房產交易

首先，按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。

其次，按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。對後者現行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃拔性質的不同進行分類。

第三，按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易（如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其佔用土地使用權的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。

第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現權交易。

房地產交易應遵循以下一般規則：

（1）房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生衝突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

（2）實行房地產價格評估。我國建立市場機制的時間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成複雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

（3）實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種税費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算税費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委託有關部門評估，按評估的價格作為計算税費的依據。

（4）房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際佔有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

分有高檔住宅和普通住宅的算法。高檔住宅的定義：面積大於144平方米，社區容積率小於1，房子的原值或評估價在某個地段超過標準。

普通住宅

賣方：營業税：5.55%*（申報價-原值），滿2年可免去。

個人所得税：1%*申報價

交易手續費：交易面積*（2.5--6）這之間可能有點波動。

中介佣金：如果有通過中介的話一般是（1%--2%）*成交價

買方：契税：1.5%*申報價（90平方米以下1%，大於90平方米小於144平方米交1.5%，大於144平方米交3%）

評估費：評估價*0.4%

權證費：85（我們這裏是這麼多）

它項權證費：85（同上）

過户費：500左右

土地證：500左右（這些小費用可能每個地方都有點差異）

印花費：申報價*0.05%

按揭代辦費：1000-3000

交易手續費：交易面積*（2.5--6）

中介佣金：1%*成交價

高檔住宅：就三個税費不一樣。

營業税：未滿5年5.55%*申報價，滿5年5.55%*（申報價-原值）。

個人所得税：1.5%*申報價。

契税：3%*申報價。

房產作為一種商品，同其它商品一樣，是價值和使用價值的統一體，只有通過市場交換才能實現其價值。但房產商品的交易，也有其自身的特點：

1.房產交易不發生物體的空間移動

在一般的市場上，商品交換都是以貨幣和實物的反方向流動為特徵的。即貨幣從買主流向賣主，商品從賣主流向買主。但在房產的交易中，由於房產具有不可移動的特性，不可能以實物形式進入交易場所。因此，房產商品的交易，只有所有權或使用權等權屬關係的轉移，而沒有物流的形態。

2.房產交易市場是“多位一體”的市場

由於房產產權性質的多樣性，使房產交易市場成為一個由多種所有制結構組成的綜合體，又由於人們對房屋需求和使用目的的多種多樣，使房產交易形式多樣化。房產交易市場是房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋互換市場以及房屋其它交換形式市場相統一的綜合性市場。

3.房產交易市場是一種區域性市場

位置的差異性是房產商品區別於其它商品的顯著特點。房產交換，一方面受居住或使用者地理位置佈局的限制；另一方面，又受房屋本身固定在某一位置這種自然空間的制約。因此，房產市場一般具有區域性的特點。同時，由於地理位置不同，人們生活習慣的差異，對房屋的結構、式樣、功能的需求或愛好也各不一樣，從而更強化了房產材場區域性的特徵。

4.房產交易價格具有相關性

房產商品不像其它商品那樣，其使用價值利價值的獨立性明顯，房產商品受同類商品的影響較大。一個大型旅館的修建，將會使附近的飲食、百貨商店的生意興隆，價值上升；一個大型商場或購物中心的興建，則會使附近的中小百貨商店的生意受到很大影響，甚至會改變一些房產的用途；而火車站、長途汽車站的修建，同樣會使它周圍房產的價值產生影響等等。同時，房產價格本身也會隨城市經濟的發展，城市建築地段地租、地價的增長，而呈向上波動的趨勢。

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋（含宅基地）轉讓給買受人，由買受人接受該項房產並給付所有人約定價款的行為。經過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房產交易中最典型、最重要的形式。隨着我國社會主義市場經濟的發展，房屋商品屬性的進一步確立，房屋買賣這一交易形式將愈益被採用。

房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權。

房屋互換是指房屋的所有權人或使用人在平等互利的基礎上達到房屋利用最優化的一種交換行為。房屋互換有兩種情況：一種是房產所有權的交換，交換雙方的原有房產所有權轉移到對方所有；另一種是房屋所有權不變，房屋使用權的調換。

房屋信託是指從事房地產經營管理的專業組織接受產權人或產權單位的委託，簽訂合同，按合同規定的業務範圍，代為經營管理房產並收取一定費用的活動。

房產抵押是指抵押人以其合法的房產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房產拍賣所得的價款優先受償。房產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

房屋典當是指將房屋出典於人，取得一定典價，在約定的期限內原價回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內，承典人有權使用房屋，還享有在典期內將房屋出租或轉典的收益權。出典人在典期內使用房屋要繳納房租，出典人有權在典期屆滿時交還典價贖回房屋，不付利息。

突出問題，因為上述交易方式靈活多樣，因此在交易活動中應該清楚相關規定，不得盲目交易，以免發生房產交易糾紛現象。同時可以向相關專業人士虛心請教，以及在交易對象上應該明確相關責任以及需要相關資質證明等。