房改房

房改房分折價房及全價房兩種。1981年第一次房改時，職工購房可選擇以折價方式或以全價方式購買，折價購買俗稱“三三制”，即以全價的1/3價格購買；1990年的第二次房改則不存在折價購買問題，均按第二次住房制度改革方案政策計收房款，購房人全額支付房價。

我們通常可根據《房地產權證》的記載內容判別其所屬類別，在房屋所有權來源項目欄或備註欄，折價房改房會記載“折價購買”，全價房改房會記載“全價購買”或“房改售房”的內容。 ^[2] 

要經市房改辦批准房改或經售房單位上級主管部門批准房改並報市房改辦備案;且已簽訂房改合同並按房改政策規定繳清購房款的。其原產權單位是單位或房管局，出售給個人所有。 ^[3] 

1．買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2．如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3．買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4．立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。

5．繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

6．辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7．對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8．買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 ^[4] 

1．首先，去房改辦政策法規科（在市房產局）領取《房改房上市交易申請表》；

2．產權所有人填寫好上述申請表後，到原產權單位蓋章並領取《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產權評估價核定表》；

3．拿單位蓋好章的申請表到市房產局公房科蓋章（需要10個工作日左右時間）；

4．完成後，帶齊上述三張表及房改房相關資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產權證、土地證、房屋所有權人及配偶身份證、户口簿、結婚證等（需要查看原件及留複印件2份）（夫妻離異的提供財產分割協議書、夫妻一方已故的提供財產分割兑證書、未婚的提供未婚證明原件）；

5．用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即上市證。

6．完成了在房改辦的所有手續。 ^[4] 

產權證過户材料

舊產權證、買賣契約、權屬申請登記表 ^[4] 

身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協議或未婚證明等）、户口本、授權委託公證書（在賣方不能到場時可授權他人代辦） ^[4] 

身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協議或未婚證明等）、户口本、一張委託書（在買方不能到場時可授權他人代辦）

注：在辦理產權證過户時，要先配圖 ^[4] 

當新的產權證辦理出件後便可到土地局辦理土地證的過户手續了

材料：新產權證（原、複印件）、買賣契約、老土地證原件、產權人身份證（原、複印件）

注：若產權人不能親自辦理土地證可委託他人辦理，委託人需提供本人身份證（原、複印件）、土地登記委託書

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易：

契税、印花税

按照商品房的契税和印花税標準交納；

房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建築面積×1%/。【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒佈的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區縣有所下浮），也就是説，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建築平米；房改房在上市出售並且交納土地出讓金之後，其產權性質即等同於商品房產權了；

房改房的個人所得税計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）×建築面積×6%，交納該款項後就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。

流程與税費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同。

一、已購公有住房上市需知

A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？

公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房；而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。

B、已購公有住房必須具備什麼條件才可出售、交換及贈與？已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：

1．已取得房地產權證；

2．出售的，已按揭準價或成本價付清房款；

3．交換、贈與的，已按成本價付清房款；

4．交納應分攤共有建築面積價款；

5．已按規定交納國有土地使用權出讓金；

已購公有住房已按標準價或成本價付清房款，取得房地產權證的，可以抵押、出租。

C、未分攤的共有建築面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什麼安排？

1．未分攤共有建築面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經廣州市房地產測繪所測量計算屬於該房屋分攤的共有建築面積；

2．對於10層以上（包括10層）的高層建築，分攤的共有建築面積，由產權人以該面積的交易評估價的20%向原產權單位購買；

3．對於10層以下的多層建築，分攤的共有建築面積，由產權人以該面積的交易評估價的10%向原產權單位購買；

4．原產權單位已撤消的，該房款應交付其上級主管部門；無上級主管部門的，應交付廣州市住房制度改革辦公室；

5．以上收入應全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專户管理；

6．已購公有住房應分攤共有建築面積的測量費用，由收取共有分攤建築面積價款的單位負責；

7．已購買所分攤共有建築面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應全額歸原產權人。

D、出售、交換及贈與已購公有住房需要繳交什麼費用？

1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產權人應按交易評估價格的1%繳納國有土地使用權出讓金；

2．原產權單位已繳納國有土地使用權出讓金的，產權人應補交的國有土地使用權出讓金向原產權單位交納；

3．已購公有住房上市時，應當依照國家、省、市的有關規定徵收税費，但交易時免徵營業税（及其附徵的城市建設税、教育費附加等）、土地增值税；

4、自住滿5年以上的，免徵個人所得税。

E、何種公有住房不得出售、交換及贈與？下列已購公有住房不得上市：

1．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；

2．在市房屋拆遷主管機關拆遷公告範圍內的；

3．產權共有的房屋，其他共有人不同意上市的；

4．違反產權人與原產權單位購房約定的；

5．國家、省、市規定不能上市的。

F、已購公有住房在出售、交換及贈與時的各項注意事項：

1．經廣州市住房制度改革辦公室核准；

2．按出售、交換、贈與、抵押、出租的有關法律、法規，辦理交易過户、產權登記、租賃登記手續；

3．出售以標準價購買的已購公有住房時，賣方應在辦理交易確認後30日內，把出售中屬於原產權單位收益的部分存入基金專户，方可辦理產權轉移登記；

4．已購公有住房出售時，交易雙方應如實申報成交價格，在同等條件下，原產權單位有優先購買權；

5．原產權單位應自收到廣州市房地產交易所發出的書面通知書之日起10日內作出書面答覆，並辦理交易手續；

6．逾期不答覆或不辦理交易手續的，視為放棄優先購買權；

7．已購公有住房中超過本人職務住房面積分配標準部分，已按市場價購買的，出售時該超標部分免繳國有土地使用權出讓金；

8．已購公有住房出售時，產權人原是以成本價購買的，增值部分全部歸個人所有；

9．以標準價購買的，增值額的80%歸個人所有，20%交回原產權單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專户管理；

10．已購公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產交易所的評估價格計價，並按規定繳納有關交易税費；

11．已購公有住房上市後，原產權人及其配偶不得再享受按福利優惠政策分配、租住、購買公有住房。

G、買賣房改房的各項程序：

1．房改房在出售、交換及贈與前需先如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核准表》，由原產權單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產權單位加具是否購買的意見，並提交下列材料向市房改申請辦理上市核准手續；

①、《廣州市職工已購公有住房上市核准表》一式六份；

②、《房地產證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。交換、贈與的，必須按成本價付清房款；

③、《廣州市公有住房買賣協議書》；

④、產權人身份證。

2、出售、交換程序：

①、序所持《房地產證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建築面積分攤的；到市房地產測繪所辦理委託測量的手續，計算應分攤的共有建築面積；

②、持市房改辦核准的《廣州市職工已購公有住房上市核准表》、《房地產證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》，到市房地產交易所辦理交易過户手續；

③、產權人在市房地產交易所發出《交易過户通知書》之日起30天內，交納有關税費及國有土地使用權出讓金，並把屬於原產權單位收益的部分存入“單位住房基金專户”，由市房改辦核准並開具證明後，到市房地產交易所辦理交易過户手續、市房地產登記所辦理房屋產權轉移登記，領取《房地產證》；

3．贈與程序

①、所持《房地產證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建築面積分攤的，如出售、交換程序①的出來；

②、到公證處開具《評估介紹信》後，持《評估介紹信》、《房地產證》或《房屋產權所有證》、《國有土地使用證》到市房地產估價所估價，並持市房地產估價所出具的有關資料到公證處辦理贈與公證；

③、持經市房改辦核准的《廣州市職工已購公有住房上市核准表》、公證文書到市房地產登記所辦理贈與登記手續，交納有關税費、國有土地使用權出讓金及應分攤的共有建築面積價款；

4．抵押程序

持經市房改辦核准的《廣州市職工已購公有住房上市核准表》，到市房地產登記所按規定辦理填表申請、查檔入冊、收入繳費、權利確認、繕證發證等抵押登記手續。

房改房

5．出租程序

①、持經市房改辦核准的《廣州市職工已購公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門辦理登記手續；

②、房改房上市經廣州市房改辦核准後，均應按有關出售、交換、贈與、抵押、出租的有關法律、法規，按類別辦理相關的交易過户、產權登記、抵押登記、租賃登記等手續。H、已購公有住房抵押後的安排？

1．已購公有住房抵押的，抵押額應依照有關規定扣除各項税費後設定，並按規定辦理抵押登記；

2．已購公有住房抵押處分時，原是以成本價購買的，應當根據《廣州市已購公有住房上市規定》的第六及第七條辦理，並扣除有關税費後，抵押權人方可依法受償；

3．已購公有住房抵押處分時，原是以標準價購買的，應當根據《廣州市已購公有住房上市規定》的第六、第七及第十二條辦理，並扣除有關税費後，抵押權人方可依法受償。

二、房改房上市收費一覽

出售已購公有住房需繳税費：

賣方：

1．按房屋售價的0.5%繳交交易手續費；

2．按房屋售價的0.05%繳交印花税；

3．按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金；

4．按規定繳交個人所得税（自住滿5年以上的，免徵個人所得税）。

買方：

1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續費；

2．按房屋售價的0.05%收繳交交易手續費；

3．按房屋售價的3%繳交契税。

在房改房交易中，買家面對的都是資訊不太明朗的“個體”，為消除交易風險，業內專家提醒買家需特別注意以下關鍵環節。

一、 瞭解產權可靠性

確認產權的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣並瞭解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，並瞭解是否已經按成本價補足分攤費用。

二、確認登記的面積、使用期限

在房產證中，包括建築面積、使用面積和户內實際面積；產權證上一般標明的是建築面積、户型、土地使用期限、是否已補分攤。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關費用，這是由原業主支付的。

三、清楚房屋背景與周邊環境

買家須瞭解該房改房是否欠交物業管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民瞭解情況。如有配套設施的，要現場使用以確認是否有損壞，觀察户內外電線是否有老化現象，“三表”是否出户，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質量等。

四、確定房價的合理性

通過對市場上房屋買賣交易信息反覆比較判斷房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然後與自己所意屬的房屋進行比較。還可委託誠信中介公司或評估事務所進行評估，讓雙方達成合理的房價。

五、慎重辦理交易過户手續

辦理交易過户手續是房屋買賣的最後環節也是最重要的一關，不要輕易先交錢再過户或者先過户再交錢。付款和交樓時間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管，等過户手續完成後，再將相應房款交回賣方。

值得注意的是，產權過户須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過户手續，有關代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協議都不算已完成交易過程。對買方來説，產權過户手續完成後房屋產權才真正屬於購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

另據中介公司介紹，房改房上市交易的手續比一般的二手樓交易程序多了一條，即原業主夫妻雙方帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市，經過鑑定，拿到上市審批方可按二手房交易程序進行交易。

流程與税費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同，請查看參考資料.

“房改房”俗稱單位房，由於歷史的原因，這些房子一般地段優越，且擁有較為成熟和完善的配套設施，成為二手市場上廣受熱捧的產品。但不容忽視的是，消費者在面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”時，往往不敢輕易下手，究竟什麼樣的“房改房”才能買？消費者應該注意哪些環節呢？

一、弄清“房改房”產權

“房改房”不同於商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。

通過了解，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇，這三種價格出示的手續是有區別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年後才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價佔成本價的比重來確定。

1998年以前，許多職工都是按標準價購買的住房，按相關規定，以標準價購得的“房改房”上市時，應先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。

據瞭解，並非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，不可以隨便出售。

二、看看房子有無“前科”

和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清“房改房”的即時信息，並對房屋所有人的情況有大致的瞭解。“房改房”的真實“年齡”究竟有多大，消費者往往難以辨別，據專家介紹，“房改房”不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房並補交土地出讓金後，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權，但並不意味着“房改房”就成了新房子。

這樣來看，從產權證上看不出“房改房”的真實“年齡”，如果此套房屋幾易其手，房屋的實際“年齡”不就無從查起了嗎？

事實並非如此，消費者可以根據房產證和户主的相關證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣可以確定“房改房”的實際“年齡”。

同時，在房管局交易大廳我們還可以查詢到“房改房”的即時信息以及户主所享有的優惠政策。

通過查詢，消費者可以瞭解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情況，並能夠查詢到户主個人或與他人以共有的形式，實際擁有幾套“房改房”的信息。

如若房屋存在查封或抵押，户主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上“房改房”，則此套房屋無法辦理過户手續。

據瞭解，影響“房改房”上市交易的還有一個問題也很關鍵，那就是户主享有房改政策是否超標的問題，按國家規定，初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡的房改政策，因此房屋在上市交易時還應按成本價補足差價。 ^[5]