炒房

首要宣傳“光棍危機”。2003年至2004年，房地產市場最響亮的一個名詞就是“炒房”。説起炒房就不得不提温州人，還是很自然地聯想起炒房團和炒房(real estate speculation)行為以及他們帶來的高房價。對炒房團和炒房行為進行報道、論述的很多，支持者與反對者隊伍都相當龐大。雖然國家出台了大量調控房地產市場的政策，但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。 炒房者一般看中的都是中、高檔項目，這種項目位置和環境相對不錯，具有一定的升值潛力。平時大家並不在一起，基本上都是各逛各的，每個樓盤都會去看，有人笑稱他們為“房蟲”。如果對其中某個樓盤感興趣，就打電話找其他的朋友一起來看，大家決定要投資後就去找銷售主管談折扣。當然，在這些炒家前去與銷售主管談判之前，他們已經在售樓處和銷售人員有過接觸甚至達成了共識。而面對如此龐大的團購力量，沒有哪個銷售人員會輕易放棄，因為一旦成功將會給銷售人員帶來一筆不菲的提成收入。所以，他們會為炒家提供最大的支持以促成這筆交易的成功。

炒家購房有個規律，那就是有新項目剛一開盤他們就會去踩盤，由於他們每次都以團購的身份出現，所以能拿到相對較低的價格。基本是找一個項目中很好的房源，無論是面積、朝向、層數，都是眾多購房者最想得到的那種。這種房子升值速度最快，升值潛力最大，轉手更容易。

目的不同的炒房團和炒房者其炒房行為方式也必然不同。炒房的主要目的是獲利，因此如何獲利，應成為劃分炒房行為的一個基本標準，從牟利方式看，主要有以下幾種炒作房屋的行為：

一是通過團體購房，以團購形式增強和開發商談判的能力，壓低價格整體買入，之後再以零售價格獲得回報。它類似於商品買賣中的批發與零售，其購房的目的是賺取零售時的差價。

二是通過新聞炒作、散佈、傳播消息等手段形成房價上漲的假象，造成虛假的供求不平衡，影響房地產市場價格，再通過房地產交易獲取利潤。這與房地產市場不規範，市場信息不透明，缺乏必要的監管機制，對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作，也讓這種行為屢能得逞。將市場即將發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特徵和目的與證券市場中惡意散佈、製造虛隔信息操縱市場行為類似，並違背《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》等法律的規定，應當用法律對其進行制約。

三是虛假交易。包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委託行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的，由其內部人員或僱傭外部人員，以炒房者名義通過虛假交易製造房地產市場假象、誘騙他人作出錯誤的房產投資。其手法是開發商先預售或銷售部分商品房（期房），由預

先安排好的同夥（炒房者）配合買進，繼而退還開發商，取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房（期房）賣出後又買回的操縱行為。所謂實質所有權人是相對於名義所有權人的一個概念，它是指儘管商品房（期房）並非以自己的名義持有，但是以自己的資金購買的商品房（期房）在自己的控制之下，享有該商品房（期房）的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的產權登記上發生移轉，但事實上依然是由開發商控制與支配，這種情況下只是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更，不屬於轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售（washsale）十分相似，也稱為“沖洗買賣”。四是一些炒房團（包括個別炒房者）以實際交易操縱的方式炒高房地產。炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤，使散户產生錯覺，誤以為交易活躍、房地產市場價格上漲，盲目跟進；而炒房團趁機拋售從中牟取暴利。其行為方式類似於證券法的實際交易型的操縱市場行為。

結合對炒房團特徵與類型的分析，以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房，以第二、三、四種方式進行房地產炒作的應視為違法性炒房。同時這三種行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地產市場價格的集中表現，它們影響了房地產市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者，只要有第二、三、四種行為的，都應當制定相應法律，要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性，採取實際交易、散佈虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。

1.壟斷房源，操縱房價、房租。

2.捂盤惜售或者變相囤積房源。

3.通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散佈房地產虛假信息，以及僱傭人員製造搶房假象等方式，惡意炒作，哄抬房價。

4.炒作“學區房”“不限購”“不限貸”“商住房”等概念，違規宣傳商辦類項目居住屬性等行為。

5.通過更改預售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房。

6.通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

7.通過替購房者代為註冊公司，提供股權轉讓和法人變更等相關服務的方式變相逃避調控政策 ^[1]  。

炒房者是在全國房地產市場上進行炒房投資，並在一定程度上對商品房價格產生影響的全國各地購房者組成的團隊的一種投資行為。主要表現為以下特徵：

民間性：參與炒房行為的公民自願組成的，以實現團體成員共同願望（購房牟利）為宗旨的組織。它不隸屬於政府部門，在資金來源、人事組織、事務內容等方面獨立存在於政府體制之外，是民間組織。炒房行為是一種在民間進行的投資行為，它不受官方保護，也不受政府提倡。

贏利性：炒房的目的即為牟取更多的利潤。炒房團以贏利為目的，是它與社會團體相區別的重要標誌。在實踐中，由於炒房種類不同，其贏利的方式也不同：一種類型的炒房不以影響房地產市場價格為目的，通過持有購進的房屋，待房地產價格上漲後，再行賣出牟利；另一種類型的炒房，主觀上具有影響房屋價格的故意，通過實施虛假交易、散佈虛假信息等方式，炒作房地產，牟取暴利。

自主性：自主性是指炒房團內部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房行為、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定，不受外部組織控制。它可以是隨時的買賣，只要看準時機，將房子買進，囤積房源，然後在適當的時機轉手。

法律邊緣性：高丙中教授將社會團體的合法性分為四種形式：一是社會合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。因此有必要分析炒房是否具有合法性。就社會合法性而言，

一直以來人們對炒房都是爭論不休，但是也並沒有明確的法律條文對此有明文規定，因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房也從未明確表態，其行政合法性不明。至於法律合法性，而且沒有一部法律對其有明文規定。綜上，無法認定炒房合法與否，因此認為炒房具有法律邊緣性。鬆散性：炒房一大特點是鬆散性。一是炒房成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發佈消息，再將社會上報名的人組團，赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團內部無明確分工，運作方式帶有隨機性。

炒房是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。只能認為，炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的鬆散聯盟，其內部聚集了大量資金，其目的均是通過投機房地產市場賺取利潤，在行動時成員之間彼此聯繫，對房地產市場造成的影響較一般炒房者要大。

炒房行為的產生，是房地產泡沫經濟的產物。究其原因是一些地方政府，身居幕後縱容投機炒作，成為土地適度飢渴政策的制定者和執行者、土地開發權錢交易的參與者。一些地方政府公然違背國家政策，成為坐地經營的炒房勢力。雖然不能肯定最大的幕後炒房者是地方政府，不過地方政府絕對是中國炒房的核心組成部分，和開發商一樣是炒房大軍中的大贏家。各種炒房行為的產生是各個因素共同作用的結果。

地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味着，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩定房價等工作中就無法堅定的執行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的產生提供了政治環境，或者説是一個温牀。

房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地產商採取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮製地荒論、安排民工排隊製造虛假繁榮等假相。

一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

“加強税收徵管，確保徵收到位，將是下一步管理層的工作重點。”國税總局官員在重要場合傳遞出這樣的信息。通過相關調查和測算後發現，如果購房環節的所有税收都依法徵收到位，即使房產出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多隻能賺到現在毛利的1/3。但實際情形是，多數購房環節税收都因為各種原因存在“優惠”，距徵管到位差距很大，從而給炒房者留下不小“博利”空間。

而據另一位相關部委官員透露，單是依靠現有税種設置，就有足夠空間可以對房地產市場進行有效的調節。例如：七部委新規中進行調整的營業税只是房地產交易環節的税種之一。所謂調整，也不過是取消了之前為鼓勵房地產市場發展而給予的部分税收優惠。而在房地產交易環節還有個人所得税、土地增值税、契税、印花税等多個税種，其中除印花税外，其他都有優惠。僅簡單地取消“優惠”，税收調節空間就非常大。

而管理層顯然已經意識到了這個問題。國家税務總局發出《關於進一步加強房地產税收管理的通知》，要求對房地產業税收實施一體化管理。總體要求包括，整合徵管資源，以契税管理先繳納税款、後辦理產權證書(先税後證)為關鍵，以信息共享、數據比對為依託，加強部門協調配合，搞好各徵管環節連接，實現房地產業諸税種間的有機銜接，加強諸税種的税收管理。至於是否和何時取消相關優惠，表示政策將“擇機而出”。

持有環節税收積極推進，七部委新政中全額徵收營業税只是一個便於操作的“應急”對策。只能抑制短期炒作的資金，有大量閒置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由於中國經濟穩步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上“兩年內交易”期限設置以及對開發商實際難以監控，實際操作中有很多空子可鑽，從而削弱了其打擊和調控樓市的實際力度。該人士表示，基於此，利用税收槓桿調節樓市必須繼續進行。

中國房地產市場税收主要還都集中在交易環節，而持有環節税負偏輕：企事業單位持有房產税收很少，個人名下房產的保有過程則幾乎沒有任何税收。由於購買、投資房地產有很高的預期收益，直接拉動了投資不斷升温。房地產持有環節的税收設計工作已經在積極推進中，包括北京在內的部分城市已經在空轉試點，這將是有效調控房地產市場過熱的治本機制

2018年5月28日，北京市住建委會同市規劃國土委研究出台《關於加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，對住宅平房改擴建項目規劃審批管理和住宅(含平房)不動產登記管理進行規範。多套(間)房屋已按同一户號整體測繪、登簿確權的成套住宅及住宅平房，其不動產登記單元不得拆分。也就是説，成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。 ^[2] 

2018年6月28日，住建部等七部門聯合發佈通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。 ^[3] 

重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。

名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。 ^[3] 

2020年，東莞重拳出擊，嚴打炒房行為 ^[4]  。

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出台，被稱為“最嚴調控”。 ^[5] 

2021年4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

5個城市表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，認真落實城市主體責任，密切監測市場變化，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。 ^[8] 

2020年1至10月個人按揭貸款同比增幅為9.8%，定金及預收款同比增幅為4.3%，這反映出投資需求佔比增加和槓桿購房比例擴大，部分城市出現貸款炒房現象。 ^[6] 

2021年3月2日，國新辦舉行發佈會，銀保監會主席郭樹清在發佈會上介紹推動銀行業保險業高質量發展有關情況。郭樹清喊話和警示炒房者：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。” ^[7] 

2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。 ^[9]