房產税試點

房產税是指以房屋為徵税對象,按房屋的計税餘值或租金收入為計税依據,向產權所有人徵收的一種財產税。鑑於房產税全國推行難度較大，試點從個別城市開始試點。

2011年1月28，上海、重慶開始試點房產税。此前第二批列入試點的城市屢有傳聞。杭州是第二批房產税試點擴容傳聞最多的城市。2013年5月24日，房產税試點擴容被證實，將增加房產税改革試點城市，專家稱直指一二線高房價城市。

2011年1月27日，上海、重慶宣佈次日開始試點房產税，上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，税率暫定0.6%；重慶徵收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作户口無投資人員所購二套房，税率為0.5%-1.2%。

《上海市開展對部分個人住房徵收房產税試點的暫行辦法》

為進一步完善房產税制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房徵收房產税試點。現結合本市實際，制定本暫行辦法。

試點範圍為本市行政區域。

徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱“應税住房”）。

除上述徵收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產税規定執行。

新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。

居民家庭住房套數根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。

納税人為應税住房產權所有人。

產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納税。

計税依據為參照應税住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定週期進行重估。試點初期，暫以應税住房的市場交易價格作為計税依據。

房產税暫按應税住房市場交易價格的70%計算繳納。

適用税率暫定為0.6%。

應税住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，税率暫減為0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公佈。

六、税收減免

（一）本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免税住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產税；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產税。

合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免税住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面積計算辦法另行制定。

（二）本市居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產税，可予退還。

（三）本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產税。

（四）符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產税。

（五）持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產税；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產税，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產税，可予退還。

（六）其他需要減税或免税的住房，由市政府決定。

對房產税試點徵收的收入，用於保障性住房建設等方面的支出。

八、徵收管理

（一）房產税由應税住房所在地的地方税務機關負責徵收。

（二）房產税税款自納税人取得應税住房產權的次月起計算，按年計徵，不足一年的按月計算應納房產税税額。

（三）凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方税務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方税務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產税予以審核認定，並將認定結果書面告知購房人。應税住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產税税款。

交易當事人須憑地方税務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。

（四）納税人應按規定如實申報納税並提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。

納税人未按規定期限申報納税的，由地方税務機關向其追繳税款、滯納金，並按規定處以罰款。

（五）應税住房房產税的徵收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國税收徵收管理法》等有關規定執行。具體徵收管理辦法，由市地税局負責制定。

（一）建立工作機制

市政府成立由市財政、地税、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產税試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產税試點工作。

（二）協同徵收管理

市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方税務機關建立應税住房房產税徵收控管機制，根據本市對部分個人住房徵收房產税試點的需要，提供相關信息，共同做好應税住房的認定工作。

（三）實現信息共享

市地税、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平台，實現個人住房信息數據庫信息共享。

房產税税基評估工作在市政府統一領導下，由市地税、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。

本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。

本市開展對部分個人住房徵收房產税試點中的具體規定，由市財政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，並報市政府同意後公佈執行。

本暫行辦法自2011年1月28日起施行。

《重慶市人民政府關於進行對部分個人住房徵收房產税改革試點的暫行辦法》　為調節收入分配，引導個人合理住房消費，根據國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區域進行對部分個人住房徵收房產税改革試點。現結合我市實際情況，制定本暫行辦法。

試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區（以下簡稱主城九區）。

（一）試點採取分步實施的方式。首批納入徵收對象的住房為：

1.個人擁有的獨棟商品住宅。

2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

3.在重慶市同時無户籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同並提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。

（二）未列入徵税範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵税範圍。

三、納税人 納税人為應税住房產權所有人。產權人為未成年人的，由其法定監護人納税。產權出典的，由承典人納税。產權所有人、監護人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納税。

應税住房產權共有的，共有人應主動約定納税人，未約定的，由税務機關指定納税人。

應税住房的計税價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計税依據。

獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應税範圍，如無新的規定，無論是否出現產權變動均屬納税對象，其計税交易價和適用的税率均不再變動。

屬於本辦法規定的應税住房用於出租的，按本辦法的規定徵收房產税，不再按租金收入徵收房產税。

（一）獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，税率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率為1%；4倍（含4倍）以上的税率為1.2%。

（二）在重慶市同時無户籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，税率為0.5%。

（一）個人住房房產税應納税額的計算。

應納税額=應税建築面積×建築面積交易單價×税率

應税建築面積是指納税人應税住房的建築面積扣除免税面積後的面積。

（二）免税面積的計算。

扣除免税面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應税住房扣除免税面積。

納税人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免税面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免税面積為100平方米。納税人家庭擁有多套新購應税住房的，按時間順序對先購的應税住房計算扣除免税面積。

在重慶市同時無户籍、無企業、無工作的個人的應税住房均不扣除免税面積。

（一）對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免徵收房產税。

（二）在重慶市同時無户籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應税住房，如納税人在重慶市具備有户籍、有企業、有工作任一條件的，從當年起免徵税，如已繳納税款的，退還當年已繳税款。

（三）因自然災害等不可抗力因素，納税人納税確有困難的，可向地方税務機關申請減免税和緩繳税款。

（一）個人住房房產税的納税義務發生時間為取得住房的次月。税款按年計徵，不足一年的按月計算應納税額。

（二）個人住房房產税由應税住房所在地的地方税務機關負責徵收。

（三）納税人應按規定如實申報納税並提供相關信息。

（四）個人住房房產税的徵收管理依照《中華人民共和國税收徵收管理法》的規定執行。

個人住房房產税收入全部用於公共租賃房的建設和維護。

（一）上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價按照政府職能部門發佈的年度均價計算確定。

（二）有關部門要配合徵收機關應用房地產評估技術建立存量住房交易價格比對系統，對各類存量個人住房進行評估，並作為計税參考值。對存量住房交易價明顯偏低且無正當理由的，按計税參考值計税。

（三）財政、税務、國土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產信息平台，抓緊建設個人住房信息系統。

（四）各相關管理部門要積極配合税務部門建立個人住房房產税徵收控管機制。對個人轉讓應税住房不能提供完税憑證的，不予辦理產權過户等相關手續。

（五）納税人在規定期限內不繳或少繳應納税款的，由地方税務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方税務機關可以書面通知納税人開户銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳税款、滯納金及罰款。

（六）欠税公告後仍不繳納的，納税人欠繳個人住房房產税情況納入個人徵信系統管理。

財政部財政科學研究所所長賈康表示，未來房產税進一步推開的大方向已經明確，但還未到全面推開的地步。未來的房地產調控大方向是以房產税等經濟手段來逐步替換“限購令”這樣的行政手段。他表示，在重慶和上海兩地的高端不動產，都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應。將會對重慶、上海兩地的房產税試點情況進行總結，屆時會出台下一步擴大試點的方案 ^[1]  。

他透露，財政部領導表達了對房產税改革試點積極總結經驗和考慮進一步推進改革的意見，這是一個很明確的政策信號。

不少專家認為，未來可以擴大房產税徵收範圍，覆蓋到存量房產。一方面可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財政穩定收入來源；另一方面可以打擊炒房囤積房源。

中國社科院發佈的2011年《房地產藍皮書》建議，房產税試點在“十二五”期間應加快向全國推廣。房產税的徵收宜從量從價綜合徵收，作為收入調節的重要手段。需要對免徵或起徵點加以論證，各地情況不一，要有所體現。

財政部部長助理王保安表示，將加快推進房產税的實施，使它進一步發揮在房地產市場運行過程中的調控作用。下一階段，有關部門將針對房地產市場發展的實際情況，完善税制，加快税收政策的制定，抓緊總結兩個城市的房產税試點經驗，加快推進房產税的實施。

住建部部長姜偉新曾表示，“十二五”末以後，住房保障將逐步轉向貨幣補貼為主，待相關信息系統建立後，就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

2013年8月28日，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴大個人住房房產税改革試點範圍”。

在國家發改委、財政部、人社部聯合發佈的《關於深化收入分配製度改革若干意見》中第四項加快健全再分配機制提出，改革完善房地產税等。完善房產保有、交易等環節税收制度，逐步擴大個人住房房產税改革試點範圍，細化住房交易差別化税收政策，加強存量房交易税收徵管。

至此，在房產税試點擴圍沉寂了一段時間後，再次被提上議程。此前，滬渝兩地房產税試點運行已滿兩年，遲遲沒有提上日程的擴圍急煞了許多人。此前2013年1月12日，國家税務總局總會計師汪康在中國企業發展高層論壇上表示，雖然税務總局、財政部等部門正在積極研究房產税擴大試點範圍的方案，但要提出一個完善的方案還有難度，這一表態被認為是房產税試點擴圍將暫且擱置。

國務院批轉的國家發展改革委《關於2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，2013年要加快財税體制改革，適時擴大房產税試點城市範圍。

地產業內分析預測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產税改革的城市名單。受訪專家認為，當前的改革方案還有待進一步完善，向存量房徵税是大勢所趨，並可考慮先對小產權房課税。

個人住房房產税改革試點(簡稱“房產税試點”)擴圍已確定“向增量開刀”的思路，2013年下半年將是試點擴圍的關鍵時點。繼此前試點的上海和重慶之後，新一輪試點可能在較大範圍內鋪開，杭州很可能在擴圍之列。

國家税務總局近日下發通知明確,研究擴大個人住房房產税改革試點範圍。通知稱,進一步加強税收信用體系建設,探索建立納税信用評價規則、信用記錄公開查詢和社會共享制度。對於中國將擴大個人住房房產税試點範圍,市場傳言已久。自2011年上海和重慶兩個直轄市開始房產税試點之後,從2012年開始,關於擴大房產税試點範圍的傳言就此起彼伏,從未間斷。

2013年以來,年內擴大房產税試點範圍已經成為市場共識。近期,由國務院轉發的發改委關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知,提出將擴大個人住房房產税改革試點範圍,正式確認了此前市場傳言。

個人住房房產税改革試點擴圍已確定向增量開刀的思路,下半年將是試點擴圍的關鍵時點。繼此前試點的上海和重慶之後,新一輪試點可能在較大範圍內鋪開,杭州很可能在擴圍之列。

對增量還是存量徵税,一直是關於房產税爭論的核心問題。目前,雖然不同城市擬定的房產税試點方案不盡相同,但“增量徵收”將是普遍原則。向增量房徵房產税意味着:一是徵税不會覆蓋大量已經存在的存量房;二是在劃定人均免徵面積的基礎上,對超出部分徵税。

《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產税改革試點範圍。2008年以來，國務院在批轉發改委關於深化經濟體制改革的相關文件中，均提及房地產相關税收。綜合歷年的表述可發現，從2010年起，文件明確使用“逐步推進房產税改革”的説法，而此前的表述多為“深化房地產税制改革”，未明確提及房產税。

業內人士表示，高層針對房產税的表態漸趨明確，説明房地產税制改革的思路逐漸明晰。尤其上海、重慶於2011年初啓動房產税試點之後，推廣該税種徵收的大趨勢日趨明朗。

由於房產税是已有税種，不存在開徵的法律障礙，但在房地產相關税種尚未整合的情況下，房產税的開徵有憑空加税之嫌，導致一些業主的反對。

權威人士表示，出於試點順利落地的考慮，房產税徵收已確定“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對增量住房進行徵税，不會覆蓋存量；二是在劃定人均免徵面積的基礎上，對超出部分徵税。

雖然不同城市擬定的房產税試點方案不盡相同，但“增量徵收”將是普遍原則。湖南某地税務系統負責人表示，當地七、八成的城市家庭擁有兩套及以上房屋，如果向存量房開徵房產税，將遭遇居民的反對。

對於新一輪房產税試點城市的選擇，尚存諸多不確定因素。市場普遍預期，此前被頻繁提及的杭州可能被納入。

“杭州版”房產税試點方案與上海類似，對增量房屋徵收房產税，同時劃定人均60平方米的免徵面積，以家庭為單位綜合計徵。税率分為兩檔，對普通住宅以交易價格的4%。的税率徵收，對非普通住宅以交易價格的8%。的税率徵收。此外，湖南湘潭、湖北鄂州的房產税試點方案也已成形並上報，可能在2013年下半年一併試點。

在上海、重慶試點房產税之前，全國共有10個省(區、市)啓動物業税“空轉”試點，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津。有分析認為，新一輪房產税試點城市可能在以上地區中誕生。

權威人士向中國證券報記者表示，在房產税試點兩年後，上海和重慶的效果並不明顯。因此，下一輪試點將在較大範圍內鋪開，可能有更多城市納入試點範圍。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，下一輪房產税試點城市組合將以“熱點城市+準備充分的二三線城市”為主。

^[2]  房產税暫行條例又稱中華人民共和國房產税暫行條例

第一條房產税在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。

第二條房產税由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納税義務人（以下簡稱納税人）。

第三條房產税依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

沒有房產原值作為依據的，由房產所在地税務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產税的計税依據。

第四條房產税的税率，依照房產餘值計算繳納的，税率為1．2%；依照房產租金收入計算繳納的，税率為12%。

第五條下列房產免納房產税：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；

三、宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的房產；

四、個人所有非營業用的房產；

五、經財政部批准免税的其他房產。

第六條除本條例第五條規定者外，納税人納税確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減徵或者免徵房產税。

第七條房產税按年徵收、分期繳納。納税期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第八條房產税的徵收管理，依照《中華人民共和國税收徵收管理暫行條例》的規定辦理。

第九條房產税由房產所在地的税務機關征收。

第十條本條例由財政部負責解釋；施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。

第十一條本條例自一九八六年十月一日起施行。

2011年1月28日，房產税開始在上海、重慶試點,方案不一。上海方案只針對增量,並給予户籍居民家庭一定免徵額；重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量。2014年1月28日，房產税試點滿三年。不少專家表示，從試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面，房產税的徵收特點應是寬税基、低税率。但從兩地的試點情況看，税基偏窄問題較為明顯。窄税基應當對應高税率，但兩地的實際税率明顯偏低。另一方面，計税依據也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據，而兩地或以市場價格為依據，或以原始價格為依據。

“對於上海和重慶的試點不能僅從財政收入和房價調控的角度去看，兩地試點的最大成效在於‘制度破冰’。”財政部財政科學研究所所長賈康表示，這意味着地方税收體系建設邁出了重要的步伐，這對下一步深化分税制改革具有重要的探索意義。賈康認為，長期來看，“房產税”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設計和積極立法時，允許摸着石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識後逐漸往前推，未來有條件時，制定相關法律。”

房產税在樓市調控中扮演什麼角色？這在業內已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重於樓市的長效機制建設。十八屆三中全會傳遞出消息，“加快房地產税立法並適時推進改革”；“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享。”儘管房地產税立法是在十八屆三中全會後才提出，但是，隨後官方對於這方面表態的高頻率出現，一定程度上説明，房地產立法的推進有可能為房地產交易、持有等各環節進行税費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

業內人士稱，房產税改革是大勢所趨。從技術層面看，經過多年的準備，徵税基礎工作大體就緒。國家相關部門做了相應的技術準備，包括房地產的批量價值評估，房地產信息系統在各地也基本建立，房主與房產基本對應。在一些經濟比較發達的省份，相關政府部門也建立了土地數據庫、房產數據庫。此外，通過上海、重慶兩地的試點，我國在房產税方面已經積累的一定的經驗，這為下一步全面推進房產税也創造了條件。

“房產税的推進在最近一兩年‘會有大的動作’。”國務院參事、中央財經大學税務學院副院長劉桓認為，隨着時機的日益成熟，該項税種試點的擴圍已經不可避免。“中國房地產調控已經走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產税有利於改變人們對於房地產發展的預期、改變房地產脱離其本來屬性，變為投資品的趨勢。”