組屋

新加坡的組屋制度，始於1960年，當時，新加坡剛剛從英殖民統治下脱離，成立自治機構，整個社會發展比較落後，政府財力有限，民眾住房條件比較差。李光耀當時提出的口號是，要實現新加坡人“居者有其屋”。

20世紀70年代，新加坡政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請；80年代，提高到2500新元，隨後又放寬到3500新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。這一政策實施以來，新加坡政策在境內各地紛紛興建組屋，民眾居住條件不斷改善，本國人口組屋入住率，到90年代達到頂峯。

截至2022年新加坡房屋自有率高達89.3%，是全球房屋自有率最高的經濟體之一。2022年大約有80%的新加坡人口居住在組屋。 ^[1] 

第一階段（1927至1959年）：這一階段新加坡人口規模爆發式增長催生了新加坡改善信託基金（Singapore Improvement Trust，簡稱“SIT”）的成立。20世紀20年代，伴隨海外移民不斷流入新加坡人口規模迎來爆發式增長，由1911年的30.3萬人上升至1921年的41.8萬人，年均增長3.3%。此時，為應對日益增長的居民居住需求，1927年7月1日英國殖民政府正式成立新加坡改善信託基金，制定“總體城鎮規劃”。1935年新加坡改善信託基金開始建造公共住房，並於1936年12月完成第一批公寓竣工入住。到1942年日本佔領新加坡時，新加坡改善信託基金大約建成2000套公寓。在此期間，新加坡人口規模則由1921年的41.8萬上升至1931年的55.8萬，年均增長2.9%。這一階段新加坡改善信託基金建成的公寓數量難以滿足新增人口居住需求。1945年日本投降後，新加坡改善信託基金於1947年4月重啓新房建設工作。1947-1959年，新加坡改善信託基金建造了20907套公共住房公寓，期間新加坡人口規模則由1947年的93.8萬人上升至1957年的144.6萬人，新增的公共住房公寓遠不足以容納新加坡百萬級人口規模。

第二階段（1960-1970年）：這一階段“住房荒”催生了建屋發展局（Housing Development Board）。新加坡人口出生率由1941-1945年的36.5%攀升至1951-1955年的47.8%，高人口出生率帶動疊加移民流入帶動其人口規模突破百萬至1957年的144.6萬人。人口規模增長而住房供應不足導致新加坡爆發了“住房荒”。到1960年，僅有9%的新加坡人居住在政府提供的公寓中，多數公民仍居住在貧民窟和棚户區。為解決這一問題，新加坡成立了建屋發展局專門負責國家公民住房項目管理。在此期間，新加坡分別於1964年和1968年推出“居者有其屋計劃”（Home Ownership Scheme）和“中央公積金核准建屋計劃”。其中，“居者有其屋”旨在由政府向中低收入階級提供可供購買的住房，具體措施為建屋發展局以低於市場價格出售公共住房，其首付比例較低且居民每月支付的抵押貸款低於類似公寓的現行租金價格。隨後，新加坡於1968年推出“中央公積金核准建屋計劃”，旨在為中低收入羣體首次購房提供中央公積金額外和特別住房補貼，提升中低收入羣體購房能力。新加坡中央公積金制度為新加坡公民和永久居民設立普通賬户、專門賬户和醫療儲蓄賬户三個賬户。其中，普通賬户用於支付住房、保險和投資，專門賬户用於養老和退休相關金融產品，醫療賬户用於支付住院費用和醫療保險。繳存率視收入水平和年齡段而定。如，自2023年1月1日起，年齡在55歲以下且月收入在750新加坡元以上的僱員繳存比率為15.0%，而年齡在55歲以上且月收入在750新加坡元以上的僱員繳存比率則在5.0%至15.0%之間。“中央公積金核准建屋計劃”允許居民用普通賬户儲蓄支付購房首付款、償還購房貸款本息、支付印花税等，有效解決了中低收入羣體購房資金不足的難題。在“居者有其屋計劃”和“中央公積金核准建屋計劃”推出後，新加坡居民購買組屋的比例由1960-1965年的5.4%上升至1966-1970年的37.7%。

第三階段（1970-1990年）:這一階段新加坡建屋發展局為組屋公寓建立了轉售市場，增加了組屋的流動性。1971年前，購買組屋的業主只能按照一定折價賣給建屋發展局，組屋市場缺乏流動性影響了居民購買組屋積極性。1971年建屋發展局為組屋建立了轉售市場，規定業主達到最低居住期3年後可以按市場價格將其住房出售給買主且出售後1年內不得再次購買組屋，同時將組屋購買資格限定在兩人以上、收入低於規定上限的無房家庭範圍內。1979年建屋發展局進一步放開組屋轉售限制，取消業主售後禁購期，同時對組屋交易徵收5.0%的二手交易税。受組屋流動性上升及轉售限制放寬影響，購買組屋的比例上升由1966-1970年的37.7%上升至1976-1980年的68.4%歷史高位。

第四階段（1990至今）：這一階段居民收入增長，新加坡住房市場重點提升居民住房品質。得益於全球產業轉移和正確的經濟發展政策，新加坡經濟發展迅速。到1990年，新加坡國民生產總值高達394億美元，人均國民收入突破萬億大關達到10194美元。為滿足居民更高住房品質需求，新加坡提高了組屋品質並且進行市場分層。從組屋品質看，20世紀60年代組屋以節約空間、低成本且易施工的扁平設計為主，到20世紀90年代組屋發展局推出升級計劃改造老舊組屋，同時結合當地的建築遺產或地形設計具有當地特色的組屋建築。進入21世紀，組屋發展局開始打造創新、綠色和現代化的住宅，打造了50層高的Pinnacle@Duxton項目，該項目擁有多個空中花園；同時引入了新的住房類型和配套設施。從市場分層看，新加坡住房推出中央公積金補助計劃並推出執行共管公寓（Executive Condominium）以向中上收入羣體提供住宅。1995年新加坡政府推出執行共管公寓，一種介於組屋和私人公寓之間的物業品種，由私人開發商直接向政府購買土地，再進行設計、建造和出售。居民購買執行共管公寓可享有同組屋購買者的相同的住房補助，同時執行共管公寓在十年後（到2023年這一時間限制已縮短至五年）可完全私有化並在市場上自由買賣。與組屋相比，執行共管公寓擁有更為完備的配套，如游泳池、健身房、停車場及24小時保安等。 ^[1] 

新加坡的組屋已有超過四十多年的歷史，但整個城市面貌一新，早年建造的組屋也不顯破舊。原因在於政府對年久組屋的維修非常到位，基本上是5年一小修，10年一大修。小修是指外立面和室外鋪地的更新，大修則是指增加面積或改善功能，使居民住宅不斷適應社會進步和人們生活水平提高帶來的變化。

毫無疑問，新加坡組屋制度是承託這個國家有效運轉的機制，其中政府的支持、相關建屋機構的執行、民間對此機制的信賴，都是不可或缺的部分。

一房式：客廳、飯廳和卧室為一體的組屋，大部分已經被拆除，俗稱“一房半廳”。

二房式：一個客廳、一間卧室，只有少數地方還有這類組屋（如：加冷、黃埔、大巴窯）

三房式：一個客廳、兩個卧室，是修建的最小單位。

四房式：一個客廳、三個卧室。

五房式：一個客廳、一個飯廳、三個卧室的組屋。

六房式：一個客廳、一個飯廳、四個卧室的組屋。1990年代修建的也叫“公寓式”。

雙層公寓式：雙層組屋單位，一般下層為客廳、飯廳、廚房和儲藏室，上層為卧室。

新加坡建屋發展局對組屋購買資質、出租和出售條件做了嚴格的限制，阻斷了組屋套利路徑。建屋發展局的規例只讓新加坡公民購買新組屋，而永久居民則只可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入後，一般上必須在屋主住滿五年後才可轉賣。建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，另外對單身人士購買組屋，建屋發展局也有相當多的限制。

首先，在購房資格審核方面，建屋發展局對購買資質作出了嚴格限制。夫妻/家庭、老年人和單身人士購買組屋資質不一，其所能購買的公寓類型和公積金住房補助也有所差異。整體來看，政策優惠主要向新加坡公民家庭傾斜。以已婚夫婦或有孩子的家庭為例，在年齡限制上，購房申請人需滿21週歲。在身份限制上，購買新組屋需滿足新加坡公民身份、或者至少1名新加坡公民而其他為永久居民，購買二手組屋則可放寬至所有申請人和核心佔用人必須擁有三年以上永久居民。在收入限制上，購買2室新組屋的家庭月收入上限不得高於7000新加坡元，3室的家庭月收入上限為7000或14000新加坡元，4室或5室為14000新加坡元，如果是大家庭或多代家庭則為21000新加坡元。同時，單身人士無論是購買新的組屋還是轉售組屋需滿35週歲以上。

為避免套利，新加坡採取了多種防範措施：一是限定購房資格以確保組屋銷售向剛需家庭傾斜；二是對組屋出售、出租的時間、資格等進行嚴格的限制；三是組屋的面積、公共空間、外立面等設計均不及私人住宅，使高收入羣體更有意願購買私人住宅。

組屋制度在有效滿足居住需求的同時抑制了住房投機。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高達89.3%。同時，組屋價格漲幅遠低於私人住宅價格漲幅。以2006年1月為基期，2023年8月私人住宅價格指數為342.3而組屋價格指數僅為257.8。

在組屋出租方面，組屋出租分為整屋出租和房間出租。整屋出租需滿足買入期滿5年及以上並獲得建屋發展局批准，黃金地段組屋不得整屋出租。同時，組屋房間出租需獲得建屋發展局的批准，3代同堂（3-Gen flat）不允許出租5年持有期內的任何房間，而黃金地段組屋可以出租閒置房間。

在組屋出售方面，業主需滿足一系列資格才能出售組屋。具體資格條件有：一是最短入住期，期限取決於不同購買模式、組屋類型和組屋申請日期，短則5年長則20年。如，從建屋發展局購買的組屋需持有滿5年，黃金地段公共住房需滿10年；根據設計、建造和銷售計劃（DBSS）從地產開發商購買的組屋持有期需滿5年。再如，根據“重新擁屋計劃”（Fresh Start Housing Scheme）購買的組屋持有期需滿20年。二是組屋出售需滿足該街區和社區種族融合政策（Ethnic Integration Policy，簡稱“EIP”）和新加坡永久居民（Singapore Permanent Resident，簡稱“SPR”）配額需求。如，出售公寓後，業主所在族裔的家庭數量仍保持在街區和社區限制範圍內，或者購房者和售房者為同一種族。此外，在破產或離婚的情況下，出售公寓前需滿足額外的要求。對於破產者，如果組屋業主之一為新加坡公民，無需得到官方受讓人的同意；如果組屋業主不是新加坡公民，則出售組屋需獲得官方受讓人的同意。對於離婚者，在滿足最低居住年限後，組屋出售者需出示離婚證明等；未滿足最低居住年限的離婚者，則需額外的評估。

在住宅建設方面，通常情況下，組屋在設計及配套設施方面均不及私人住宅，無法滿足中高收入羣體的住宅品質需求。如，在佈局面積方面，最小面積的組屋二房式靈活組屋僅有36平方米，三房式組屋佈局面積也僅有60-65平方米；在外立面方面，組屋建築外立面多采用物美價廉的塗料，較少使用貼面磚等材料[2]。在配套設施方面，建造時間較早的組屋部分樓層沒有直達電梯；同時多數組屋臨街而建，不設小區圍牆，其公共空間多以“底層架空”、“屋頂平台”、“交往走廊”等方式提供[3]。

相對而言，私人住宅一般具有更大的建造面積，其平均單位面積不得少於85平方米。同時，私人住宅配有游泳池、網球場、健身房、保安、多功能廳等，具有更為完善的配套設施。為此，政府為中上收入階層推出執行共管公寓，這類公寓設計、面積和配套一般都好於普通組屋，具有更高品質居住屬性。相比於私人住宅，執行共管公寓品質相當但價格更低，頗受新加坡中產的青睞。通常情況下，同户型的執行共管公寓有着更大的建築面積，且配有游泳池、公園、園景花園、網球場、全天候保安、大堂、健身館、多功能廳和燒烤爐等。同時，執行共管公寓價格通常比私人住宅低20%-30%。因而，具有購買資格的新加坡公民通常會首選執行共管公寓以滿足其居住需求。而私人住宅由於購買資格限制較少，如單身人士、外國人士均可購買，且不存在收入上限等，這部分有購買能力但不具備購買執行共管公資格的羣體則會選擇私人住宅。此外，建屋發展局亦發起一些列針對組屋、街區的升級計劃如電梯升級計劃、房屋改善計劃等來改善中低收入階層居住環境。 ^[1]