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集體土地使用權

鎖定
集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的範圍內對集體所有的土地享有的用益物權。 [4] 
農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。 [5] 
2018年3月起,我國正式開展農村房屋不動產登記發證試點工作。 [1]  第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關於修改土地管理法的決定,新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。 [3] 
中文名
集體土地使用權
外文名
Collective land use rights
所有者
農民集體所有 [5] 
主    體
土地

集體土地使用權簡介

“隨着農村市場經濟的建立和完善,集體土地經濟也逐漸繁榮起來,集體土地使用權的流轉業已日趨活躍並在客觀上加速了農村經濟的發展。故,為了建立科學、合理、合法的集體土地使用權流轉制度,保證農業生產在國民經濟中的基礎地位,引導農村經濟健康、快速、穩定地發展。”楊在明説。
集體土地:指農民集體所有的土地。也叫做勞動羣眾集體所有的土地。
集體土地是我國土地所有制的一種形式。
(1)《中華人民共和國憲法》第十條規定“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。”
《中華人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動羣眾集體所有制”。第八條“城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。”
(2)在集體土地的經營管理方面規定:《中華人民共和國土地管理法》第十條“農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。”
(3)集體土地所有權的確認。《中華人民共和國土地管理法》第十一條“農民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發證書,確認所有權。”
(4)集體土地的徵收和徵用。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
(5)集體所有的土地可以由集體或者個人承包經營,從事農林牧漁生產。

集體土地使用權主要來源

鄉鎮村企事業
第一,依法使用集體土地(參照國家建設徵用土地的標準進行過用地補償和安置);
第二,1982年以前通過與被用地單位簽訂協議使用的集體土地;
第三,1962年以前調用集體土地沒有退還的;
第四,1982年以前農民集體自行使用本集體的土地;
第五,過去經有關領導批准或同意,並進行一定的土地調整或補償的;
第六,沿用已撤銷企、事業單位閒置的土地
宅基地
第一,集體撥用;
第二,私有宅基地轉來;
第三,通過繼承、購買房產使用集體土地
農業用地
第一,與集體簽訂承包合同;
第二,與原承包人(使用人)在集體參與下籤訂轉包合同;
第三,承包開發利用集體四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘);
第四,以拍賣、協議、招標等方式有償取得集體荒地的開發、使用權。

集體土地使用權主要形式

集體土地使用權有以下三種形式
宅基地
公民對其在農村依法所有的房屋的宅基地,享有使用權。使用權客體的範圍一般以房檐滴水線為準,房屋所有權人只對房檐滴水線內的土地享有使用權。對於房屋周圍的空地,如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額,可以作為宅基地進行使用權登記,但必須在一定期限內(一般為兩年)作為宅基地使用,超過面積多佔部分,應退還集體耕種。新修房屋,一般應利用原有的宅基地、空地和荒地,儘量不佔用良田。申請取得宅基地使用權,除經土地所有權人同意外,還須經土地管理部門批准,並按批准的面積和地理位置建房,不得少批多佔、批東佔西。易地建房的,原宅基地的土地使用權由集體收回
自留土地
自留地、自留山是農業合作化以後集體分配給社員長期使用的土地。自留地主要是菜地,自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權形式自確立後一直保持了下來,1982年憲法也明確肯定了農民對自留地、自留山的使用權。自留地只能用來種植農作物,自留山只能用來種植林木,未經批准,不得改作他用。
公用企事業
農民舉辦鄉村企業,或鄉、村興建公用設施需要佔用集體所有的土地的,除經集體土地所有權人同意或決定外,還必須經土地管理部門批准,土地使用者才能取得土地使用權。利用集體所有的土地興辦鄉村企業,土地使用權必須折價作為企業的出資,由土地所有權人依法享有出資的收益。鄉村企業終止時,土地使用權由集體收回。

集體土地使用權轉讓機制

依據憲法,土地的所有權是不能轉讓的,土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。土地管理法第六十三條規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《農村土地承包法》第五節 土地承包經營權的流轉
第三十二條通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。
第三十三條土地承包經營權流轉應當遵循以下原則:
(一)平等協商、自願、有償,任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉;
(二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途;
(三)流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限;
(四)受讓方須有農業經營能力;
(五)在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。
第三十四條土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。
第三十五條承包期內,發包方不得單方面解除承包合同,不得假借少數服從多數強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權,不得以劃分“口糧田”和“責任田”等為由收回承包地搞招標承包,不得將承包地收回抵頂欠款。
第三十六條土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等,應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。
第三十七條土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。
土地承包經營權流轉合同一般包括以下條款:
(一)雙方當事人的姓名、住所;
(二)流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級;
(三)流轉的期限和起止日期;
(四)流轉土地的用途;
(五)雙方當事人的權利和義務;
(六)流轉價款及支付方式;
(七)違約責任。
第三十八條土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人
第三十九條承包方可以在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給第三方,承包方與發包方的承包關係不變。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的,可以不簽訂書面合同。
第四十條承包方之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬於同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。
第四十一條承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的,經發包方同意,可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農户,由該農户同發包方確立新的承包關係,原承包方與發包方在該土地上的承包關係即行終止。
第四十二條承包方之間為發展農業經濟,可以自願聯合將土地承包經營權入股,從事農業合作生產。
第四十三條承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的,土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償。
《土地承包法》第三章 其他方式的承包
第四十四條 不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地,通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的,適用本章規定。
第四十五條 以其他方式承包農村土地的,應當簽訂承包合同。當事人的權利和義務、承包期限等,由雙方協商確定。以招標、拍賣方式承包的,承包費通過公開競標、競價確定;以公開協商等方式承包的,承包費由雙方議定。
第四十六條 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營,也可以將土地承包經營權折股份給本集體經濟組織成員後,再實行承包經營或者股份合作經營。
承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的,應當遵守有關法律、行政法規的規定,防止水土流失,保護生態環境。
第四十七條 以其他方式承包農村土地,在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先承包權。
第四十八條 發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包,應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,並報鄉(鎮)人民政府批准。
由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的,應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查後,再簽訂承包合同。
第四十九條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地,經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的,其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。
第五十條 土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的,該承包人死亡,其應得的承包收益,依照繼承法的規定繼承;在承包期內,其繼承人可以繼續承包。 [2] 

集體土地使用權租賃機制

隨着經濟的發展,企業不斷的湧出和擴張。在城市土地價值居高不下的情況下,很多企業將用地目光放到價格相對低廉的城郊農村集體土地上。但是,我國法律政策對集體土地的租賃是有嚴格限制的。因此,對於集體土地使用權的租賃,需求者須慎之又慎,提前先了解和掌握租憑的注意事項,以防因不瞭解法律政策而引發法律風險,造成企業不必要的損失。
一、集體土地使用權租賃的程序
1、與有關土地管理部門簽訂租賃合同,就租賃地塊狀況、規劃用地性質、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定。
2、在租賃合同簽署後,15日內由承租人按規定向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續。
3、租賃土地使用權經登記後,承租人可以拿到有關部門頒發的註明“土地租賃”的房地產權證書。土地租賃年限屆滿後,租賃土地使用權終止。
二、土地使用權出租設定登記不涉及土地所有權、使用權的變更。因此,土地使用權出租設定登記不需報人民政府批准,經土地行政主管部門批准後,即可直接進行註冊登記。
三、須符合政府規劃佈局
通過租賃方式取得集體土地使用權的,在土地開發使用時應當按照村莊和集鎮規劃,合理佈局。
四、使用權的限制
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
五、對外出租限制條件
對於集體土地企業使用權的對外出租,法律是有限制條件的,即僅限於出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。
六、無效合同的情形和後果
除通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移”的行為外,其他租賃行為均為無效行為,雙方當事人所簽訂的土地租賃合同等協議也因會違反強制性規定而導致合同無效,造成企業損失。
1、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,並處罰款。
2、未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業和個人,一旦租賃合同被認定為無效,其上興建的廠房等設施也會因合同無效而被認定為違章建築而得不到補償。
七、充分利用現有的法律規則防範風險 
對於需要取得集體土地用於生產經營的企業而言,要充分利用現有的法律規則來規避法律風險:
1、租賃集體土地上已有的房屋建築
雖然法律規定限制農村集體土地的租賃,但法律並未規定限制農村房屋的租賃。企業可以通過租賃集體土地上已有的房屋滿足生產經營場地的需要。但需要注意的前提條件是,已有的建設用地及地上房屋,是通過合法的審批手續取得的。
2、通過股權轉讓方式取得集體建設用地的使用權
適用於需要解決用地問題的企業會面臨解決整個企業的行業轉化、債權債務重組等一系列其他問題,而對於需要取得大面積土地用於長久生產經營,並需要興建大批廠房的企業,建議企業從源頭開始按照相應規定程序拿地,以避免因為合同無效等情形造成企業損失。
生活中,存在着不少擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設而發生糾紛或被法律制裁的,因此,提前先了解和掌握使用權出租的注意事項,可以減少法律風險,避免不必要的麻煩和糾紛。

集體土地使用權抵押條件

一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權,其他類型的集體土地使用權不得抵押。
二、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記,抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的,土地抵押權不受法律保護,土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
三、辦理抵押登記應當符合下列程序:
1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;
2、對抵押的土地使用權進行地價評估;
3、確認土地估價結果;
4、抵押雙方簽訂抵押合同;
5、申請抵押登記;
6、審核、登記;
7、核發抵押證明書。
四、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權抵押須經被抵押土地的集體土地所有者同意,並出具書面證明。
五、抵押當事人應當委託具有土地估價資格的評估機構對其抵押土地使用權進行地價評估,其評估結果需報經土地管理部門確認。

集體土地使用權政策新規

2019年8月26日,第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關於修改土地管理法的決定,新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法,堅持土地公有制不動搖,堅持農民利益不受損,堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度,依法保障農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度等改革在全國範圍內實行,對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。
新修訂的土地管理法把黨中央關於農村土地制度改革的決策和試點的成功經驗上升為法律,重點有以下五個方面:一是明確農業農村主管部門負責宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構改革精神,在規定國務院自然資源主管部門統一負責全國土地管理和監督工作的同時,明確國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作,並賦予了農業農村主管部門在宅基地監督管理和行政執法等方面相應職責。堅持實行一户一宅的基本管理制度,增加了户有所居的規定,下放了宅基地的審批權,允許已經進城落户的農村村民自願有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。二是允許集體經營性建設用地直接入市。對土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,改變了過去農村的土地必須徵為國有才能進入市場的問題,能夠為農民直接增加財產性的收入。同時在集體經營性建設性用地入市的時候,要求必須由村民代表大會,或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規範徵地程序。要求政府在徵地之前開展土地狀況調查、信息公示,還要與被徵地農民協商,必要時組織召開聽證會,跟農民簽訂協議後才能提出辦理徵地申請,辦理徵地的審批手續,強化了對農民利益的保護。在徵地補償方面,改變了以前以土地年產值為標準進行補償,實行按照區片綜合地價進行補償,區片綜合地價除了考慮土地產值,還要考慮區位、當地經濟社會發展狀況等因素綜合制定。四是強化永久基本農田保護。將有關條款中的“基本農田”修改為“永久基本農田”。永久基本農田劃定以鄉(鎮)為單位進行,由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊,納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。永久基本農田經依法劃定後,任何單位和個人不得擅自佔用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田,涉及農用地轉用或者土地徵收的,必須經國務院批准。五是保障鄉村產業發展用地。要求土地利用總體規劃應當統籌安排城鄉生產、生活、生態用地,滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求,促進城鄉融合發展。土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排。 [3] 
參考資料