物業税空轉

2010年初，關於物業税“空轉”將推廣至全國的消息激起了社會各界的熱議。儘管消息還未經證實，但市場的反應卻出乎意料地劇烈。2010年的第二個交易日，滬深股市大盤雙雙上漲，但眾多房地產股卻受這一消息襲擊股價應聲而落。

一直以來，在調控房價的各項建議中，物業税的呼聲最高，這也被稱為抑制投機的殺手鐧，但始終千呼萬喚不出來。實際上從2003年開始，財政部、國家税務總局就在北京、遼寧、重慶等10個省市進行模擬評税試點。“空轉”了6年之久後，在國家終於下定決心遏制房價過快上漲、打擊投機的趨勢下，物業税轉為“實轉”的腳步還有多遠？

“2010年物業税從‘空轉’轉入‘實轉’是有一定可能性的，但可能性有多大不好説”，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，第一，有可能把“空轉”的範圍擴大到全國或大部分城市；第二，試點的城市已經“空轉”了六七年，已經積累了一套經驗，各方面條件基本上趨於成熟，因此2010年不排除有個別城市由“空轉”變為“實轉”。

而且，“今年是一個比較好的時間窗口”，楊紅旭強調，國家提出遏制房價過快上漲，抑制投機，在這樣一個背景之下，適時試點推出物業税“實轉”時機比較好，“如果放在樓市比較低迷的時候，推出物業税對樓市反而是一種打壓。”

此前也有財政部官員表示，經過幾年的“空轉”試點，按評估值徵收物業税從技術上看是可行的。

不過在接受記者採訪時，財政部財科所税收政策研究室主任張學誕對之前有媒體報道，財政部在2010年年初把物業税列入重點研究課題，交給他所在的處室執行的消息進行了澄清。“我沒有説過這個話，雖然目前一直在研究物業税，並在2007年由我們研究所提出一份報告，但是這個報告至今為止並未對外公佈。”

“我覺得物業税遲遲沒有開徵，是由於多方面因素造成的。”張學誕進一步解釋，從技術層面來説，物業税的實施沒有太大問題。主要的問題是物業税真正要開始對普通購房者徵收的話，會對他們造成一定的影響，如果短期內不能消除其所帶來的負面影響，勢必會帶來一些不穩定的因素。

正是基於這個擔憂，儘管物業税“空轉”的省市有很多，但始終沒有一個城市敢於第一個吃螃蟹。其間傳出深圳要開始實施物業税，但是一直也沒有動靜。

天相投資顧問公司金融地產組的一名研究員對此表示了相同的觀點。他認為，物業税2010年肯定不可能開徵。“這只是政策信號的一個釋放”。之所以做出這樣的判斷，該研究員的理由是技術上的障礙太多。此前多個省市試點“空轉”已經很多年，當前向全國推廣，將繼續在全國“空轉”幾年，待技術逐漸成熟後，才有推出的可能。

而且，在政策面上，物業税一旦開徵，由於其涉及面很廣，將加重有產者負擔。在國內經濟回暖並未完全確立之前，政策上也會對此有所顧忌，因此更有可能在經濟全面復甦、經濟壓力比較小的時候開徵。“顯然這將是幾年之後的事情。”該研究員強調。

從物業税開徵的效果來講，業界已經討論了好幾年，其對於打擊投機乃至投資需求的遏制作用毋庸置疑。但對整個樓市來講，物業税開徵與否的影響已經不僅限於是否擠出投機者製造的泡沫，將會觸動整個市場主體的利益格局。同時在物業税的重錘高壓之下，市場是否會反應過激、整個市場是否會受到打壓也是個未知數，這也是物業税至今遲遲未出台的重要原因。

因此，中金公司房地產行業分析員白宏煒表示，物業税的開徵，是以理清產權關係，建立一系列新的市場制度以及完善税收各環節為前提的。任何一個方面都是一個複雜的過程，需要經過反覆討論和驗證。“所以我們認為，在短期內開徵物業税的可能性不大。”

此外，物業税要開徵，除去技術上要具備條件外，還要解決一系列問題。其中最大的難點在於是否能解決重複徵税的問題。購房者在購買住房時已經支付了土地出讓金、土地增值税等多項税種，是否將住房所產生的所有税種統一納入物業税，如何協調各納税主體和利益主體之間的關係至今還沒有定論，而且在徵收的標準、房產價格評估以及自住型、投資性住房的界定、監管制度方面仍然存在很大分歧。

“如果這些基礎工作做得不夠，推出物業税就不太現實”，北京大學房地產研究所所長陳國強指出，物業税是一個系統工程，並且要走立法程序，有很多基礎工作還未完成。比如在評估、資產透明度等方面，國內樓市與國外成熟市場差距還比較大。

儘管物業税開徵還是天邊隆隆的雷聲，但在當前房價過快上漲勢頭仍未明顯減緩的情況下，誰也判斷不準哪天就會變成驟然的暴雨降臨到購房者身上。這又會對樓市產生怎樣的影響？

如果物業税開徵，二手房市場首當其衝將受到影響。白宏煒分析，在開徵物業税的短時間內，二手房供應將增長。徵收物業税會將市場囤積的二套及二套以上的房源擠出來，對二手房市場的價格將形成下行壓力。

而反觀我國樓市近幾年的發展歷程，由於住房方面的税收集中於交易、流轉環節，持有環節的成本很少，導致市場產生了大量的投機獲利行為。許多購房者都有買房升值、倒手獲利的心態，這也使得一部分住房資源集中在投資炒房者手中，各地居高不下的空置率説明這種住房資源分配方式的效率並不高。

據調查，京滬深等一線城市的許多樓盤空置率甚至達到50%。而物業税是根據房產持有者佔有國家資源的多少來徵收的，正是增加了投機性購房者的持有成本，可以説是把住了市場投機性需求膨脹的命門。

“從短期來看，住宅市場價格將因為短期二手房供應的增加而下降”，白宏煒分析，“我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量佔市場供應總體的10%左右”。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內增加大約10%左右的房源。而基於出售的迫切性，炒房者更有可能會以市場折扣價出讓，這樣就會進一步打壓二手房市場的房價。相應地一手房市場也會受到波動。

當前業界普遍預期物業税的實施是逐步的，那麼相應地房價的調整也會經歷一個過程。“具體的價格下行幅度取決於供應與需求的價格彈性。從中長期來看，物業税增收提高了居民持有成本，從而對房價有抑制作用”，白宏煒表示，如果按照1%的税費，徵税後房價將理論上下降15%到20%，房價同時還要受到市場供需影響；另外由於對多套住房、高端商品房税率較高，所以推行物業税短期內將逼迫炒房者拋售存房，從而增加房源供應，打壓高端商品房需求，房價也將被迫下降。

陳國強也認為，之前北京深圳等多個城市物業税“空轉”試點已經很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個信號。“從短期來看，管理層對於房地產市場近期房價上漲過猛過快有很多的擔憂，希望通過物業税‘空轉’推向全國這樣一種調控手段，調整市場預期，對於房價過快上漲將有一定的調節作用。”

從中長期來看，物業税則是税制的一種變革，其推出是一種制度建設與優化，而不單單跟房地產有關，涉及的面比較廣，包括地方政府在內的各方利益主體牽涉其中，將會影響市場各方的預期。“但如果仍然僅僅是‘空轉’，那麼更多的是一種心理層面的影響”，陳國強表示，對於自住性住房者影響並不大，而投資投機性需求反而有比較大的心理壓力。而將來實施的話，持有成本將大大增加，對投資投機的抑制將會變成實質性的。

在政府對樓市採取了幾項密集的調控措施後，推出物業税的呼聲漸高。那麼步伐是否就此能加快？

記者注意到，在房價瘋狂上漲的2009年，對於物業税的提法已比以前明顯增多。2009年5月，國務院發佈的《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出，要深化房地產税制改革，研究開徵物業税。

“物業税開徵確實面臨着很多困難”，楊紅旭指出，但任何一項改革都必然面臨很多矛盾，不能説有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但實質性地邁出第一步非常關鍵。”

我們看到，儘管國家的政策已經掉頭轉向，各地的樓市也做出了反應，但是政策的實施效果當前還沒有傳導到房價上。統計顯示，2010年新年前兩天北京市二手住宅網籤數僅為30套，這一數字同比2009年和2008年的48套和93套，分別下降了37.5%和67.7%。而廣州樓市在這兩天裏共成交了247套住房，比2009年同期減少40%。

但各地的房價仍沒有明顯下滑的趨勢。當前出台的政策是否能如預期般真正遏制房價過快上漲，當前還不得而知。“而物業税是遏制房價過快上漲的有效方式，不僅僅是一個短期調控的方式，而是一個長期税制改革的問題，長遠來看，都是一項對抑制樓市投機有好處的改革。”楊紅旭説。

社科院金融研究所博士後研究員沈可挺也指出，物業税出台有利於調整房地產市場的房屋供應結構。“現在‘空轉’運行的物業税，首先提出來的就是對商業用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在這個徵收系列。”

“而未來即使普通住宅納入物業税徵收範圍，税率上也會有很大的差別”，沈可挺預期，美國政府的做法就是，認定高端住宅徵收的税率要高。“問題是普通住宅怎樣認定，税率應該如何設定，但這是後一步的事情。”

楊紅旭也預測，物業税的開徵應該有一個漸進的過程。開始階段税基肯定比較小，税率也比較低，順序是先商用房後住宅，最先可能是高檔住宅。“即使是普通住宅，也可以再分類，根據檔次、户型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等因素確定不同的税率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免徵。”

有專家進一步指出，如果按照這一預期步驟開徵物業税，那麼房地產開發商在產品結構上應該進行相應地調整。

“物業税開徵實際有影響的是原來那些要投資高端住宅的人”，沈可挺對記者説，這樣的話，開發商就要考慮高端住宅真正的市場到底有多大，就能從供給層面上改變市場產品的結構。

據瞭解，在進入2009年四季度後，北京、上海等一線城市位於優越地段的高端住宅項目尤為投資者所追捧，而眾多開發商也有繼續大規模開發高端住宅的意願。“但如果物業税徵收以後，購房者會考慮真正的擁有成本，在投資時就會猶豫，開發商也會考慮將高端住房轉向普通住房，調整的效果要看税收政策的差異化有多大。”

2009正式推出徵收物業税,房地產,房產,買房,租房,二手房,家居,裝修,物業, ... 機關幾乎不直接對個人徵税，而是習慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道。

“税收的立法權集中在中央，所以深圳物業税由‘空轉’進入‘實轉’層面，需要等待國家統一安排。目前深圳所做的還是在‘空轉’階段，主要是對‘實轉’進行探索以及技術基礎上的操作。”

4日，深圳市地方税務局税徵處一位官員表示，深圳是中國對擬徵物業税進行調查研究、草擬相關辦法的試點城市之一，至於深圳會不會成為開徵物業税的試點城市，截至目前尚未收到通知。

2010年5月25日國務院在批轉發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中，提出了“深化房地產税制改革，研究開徵物業税”。上述官員認為，文件用語很嚴謹，物業税開徵還處在“研究”階段。

徵收物業税是否能終結房地產大戰，取決於徵收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是釐清物業税與現有税費之間的關係，第二是建立滿足徵收物業税的技術條件，第三是以物業税改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

首先，簡單地説，物業税是不動產保有環節的税收，我國現行法規採取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業税將土地收益分攤於未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了徵收物業税，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

但徵收物業税的合法性前提是取消土地增值税、土地出讓金、城市房地產税等與物業税存在重合的一次性税費，否則舊的税費未除，新的税費又來，對於消費者而言，屬於雙重收税，於理不合，於法牴牾。

其次，徵收物業税的技術條件十分複雜。税基該如何確定，是以財產税來徵收還是以贏取租金的不動產物業來徵收？税率該如何界定，各地情況均不相同，到底徵收1%還是徵收3%，或者每年税率根 ^[1]  據房地產價格的不同而變化？如何對於不同的房產實行税收優惠政策以及累進税制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常複雜的房地產市場的軒然大波。

最重要的是，物業税作為地方税種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業税年度收入以及物業税的税率。物業税的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業税的收益，這樣才能在物業升值、政府税收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業税，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道税收的用途。與其説物業税是對物業持有人的挑戰，不如説是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

物業税不是在交易税基礎上的二次徵税，而是房地產税收體制的大變革；物業税不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業税不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。

綜觀全球，徵收物業税的目的可以分為兩大類：第一類是為了提高土地和房產的使用效率，防止各類投機行為，如韓國、法國等；第二類是為了增加政府財源，改善公共福利，如美國、加拿大等。還有一些國家和地區徵收物業税的目的綜合了上述二類，兼而有之，如日本、香港特區等。

中國香港：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業税。每一個課税年度按照土地或樓宇的應評税淨值，以標準税率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，税率為15%。

中國台灣：按台灣物業税的徵收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的税費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。

新加坡：由新加坡國內税務局對所有房產徵收，自住房產的物業税率是4%，其他類型的房產的物業税率是10%。

日本：日本財產税主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得税、固定資產税、城市規劃税、註冊執照税等，同時還有遺產繼承税與贈予税。固定資產税的標準税率為14%。

韓國：該國的財產税和綜合土地税達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產税率。財產税和土地税將會被整合為資本收益税，税率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。

美國：不動產税，歸在財產税項下，税基是房地產評估值的一定比例。當前美國的50個州都徵收這項税收，各州和地方政府的不動產税率不同，大約平均1%到3%。

法國：不動產税：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值(fair market value)納税。公司將自己房產裝修後出租，按税基的84%繳納15%-30%營業税。税基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。

奧地利：不動產税/物產税，房產持有人每年根據評估價值的1%繳納不動產税。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據土地的評估價值再繳納1%不動產税。這意味着未開發土地實際需要繳納2%的税。

2010年税務部門將在全國範圍內開展房地產模擬評税，物業税“空轉”工作在部分地區試點了6年多之後，將推廣至全國。這一信息表明，物業税開徵步伐將大大加快了。

中國銀行副行長王永利2010年4月16日在南京財經大學作演講，特別告誡“房地產的過熱發展必須引起警惕”。 王永利説，中國房地產業的“賺錢效應”吸引了大量社會資金甚至國際資本流入房地產領域，投機炒作之風日盛。而建房買房又過度依賴銀行，一旦房地產發生大的波動或逆轉，可能對金融穩定乃至經濟社會穩定構成嚴重威脅，必須引起警惕。

他説，提高二套房首付比例雖然能夠在一定程度上抑制投機性需求，但其最終效果還有待觀察。他認為，中國是人均可用土地最少的國家，而土地又是國有化程度最高的領域，因此，解決房價上升過快問題的關鍵在於政府。

王永利舉例説，倫敦的房子壽命130年，而我們的房子要短得多。因為政府把房地產作為帶動經濟發展的支柱性產業，地方城市建設熱情高漲，恨不得5年就把50年的事情做完。這就必然同時帶來兩個問題，一是對土地財政的高度依賴，二是舊城改造製造了大量的住房剛性需求，造成地價、房價快速攀升。

他説，中國並不像很多國家那樣，為抑制住房投資和投機，開徵物業税(不動產税)、土地增值税、土地及房屋閒置税(包括租金收入特別税)、遺產税，甚至禁止非本國公民購買住房，這就吸引了大量社會資金乃至國際資本流入房地產領域，越來越多的企業集團將大量資金投入非主業的房地產，推動房地產過熱發展，並由此帶來越來越深刻的經濟社會問題。為此他建議，為防止新的調控政策再次成為“空調”，較為有效的措施是儘快把物業税從“空轉”變為“實轉”。此外，政府還可以讓好資源賣出更好的價錢，用其中的高額收益建設廉租房，解決收入水平較低的民眾住房需求問題

物業税“空轉”工作在部分地區試點了6年多之後，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業税開徵步伐將大大加快。 看來物業税是“志在必收”了。雖然，在人大尚未立法、物業税尚無法律身份的前提下，物業税的空轉，只是一種模擬評估，並不具有任何法律的意義。但是，空轉是為“實轉”探索路徑，積累經驗。空轉一段時間後，就要“轉實”。不少地方包括北京等紛紛申請開徵物業税，要求將空轉變為“實轉”；一些地方如深圳等決定要在兩三年內啓動物業税。到正是開徵物業税的那時候，空轉時積累的經驗，取得的各種數據，都將是立法最重要、最有力的參考和依據，空轉時期的做法可能就上升為法律了。

所以，應該將空轉的操作細節向社會公眾公佈，讓將來的納税人心中有數。這些操作信息包括，哪些物業徵收物業税？所有的物業，還是僅僅指商用物業？如果民用物業也徵税，是不是要區分豪宅與普通住宅？是對所有住房徵税，還是對於自住房免税，或者實行優惠？如果優惠，具體又是如何優惠的？物業税的税率怎麼確定？物業的價值如何估定？此前人們關心的土地出讓金與物業税的關係，如何處理？尤其至關重要的是，在不同的模式下“空轉”後，得到的納税規模到底有什麼不同，到底有多大……這些問題對於將來的納税人來説，都是十分重要的，是有必要在法律尚未制定之前就應該先期掌握的。

圍繞物業税的問題，眾説紛紜。贊成徵收物業税的人，都認為物業税一定會對自住房、普通房予以優惠，而且徵收物業税之後就會取消土地出讓金，歸併混亂的房地產税，進而降低房價。但是，這些想法多是人們的假想而已。甚至一些專家的説法，也是在不知曉物業税空轉具體細則的情況下的想當然。比如，人們樂觀地認定一旦徵收物業税，就可以取消土地出讓金，但從有關方面的一些説法可以看出，在物業税的設計中，並未考慮取消土地出讓金這個問題。就是説，如果開徵物業税，土地出讓金仍然照收不誤。所以，基於信息不透明而對物業税作出的種種一廂情願的樂觀主義誤讀，很可能嚴重誤導人們的判斷，形成錯誤的輿論，影響立法進程，進而影響對納税人的權利保護。 ^[2]