如何主張權利？由於原所有人為真實權利人（所有權人或共有權人），無處分權人的無權處分行為侵害了原所有人的所有權。處分權是所有權最核心的權利，處分權受到侵害，即是所有人的財產權受到了侵害，而侵權人是無處分權人。因此，原所有人可依侵權法律關係向無處分權人主張權利。

最高人民法院《關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕20號）第3條規定，共同侵權是指二人以上共同故意或者共同過失致人損害，或者雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結合發生同一損害後果。有意思聯絡的共同侵權是指上述司法解釋前段“二人以上共同故意或者共同過失致人損害”的情形。我國侵權責任法第十一條也規定二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任。原所有人依侵權法律關係主張權利時，對無處分權人與受讓人所籤轉讓合同效力依然可以不作評價，但可以從是否構成共同侵權的角度進行考察。

前述列舉的六種不動產的無權處分情形，其第（四）、（六）種在考慮無處分權人承擔侵權民事責任時，應考察原所有人與無處分權人之間的合同效力或造成合同無效、被撤銷的過錯，來承擔相應的民事責任。

四、本案分析

具體到本案中，對三個爭議焦點可作如下分析：

1、秦海某轉讓案涉房屋是否屬無權處分？秦海某與劉嘉某於2015年1月11日簽訂二手房屋買賣合同，於2015年2月9日辦理案涉房屋轉移登記手續，此間處於翟某等存量房屋買賣合同撤銷訴訟中，2015年8月20日終審判決撤銷該合同。民法通則第五十九條、合同法第五十六條以及民法總則第一百五十五條均規定了被撤銷的合同自始沒有法律約束力，因此，存量房屋買賣合同被撤銷後，案涉房屋應返還給翟某等，翟某等為案涉房屋的真正權利人。案涉房屋轉讓時，雖然登記在秦海某名下，但其將案涉房屋轉讓給劉嘉某，系屬無權處分。

2、在無權處分情形下，劉嘉某通過二手房屋買賣合同受讓了案涉房屋並進行了轉移登記，是否構成善意取得？劉嘉某購買案涉房屋時查看了房屋產權證明，應視為信賴登記。受讓人是否構成善意取得，應查看轉讓方的不動產登記簿，但在市場交易中，通常情況下是由受讓方查驗房屋產權證明，只有在網籤時才核驗房屋，所以查驗房屋產權證明可以視為信賴登記。即使對注意義務評價標準嚴苛一些，不動產產權變更登記前網籤時也核驗了包括登記內容在內的案涉房屋情況並核驗通過，説明登記簿的公信效力不存在問題。更何況其時翟某等撤銷權訴訟未果，翟某等未對防止案涉房屋被再次轉讓採取必要措施，劉嘉某在該節已盡到合理人注意義務。案涉房屋中留有翟文某户口一節，在不動產交易市場中該類現象並不罕見，由此不能推斷出案涉房屋不屬於登記人所有而存在真實權利人。居間費、貸款各情形，均是履行合同行為，即使違約，仍屬合同各方未盡履行義務和承擔責任範疇。綜合評價上述情況，劉嘉某盡到了注意義務，主觀上並無重大過失。

秦海某與劉嘉某所籤二手房屋買賣合同交易價格為155萬元，通過抵押評估案涉房屋價值為144、36萬元，價格接近。評估價值估價方法之一即以市場價格作為參考，在翟某等未提供充足證據情況下，可以將評估價值視為交易地市場價的參考值，因此，單就案涉房屋價格判斷，符合合理價格的構成要件。

結合前述分析意見，應當認為受讓人劉嘉某具備受讓不動產的善意，受讓不動產價格合理，因案涉房屋已轉移登記在劉嘉某名下，故其構成善意取得。

翟某等以秦海某、劉嘉某惡意串通損害第三人利益和劉嘉某不構成善意取得為理由，請求確認二手房屋買賣合同無效。因為返還原物需適用特別法律規則，惡意串通損害第三人利益需適用一般法律，故其應依照返還原物法律關係主張權利。劉嘉某對案涉房屋構成善意取得，翟某等訴訟請求應予駁回。（肖大明，北京市第二中級人民法院）