經濟適用房

經濟適用房在別的國家和地區一般被稱為公共房屋，中國香港稱為居者有其屋，中國澳門稱為經濟房屋，中國台灣稱為國民住宅，新加坡稱為組屋。

1994年由建設部、國務院房改領導小組、財政部聯合發佈的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》指出，經濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難户為供應對象，並按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。經濟適用房的價格按建設成本確定，建設成本包括徵地拆遷費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、税金、物業的管理費。

2007年11月19日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國國家發展和改革委員會、中華人民共和國國土資源部、中國人民銀行共同發佈了《經濟適用住房管理辦法》， 對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監督管理等作出了規定。

"經濟適用住房"這一提法可追溯到1985年，當時國家科委藍皮書"城鄉住宅建設技術政策要點"中曾提及，"根據我國國情，到2000年爭取基本上實現城鎮居民每户有一套經濟實惠的住宅"。1991年6月，國務院在"關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知"文件中提出，"大力發展經濟適用的商品住房，優先解決無房户和住房困難户的住房問題"。1994年國務院"關於深化城鎮住房制度改革的決定"文件中提出了實施國家安居工程的方案，開始了以安居工程為主要形式的經濟適用住房的建設。1998年，中國面臨亞洲經濟危機的衝擊，對外貿易形勢惡化,國家力圖擴大內需來刺激經濟增長，住宅產業受到廣泛重視。同年7月,國務院的"關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知"中明確提出"建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系"。至此，將經濟適用住房建設作為經濟增長點和解決城鎮住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設部頒發的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》是經濟適用房政策的綱領性文件。

1998年進行的房改，對於全體中國城市居民繼而是全體人民都成了一項具有歷史性轉折的政策。房改政策取消了過去的福利分房，取而代之的是名為“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。國務院下發的《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的初衷是：城市中的大部分家庭都由政府為他們提供經濟適用住房，開發商所建造的商品房約佔供應總量的10%～20%。23號文旨在強調房屋公共產品特性，同時強調政府在其中的責任。經濟適用住房的出現，一方面是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問題；另一方面，以住宅為主導產品羣對上游及下游產業多個物質生產部門具有極強的關聯度，可帶動國家經濟增長。在經濟適用住房發展了12年後的今天，可以明顯感受到就是現實的經濟適用住房房屋供給比例和目的已與23號文的初衷相距甚遠了。

2008年11月，在國際金融危機背景下，中央推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，其中經濟適用住房投資佔6000億元，經濟適用住房作為保障性住房的一項最讓人民心裏有保障的民生工程，確實能為中低收入者排憂解難。作為我國住房供應體系的重要組成部分，經濟適用住房擔負着解決我國大部分中低收入家庭住房問題的任務，在住房供應市場有着不容忽視的地位。經濟適用住房政策和價格的合理性關係到能否解決大多數家庭住房問題的關鍵。建立和完善以經濟適用住房為主體的多層次城鎮住房供給體系，也是我國深化城鎮住房制度改革的目標之一。 ^[1] 

因每地都不一樣，所以以北京為例：根據北京市人民政府辦公室廳京政辦發〔1999〕4號文件，開發建設單位預售經濟適用房應當到市國土資源和房屋管理局辦理《北京市經濟適用住房銷售許可證》，開發商銷售經濟適用房，實行政府限價的政策，開發建設單位只可在最高限價以內調整不同樓層和 朝向房屋的價格。具體的程序是：

（1）居民購買經濟適用住房，憑所在單位或有關部門出具的家庭 年收入在6萬元以下的證明文件、本市城鎮居民常住户口卡、居民身份證，到開發建設單位辦理購房手續。

（2）需要貸款的，由購買人憑登記後的經濟適用住房預售（買賣）合同，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續，房屋土地管理部門應在登記後的15個工作日內辦理完抵押登記手續。

（3）買賣雙方在房屋交付使用後的30個工作日之內，到建設項目 所在地的房屋土地管理部門辦理產權過户手續，辦理房地權屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設的經濟適用住房，由該單位統一到房屋土地管理部門辦理上述手續。

為嚴格經濟適用房管理，寧夏回族自治區銀川市規定，經濟適用房自購買未滿5年不得上市交易。然而，在嚴格的制度下，銀川市竟有人公開在網上和一些廣告刊物上叫賣在建經適房名額，不僅如此，部分保障房房主的經適房未滿交易年限就與人私下交易並簽訂買賣協議。

騙購經適房的“漏洞”主要出現在對申請人的條件審查準確度不高。申請經適房的條件審查主要是審核申請人的住房和收入，但僅收入這一項就存在很大的灰色地帶。 ^[2] 

《經濟適用住房管理辦法》 ^[1]  （注：原<經濟適用住房管理辦法>建住房[2004]77號已廢止）

發佈文號：建住房[2007]258號

效力級別：部門規範性文件

實施日期：2007年11月19日

第一章　總則

第一條　為改進和規範經濟適用住房制度，保護當事人合法權益，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的範圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

第三條　經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理，應當遵守本辦法。

第四條　發展經濟適用住房應當在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，政府主導、社會參與。市、縣人民政府要根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應範圍和供應對象等，並組織實施。省、自治區、直轄市人民政府對本行政區域經濟適用住房工作負總責，對所轄市、縣人民政府實行目標責任制管理。

第五條　國務院建設行政主管部門負責對全國經濟適用住房工作的指導和實施監督。縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門（以下簡稱“經濟適用住房主管部門”）負責本行政區域內經濟適用住房管理工作。

縣級以上人民政府發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、税務及金融管理等部門根據職責分工，負責經濟適用住房有關工作。

第六條　市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃中，明確經濟適用住房建設規模、項目佈局和用地安排等內容，並納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃，及時向社會公佈。

第二章　優惠和支持政策

第七條　經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

第八條　經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。

第九條　購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門准予購房的核準通知。

購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。

第十條　經濟適用住房的貸款利率按有關規定執行。

第十一條　經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項税費優惠政策。

第十二條　嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發。

第三章　建設管理

第十三條　經濟適用住房要統籌規劃、合理佈局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區位佈局。

第十四條　在商品住房小區中配套建設經濟適用住房的，應當在項目出讓條件中，明確配套建設的經濟適用住房的建設總面積、單套建築面積、套數、套型比例、建設標準以及建成後移交或者回購等事項，並以合同方式約定。

第十五條　經濟適用住房單套的建築面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據當地經濟發展水平、羣眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定經濟適用住房建設規模和各種套型的比例，並進行嚴格管理。

第十六條　經濟適用住房建設按照政府組織協調、市場運作的原則，可以採取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施；也可以由市、縣人民政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設。在經濟適用住房建設中，應注重發揮國有大型骨幹建築企業的積極作用。

第十七條　經濟適用住房的規劃設計和建設必須按照發展節能省地環保型住宅的要求，嚴格執行《住宅建築規範》等國家有關住房建設的強制性標準，採取競標方式優選規劃設計方案，做到在較小的套型內實現基本的使用功能。積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。

第十八條　經濟適用住房建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任，向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》，並承擔保修責任，確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求，應在建設合同中予以明確。

經濟適用住房的施工和監理，應當採取招標方式，選擇具有資質和良好社會責任的建築企業和監理公司實施。

第十九條　經濟適用住房項目可採取招標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務，也可以在社區居委會等機構的指導下，由居民自我管理，提供符合居住區居民基本生活需要的物業服務。

第四章　價格管理

第二十條　確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定並向社會公佈。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

第二十一條　經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得高於基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。經濟適用住房價格確定後應當向社會公佈。價格主管部門應依法進行監督管理。

第二十二條　經濟適用住房實行收費卡制度，各有關部門收取費用時，必須填寫價格主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

第二十三條　價格主管部門要加強成本監審，全面掌握經濟適用住房成本及利潤變動情況，確保經濟適用住房做到質價相符。

第五章　准入和退出管理

第二十四條　經濟適用住房管理應建立嚴格的准入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，並向社會公佈。

第二十五條　城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮户口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；

（三）無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標準。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公佈一次。

第二十六條　經濟適用住房資格申請採取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核並公示的方式認定。審核單位應當通過入户調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第二十七條　經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放准予購買經濟適用住房的核準通知，註明可以購買的面積標準。然後按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。

第二十八條　符合條件的家庭，可以持核准通知購買一套與核准面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核准面積。購買面積在核準面積以內的，按核准的價格購買；超過核准面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。

第二十九條　居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃撥土地。

第三十條　經濟適用住房購房人擁有有限產權。

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，並明確相關違約責任。

第三十一條　已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用於解決低收入家庭的住房困難。

第三十二條　已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。

第三十三條　個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。

第六章　單位集資合作建房

第三十四條　距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難户較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。

第三十五條　單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關係等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。

第三十六條　任何單位不得利用新徵用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。

第三十七條　單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買後，房源仍有少量剩餘的，由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購後用作廉租住房。

第三十八條　向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，並接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。

第三十九條　已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。

第四十條　單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。

第七章　監督管理

第四十一條　市、縣人民政府要加強對已購經濟適用住房的後續管理，經濟適用住房主管部門要切實履行職責，對已購經濟適用住房家庭的居住人員、房屋的使用等情況進行定期檢查，發現違規行為及時糾正。

第四十二條　市、縣人民政府及其有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違紀違法行為的查處。

（一）擅自改變經濟適用住房或集資合作建房用地性質的，由國土資源主管部門按有關規定處罰。

（二）擅自提高經濟適用住房或集資合作建房銷售價格等價格違法行為的，由價格主管部門依法進行處罰。

（三）未取得資格的家庭購買經濟適用住房或參加集資合作建房的，其所購買或集資建設的住房由經濟適用住房主管部門限期按原價格並考慮折舊等因素作價收購；不能收購的，由經濟適用住房主管部門責成其補繳經濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差，並對相關責任單位和責任人依法予以處罰。

第四十三條　對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門限期按原價格並考慮折舊等因素作價收回所購住房，並依法和有關規定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。

第四十四條　國家機關工作人員在經濟適用住房建設、管理過程中濫用職權、翫忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第四十五條　任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。

第八章　附則

第四十六條　省、自治區、直轄市人民政府經濟適用住房主管部門會同發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、金融管理、税務主管部門根據本辦法，可以制定具體實施辦法。

第四十七條　本辦法由建設部會同發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、税務總局負責解釋。

第四十八條　本辦法下發後尚未銷售的經濟適用住房，執行本辦法有關准入和退出管理、價格管理、監督管理等規定；已銷售的經濟適用住房仍按原有規定執行。此前已審批但尚未開工的經濟適用住房項目，凡不符合本辦法規定內容的事項，應按本辦法做相應調整。

第四十九條　建設部、發展改革委、國土資源部、人民銀行《關於印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）同時廢止。

住房問題，牽扯麪廣，是一項複雜艱鉅的系統工程。如何理清政府與市場的邊界、如何看待住房在經濟社會中的作用等都是需要破解的方向性問題。

2013年10月29日下午，中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，習近平指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關係、住房發展的經濟功能和社會功能的關係、需要和可能的關係、住房保障和防止福利陷阱的關係。 ^[3] 

作為此次集體學習的講課專家，清華大學教授劉洪玉説：“總書記提出要處理好四個關係，就意味着我們目前還沒有很好地處理好這幾個重要關係，或者説在處理上述關係時有進一步探索、完善的空間。”

劉洪玉進一步解釋説，比如過去我們在推進住房市場化、社會化發展的過程中，有相當長的一段時間比較重視住房的經濟功能，崇尚市場力量的作用，不太重視住房的社會功能，忽視政府保障的作用，使住房問題越來越受社會各界關注。當然，如果反過來政府大包大攬，忽視市場的作用，也是不可持續的，就會遇到後面的兩個關係即需要與可能的關係與住房保障和防止福利陷阱的關係。

劉洪玉説，政府的財力畢竟有限，市場能做好的，就應該交給市場去做，都留給政府或大部分留給政府是不可能的，政府保障範圍太大，不僅大大降低了可能性，而且還會由於政策的反向刺激，導致住房保障陷入福利陷阱。從這個意義上來説，政府的住房保障，也是以居民家庭盡了自己最大的努力為前提。

早在2011年7月1日，建黨90週年之際，中共中央機關刊《求是》官方網站發表《80後最想對黨説：我們趕上了最好的時代》一文中，顏晨、張員啓、付待嬌等作者在談到住房問題時，認為，我們從中央到地方的各級領導同志哪一位何嘗不想讓自己的人民住上寬敞明亮的房子，過上幸福安康的日子？但是，我們國家是社會主義發展中國家，有很多重要的事要集中財力去辦，不可能滿足每個中國家庭在城市都有一套房的要求，換一種角度講，房價過低也是不行的，那樣會讓我們感到沒有壓力，會導致我們不去努力拼搏、勤儉節約，會導致吃喝玩樂、揮霍浪費盛行的。

而另一種觀點則認為，住房是人類最基本的生活必需品，從整體上説，應該是人民羣眾的生活資料，政府應給予保障，這是社會主義制度在我國住房問題上的根本體現。日前，中國社會科學院副院長李慎明2011~2012年住房形勢與政策研討會上説：“我們必須清醒認識我國住房的社會主義性質，不能把住房全部作為商品。”在社會主義初級階段，就是堅持公有制為主體、多種經濟成分共同發展，住房裏可以有一部分是商品化的，資本可以進入運作。