房屋的所有權

取得房屋所有權的方式有很多，現歸納如下：

1、依法新建的房屋；

2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；

3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；

4、繼承或受遺的房屋。

前兩種方式稱為公民房屋所有權原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權；後兩種方式稱為公民房屋所有權繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那裏取得房屋所有權。

1、國家房屋所有權，又稱為公房所有權，即國家對房屋擁有的所有權；

2、法人所擁有的房屋所有權。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權；

3、自然人所擁有的房屋所有權。

房屋所有權是佔有權、管理權、享用權、排他權、處分權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。

（1）佔有權。是所有人對其房屋進行直接的實際控制或掌握的權利。佔有權是房屋所有權的基本內容，沒有佔有，就談不上所有權。然而佔有並非就是所有，因為佔有分所有人佔有和非所有人佔有、合法佔有和非法佔有、善意佔有與非善意佔有。

（2）使用權。房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。指所有權人對其房屋有直接按照它的性質和用途加以利用的權利。使用權的行使必須符合下列條件：①無損於房屋的本質。②按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

（3）收益權。指房屋所有人有利用其房屋以增加經濟收益的權利。如將房屋出租取得租金、用房屋作為合夥入股取得紅利等。

（4）處分權。指房屋所有人在法律許可的範圍內，對其房屋有處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。

一般説來，完整的房屋所有權，必須同時包括上述四項權利。但是，佔有、使用和收益權有時會脱離所有權。

房屋所有權的特點，一方面由房屋本身的性質所決定，另一方面也由各國的房屋所有權法律制度所決定。我國房屋所有權具有以下特點：

1、房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時並存，同等地受到憲法和法律的保護。

2、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

3、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。

4、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

5、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。

6、房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

對房屋所有權加以分類，明確不同類別所有權的性質和特徵，便於房屋所有權的行使和對房屋的管理。房屋所有權可從不同角度加以分類：

1、從所有權權利主體的內部構成來看，可分為房屋單獨所有、房屋共有和房屋的區分所有。房屋的單獨所有是指在某一房屋上只有一個所有權主體。

2、從房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分，可將房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所説的房屋所有權；房屋部分所有權是一種受到限制的房屋所有權，後文將對之作專門介紹。

3、我國的房產登記，按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類：

（1）公有房產，即國家房屋所有權和集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地產管理部門直管的國有房屋，國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋，以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。

（2）私有房產，即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。

（3）中外合資房產，即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。

（4）外資房產，即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境內所擁有的房屋。

（5）其他房產。其客體是不可歸於以上種類房產的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

（1）依法新建的房屋；

（2）添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；

（3）通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；

（4）繼承或受遺贈的房屋。

我國的房屋所有權取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴建、加層等）；通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；繼承或受遺贈的房屋等。但我國《物權法》對房屋所有權沒有直接的具體規定，房屋所有權具有歷史性、私益性，所以房產糾紛處理起來較為複雜，並且房屋所有權制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯繫，有的問題（如所有權登記、共有等）則很容易與物權法總則和所有權中其他原理重複；另外，很多房屋所有權糾紛經常還要重點從財產分割、繼承、婚姻等領域法律法規中尋求答案，有隻是根據政策處理這些事情。相比土地所有權，它自身並無明顯特性。所以，我國《物權法》沒有專門作出規定。

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”購房者合法佔有房屋或完成房屋權屬登記，都視為房屋所有權者。

有下列兩種情形：

（1）未辦理過户登記的，但房屋已實際交付甚至入住，房屋的所有權仍然未發生轉移，仍在原所有權人手裏，購房者尚未取得房屋的所有權；

（2）房屋買賣雙方已辦理房屋過户登記手續，買方已取得產權證的，即使雙方尚未實際交付房屋，買方未實際佔用、使用該房屋，房屋的所有權也發生了轉移。

案情：

河南省洛陽高技術產業開發區孫旗屯鄉村民李清堂、杜秋娥有老宅一所，房屋五間。1992年11月20日原洛陽郊區政府為其頒發了《集體土地建設用地使用證》。兩原告有五個女兒，長女李羣香於1991年底與李佔方再婚後招為上門女婿，中間三個女兒外嫁他村；小女兒李鳳仙結婚前後一直隨父母生活，招錢春林為上門女婿。李羣香前婚之女李延偉自幼隨兩原告生活。

1994年底，李羣香以父母、姐妹、妹夫、外甥、女兒等共10口人在老宅居住不下為由向村組及鄉申請宅基地。1999年1月1日兩被告及李鳳仙夫婦在本族鄰人李羣治、黃長明、李温瑩、李滿堂、吉國欣等參加下，達成由兩被告及李鳳仙夫婦負責承擔兩原告的生養死葬“契約”一份，同時約定老宅房產所有權歸李清堂，由李羣香一家居住，李鳳仙一家住新家，兩家均留一間房讓兩老輪居。2000年4月李鳳仙通過村、組、鄉政府的批准，取得了新的宅基地使用證，並建新房居住。兩原告帶李延偉隨李鳳仙生活。

2000年12月兩被告經原告同意將老宅舊房五間拆除，用老房物科及兩被告投資新建二層樓房。2003年2月原告杜秋娥到李羣香家説贍養問題，與被告另一個女兒李燕麗發生爭執，李燕麗把飯潑到杜秋娥身上。當晚7時許杜秋娥、李鳳仙託人到李羣香家瞭解情由，8時許，兩原告與李鳳仙夫婦、李延偉夫歸到被告家説事，李延偉與李燕麗發生爭吵，繼而兩被告與李延偉丈夫、李鳳仙丈夫相互撕打，後兩被告向法院起訴。

法院於2003年5月23日調解結案。2003年6月20日兩原告以兩被告不贍養，暮年被被告攆出自己住房為由向法院起訴，要求判令兩被告搬出原告住宅。兩被告又於2003年7月22日反訴兩原告及第三人李鳳仙惡意串通擅自處分其宅基地行為無效。

審判：

法庭審理認為，本案爭議的焦點是雙方對老宅新建二層樓的所有權問題。原、被告系父母與女兒、女婿的關係，1999年1月被告又與第三人李鳳仙夫婦達成共同贍養原告的契約，並商定新宅由李鳳仙居住，老宅房屋由被告李羣香夫婦居住，但所有權歸原告李清堂，雖兩原告未在協議上簽字，但從之後原告同意被告將老宅房屋拆除重建的行為，證明兩原告是同意該協議內容的，即兩原告和第三人認同了兩被告是其家庭共同成員。雙方共同拆舊房，並將舊房材料用做建新房的一部分材料，同時被告又投入了資金，新建成現在了的二層樓房，應認定為家庭成員合資共建房，户主李清堂名下的宅基地使用權，實際已由家庭成員共同使用。該新建二層樓房應認定為雙方共同共有的財產。所以，原告所訴被告侵權，要求被告搬出該房的理由不能成立，法院不予支持。 ^[1]