物業税税率

試點的城市當中都有不同的“空轉”方案，最終選取哪個方案還不得而知。其中一個方案是，針對商業地產採取跟房產税一致的徵税辦法，即對於自用房產按房價原值的70%，乘以1.2%的税率計算，而對於出租用途房產按租金的12%計算。針對個人非營業性住宅，則區分為自住和投資兩種，其中自住用途的免税，投資用途的(包括超過一定面積的，或者超過一套住房的)要徵税，徵多少還未明確，“但出於抑制投機的目的，税率不應太低。”　中央財經大學税務學院副院長劉桓呼籲開徵物業税要先聽證，“税負太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發展;太輕卻起不了抑制作用。”物業税，又稱“財產税”或“地產税”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年繳付一定税款，税額隨房產的升值而提高。 該税種尚未實施，原計劃先在北京一地進行試點，但是到現在北京也沒有開始真正實施。 最好諮詢當地的房管部門是否確實有該税費，以免上當。

所謂物業税又稱財產税或地產税，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定税款，而應繳納的税值會隨着不動產市場價值的升高而提高。比如説公路、地鐵等開通後，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業税也要提高。

從理論上説，物業税是一種財產税，是針對國民的財產所徵收的一種税收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，併為之提供保護；然後，作為一種對應，國民必須繳納一定的税收，以保證政府相應的支出。物業税是政府以政權強制力，對使用或者佔有不動產的業主徵收的補償政府提供公共品的費用。

世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產徵收物業税，並以財產的持有作為課税前提、以財產的價值為計税依據。依據國際慣例，物業税多屬於地方税，是國家財政穩定而重要的來源。

各國房地產保有税的名稱不盡相同，有的稱“不動產税”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產税”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方税”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業税”。

物業税改革的基本框架是，將現行的房產税、城市房地產税、土地增值税以及土地出讓金等税費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税，並使物業税的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業税一旦開徵，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的衝擊。

【由於中國房地產泡沫凸顯，是否及何時開徵物業税正成為時下熱點問題。】

徵收物業税是否能終結房地產大戰，取決於徵收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是釐清物業税與現有税費之間的關係，第二是建立滿足徵收物業税的技術條件，第三是以物業税改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

首先，簡單地説，物業税是不動產保有環節的税收，我國現行法規採取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業税將土地收益分攤於未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了徵收物業税，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

但徵收物業税的合法性前提是取消土地增值税、土地出讓金、城市房地產税等與物業税存在重合的一次性税費，否則舊的税費未除，新的税費又來，對於消費者而言，屬於雙重收税，於理不合，於法牴牾。

其次，徵收物業税的技術條件十分複雜。税基該如何確定，是以財產税來徵收還是以贏取租金的不動產物業來徵收？税率該如何界定，各地情況均不相同，到底徵收1%還是徵收3%，或者每年税率根據房地產價格的不同而變化？如何對於不同的房產實行税收優惠政策以及累進税制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常複雜的房地產市場的軒然大波。

最重要的是，物業税作為地方税種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業税年度收入以及物業税的税率。物業税的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業税的收益，這樣才能在物業升值、政府税收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業税，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道税收的用途。與其説物業税是對物業持有人的挑戰，不如説是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

物業税不是在交易税基礎上的二次徵税，而是房地產税收體制的大變革；物業税不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業税不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。

我國提出“物業税”概念後，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與爭論，也引發了人們的種種猜測。時至今日，關於“物業税”的最終定論仍是個“謎”。理論界，引經據典，眾説紛紜；老百姓，既為開徵物業税可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的税收而患得患失；地方政府，則出於物業税對房地產發展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業税的種種誤解所致。

一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業税是對房地產徵收的一種税，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似於西方國家普遍開徵的房地產税或不動產税，屬於財產税，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產徵收物業税。在我國內地，對出租房地產的租金收入也是要徵收房產税或城市房地產税的，因此，物業税並非新鮮事物。

我國房地產税制相對完整，分佈於房地產開發建設、交易和保有的各個環節。從廣義上講，房地產税收包括耕地佔用税、契税、印花税、土地增值税、營業税、企業所得税(內外資税收合併)、個人所得税、房產税、城市房地產税、城鎮土地使用税和城市維護建設税，共12個税種。從狹義上講，房地產税收僅包括房產税、城市房地產税和城鎮土地使用税，共3個税種。與國際上所稱的房地產税或不動產税相對應，我國物業税應當屬於上述房地產税收的狹義概念。

從税種屬性和國際實踐來看，物業税、房地產税或不動產税本無太大的區別，但在我國內地若採用物業税的概念，筆者認為有不妥之處：一是在香港税制中，物業税徵收範圍較窄；而國外則囊括了各類經營性和非經營性房地產，更類似於我國內地的房產(城市房地產)税和城鎮土地使用税，一國內使用名稱相同、內容不同的兩個物業税概念容易產生歧異。二是物業税易與物業費混為一談，容易引起百姓對“物業”既收費、又徵税的誤解和反感。三是近十多年來，我國財税部門在對房地產税制的研究中，大多采用房地產税這一概念。因此，採用房地產税而不是物業税的概念，更加符合我國國情，也更易於被人們接受。

1994年我國新税制的最大成果是初步確立了流轉税和所得税“雙主體”税制，地方税改革並非重點，但國家對房地產税的完善和改革方向的研究、探討並未停止過。上至財政部和國家税務總局，下至省、市財税部門，均對現行房地產税存在的諸如税制陳舊、內外税制不統一、收入缺乏彈性等問題有一致的認識。同時對改革方向的認同也相當一致，只是對改革出台的適當時機所持觀點有所不同。

但是，由於地方無税權、收入規模小、調控力度較弱、徵管難度大、成本高等先天不足等因素，導致地方税改革一般得不到足夠的重視。儘管在税制內容上，物業税和房地產税並無太大區別，但物業税的提出卻引起了社會各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對物業税改革的預期和猜測，涉及到多方面利益的調整，遠遠超出了完善税制這一基本點和調控領域。一是房地產業持續高速增長，房價暴漲，理論界寄希望於物業税的開徵能夠抑制或降低房價。二是隨着經濟的發展和住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現在自有房地產上；基尼係數的不斷提高，社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足税收僅僅在個人財富的取得環節，而要求在財富的保有環節發揮作用，那麼物業税無疑成為一個好的選擇。三是無論普通老百姓還是各級政府，面對個人自有住房徵收物業税的傳聞以及將土地出讓金併入物業税的猜測，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會關於“在統一税政的前提下，賦予地方適當的税政管理權”的提法，以及對物業税作為地方主體税種的期盼，更增加了省市財政部門對物業税改革的設想和熱情。

物業税改革的基本框架是將現行房產税、城市房地產税、土地增值税以及土地出讓金等收費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税。我國還沒有一個明確地提出徵收不動產物業税的具體實施細則和措施。

“物業税”最近一段時間被頻頻提及。事實上，有關開徵物業税的税制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮税費建設改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業税，相應取消税費。”一石激起千層浪，物業税成為眾人關注和議論的焦點，有關物業税的每一個新消息也都會引發市場各方的激辯。

在2005中國財税論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進税制改革，完善税 ^[1]  收制度體系，其中一項任務即是：逐步出台消費税和物業税。財政部税政司司長史耀斌就此闡述説，構建和諧社會，税收政策要調節收入分配，維護社會公平。

税收政策在維護社會公平方面的重要作用在於，參與個人和財產的分配。他説，我國開徵個人所得税、車船税，以及今後推進物業税的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。

税制改革從某種角度講，是社會相關者利益的重新調整和再分配。涉及利益相關者少、利益再分配合理的改革往往容易得到成功和順利實施，反之則改革阻力大、難以推行。回顧1994年以來的税制改革，就充分證明了這一點。

毋庸置疑，我國房地產税制比較陳舊，房地產業收費存在不盡合理的方面。税制或税種存在問題，在條件成熟時，有必要積極完善；收費存在問題，在條件具備時，應當積極調整(包括費改税)；同一領域的某些税種和部分收費同時存在問題，勢必也要進行改革。但是，税、費是否一定要合併改革?房地產税制改革是否除了房地產税納税人外，一定要把各級政府(與收費相關)、開發商(與降低開發成本相關)等更多的利益主體牽涉在內呢？這些問題尚需進一步研究。

物業税屬於財產税，從國際實踐看，大多作為地方政府的主體税種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調控房地產價格的成功案例。

我國物業税概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據房地產開發和銷售環節的税費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開徵物業税後房價降低的幅度；更多的人乾脆把對土地出讓金併入物業税的討論與假設當作定論，進而討論物業税開徵後對房價的影響及其作用。

房地產作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。在當前房地產市場總體體現為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產開發環節政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場經濟的基本規律相悖的。倒是開發商非常樂於支持這種觀點，因為降低的政府收費實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而房價倒未必能降下來。

從長期看，開徵物業税後會加大房地產保有環節的税收負擔，降低投資和投機者的收入預期，這僅僅是影響房地產市場需求的一個因素，房地產價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。

就筆者調查和掌握的部分省市房地產收費情況看，盛極一時的“房地產收費過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就收費的種類、內容、性質和額度分析，符合費改税原則、適宜併入物業税的寥寥無幾。從現有的觀點看，除普遍徵收的土地出讓金似乎適合併入物業税外，沒有專家、學者提出別的房地產收費中適合費改税的收費項目，呼聲頗高的城建費改税改革，焦點集中在了土地出讓金上。

贊同土地出讓金改為物業税的理由，無外乎三點：一是能夠降低開發商的開發成本，進而降低房價。二是土地出讓金與物業税都是以政府為主體、以國有土地為徵收對象、收入均歸政府的課徵項目，性質基本相同，可以合併。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年徵收的物業税，可以避免政府寅吃卯糧。

對以上觀點，筆者均有不同看法。首先，土地出讓金併入物業税後，未必能夠降低房價，這一點在本文第四部分已作表述。其次，土地出讓金與物業税在現象上近似，但本質上有着根本性的不同，即國家徵收物業税與收取土地出讓金時的身份不同。徵收物業税，國家的身份是政權組織者，憑藉的是政治權利，具有強制性、無償性和固定性的特點，屬於分配範疇；收取土地出讓金，國家的身份是國有土地所有者，憑藉的是對土地的所有權，是市場行為，屬於交換範疇。再次，如何合理籌劃土地出讓金屬於政府預算和支出的範疇，從根本上講，完全不是物業税需要解決和能夠解決的問題。政府賣地收取土地出讓金後，是否存在寅吃卯糧問題暫且不論，如果把土地出讓金收入設立專款或專項基金進行科學管理，合理安排支出年度及額度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。 、

我國現行房地產税收對個人自有自住住房免税，但是對個人住房用於出租或其他經營目的的，要徵收房產税、城鎮土地使用税或城市房地產税。

從國際上房地產税收實踐以及近十多年來我國對房地產税的研究成果看，對個人自有自住住房徵税，既是多數國家的普遍做法，也是我國物業税的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產中主體地位的確立，也為對個人住房徵税提供了現實基礎。面臨的問題是如何確定應税住房的範圍。

分析發達國家和發展中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的徵税、徵重税，面積小的減税或免税；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的徵税、徵重税，對價值低的減税或免税；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房徵税、徵重税，對單套住房減税或免税。有的按房屋用途分類，個人住房用於經營的，税負較重，個人住房用於自住的，税負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行税收減免。

上述做法，值得我國在設計物業税税制時予以考慮。但是，這些經驗多數是物業税比較成熟的國家的做法，在我國物業税開徵初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本着循序漸進的原則，結合我國個人房地產登記資料不完善、信息化建設落後的實際情況，考慮減輕地方政府對開徵物業税會影響當地房地產業 和財政收入的顧慮等因素，嘗試徵税範圍廣(包括農村地區)、免税房產多(普通住宅)、重點對少數高價值房產徵税的做法，待條件成熟後，再逐步健全、擴大範圍。

物業税税負由兩個因素決定，一個是評税價值，另一個是税率。以往社會各界對物業税税負的關注.基本集中在税率高低的討論上，而沒有考慮評税價值的高低，這是具有片面性的。税率高低只是反映税負高低的一個方面，計税依據的界定也是衡量税負高低的重要方面。譬如，我國現行房產税的税率為 1.2%，但是計税依據卻是房產原值的一定比例。例如北京市確定為房產原值的70%，則房產税的税負僅是房產原值的0.84%。

從國際經驗看，凡是按照評税價值徵税的國家，在確定物業税税負時，也是綜合考慮税率和評税價值兩方面因素的。在税負一定的前提下，如果採用了較高的税率，往往同時擴大評税價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，也就是説將房地產市場價值或市場交易價值打了較多的折扣後，再據此徵税；如果採用較低的税率，往往縮小評税價值與房地產市場價值或市場交易價格的差異，甚至採用房地產市場價值或交易價格作為計税依據。至於説採用何種方式，主要看納税人的接受習慣。

在我國物業税税負的確定上，在開徵初期，應當按照循序漸進的原則，把握以下幾點：一是考慮量能負擔因素，經營性房地產税負應略高於居住用房。二是開徵物業税後，原有房地產税或城市房地產税納税人總體税負應保持大體一致或略有增長，變化幅度不宜過大；對個人住宅的税負應當相對較輕。三是對高檔住宅徵税，對普通住宅應確定一定期限的免税期，暫緩徵税。四是對農業用地暫不徵税