購房定金

“定金”與“訂金”雖一字之差，但其反映的法律性質和法律後果卻不一樣。所謂“定金”，既是一種重要擔保方式，又是一種違約責任的形式。

①從定金罰則來説，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收取定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。②從定金證約來看，具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。③從定金給付來看，具有預先給付的性質，即定金於債務履行後可以抵作價款。

而“訂金”一詞在法律上則沒有明確的規定，所以在購房交易等經濟活動中容易同“定金”相混同。其中很重要的一點是： “訂金”與“定金”的債務性質完全不同。 “訂金”雖然也具有預付款性質，這是同“定金”的相同之處；但“訂金”不起任何擔保作用，若賣房方違約，買房方無權要求其雙倍返還款項，而只能得原額；若購房方超過規定期限以後才決定不購買， “訂金”就只能作為對賣方保留本户型期間損失的賠償，不退還買方。所以“訂金”有時也被稱為房屋認購金、房屋誠意金。

由於“訂金”與“定金”的法律後果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式購房合同的後果、簽訂正式購房合同的最後期限、房價的約定、房屋預留的期限、開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確的詳細規定。特別是購買期房時，一定要注意房屋認購書所約定的內容和商品房銷售合同的簽訂。分清“定金”同“訂金”各自承擔的含義和後果，以避免日後一些不必要的麻煩和糾紛。

近年來，隨着房地產業被確定為推動國民經濟增長的支柱產業及社會購房需求的迅速擴張，我國房地產業發展迅猛。與此同時，商品房買賣糾紛也日益增多。其中，因購房定金而引發的糾紛是一個重點。本文試對商品房定金的性質及定金罰則適用進行分析。

一.定金是債的擔保形式之一。“是指當事人一方在合同未履行之前，在應行給付數額內預先支付另一方一定數額金錢的擔保形式。”①按民法理論，定金依其目的和作用的不同，可分為：(1)立約定金。即在締約前交付的定金，以確保契約得以正式成立。(2)成約定金。即以定金的交付作為合同成立的要件。(3)證約定金。即以定金的交付作為合同成立的證明。(4)違約定金。即以定金作為債不履行的賠償。(5)解約定金。即以定金作為自由解除合同的條件。

《民法通則》第89條規定：“當事人一方在法律規定的範圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”。

此後制定的《擔保法》的第89條及《合同法》的第115條均作了與《民法通則》第89條相似的規定。以上法律所規定的定金均屬於違約定金，適用於合同成立後的違約行為。

2000年9月29日出台的最高人民法院《關於適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條對立約定金做了規定：“當事人約定以交付定金作為訂立合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”第116條對成約定金作了規定：“當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效的要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。”第117條對解約定金作了規定：“定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同後責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”至此，我國法律目前規定的定金種類已不限於違約定金，還包括立約定金、成約定金、解約定金。

二.當前在商品房買賣活動中，當購房人經過了解選擇，與房產開發商達成房屋買賣的初步意向時，開發商會要求購房人繳納定金、訂金、押金、保證金或擔保金。那麼訂金、押金、保證金或擔保金是否屬於定金?最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第118條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。”筆者認為，依據以上司法解釋本意，對其性質應看其實質內容而不限於名稱，如果買賣雙方約定了如因購房人的原因導致商品房買賣合同未簽訂，則購房人不能要求返還；如因房產開發商的原因導致商品方買賣合同未簽訂，則應雙倍返還之條款，則該留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，應屬於定金性質。否則，不應屬於定金。

目前，商品房買賣中購房定金主要存在兩種形式：一種是買賣雙方在達成購房初步意向後，簽訂《商品房認購書》，在認購書中對定金作出約定；另一種是雙方未簽訂《商品房認購書》，由購房人繳納定金，由房產開發商向購房人開具定金收據。以下本文分別對其進行分析。

《商品房認購書》一般會規定以下內容：房屋位置、面積、價款、定金及簽約期限等。其定金條款通常約定：買方向賣方繳納定金，預定商品房，賣方在一定的期限內保留該房，不售與他人。如因買方的原因未能簽訂商品房買賣合同，則無權要求返還定金；如因賣方的原因未簽訂合同，則賣方應雙倍返還定金。一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同構成預約合同和本約合同的關係。即商品房認購書籤訂和履行的目的是為了簽訂商品房買賣合同。筆者認為商品房認購書即為預約合同，其本身亦為一獨立之合同。雙方關於房屋位置、面積、價款等約定為其明示內容，經雙方認可，對雙方有約束力，雙方應在此基礎上籤訂商品房買賣合同，單方不能隨意變更。而其默示內容則為在簽約期限內雙方誠實積極地去簽訂商品房買賣合同。如一方違反以上內容則構成對商品房認購書的違約行為，同時也構成對商品房買賣合同的締約過失行為，應承擔相應責任。而此種情況下的定金，其性質對商品房認購書是違約定金，對商品房買賣合同是立約定金。因為商品房買賣合同簽約本身即為商品房認購書的目的和履行內容之一，因此，該定金兼具違約定金和立約定金性質。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解嘞》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。因不可歸責於當事人雙方事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”商品房認購協議中約定的定金其目的在於擔保雙方在認購書已約定內容之基礎上積極誠實地協商簽訂商品房買賣合同。如一方不在約定期限內為協商簽約行為或單方改變認購書中已確認的內容，如面積、位置、價款等，造成無法簽約的，則系“因一方原因”未能訂立商品房買賣合同，應適用定金罰則。由於商品房認購書一般僅對商品房買賣的幾個主要事項作出約定，其並不具備足以使商品房買賣合同成立的所有必備條款，其他事項在協商中不能達成一致而一方拒絕簽約的，不屬於“因一方原因而不能簽約”，對拒籤方不能適用定金罰則。此種情況下雙方均無過錯，屬於司法解釋規定的“不可歸責於當事人雙方的事由”，出賣人應將定金返還買受人。因為既為協商簽約，則任何一方均有對對方條件同意或拒絕之權利。在現實中，部分房產開發商認為只要購房人在簽訂認購書後不與自己簽訂合同，就違反了認購書之約定，應沒收定金，這實際上是一種錯誤的理解。如是，則買賣雙方均可隨意提出於對方苛刻之條款，只要對方不接受，即適用定金罰則，實有違公平誠信之原則。

三.商品房買賣中定金的另一種形式為雙方不簽訂商品房認購書，由買方向賣方繳納定金，由賣方向買方出具定金收據。繳納定金的目的在於在簽約期限內買方預定房屋，賣方保留房屋不售與他人，督促和保證雙方在簽約期限內積極簽訂商品房買賣合同。此種購房定金屬於立約定金。對於立約定金，有人解釋為：“即在締約前交付的定金，以確保契約得以正式成立。”筆者認為，這一解釋並不恰當。“合同是雙方當事人意思表示一致的結果，合同的訂立要經過‘要約一承諾—再要約一再承諾’的過程，在當事人協商階段，為了最終訂立合同，當事人可採用立約定金的辦法來實現當事人之間的互相信任。”故此，立約定金，僅能保證雙方當事人以積極之行為、誠實善良之心態去訂立合同。由於訂立合同是一個雙方意志不斷衝突和調和的過程，雙方協商的內容包括合同的標的、數量、質量、價款、履行期限、方式、違約責任等等，任何一個分歧均可能導致合同不能簽訂。立約定金的當事人追求的目標是訂立契約，但並不能確保契約成立。因此，筆者認為對於立約定金應定義為：即在締約前交付的定金，以確保雙方當事人誠實積極地訂立契約。這是立約定金的積極作用，其消極作用在於防止一方當事人在締約過程中實施欺詐等有違誠實信用之行為而使對方信賴利益受損。

我國法律目前對於立約定金的規定僅見於最高人民法院《關於適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”筆者認為對這一規定應作限制性理解，即一方當事人拒絕訂立主合同存在過錯或有違誠實信用原則時，方可按本條規定適用定金罰則。如一方當事人不在約定的期限內或合理的期限內為協商簽約行為，售房人將房產又售與他人而拒絕簽約，等等。如在雙方對合同條款協商中，一方對於對方的條件不能接受而拒絕簽約，則不能適用詫金罰則。“立約定金罰則的要件是：第一，當事人約定該定金係為擔保主合同的訂立而設；第二，定金已實際交付；第三，一方當事人拒絕訂立主合同。對第三個要件，應當考察當事人拒絕訂立主合同是否有正當理由，如有正當理由，則不能適用定金罰則。如果忽略了此條件，則在房產商事先擬定的房屋買賣合同條款過於苛刻與其宣傳不符，或者房產商的行為使購房人有理由相信房屋買賣合同的履行會出現瑕疵的情況下，仍要求購房人訂立房屋買賣合同，對購房人來講是不公平的。”④因為此處定金罰則實為締約過錯責任之表現，是締約過錯一方對於無過錯方之補償。如當事人一方無過錯，即使拒絕簽約，亦不應適用定金罰則，否則有違民法之公平原則，無端加大當事人之責任。此種情況屬於最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條所稱的“因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。

我國目前因定金而生之糾紛多因一方濫用定金罰則而產生，筆者在此提醒商品房買賣雙方，在交付定金時最好對定金的擔保目的及罰則適用範圍作出詳細明確的約定，而不要籠統地約定“預定房屋”或“擔保簽約”等內容，以避免爭議的出現。

購房定金是購房者向售房單位或個人交納的表示願意並確定購買指定住房的一定數額的貨幣。購房定金不是購買住房的買賣合同，而是在訂立住房買賣合同的同時，為了保證合同的履行由當事人一方先行支付給對方的一定數額的貨幣。合同履行以後，定金應當收回或抵作購房款。支付定金的一方如果不履行合同，則無權再要回定金；接受定金方如果不履行合同，應雙倍返還定金。這樣，當事人為避免定金的制裁，從經濟利益上考慮，也能促使雙方認真履行合同，體現了定金的擔保作用。

購買住房的預付款是購買住房的當事人在沒有人住所要購買的住房前預先支付給售房單位或個人的占房價一定比例的資金。預付款也是根據住房的買賣合同的約定交納的。預付款與定金的根本區別是定金有擔保作用，預付款沒有擔保作用。住房買賣的雙方在不履行買賣合同時，交納預付款的一方有權要求退還預付款，接受預付款的一方可以如數退還給另一方。 ^[1]