契税

圖冊(6張)

根據《中華人民共和國契税暫行條例細則》第四條規定：契税的計税依據（二）：土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。因此，贈與房產的領受人是需要全額繳納契税的。

另《國家税務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產税收管理有關問題通知》[國税發（2006）144號]中第一條第二款明確規定：“對於個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額徵收契税。”

贈與房產的契税是全額徵收的，即由受領人按照3%的比例繳納。

^[3] 

契税（Deed Tax）是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種税收。現行的《中華人民共和國契税暫行條例》於1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契税。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契税：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契税實行3%～5%的幅度比例税率。

契税，是指對契約徵收的税，屬於財產轉移税，由財產承受人繳納。契税中所涉及的契約，包括土地使用權轉移，如國有土地使用權出讓或轉讓，房屋所有權轉移，應該稱為土地、房屋權屬轉移，如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權轉移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權屬轉移，按規定要繳納契税：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬；或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同於房屋買賣。契税是一種重要的地方税種，在土地、房屋交易的發生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納税。契税已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契税收入呈迅速上升態勢。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契税定價方法，也各有差異。

契税屬於財產轉移税。

契税由財產承受人繳納。

中國契税起源於東晉時期的“估税”，至今已有1600多年的歷史。當時規定，凡買賣田宅、奴婢、牛馬，立有契據者，每一萬錢交易額官府徵收四百錢即税率為4%，其中賣方繳納3%，買方繳納1%。北宋開寶二年（公元969年），開始徵收印契錢（性質上是税，只是名稱為錢）。這是不再由買賣雙方分攤，而是由買方繳納了。並規定繳納期限為兩個月。從此，開始以保障產權為由徵收契税。以後歷代封建王朝對土地、房屋的買賣、典當等產權變動都徵收契税，但税率和徵收範圍不完全相同。如清初順治四年（公元1648年）規定，民間買賣、典押土地和房屋登錄於官時，由買主依買賣價格，每一兩銀納三分（即3%）。到清朝末年，土地、房屋的買賣契税税率提高到9%，典當契税税率提高到6%。

中華民國成立後，於1914年頒佈契税條例。規定税率為：買契9%，典契6%。另外，還有一些免税規定：官方、自治團體和具有公益性的法人在買賣、典當土地房屋時免納契税。1917年，北洋政府將税率改為買契6%，典契3%，各省徵收附加税，但以不超過正税的1/3為限。

1927年國民政府公佈驗契暫行條例及章程，將契税劃歸地方收入。1934年國民政府第二次全國財政會議上，通過了《契税辦法四項》，要求各省整理契税，規定買契6%，典契3%為税率高限，附加税以不超過正税的一半為原則。至此，契税税率在全國統一起來。1940年，國民政府公佈《契税暫行條例》，將税率改為買契5%，典契3%。1942年修改《契税暫行條例》，將税目擴大為買賣、典當、贈與和交換，後又增加了分割和佔有兩個税目。由於契税是以保障產權的名義徵收的，長期以來都是納税人自覺向政府申報投税，請求驗印或發給契證。因此，契税在羣眾中影響較深，素有“地憑文契官憑印”、“買地不税契，訴訟沒憑據”的諺語。

新中國成立後，政務院於1950年發佈《契税暫行條例》，規定對土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換徵收契税。1954年財政部經政務院批准，對《契税暫行條例》的個別條款進行了修改，規定對公有制單位承受土地、房屋權屬轉移免徵契税。社會主義改造完成以後，土地禁止買賣和轉讓，徵收土地契税也就自然停止了。這樣使得契税徵收範圍大大縮小，收入額很小。到“文化大革命”後期，全國契税徵收工作基本處於停頓狀態。

改革開放後，國家重新調整了土地、房屋管理方面的有關政策，房地產市場逐步得到了恢復和發展。為適應形勢的要求，從1990年開始，全國契税徵管工作全面恢復。恢復徵收後，契税收入連年大幅度增加，從1990年的1.34億元增加到1997年的36億元，成為地方税收中最具增長潛力的税種。但由於《契税暫行條例》立法年代久遠，很多規定與當前的實際情況相脱節，實際工作中難以操作和執行。為了適應建立和發展社會主義市場經濟形勢的需要，充分發揮契税籌集財政收入和調控房地產市場的功能，從1990年起，就着手開始了《契税暫行條例》的修訂工作。其間經過大量的調查研究，數易其稿。

1997年7月7日，李鵬總理簽署國務院第224號令，發佈了《中華人民共和國契税暫行條例》，並於同年10月1日起開始實施。

契税的徵税對象是境內轉移的土地、房屋權屬。具體包括以下五項內容：

⑴國有土地使用權的出讓，由承受方交。

是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。

⑵土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值税，另由承受方交契税。

是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

⑶房屋買賣：

即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產所有權的交易行為。

以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

⑴以房產抵債或實物交換房屋，應由產權承受人，按房屋現值繳納契税。

⑵以房產作投資或股權轉讓，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契税。

⑶買房拆料或翻建新房，應照章納税。

房屋贈與贈與方不納土地增值税，但承受方應納契税。

房屋交換在契税的計算中，注意過户與否是一個關鍵點。

承受國有土地使用權支付的土地出讓金

對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計徵契税。不得因減免土地出讓金而減免契税。

契税的納税義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。境內是指中華人民共和國實際税收行政管轄範圍內。土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權。單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。

契税實行3%～5%的幅度税率。實行幅度税率是考慮到中國經濟發展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度税率規定範圍內，按照該地區的實際情況決定。

買契税指房屋買賣行為發生後，由房屋產權承受人憑當事人雙方訂立的合同，辦理繳納契税和房屋變更登記手續的行為。在實際執行過程中，對不同情況作如下處理：

（1）先買房後拆料，屬於房屋買賣行為，應按成交價格繳納契税。

（2）買房後未繳契税即將房屋翻建的，應按購買房屋的成交價格繳納契税。

（3）以房抵債或以實物交換房屋，實質上也是買賣關係，應由產權承受人按房屋現值繳納買契税。

（4）預買房屋（其特點是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權），一般低於市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的採取分次付款。不論採取何種方式，契税均應於契約成立後10日內，按當地徵收機關規定的納税期限，一次繳清税款。完税憑證上應註明使用年限和付款方式及必要的事項，以免發生糾紛。

（5）經縣以上人民政府批准徵用的房屋，房主在一年內用國家發給的補償費購買房屋的，可以免徵契税。購買房屋的價款超過補償費的，其超過部分，經縣級以上徵收機關批准可酌情給予減徵或者免徵契税。

（6）以房產作投資或作股轉讓，實屬房屋產權轉移，應按有關規定辦理房屋產權交易和產權變更登記手續，視同房屋買賣，由產權承受人按買契税率繳納契税。

（7）個人以自有房屋投資於本人獨資經營企業，作為資產，因其房屋的產權未發生變動，不徵契税，也不更換契證。

（8）凡房屋產權轉移變動，必須報經房產主管機關或鄉鎮人民政府審批；未經審批，私自買賣的房屋，一律不予辦理契税，並交由房產主管機關或鄉鎮人民政府處理。

契税的計税依據為不動產的價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計税依據視不同情況而決定。

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計税依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是説，交換價格相等時，免徵契税；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契税。

以劃撥方式取得土地使用權，經批准轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契税。計税依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

為了避免偷、逃税款，税法規定，成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，徵收機關可以參照市場價格核定計税依據。

房屋附屬設施徵收契税的依據。

（1）採取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計徵契税。

（2）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用税率徵收契税；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契税税率。

個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額徵收契税。在繳納契税時，納税人須提交經税務機關審核並簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，税務機關（或其他徵收機關）應在納税人的契税完税憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中籤字並將該表格留存。

出讓國有土地使用權，契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計徵契税，其中的土地前期開發成本不得扣除。

契税採用比例税率。當計税依據確定以後，應納税額的計算比較簡單。應納税額的計算公式為：

應納税額=計税依據×税率

國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契税。

城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免徵契税。

此外，財政部、國家税務總局規定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免徵契税。

自2008年11月1日起對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契税税率暫統一下調到1%。

因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰爭等不能預見、不可避免，並不能克服的客觀情況。

土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，並用於農、林、牧、漁業生產的，免徵契税。

經外交部確認，依照中國有關法律規定以及中國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定，應當予以免税的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契税。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免徵契税。

在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契税。

國有、集體企業實施“企業股份合作制改造”，由職工買斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造為股份合作制企業的，對改造後的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契税。

為進一步支持國有企業改制重組，國有控股公司投資組建新公司有關契税政策規定如下：

（1）對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司佔新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免徵契税。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額佔有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份佔股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

（2）以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權的，不屬於本規定的範圍。

兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定；合併改建為一個企業，對其合併後的企業承受原合併各方的土地、房屋權屬，免徵契税。

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契税。

對於承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契税法律、法規的規定徵收契税；對於不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不徵收契税。

繼承土地、房屋權屬 ^[4] 

對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契税。

按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，應徵收契税。

（1）經國務院批准實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契税。

（2）政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，不徵收契税。

（3）企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不徵收契税。

（4）對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契税；成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契税。

（5）公司制企業在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不徵收契税。

（6）自2011年09月01日起，婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免徵契税。 ^[5] 

各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契税定價方法，也各有差異。契税的計税依據，歸結起來有4種：

是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，税務機關以此為據，直接計税。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

依據土地、房屋交換差價定税。隨着二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契税的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味着，交換雙方均免繳契税。

按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年後，經許可，乙單位把該土地轉讓，那麼，乙就要補交契税，納税依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）

第一條　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契税的納税人，應當依照本法規定繳納契税。

第二條　本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

（一）土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；

（三）房屋買賣、贈與、互換。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定徵收契税。

第三條　契税税率為百分之三至百分之五。

契税的具體適用税率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的税率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別税率。

第四條　契税的計税依據：

（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；

（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；

（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為税務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納税人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由税務機關依照《中華人民共和國税收徵收管理法》的規定核定。

第五條　契税的應納税額按照計税依據乘以具體適用税率計算。

第六條　有下列情形之一的，免徵契税：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用於農、林、牧、漁業生產；

（四）婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（六）依照法律規定應當予以免税的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契税，報全國人民代表大會常務委員會備案。

第七條　省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免徵或者減徵契税：

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府徵收、徵用，重新承受土地、房屋權屬；

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

前款規定的免徵或者減徵契税的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

第八條　納税人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬於本法第六條規定的免徵、減徵契税情形的，應當繳納已經免徵、減徵的税款。

第九條　契税的納税義務發生時間，為納税人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納税人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

第十條　納税人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契税。

第十一條　納税人辦理納税事宜後，税務機關應當開具契税完税憑證。納税人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契税完税、減免税憑證或者有關信息。未按照規定繳納契税的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

第十二條　在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納税人可以向税務機關申請退還已繳納的税款，税務機關應當依法辦理。

第十三條　税務機關應當與相關部門建立契税涉税信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向税務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協助税務機關加強契税徵收管理。

税務機關及其工作人員對税收徵收管理過程中知悉的納税人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

第十四條　契税由土地、房屋所在地的税務機關依照本法和《中華人民共和國税收徵收管理法》的規定徵收管理。

第十五條　納税人、税務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國税收徵收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發佈的《中華人民共和國契税暫行條例》同時廢止 ^[2]  。

2023年12月15日，財政部公佈數據，1-11月累計，全國一般公共預算收入200131億元，同比增長7.9%。其中主要税收收入項目情況顯示，在土地和房地產相關税收中，契税5322億元，同比增長2.2%。 ^[7]