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買賣不破租賃

鎖定
“買賣不破租賃”就是其中最為典型者,即在租賃關係存續期間,租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由於在抵押權實現時,租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動,故而抵押權與租賃權的關係也應當遵循“買賣不破租賃”規則。 [1] 
中文名
買賣不破租賃

買賣不破租賃定義

“買賣不破租賃”就是其中最為典型者,即在租賃關係存續期間,租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由於在抵押權實現時,租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動,故而抵押權與租賃權的關係也應當遵循“買賣不破租賃”規則。

買賣不破租賃法律規定

民法典的規定
第四百零五條
抵押權設立前,抵押財產已經出租並轉移佔有的,原租賃關係不受該抵押權的影響。

買賣不破租賃法律適用

為避免在不動產執行的過程中,債務人利用“買賣不破租賃”規則逃避執行,《民法典》第405條規定:“抵押權設立前,抵押財產已經出租並轉移佔有的,原租賃關係不受該抵 押權的影響。”因此,不動產抵押權與利用權的順位先後就依據登記與佔有的先後確定,抵押權登記在承租人佔有租賃物之後的,抵押權不得對抗租賃權,反之則抵押權優先於租賃權。

買賣不破租賃常見問題

“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制適用的。如《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》相關規定,如果在抵押權之上設定租賃關係,則其後設定的租賃權對受讓人不具有約束力。這樣規定的原因在於,無論是法院的查封或當事人的抵押行為,均需在房產部門進行登記,進行物權登記即是一種公示行為,而物權一旦公示即可發生物權變動和對抗第三人的法律效果,故在後取得租賃權的承租人不能以“買賣不破租賃”對抗因在先發生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。
此外,作為債權的租賃權,其在某些情況下仍應讓位其他具有優先效力的債權。比如破產企業以其所有的房屋建築物或者土地作為破產財產,在破產清算時租賃權人不能以“買賣不破租賃”突破相關破產法所規定的優先清償順序。

買賣不破租賃案例分析

某省某市中院判決XX公司訴華X公司等物權保護糾紛案——“買賣不破租賃”不能對抗在先變動的物權   

買賣不破租賃裁判要旨

“買賣不破租賃”使租賃權實現物權化,從而強化了債權效力,增強了其對抗在後發生的物權變動的效力。但租賃權仍為債權的性質不變,租賃權並非在任何情況下都具有優先性。

買賣不破租賃案件詳情

2012年11月7日,陝西省高級人民法院依申請執行人申請,拍賣被執行人(本案被告)華X公司名下的位於某省省某市市荷塘鎮房產。同月30日,原告XX公司買受了該標的物,並於2013年12月20日在本案審理期間辦理了上述房產的物權變更登記手續。
陝西高院於2006年10月17日查封了華X公司名下的涉案房產。2007年1月31日,由被告華X公司作為出租方、被告勝昌公司為承租方簽訂《廠房租賃合同》,約定租賃期限為20年,從2007年2月8日起至2027年2月7日止,並對租賃費用、支付方式、合同解除、合同終止等進行約定。2013年2月起,勝昌公司因知悉涉案廠房、土地使用權所有權屬已發生轉移而沒有再向華X公司支付租金。而後,勝昌公司與XX公司對有關租金標準等不能達成一致意見。原告XX公司因與華X公司、勝昌公司就有關廠房的移交、租賃合同的效力等問題產生糾紛,故提起本案訴訟。

買賣不破租賃裁判結果

某省省某市市某區人民法院經審理後認為:華X公司為涉案房產所有權的登記權利人,在陝西高院對華X公司涉案財產作出司法變賣後,其所有權的權利依相關生效法律文書的規定受到了不得進行處分、設置他項權利等的限制,但尚享有對被查封的財產進行佔有、使用和收益的權利。判決華X公司與勝昌公司所簽訂的廠房租賃合同及補充協議有效。勝昌公司應賠償原告XX公司其佔用廠房期間的利益損失。
原告XX公司、被告勝昌公司不服一審判決,提起上訴。某市市中級人民法院經審理後判決駁回上訴,維持原判。

買賣不破租賃專家評析

本案審理的難點在於,以被查封的不動產為標的物簽訂租賃合同,其合同效力如何認定?租賃合同能否對抗因法院查封拍賣而買受的第三人?
1.以限制物權標的物出租的合同效力認定
根據合同法第四十四條規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”即具有法律主體資格的當事人根據其真實意思表示簽訂的、內容沒有違反法律的強制性規定的,則合同有效。本案中,雙方當事人簽訂的租賃合同符合法律規定的生效要件且沒有證據證明其存在惡意串通損害第三人利益,故應認定合同有效,這是符合合同相對性基本內涵的。法院對涉案房產的查封只是限制了權利人對物的處分權,權利人依然享有對不動產的佔有、使用和收益等權利。合同屬於債法範疇,其是否有效產生的法律效果是合同當事人的債權債務分配問題,而非物權的變動問題。故在本案中,因法院拍賣執行標的物而受讓涉案不動產的第三人請求確認合同當事人所簽訂的租賃合同無效的訴求無法得到法院支持。
為保持市場經濟活躍高效發展,我國合同法確立了“合同自由原則”以鼓勵交易,這是市場經濟保持活力的基礎和保障,故當事人應在充分遵循市場規律的前提下與交易相對人建立經濟關係,因本人審查不充分或預測不準確等原因而產生的交易風險應由自己承擔。
2.關於“買賣不破租賃”的限制適用
民法典規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”可見,立法實行租賃權物權化,即不動產在租賃關係存續期間發生物權變動的,對租賃關係不產生影響,買受人不能因此要求承租人返還租賃物,從而強化了債權效力,這在法理上稱為“買賣不破租賃”。該原則作為突破合同相對性的例外情況之一,要求租賃權的產生髮生在物權變動之前。
但在本案中,早在租賃雙方當事人簽訂租賃合同之前,法院已經通過查封行為限制了涉案不動產所有權人的處分權。實際上,租賃權的性質仍為債權,“買賣不破租賃”僅僅增強了其對抗在後發生的物權變動的效力,其仍應遵循物權的優先性原則。本案中,涉案房產在出租之前已被法院查封,權利人對不動產物權的行使已經受到限制,換句話説,所有權人在出租涉案房產之前已經喪失了對該不動產的處分權,一旦房產進入拍賣的執行階段即可用以優先擔保權利人債權實現的事實已成既定化,因此房產查封后設立的租賃權不能對抗因法院強制執行而受讓該不動產的第三人。
事實上,“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制適用的。如《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》相關規定,如果在抵押權之上設定租賃關係,則其後設定的租賃權對受讓人不具有約束力。這樣規定的原因在於,無論是法院的查封或當事人的抵押行為,均需在房產部門進行登記,進行物權登記即是一種公示行為,而物權一旦公示即可發生物權變動和對抗第三人的法律效果,故在後取得租賃權的承租人不能以“買賣不破租賃”對抗因在先發生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。
此外,作為債權的租賃權,其在某些情況下仍應讓位其他具有優先效力的債權。比如破產企業以其所有的房屋建築物或者土地作為破產財產,在破產清算時租賃權人不能以“買賣不破租賃”突破相關破產法所規定的優先清償順序。

買賣不破租賃相關詞條

買賣合同
參考資料
  • 1.    王利明.《新編21世紀法學系列教材—民法》(第八版下冊):中國人民大學出版社,2020年