房屋交易税費

1、一手房屋交易:

契税：買新房子要繳納的契税為購房總價的3-5%(不同的省市自治區税率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。

維修基金：按建築面積乘一定金額收取。

物業管理費：房屋交房後支付，具體檔次費率按各地物價部門規定執行。

房本不滿兩年，要按規定繳納增值税：房屋產權取得滿兩年的免徵，未超過兩年的按房價5.5%繳納。我國改善性需求量還很大，如何減少政策影響呢?秦虹表示，2006年國税總局的文件規定，對出售自有住房，並計劃賣房後1年內重新購房的納税人，其出售現住房所繳納的個人所得税，先以納税保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納税保證金。同時，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得税。這一政策實際上對改善剛性需求有一定的優惠，應繼續堅持執行，切實達到‘支持合理住房需求，抑制投機性需求’的政策目的。

增值税：普通住宅不滿5年（含）轉讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納增值税，滿5年免繳。非普通住宅不滿5年（含）轉讓的，按銷售價繳納全額增值税，滿5年以上轉讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納增值税。

所得税：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價2%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契税完税額計算）

萬分之十的印花税。

房屋交易手續費按房價1.9%交納。

一、交易過程中需交費用

印花税：房價款的萬分之五

二、申辦產權證過程中需交費用

登記費、房屋所有權證工本費、印花税、契税、住宅公用部分共有設備維修基金等

三、入住過程中需交費用

物業管理費及供暖費

四、辦理按揭須繳納的費用

保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限係數。保費一次性交。

五、辦理公積金需繳納費用

1、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

2、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限係數

綜合險：保險費=貸款人年限對應係數*貸款額。

賣方：①印花税--0.05%，②營業税--5.5%（個人購買住房不滿2年的普通住房），③個人所得税（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的税金－合理費用）×20%

買方：①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的優惠税率，即住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房）--3%（非普通住宅按3%税率徵收契税），②印花税--0.05%

為讓大家更清楚所需交納的税費情況，特舉例説明：

甲購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，以65萬元出售給乙。那麼

（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：

印花税=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

增值税=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元

根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納税人住房轉讓收入的2%核定應納個人所得税額；能提供完整資料的，按應繳個税額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個税將會有兩種算法：

①按照20%徵税：（商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。）

個税=（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的税金－合理費用）×20% =(65-48-3.575-0.0325-4.8)萬×20%=17185元

②按照2%徵税：

個税=住房轉讓收入×2%=65萬×2%=13000元

如果按20%徵收個税，那麼，甲所需交納的税費總額為53260元；如果按2%徵收個税，那麼，甲所需交納的税費總額為49075元。

（二）乙購買房屋需要交納的税費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。

契税=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元

印花税=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

乙所需交納的税費總額為10075元。

第二類：二手公租房

甲購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，以50萬元出售給乙。由於該套房屋已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房，因此甲出售時無需交納增值税和個人所得税。其它税費為：

（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：

印花税=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

甲所需交納的税費總額為250元。

（一）乙轉讓房屋需要交納的税費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件.因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。

契税=成交額×1.5%=50萬×1.5%=7500元

印花税=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

乙所需交納的税費總額為7750元。

第三：二手經濟適用房

甲購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，以54萬元出售給乙。根據政策規定，未滿五年的經濟適用房出售時不用交納個税。其税費具體為：

（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：

印花税=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

增值税=成交額×5.5%=54萬×5.5%=29700元

甲所需交納的税費總額為29970元。

（二）乙轉讓房屋需要交納的税費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此契税按1.5%的優惠税率徵收。

契税=成交額×1.5%=54萬×1.5%=8100元

印花税=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

乙所需交納的税費總額為8370元。

房屋產權登記費：0.3元/平方米（建築面積）

土地使用權登記費：0.13至0.3元/平方米（佔地面積）

房屋所有權證：住宅80元/件，商鋪550元/件

房屋所有權證印花税：5元/件

國有土地所有證：80元/件

一． 正常過户

①增值税：（税率5.55% 賣方繳納）根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業税，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業税，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業税。這裏有兩個要點①購買時間超過5年這裏首先看產權證，其次看契税發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地説票據早於契税發票，契税發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收增值税。

②個人所得税：（税率交易總額2%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得税。在這裏有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得税；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納税保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納税保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。注：地税局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得税。而且地税局在徵税過程中對於營業税繳納差額的情況，個人所得税也必須徵收差額的20%

③印花税：（税率0.1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

④契税：（基準税率3% 優惠税率1.5% 和1% 買方繳納） 徵收方法：按照基準税率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契税的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契税都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

⑤測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般説來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

⑥二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

⑦登記費：（工本費）80元 共有權證:20元。所需材料：⑴地税局需要賣方夫妻雙方身份證和户口本複印件一套（若賣方夫妻不在同一個户口本上還需提供結婚證複印件一套）、買方身份證複印件一套、網籤買賣協議一份、房產證複印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網籤買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免税證明或完税證明複印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。注：房改房過户時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過户；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。

二.贈與過户

①費用：免徵營業税和個人所得税，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶契税的徵收 不論房產什麼情況都需要徵收全額契税 其他費用和正常過户都一樣

②所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方户口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，產權 證複印件一套 ⑵不需要經過地税局直接可以過户。 ⑶房管局需要材料同正常過户基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三.繼承房產交易過户

①繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得税按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得税，而且個人所得税退税的政策同樣適用。

②所需材料：⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證複印件和所有當事人的身份證、户口本複印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過户基本一樣，只是還需要公證書一份。 注：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

四.析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過户手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書複印件。

説明：

1.在二手房交易過程中，有的省區（比如貴州）已經免徵“印花税”，並免去“契税完税證”“本本”（過去發“本本”要收“工本費”的），直接以“中華人民共和國税收通用完税證”代之，税種為“契税”。

2.税費如何交，其實可根據交易雙方的協商而定。

新房產交易個税如何影響房價

國務院出台了房地產調控的新五條，其中對交易所得徵收20%的個税的説法引起軒然大波。據報道，這幾天一些地方出現了二手房交易火爆的現象，多家房產中心前排起了長長的隊伍。果然是一記重拳，很久沒有看到這樣立竿見影的政策了。

對房產交易所得徵收個税符合有關法律規定。《中華人民共和國個人所得税法》第二條列舉了11項應納税所得，其中第九條即為“財產轉讓所得”課税項目，該法第三條進一步説明，“特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例税率，税率為百分之二十。”

關鍵在於“所得”的概念。從税收上講，所得是指扣除的成本因素後的淨收入，比如企業所得税，其應納税所得是按各項規定扣除了全部成本因素後的淨收入，基本上相當於利潤。套用到財產轉讓所得上面，應計税所得就是：房產轉讓收入—（購置、持有房產的相關成本）後的淨所得。

由於房產涉及無數的個人和家庭，且取得房產時的情況各不相同，因此“購置、持有房產的相關成本”很難核定。以其中最大項的購房成本而言，如果是近十來年買的房子，提供相關的發票是有可能的，但1998年住房改革前後取得的房子，我估計很難有人能提供這樣的證據。即使是前一種情況，也不排除有的人因為這樣那樣的原因把發票搞丟了，以及出於種種考慮，即使有也不願意出示的情況。因此長期以來，各地在房產交易時都是按交易金額的1-3%徵收個税。這種情況有點類似於營業税和增值税的關係。

因此，徵收20%的房產交易所得在具體操作上的確存在很多困難。各地如何執行，還是一個未知數，最大的可能還是要做出某種變通。

更重要的是，我認為徵收20%的房產交易所得這一政策的調控對象不清楚，實踐中很可能發生事與願違的情況。對於當前的房地產市場，決策層也承認在當前的形勢下，房價上漲有一定的客觀必然性。另一方面，經過各方面一輪又一輪的激烈討論，已經形成了當前房地產調控的三個主要着力點：一是穩定預期，二是抑制投資、投機性購房，三是增加房產持有環節的税收。每個政策目標都有一套相應的政策工具與之對應，如各地政府大力建設的保障房，對應的是穩定預期；提高銀行貸款的首付與利率，對應的抑制投機，開徵房產税則對應的則是增加房產的持有成本。當然三者之間也有交叉。

徵收20%的房產交易個税，要達到什麼目標呢？其着力的對象是誰呢？我有點看不明白。理論上講，該税的承擔者是賣房的人，因為他（她）獲得了交易所得。但税收的基本理論告訴我們，納税人與負税人往往是不一致的，這就是所謂的税負轉嫁原理税負之所以能轉嫁，主要是因為供求彈性所致。只有需求缺乏彈性，求之者眾，那個表面上納税的人就有可能、有條件將所有税負全部或部分地轉嫁給其交易方，從而讓政府打出的重拳如同落在棉花上一般。這種因為税負轉嫁而發生的調控錯位、調控失敗，書本與實踐中比比皆是。

具體到房產市場。全國的情況不好一概而論，但在北上廣這樣的中心熱點城市，房子一直是個賣方市場，所以在二手房交易上，形成的行業慣例都是由買房人承擔相關税費。一旦將20%的個税落實下來，結果只能有兩個：

一是仍然由買房人承擔，這就相當於政府通過徵税在提高房價，明顯與政策初衷不合；

二是由賣房人承擔，對此可能有兩個結果，一是賣房人被高額的税金嚇退，乾脆不賣了，如此的結果是減少房產市場的有效供給，這就為下一步房價上漲創造了條件，也明顯與政策初衷不合。

當然還有一種可能買賣雙方各承擔一部分，但即使如此，政策效果的方向仍然不會改變，無非是略微降低了強度而已。

這個政策對於抑制想購房用於投資（機）的那部分人是有用的　，考慮到要交如此多的税，也可能會將打消一部分人通過買、賣房獲得的動機，不過這政策鏈條也太長了點，似與當前之事無補。

總之，市場很複雜，經濟學很奇妙。有良好意願與良好出發點的政策，經過市場的諸般發酵後，最後的結果可能會與決策者的意願大相徑庭。當為之慎！

1、契税有1.5%和3%兩種。契税徵收税率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上,單套建築面積在140（含）平方米以下,實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優惠税率，非普通住宅則按3%税率徵收契税。

2、增值税有徵收和不徵收兩種。如果轉讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業主需支付（全額÷1.05）×5.6%；不滿2年的非普通住宅，業主要交（全額÷1.05%）×5.6%；已滿2年的普通住宅則不需支付該税；已滿2年的非普通住宅，業主要交（差額÷1.05）×5.6%。

3、個税有20%和2%兩種。根據地税局現行執行的政策，如果不能提供房屋原值的.將按納税人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得税額。