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土地增值税
鎖定
土地增值税是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課税對象而徵收的一種税。
- 中文名
- 土地增值税
- 別 名
- 反房地產暴利税
- 表達式
- 以轉讓收入向國家繳納的一種税賦
- 提出者
- 財法字[1995]第6號
- 適用領域
- 房地產經營企業等單位和個人
- 定刑依據
- 經濟法
目錄
- 1 定義
- 2 法律規定
- 3 土地增值税的徵税範圍
- 4 土地增值税的計税依據
- ▪ （一）增值額的計算
- ▪ （二）房地產取得的收入
- ▪ （三）扣除項目
- 5 土地增值税的税率與計算
- ▪ （一）土地增值税的税率
- ▪ （二）土地增值税的計算
- 6 土地增值税的減免規定
- 7 土地增值税的徵收管理
土地增值税定義
土地增值税是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課税對象而徵收的一種税。
土地增值税法律規定
中華人民共和國土地增值税暫行條例
（1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發佈 根據2011年1月8日國務院令第588號《國務院關於廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）
第一條 為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值税的納税義務人（以下簡稱納税人），應當依照本條例繳納土地增值税。
第三條 土地增值税按照納税人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的税率計算徵收。
第四條 納税人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。
第五條 納税人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的税金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值税實行四級超率累進税率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免徵土地增值税：
（一）納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設需要依法徵收、收回的房地產。
第九條 納税人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納税人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管税務機關辦理納税申報，並在税務機關核定的期限內繳納土地增值税。
第十一條 土地增值税由税務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向税務機關提供有關資料，並協助税務機關依法徵收土地增值税。
第十二條 納税人未按照本條例繳納土地增值税的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值税的徵收管理，依據《中華人民共和國税收徵收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費徵收辦法，與本條例相牴觸的，同時停止執行。
土地增值税土地增值税的徵税範圍
按照《土地增值税暫行條例》及其細則的規定，凡有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，都屬於土地增值税的徵税範圍。
在界定土地增值税的徵税範圍時應注意以下三點：
（一）只有轉讓國有土地（指按照法律規定屬於國家所有的土地）的使用權，才屬於土地增值税的徵税範圍，集體所有的土地只有在徵用後轉為國有土地時才能轉讓。
（二）只有有償轉讓（指出售或以其他方式有償轉讓）房地產，才屬於徵税範圍，房地產的繼承、贈與等無償轉讓行為不是土地增值税的徵税對象。此外，國有土地使用權的出讓行為也不是土地增值税的徵税對象。
（三）地上的建築物及其附着物是指建於地上的一切建築物、構築物，地上地下的各種附屬設施及附着於該土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其他物品。
土地增值税土地增值税的計税依據
土地增值税的計税依據為納税人轉讓房地產所取得的增值額。
土地增值税（一）增值額的計算
增值額是指納税人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額之後的餘額。如果納税人轉讓房地產收入減除規定的扣除項目後沒有餘額，則不需要繳納土地增值税。
增值額的計算公式為：
增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目
但納税人如果有以下情形之一的，其土地增值税要按照房地產評估價格計算徵收：
1、隱瞞、虛報房地產成交價格的；
2、提供扣除項目金額不實的；
3、轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
所謂“隱瞞、虛報房地產成交價格”，是指納税人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附着物價款的行為。對該種情形，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。税務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
所謂“提供扣除項目金額不實”，是指納税人在納税申報時不據實提供扣除項目金額的行為。對該種情形，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。税務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
所謂“轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由”，是指納税人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納税人又不能提供憑據或無正當理由的行為。對該種情形，由税務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
土地增值税（二）房地產取得的收入
納税人取得的轉讓房地產的收入，包括轉讓房地產而取得的全部價款及有關的經濟收益。從收入形態看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值税（三）扣除項目
在計算轉讓房地產的增值額時，允許扣除的項目包括：
1、取得土地使用權所支付的金額。這是指納税人為取得土地使用權所支付的地價款（指土地出讓金、土地轉讓金）和按國家統一規定繳納的有關費用（登記費、過户費等）。
2、房地產開發成本。這是指納税人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括以下費用：
（1）土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用税、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
（3）建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
（4）基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衞、綠化等工程發生的支出。
（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
（6）開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。
3、房地產開發費用。這是指與納税人開發房地產項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。但這三項費用不是按照納税人開發房地產項目實際發生的費用進行扣除，而是按照《土地增值税暫行條例實施細則》規定的標準進行扣除。
《土地增值税暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按前1、2項計算的金額之和的5%以內計算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產開發費為不超過：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按前1、2項計算的金額之和的10%以內計算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產開發費為不超過：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%。
前述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
4、舊房及建築物的評估價格。這是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地税務機關確認。
5、與轉讓房地產有關的税金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業税、城市維護建設税、印花税。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同税金予以扣除。
6、財政部規定的其他扣除項目。如對從事房地產開發的納税人可按其取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本計算的金額之和，再加計20%的扣除；納税人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積佔總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按税務機關確認的其他方式計算分攤。
土地增值税土地增值税的税率與計算
土地增值税（一）土地增值税的税率
按《土地增值税暫行條例》的規定，土地增值税實行四級超率累進税率，具體税率如下：
（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。
（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%。
（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%。
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。
前述四級超率累進税率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
土地增值税（二）土地增值税的計算
土地增值税按照納税人轉讓房地產所取得的增值額規定的四級超率累進税率計算徵收。因此，在轉讓房地產的增值額確定後，按照規定的四級超率累進税率，以增值額中屬於每一税率級距的部分的金額，乘以該級的税率，再將由此得出的每一級的應納税額相加，其總數即為應納增值税税額。
土地增值税的計算公式為：
應納税額=（每級距的土地增值額×適用税率）
實務中，往往採用速算扣除法計算。即以總的增值額乘以適用税率，減除扣除項目金額乘以速算扣除係數，直接得出土地增值税的應納税額。具體公式如下：
（1）增值額未超過扣除項目金額50%的：
土地增值税税額=增值額×30%
（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：
土地增值税税額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：
土地增值税税額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（4）增值額超過扣除項目金額200%的：
土地增值税税額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
以上公式中的5%、15%、35%為相應級距的速算扣除係數。
土地增值税土地增值税的減免規定
按照《土地增值税暫行條例》等相關規定，有下列情形之一的，免徵土地增值税：
（一）納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免徵土地增值税；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計税。
（二）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產（指因城市規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權）。
（三）因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納税人自行轉讓原房地產的，比照前（2）免徵土地增值税。
（四）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向税務機關申報核准，凡居住滿5年或5年以上的，免予徵收土地增值税；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值税。居住未滿3年的，按規定計徵土地增值税。
（五）個人之間互換自有居住房地產的。
（六）對涉及土地增值税減免税的一些特殊問題，由財政部、國家税務總局制定專門規定。
土地增值税土地增值税的徵收管理
土地增值税（一）納税申報
納税人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管税務機關辦理納税申報。納税人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經税務機關審核同意後，可以定期進行納税申報，具體期限由税務機關根據情況確定。房地產所在地是指房地產的坐落地。納税人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納税。
納税人在辦理納税申報時，應如實填寫《土地增值税納税申報表》，並向税務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
土地增值税納税人未按規定提供前述有關資料，或不如實申報房地產交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳税款的，按《土地增值税暫行條例》的規定進行處理。
土地增值税（二）税款繳納
土地增值税納税申報表經税務機關審核確認無誤後，納税人應按照税務機關核定的税額及規定的期限繳納土地增值税。土地增值税以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公佈的市場匯價摺合成人民幣，據以計算繳納土地增值税。以分期收款形式取得外幣收入的，也應按實際收款日或者收款當月1日國家公佈的市場匯價摺合成人民幣，計繳土地增值税。
納税人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值税的，可以預繳土地增值税，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。該具體辦法由各省、自治區、直轄市地方税務局根據當地
情況制定，一般情況是：對納税人預售房地產所取得的收入，當地税務機關規定預徵土地增值税的，納税人應當到主管税務機關辦理納税申報，並按規定比例預繳；當地税務機關規定不預徵土地增值税的，納税人也應在取得收入時先到主管税務機關登記或者備案。
