城市房地產税

2008年12月31日，國務院總理温家寶簽署第546號國務院令，宣佈1951年8月8日由原政務院公佈的《城市房地產税暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《房產税暫行條例》繳納房產税。

我國現行税制中的房產税、城市房地產税和遺產税（目前沒有立法開徵）等3種税都屬於財產税。

城市房地產税是對屬於中外合資經營企業、中外合作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產所有人或使用人徵收的一種税。

中國對房屋土地的課税已有近二千年的歷史。1949年中華人民共和國建立後，政務院發佈的《全國税政實施要則》(1950)中列有房產税和地產税1951年8月國務院頒發《中華人民共和國城市房地產税暫行條件》，將兩税合併。1973年簡化税制，把對國營企業和集體企業徵收的城市房地產税併入工商税，保留税種對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業徵收。進入80年代以後，隨着中國對外經濟合作的發展，外商投資企業逐漸增多，財政部確定對外國企業和外商投資企業的自有房產，按《城市房地產税暫行條例》的規定徵收房產税。中國憲法規定城市土地屬於國家所有。對外國企業和外商投資企業使用的土地，由有關部門徵收土地使用費,不再徵收地產税。1986年10月1日開徵房產税以後,對房管部門及國內個人改徵房產税,對外國僑民、外國企業和外商投資企業繼續按《中華人民共和國城市房地產税暫行條例》的規定徵收房產税。

城市房地產税徵收範圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產。

開徵地區和標準由各省確定。

城市房地產税的計税依據分為兩種：一是以房價為計税依據；二是以出租房屋的租金收入為計税依據。與計税依據相應，城市房地產税的税率也分為兩種：按照房價計税的，税率為1.2%；按照房租計税的，税率為12%。

城市房地產税的納税人，是房產的產權所有人。產權出典的，由承典人繳納。

在中華人民共和國境內擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業是城市房地產税的納税義務人。

目前只對外商投資企業徵收。

城市房地產税的計税依據為房屋折餘價值或房屋租金收入。城市房地產税依房屋折餘價值按年計徵，税率為1.2%；

城市房地產税依租金收入按年計徵，税率為12%。

納税人繳納房產税的地方。房產税由納税人向房產所在地的税務機關繳納。房產不在一地的納税人，應當按照房產坐落的地點分別向房產所在地的税務機關納税。

城市房地產税實行按年徵收，分期繳納，具體納税期限，由當地税務機關確定。

對外商投資企業城市房地產税的減免，由各省人民政府決定。城市房地產税按年計徵。

準確計算城市房地產税，需要根據税法的有關規定，正確掌握計算方法，具體公式如下：

（1）按照標準房價計税的，年應納税額=適用單位標準房價×應税面積× 1.2%；

（2）按照標準房租價計税的，年應納税額=適用單位標準房租價×應税面積×18%。

例：某中外合資企業，使用土地面積15000平方米。自有應税房產面積2000平方米，經核定平均單位標準房價為150元。計算該企業每年應納的城市房地產税。解：應納房產税額=2000×150×1.2% =3600元。

根據規定，中外合資經營企業使用的土地應徵收土地使用費，不再徵收地產税。該企業全年應繳納城市房地產税3600元。

城市房地產税制中對某些特殊情況給予減税或免除税負的一種優待規定。2009年以前城市房地產税的減税、免税規定主要由地方政府給與，例如：

（1）新建的房屋，自落成的月份起免税三年。

（2）翻建房屋超過新建期50%的，從竣工月份起免税二年。（以上兩項免税規定不適用於外商投資企業）。

（3）華僑、僑眷用僑匯購買或建造的房屋，從發給房屋產權證之日起，五年免徵房產税。

（4）其他有特殊情況的房產，經省級以上人民政府批准後，可以減税或免税。

第一條　房產税在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。

城市房地產税第二條　房產税由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納税義務人（以下簡稱納税人）。

第三條　房產税依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地税務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產税的計税依據。

第四條　房產税的税率，依照房產餘值計算繳納的，税率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，税率為12%。

第五條　下列房產免納房產税：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；三、宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的房產；四、個人所有非營業用的房產；五、經財政部批准免税的其他房產。

第六條　除本條例第五條規定者外，納税人納税確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減徵或者免徵房產税。

第七條　房產税按年徵收、分期繳納。納税期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第八條　房產税的徵收管理，依照《中華人民共和國税收徵收管理暫行條例》的規定辦理。

第九條　房產税由房產所在地的税務機關征收。

第十條　本條例由財政部負責解釋；施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。

第十一條　本條例自1986年10月1日起施行。

《關於檢發、的通知》下發後，各地在貫徹執行中又陸續提出一些需要明確的問題。經研究，現作如下解釋和規定：

“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囱、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。根據總局（86）財税地字第008號文規定，“房產原值是指納税人按照會計制度規定，在帳簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價”。因此，凡按會計制度規定在帳簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按規定減除一定比例後作為房產餘值計徵房產税；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，計徵房產税。

房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衞生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網，照明線從進線盒聯接管算起。

工商行政管理部門的集貿市場用房，不屬於工商部門自用的房產，按規定應徵收房產税。但為了促進集貿市場的發展，省、自治區、直轄市可根據具體情況暫給予減税或免税照顧。

專用汽車是指裝置是專用設備，具備特定的專用功能，用於承擔專門運輸任務或專項作業的汽車。凡環衞環保部門的路面清掃車、環境監測車；醫藥衞生部門的醫療手術車、防疫監測車；民政部門的殯儀車；公安勘察車、交通監理車等，不論是否收費，均免徵車船使用税。凡用於生產經營的專用汽車，如流動餐車、液化石油氣罐車、冷藏車等均應徵收車船使用税。對專用於建築作業、石油地質作業、機場作業、農林牧漁業等的專用汽車，如：瀝青撒佈車、混凝土攪拌車、架線車、野外工程車等等，省、自治區、直轄市可根據具體情況分別規定徵税或免税。專用汽車根據其功能噸位，參照機動載貨汽車税額計算徵收車船使用税。

由國家財政部門撥付事業經費的單位實行自收自支後，從事業單位經費實行自收自支的年度起，免徵車船使用税3年，3年後應按規定徵税。

以城市中的房屋、土地為徵税對象、按照其價值或租價徵收的一種税。中華人民共和國成立後，1950年1月，政務院公佈《全國税政實施要則》，規定全國統一徵收房產税、地產税兩個税種。同年6月調整税收，將房產税和地產税合併為房地產税。1951年8月8日政務院公佈《城市房地產税暫行條例》。1973年全國試行工商税後，規定實行工商税的納税人繳納的城市房地產税併入工商税內繳納。城市房地產税只對房地產管理部門，有房地產的個人和外國僑民徵收。1984年第二步利改税和工商税制改革時，確定恢復這個税種。考慮到我國的實際情況，將城市房地產税分設為房產税和土地使用税，並分別制定條例。1986年9月國務院頒佈了《中華人民共和國房產税暫行條例》，於當年10月起施行；1988年國務院又頒佈了《中華人民共和國城鎮土地使用税暫行條例》，於當年11月起施行。為適應社會主義市場經濟發展的要求，1994年税制改革將上述兩個暫行條例進行了修訂。按照《城市房地產税暫行條例》規定，房地產税由產權所有人繳納，產權出典者，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在當地或產權未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代為報繳。《條例》還規定，房產税依標準房價按年計徵。地產税依標準地價按年計徵。標準房價與標準地價不易劃分的，可依標準房地價合併按年計徵。《條例》還規定，依房價按年計徵的房產税，税率為1%；依地價按年計徵的地產税，税率為1.5%；依房地價合併按年計徵的房地產税，税率為1.5%；依房地租價計徵的房地產税，税率為1.5%。1953年税制修正時改為：從價按年計徵的房產税，税率為1.2%；從價按年計徵的地產税，税率為1.8%；從價合併按年計徵的房地產税，税率為1.8%；從祖計徵的房地產税，税率為18%。

國務院總理温家寶2008年12月17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。會議決定將按照法定程序取消城市房地產税。

會議指出，近期國家採取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。

會議決定，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產税。