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租賃合同

(轉移租賃物使用收益權的合同)

編輯 鎖定
根據《中華人民共和國合同法》第十三章的相關規定 [1]  , 租賃合同(Lease Contract)是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在當事人中,提供物的使用或收益權的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。
租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。
中文名
租賃合同
外文名
Lease Contract
解    釋
轉移租賃物使用收益權的合同
種    類
動產租賃和不動產租賃
來    源
《合同法》分則第十三章 [1] 

租賃合同適用範圍

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凡是當事人需要取得對方標的物的臨時使用、收益而無須取得所有權,並且該物不是消耗物時,都可以適用租賃合同。
租賃物須為法律允許流通的動產和不動產。租賃合同包括房產租賃合同、融資租賃合同、租賃合同範本、房屋租賃合同、汽車租賃合同、廠房租賃合同、土地租賃合同、商鋪租賃合同等。

租賃合同特徵

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1.租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。
在租賃合同中,承租人的目的是取得租賃物的使用收益權,出租人也只轉讓租賃物的使用收益權,而不轉讓其所有權;租賃合同終止時,承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別於買賣合同的根本特徵。
2.租賃合同是雙務、有償合同。
在租賃合同中,交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在着對價關係,交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價,而獲取租金是出租人出租財產的目的。
3.租賃合同是諾成合同
租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件,當事人只要依法達成協議合同即告成立。

租賃合同種類

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根據租賃物的不同,租賃可以劃分為動產租賃和不動產租賃。不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。
根據法律對租賃是否具有特殊的規定,可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對於一般租賃而言的,指法律有特別要求的租賃,例如。房地產管理法律對房地產的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規定。
根據租賃合同是否確定期限,可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間,沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對於不定期租賃,任何一方當事人都有權依自己的意願隨時解除合同,但在解除合同之前,應預先通知對方。但是,無論是否約定租賃期間,租賃期間都受20年法定期間的限制。

租賃合同內容

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租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租賃合同形式

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合同的形式,又稱合同的方式,是合同雙方當事人合意的表現形式,是合同內容的載體。合同區分要式合同和不要式合同。就租賃合同而言不定期租賃合同為不要式合同,無須採取書面形式;租賃期限為6個月以下的,可以由當事人自由選擇合同的形式。無論採用書面形式還是口頭形式,都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的,應當採用書面形式。未採用書面形式的,雙方當事人對租賃期限存在爭議的,推定合同為不定期租賃合同。

租賃合同最長期限

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我國《合同法》第二百一十四條:
租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。
租賃期間屆滿,當事人可以續訂合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
二百一十五條:
租賃期限為六個月以上的,合同應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的合同,視為不定期租賃。

租賃合同轉租權

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承租人轉租租賃物須經出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間,承租人與出租人的租賃合同繼續有效,第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的,由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經同意而轉租的,出租人可終止合同。

租賃合同注意事項

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租賃是日常生活中常見的一項法律活動,為了儘可能避免在租用過程中產生不必要爭議,所以在簽訂合同時一定要注意相關事項。
一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情況
1、作為承租方,應先審查租賃物是否存在法律法規禁止出租的情形,包括以下情形等:(1)未依法取得租賃物的相關證件; (2)共有租賃物未取得共有人同意的;(3)權屬有爭議的。
2、作為承租方,為了預防欺詐,在合同中約定,如果承租方是租賃物的所有人,必須提供相關的證明文件;如果承租方不是租賃物的所有人,必須具有轉租權。
3、為了避免爭議,在合同中對租賃物的基本信息應進行明確約定,如租賃物的規格、質量、數量等。
二、 租賃合同之租期條款
在合同中,約定租賃物的租賃期限,明確租賃的具體起止日期,如承租方超過租賃期使用租賃物,應支付給出租方超時使用的租金。
三、 租賃合同之租金條款
1、在合同中,明確約定租金的支付方式,以現金支付或是通過銀行轉賬的方式(採用銀行轉賬需寫上户名、銀行賬號),實行按月支付、按季還是年支付等。
2、在合同中,明確約定租金支付時間,應於每月的具體日期支付租金。如果承租方在一定寬限期內沒有按期支付,應支付遲延租金或違約金或出租方可解除合同。
四、 租賃合同之保證金條款
在租賃物租賃合同訂立時,合同雙方當事人都儘量避免風險,預防欺詐,承租方應在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金,應根據實際情況在租賃物價值範圍內決定押金的數額。同時對於保證金退還的條件,應進行明確約定。
五、 租賃合同之轉租條款
在合同中明確約定承租方是否可以轉租。
1、作為承租方,經過出租方的同意,可以將租賃物轉租給第三人,出租方和承租方原有的租賃關係不因轉租而影響。
2、承租方未經出租方同意,擅自將租賃物轉租給第三人的,出租方可以解除租賃合同,因轉租造成租賃物損壞的,承租方還應承擔賠償責任。
六、 租賃合同之妥善保管責任條款
在合同中明確約定,承租方在租賃期間,應妥善保管租賃物,如果未盡妥善保管義務,造成租賃物及配套設施損毀、滅失的,應承擔賠償責任。如,應愛護併合理使用租賃物,造成損壞的還應承擔修復或賠償責任。
七、 租賃合同之維修責任條款
在合同中,對維修責任進行明確約定,出租方應確保租賃物符合約定用途,但也可以約定由承租方承擔維修義務。
八、 其他事項
在合同中,建議根據實際情況對雙方權利義務、違約責任、訴訟管轄地等約定清楚,以降低合同履行風險和保證合同順利履行,並儘可能保障雙方的合法、合理利益。 [2] 

租賃合同相關義務

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租賃合同中出租人的義務
1.交付出租物。出租人應依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付佔有為必要的,出租人應按照約定交付承租人實際佔有使用。物的使用不以交付佔有為必要的,出租人應使之處於承租人得以使用的狀態。如果合同成立時租賃物已經為承租人直接佔有,從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。
2.在租賃期間保持租賃物符合約定用途。租賃合同是繼續性合同,在其存續期間,出租人有繼續保持租賃物的法定或者約定品質的義務,使租賃物合於約定的使用收益狀態。倘發生品質降低而害及承租人使用收益或其他權利時,則應維護修繕,恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的,出租人應相應減少租金或延長租期,但按約定或習慣應由承租人修理,或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。
3.物的瑕疵擔保。出租人應擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益的狀態,即交付的標的物須合於約定的用途。
4.權利的瑕疵擔保義務。出租人應擔保不因第三人對承租人主張租賃物上的權利而使承租人無法依約對租賃物進行使用收益。
承租人的義務
1.支付租金。《合同法》第二百二十六條規定:“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃合同不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,應當在租賃期間屆滿時支付;應當在租賃期間屆滿時支付。”
租金為租賃物使用收益的代價,一般以金錢計,當事人約定以租賃物的孳息或者其他物充當租金的,也無不可,但不得以承租人的勞務代租金。約定以一方付出勞務為對物的使用收益的代價的,當事人之間的關係不為租賃關係。
租賃的數額得有當事人自行約定,但法律對租金數額有特別規定者,則當事人應當依法律的規定約定;當事人約定的租金高於法律規定的最高限額的,其超過部分應為無效。承租人交付租金,應依當事人依法約定的數額交付。租金雖為租賃物使用收益的代價,但在因承租人自己的事由而致不能對租賃物的全部或者一部為使用收益時,承租人不能免除或者部分免除交付租金的義務,仍應按約定的數額交付租金。依《合同法》第二百三十一條的規定,在租賃物因不可歸責於承租人的原因而部分滅失時,因承租人對租賃物的部分不能為使用收益,承租人可就滅失部分請求減少租金;若租賃物剩餘部分不能實現租賃目的,承租人可解除合同,從而免除交付租金的義務。
承租人交付租金,應當依數一次性交足,不能僅交租金的一部分,而拖欠一部分。承租人延遲交付租金的,自應負債務延遲履行的責任。同《合同法》第二百二十七條相關規定。 [3] 
2.按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約定不明確的,可以由當事人事後達成補充協議來確定;不能達成協議的,按合同的有關條款或交易習慣確定;仍不能確定的,應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的,因屬於正常損耗,不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的,實為承租人違約,出租人可以解除合同並要求賠償損失。
3.妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物,未盡妥善保管義務,造成租賃物毀損滅失的,應當承擔損害賠償責任。
4.不得擅自改善和增設他物。承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
5.通知義務。在租賃關係存續期間,出現以下情形之一的,承租人應當及時通知出租人:
(1)租賃物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠於通知,致出租人不能及時救濟而受到損害的,承租人應負賠償責任。
6.返還租賃物。租賃合同終止時,承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還,即構成違約,須給付違約金或逾期租金,並須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的,並且不是附合裝飾裝修的,承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

租賃合同合同區別

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租賃合同與買賣合同的區別
1 、兩者本質差別是處分權,即最終所有權從理論上仍歸出租人所有。
2.由兩者本質差別所導致的幾點不同。
3.租賃合同是非所有權合同。
4.標的物不完全相同。
5.當事人權利、義務不完全相同。
租賃合同與分期付款合同的區別
1.非信貸型分期付款購買純屬買賣行為。
2.信貸型的分期付款購買與租賃合同的區別仍在於所有權的轉讓與否。
租賃合同與借款合同的區別
1.兩者標的物不同。
2.標的物的性質不同--非消費性與消費性。
3.雙方當事人權力、義務不同。
4.合同內容大不相同。

租賃合同特殊情況

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合同法》第二百二十九條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。據此,在租賃合同有效期間,租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的,租賃合同對新所有權人仍然有效,新所有權人不履行租賃義務時,承租人得以租賃權對抗新所有權人,這在學理上稱之為“買賣不破租賃”。
出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

租賃合同簽訂

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1.租賃合同簽訂的基本原則
1)當事人地位平等原則。
2)當事人的民事權利能力一律平等。
3)當事人參與租賃業務時,適用同一法律,具有平等的地位。
4)當事人在產生,變更和消滅具體的租賃法律關係時必須平等協商。
5)等價有償原則?等價交換,實現各自經濟利益。
6)雙方互為給付,互有補償。
7)取得利益與履行義務,價值上大致相等。
8)一方不得無償佔有,剝奪和侵犯他方利益。
9)按損益相當原則,使受害人受償。
10)自願和公平原則。
自願原則:首先,租賃當事人籤合同時能夠表達自己的真實意志。其次,當事人簽訂合同時有一定意志自由。
公平原則:公平原則要求當事人在簽訂租賃合同時要以社會主義公平、正義觀念指導自己的行為。
11)誠實信用原則:當事人在簽訂租賃合同時,應講誠實,守信用,以善意的方式履行其義務,不得規避法律和合同。
12)合法原則:合同當事人必須嚴格遵守國家的法律和政策。
2.簽訂的合同成立的有效要件
1)租賃合同成立的實質要件
租賃當事人具有相應的民事行為能力
租賃當事人的意思表示真實
內容不違背法律和社會公共利益。
2)租賃合同成立的形式要件
簽訂租賃合同時,必須採用書面形式,不得采用口頭形式。
3.簽訂的租賃合同無效的情況
1)無效租賃合同指當事人簽訂的租賃合同欠缺租賃合同成立的有效要件,因而當事人設立、變更、終止有關租賃權利義務的條款內容不發生法律效力的租賃合同。
2)無效租賃合同的認定依據
當事人不合格;
合同內容違法
意思表示不真實。
4.簽訂的租賃合同可撤銷的情況
可撤銷租賃合同指當事人的意思表示沒有表現其真實意志、違反自願原則而簽訂的租賃合同。
5.租賃合同簽訂程序
1)租賃項目決策。
2)項目委託與審查。
3)簽訂購貨合同。
詢盤、發盤、還盤、接受。
4)簽訂租賃合同。
6.租賃合同的主要內容及簽訂時注意的問題
購貨合同的主要內容及簽訂時注意的問題
1)購貨合同的主要內容:約首、本文、尾部。
2)簽訂購貨合同時需注意的主要問題
必須考慮與租賃合同條款一致性
簽訂購銷合同的整個過程應當由出租人統籌安排;技術條款確定由承租方負責,商務會談條款由出租人負責並徵求承租人意見
技術洽談以承租人為主,出租人應積極參與。
3)技術洽談時應注意的問題
收費標準要注意;
供貨方要提供技術指導和培訓;
安裝、調試、試生產時的原材料由誰提供,費用由誰承擔。
4)商務談判時需要注意的問題
根據正式簽約前的資信調查、諮詢選擇簽約對象;
價格談判必須做到事前心中有數貨比三家,幣比三種;
裝運、調試條款應規定罰則;
應規定索賠條款;
應規定仲裁條款;
應有補充條款。
租賃合同的主要內容及簽訂時需注意的問題
購貨合同與租賃合同的關係條款
承租人不得中途解約條款;
對出租人免責和對承租人保障的條款
租賃設備的所有權條款;
第三者的責任條款
轉租賃條款
租賃債權的轉讓和抵押條款;
危險負擔負責條款。

租賃合同法條原文

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《中華人民共和國合同法》二百一十二條至二百三十條
租賃合同
第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,應當按照租賃物的性質使用。
第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並要求賠償損失。
第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
第二百二十五條 在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩餘期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百二十八條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
二百三十一條至二百三十六條
第二百三十一條 因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條 租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。
第二百三十六條 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年租賃。
租賃期限六個月以上的,同第二百一十五條之規定。
租賃合同有如下法律特徵:
1.租賃合同是轉讓財產使用權的合同。
2.租賃合同是雙務,有償,諾成合同.
3.合同的標的物只能是法律允許流通的財產,且不能被消費的特定物。
4.租賃合同是主體範圍相當廣泛的合同.
5.租賃合同在當事人之間既引起債權法律關係,又引起特權法律關係,即導致承租人獲得特權性質的租賃權和先買權。
第十四章 租賃合同
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的,不影響合同的效力。
第七百零七條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。
第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
第七百零九條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,應當根據租賃物的性質使用。
第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。
第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並請求賠償損失。
第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但是當事人另有約定的除外。
第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務。
第七百一十四條 承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。
第七百一十五條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。
第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。
第七百一十九條 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的,可以向承租人追償。
第七百二十條 在租賃期限內因佔有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但是當事人另有約定的除外。
第七百二十一條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定,租賃期限不滿一年的,應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩餘期限不滿一年的,應當在租賃期限屆滿時支付。
第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第七百二十三條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。
第七百二十四條 有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:
(一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;
(二)租賃物權屬有爭議;
(三)租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。
第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的,視為承租人放棄優先購買權。
第七百二十七條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的,應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
第七百二十九條 因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。
第七百三十條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。
第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。
第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第七百三十三條 租賃期限屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用後的狀態。
第七百三十四條 租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。 [4] 

租賃合同效力終止

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租賃合同效力的終止
(一)因融資租賃合同的解除而終止
與一般合同一樣在租賃期限屆滿之前,融資租賃合同的效力也可因當事人一方或雙方行使解除權而終止。所不同的是融資租賃合同的解除與一般合同的解除相比有着更為嚴格的條件。融資租賃合同中一般都有類似“除合同約定條款外(或除特殊情況外),未經對方書面同意,任何一方不得中途變更合同內容或解除合同。”的規定,即所謂的“中途禁止解約條款”。合同簽訂以後,由於主客觀原因,當事人往往需要變更合同內容,刪節或補充合同條款,使合同的履行更有利於合同目的或當事人自身利益的實現。在法定的條件下,也允許當事人雙方或一方行使合同解除權,使合同自始或僅向將來發生消滅(參見《合同法》第九十三條,第九十四條。)。然而,如果將這些規定毫無保留地適用於融資租賃合同,將不利於保護合同當事人的合法權益。這是因為:
一方面,對於承租人而言:
(1)承租人之所以要支付比貸款本息高得多的租金向出租人承租租賃物,主要原因是承租人缺乏足夠的資金購買設備又難以獲得貸款。承租人在租賃過程中已經投入了相當的資金,若允許出租人單方任意解除合同,將使承租人已投入的資金無法收回而蒙受損失。
(2)為了使用租賃物,承租人往往需要進行一定的配套設備的投入,出租人如中途解約,會增加承租人的損失。
(3)由於租賃物的特定性,出租人單方中途解約收回租賃物以後,承租人如果要再購進同種物件,不僅是相當困難的,短期內也難以辦到,這樣勢必給承租人造成更大的損失。
另一方面,對出租人而言:
(1)購買設備需要大量資金,這些資金除了出租人的自有資金以外,絕大部分來自第三者的融資,包括國外金融機構的融資,出租人除了要支付這些融資的本息外,還承擔着匯率變動的風險。如果允許承租人中途解約,則出租人很難收回投入的資金,更毋庸説償付融資本息。
(2)在融資租賃中,租賃物是由承租人根據自己的具體生產經營條件選定的,一般不具有通用性。如果允許承租人中途解約,即使將租賃物返還給出租人,在一定期間內租賃公司也很難將退回的租賃物租給新的承租人,更難期待通過出賣租賃物使出租人收回殘存租金的相當金額。在這種情況下,租賃公司不僅要失去數量可觀的租費收入,而且要遭受租賃設備無形損耗的損失。
(3)租賃物的購入價款、利息、保險費、手續費等,在固定的租賃期間內以租金的方式分期償還,租賃期屆滿時將全額收回。如果允許承租人中途解約,將使出租人所投入的各項資金成本難以收回。
鑑於此,無論國外立法還是融資租賃實踐均對中途解約進行了嚴格的限制。限制的方式一般有如下三種:
(1)條文的形式明確規定限制融資租賃合同的中途解約。採取這種形式的典型代表是美國,美國在其《統一商法典》中以新增第2A-407條規定:“如果合同不是消費租賃而是融資租賃……則承諾人在租賃合同中作出的承諾在沒有得到接受承諾一方同意的情況下不能取消、終止、修改、拒絕、免於履行或替代履行。”
(2)以判例的形式確定對融資租賃合同中途解約進行限制。例如,德國聯邦財產法院判例就形成了“禁止中途解約”的判例基準。
(3)在具體的融資租賃合同中以合同條款的形式對合同中途解約進行限制。 [5] 

租賃合同案例分析

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買賣不破租賃 侵權被判擔責
購買房屋後,強行停電、停水、換鎖趕走原承租人,造成他人損失,被人告上法庭。2005年10月12日,遂川縣人民法院宣判了這起租賃合同糾紛案,判決邱楠繼續履行郭燕山與邱芳所籤的《房屋租賃合同》,並恢復該店的通電、通水及賠償郭燕山的經濟損失4000元。
2006年7月,郭燕山與邱芳簽訂《房屋租賃協議書》,約定由郭燕山租賃邱芳所有的位於縣建材市場店房經商,租賃期限4年。合同簽訂後,郭燕山履行合同交清了全部租金。2009年1月,邱芳之兄邱楠到郭燕山店內,以該店房邱芳已轉讓給他為由,要求郭燕山從該店房搬出,郭燕山則以租賃期限未到為由拒絕搬出,雙方為此發生爭吵,邱楠則強行將該店面進水管、外接電線路拆除,還將自己所有的一部汽車停靠在店門口,致使該店停電、停水、汽車阻塞店門而無法正常經營,造成郭燕山的經濟損失,郭燕山則向法院起訴要求繼續履行原租賃合同,並要求賠償損失等。
法院經審理認為,郭燕山與邱芳在平等自願的基礎上籤訂的《房屋租賃協議》未違反國家的有關法律規定,合法有效。該房屋在租賃期間發生所有權變動,不影響郭燕山與邱芳之間的租賃合同效力。被告邱楠以其購得該店房為由,採取不正當手段,妨礙原告郭燕山的正常經營,造成原告的損失,實屬侵權,應承擔侵權責任,原告要求與被告繼續履行合同,排除妨礙,賠償損失的訴訟請求合法有據,應予支持。法院據此依法作出上述判決。 [6] 
參考資料