不動產登記

不動產登記又稱為不動產物權登記，是權利人、利害關係人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的行為。

1.登記是依當事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

4.登記事項須記載於不動產登記簿。 ^[6] 

不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關於不動產登記的性質，大致有三種學説：

（1）公法行為説。

（2）證明行為説。

（3）司法行為説。不動產登記並非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生司法效果的事實行為。 ^[6] 

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建築物、構築物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

^[7] 

不動產統一登記的功能：不動產統一登記制度是基於健全市場經濟需求。有關人士認為，統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經濟學價值，服務於市場經濟。不動產登記制度首先要實現其主導價值，發揮其經濟學價值。如果主導價值都不能實現或者無法實現，這項制度以及此項工作自然會“功敗垂成”，何言其他價值？

不動產統一登記的用途：為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯的，可以相互補充、取長補短。反腐敗制度建設與完善，不是“單打獨鬥”，應該利用一切當今的與正在建立的制度資源，應該是“組合拳”。關注權力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴絲密縫，不給權力留下絲毫機會。

制度設計很關鍵。不以反腐需求為初衷建立統一的不動產登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應將反腐敗基因注入該項制度的設計中，至少要預留一定的預期與空間，這並不會消解它的市場經濟的核心價值。 ^[6] 

登記機關的職責是指登記機關在進行不動產登記時依法享有的職權與應履行的義務。關於不動產登記機構的職責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。

中國物權法既沒有去試圖界定什麼是實質審查，什麼是形式審查，更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，針對中國不動產登記的實際情況，對不動產機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。

（二）就有關登記事項詢問當事人。

（三）如實、及時登記有關事項。

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

具體來説，物權法要求中國的登記機構在進行不動產登記時應當履行下列職責：

1.查驗申請人提供的必要材料。

2.詢問申請人有關登記事項。

3. 如實、及時進行登記。

4.法律法規規定的其他職責。

為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明確規定。 ^[8] 

1.登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任，是指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。

2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準，也是貫穿於侵權行為法之中，對各個侵權行為規則起着統帥作用的立法指導方針。

3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則，中國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要件： ^[9] 

（1）存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬於登記錯誤。

（2）存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無損害即無賠償”。

（3）損害事實與登記錯誤之間有因果關係。

4.登記機關賠償範圍及其追償。登記機關賠償責任的範圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關係人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用，等等。

將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關係，減少辦證環節，減輕羣眾負擔。

建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。

推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全。 ^[10] 

中國有關部門將加快組建不動產登記局 ^[11] 

實施以土地為核心的不動產統一登記制度，國土資源部將按中央部署，協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，紮實開展不動產統一登記。 ^[11] 

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上説，不動產統一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理體制機制的重大改革，責任重大，任務艱鉅。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平台，要逐個落實到。重點是作好不動產統一登記的頂層設計，制度安排。

按照《國務院機構改革和職能轉變方案》、國務院第31次常務會議等有關要求，首先落實好統一登記機構和統一登記依據，儘快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，機構人員要到位，加強工作支撐。 ^[11] 

2018年3月5日，國土資源部辦公廳印發通知要求，在全國不動產登記機構和登記窗口啓用統一的不動產登記標識。不動產登記標識整體採用圓形設計，主色調為紅、藍兩色。外圓為“不動產登記”中英文。內圓設計內容包含土地、房屋、林地、草原、海域等不動產要素，頂部和線條結合代表房屋、林地，藍色代表海洋，底端圖形和線條結合代表土地、草原，同時也構成了不動產登記簿造型，中間線條底端構成了筆尖效果，寓意不動產統一登記於不動產登記簿上。

不動產登記標識不得用於商業活動或者私人行為。各級不動產登記機構可以在登記服務大廳、登記窗口顯著位置張貼或懸掛標識標牌。標識也可用於不動產登記機構工作人員證件、崗位牌、胸章以及內部辦公、文書報告、宣傳材料等。 ^[12] 

近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和託倫斯登記制度。下面分別予以考察。

契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。

契據登記制度具有以下法律特徵：

（1）登記為物權變動的對抗要件。

（2）登記與否不予強制。

（3）登記實行形式審查主義。

（4）登記無公信力。

（5）登記簿採取人的編成主義。

（6）登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物登記物權變動事項統一。

權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，併為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國台灣地區所採用。

權利登記制度具有以下法律特徵：

（1）登記為物權變動的生效要件。

（2）登記採實質審查主義。

（3）登記具有公信力。

（4）登記採用強制主義。

（5）登記簿採物的編成主義。

（6）登記以不動產權利的靜態為主。

託倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查後用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。

託倫斯登記制度具有如下法律特徵：

（1）登記不實行全面的強制主義。

（2）登記採實質審查主義。

（3）登記具有公信力。

（4）交付權利證書。

（5）登記土地上的權利負擔。

（6）設置賠償基金。 ^[13] 

上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是託倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，並通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脱離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。

中國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地税賦息息相關。據學者考證，中國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始於周朝中後期。唐代以後，中國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地税賦制度而存在的，乃税賦制度的衍生物，其最主要目的是便於税賦徵收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，並不能作確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。中國在民國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

從中國不動產登記制度的形成與發展過程來説，中國在民國時期繼受西方法制，已經正式建立了不動產登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期，我們也曾建立起了不動產登記制度，但隨着社會主義改造的完成，中國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在中國一度中斷30多年。改革開放以後，特別是《土地管理法》頒佈以後才逐漸恢復和發展。登記制度在中國雖然歷史悠久，但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚，且一開始就服務於不動產行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。

從中國不動產登記制度的建立與發展來看，中國的登記制度存在諸多缺陷，主要表現在以下方面。

（1）未能形成統一的不動產登記管理體制。

（2）不動產登記的法律效力不明確。

（3）不動產登記的種類不健全。

（4）登記機關的責任賠償制度闕如。

關於如何完善中國的不動產登記制度，學者們針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來主要有以下幾個方面。

（1）建立統一的不動產登記管理體制。

（2）明確不動產登記的法律效力。

（3）健全不動產登記類型。

（4）建立登記機關的責任賠償制度。

2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動產登記制度。它在總結中國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑑西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定，確立了中國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體架構和思路，標誌着中國統一不動產登記制度的正式確立。

（1）確立了統一的不動產登記制度。

（2）明確了不動產登記的效力。

（3）規定了不動產登記程序。

（4）健全了不動產登記類型。

（5）規範了登記當事人和登記機關的賠償責任 。 ^[13] 

據中新網記者不完全統計，至此，中國啓動不動產統一登記工作的省份至少已達到18個，這些地區包括天津、河北、內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、雲南、陝西、甘肅和山西。

其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西、山西等6省明確建立不動產登記聯席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川等5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統一登記領導小組，此外，湖南已決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開展相關試點。 ^[14] 

2014年4月，廣東省國土資源廳成立不動產統一登記工作領導小組及辦公室，全省不動產統一登記工作拉開了序幕。省國土資源廳相關負責人介紹，等國土部相關政策出台後，廣東再製定實施細則，或將先在廣州、深圳開始試點，再全省鋪開。

2014年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動產統一登記制度，用4年左右時間能夠運行統一的不動產登記信息管理基礎平台，形成不動產統一登記體系。 ^[15] 

2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成。 ^[15] 

2015年年第四季度國土部將在全國開展地方不動產登記職責機構整合情況的專項督察。根據國土部的工作方案，在9月中旬向省級人民政府發出督察通知書的基礎上，準確把握督察區域內地方各級不動產登記職責機構整合的具體情況，對2015年12月31日前不能如期基本完成不動產登記職責機構整合的地方提出問責的意見和建議。

全國省級不動產登記職責整合工作已經完成，市(州)一級完成187個，佔比56%；縣(區)一級完成1125個，佔比40%，在年底前完成市縣級不動產登記職責和機構的整合工作，時間緊、任務重、難度大。 ^[16] 

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》開始施行。全面啓用統一的不動產登記簿證樣式。作為物權歸屬根據和不動產登記信息查詢主要內容，統一的不動產登記簿證樣本2015年2月26日正式對外公佈。 ^{[17-18]  [23-24]} 

2016年1月21日， 中國國土資源部公佈《不動產登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了更為細緻的規定。

2016年10月8日，上海開始在全市範圍內全面實施不動產統一登記制度。 ^[19] 

2017年4月，國土部辦公廳印發壓縮不動產登記時間實施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉到位的基礎上，進一步簡化登記流程，提高登記效率，分類壓縮不動產登記辦理時限。 ^[3-4] 

2018年6月17日，全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和羣眾提供不動產登記服務。 ^[20] 

根據2019年3月24日《國務院關於廢止和修改部分行政法規的決定》，《不動產登記暫行條例》進行了修改。具體包括：第十五條第一款修改為：“當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。” ^[25] 

2019年3月11日，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》。 ^{[26]  [31]} 

2021年5月，雲南省129個縣（市、區）不動產登記數據已實現網上查詢並逐步開通業務辦理事項。截至2021年7月20日，雲南省累計網上業務申報量2478宗，主要辦理一手房轉移登記、新建商品房預告登記、新建商品房抵押預告登記以及抵押權首次登記。 ^[28] 

2023年4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，中國全面實現不動產統一登記。這意味着經過十年努力，從分散到統一，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。 ^[30] 

2023年7月10日，自然資源部明確各地要規範有序推進房地一體宅基地確權登記頒證，對違反國土空間規劃管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，嚴禁通過不動產登記將違法用地或違法建設合法化。 ^[32] 

2023年12月，山西省自然資源廳聯合陝西省自然資源廳、河南省自然資源廳印發《晉陝豫不動產登記“域內通辦”工作方案》，併發出首本“跨省通辦”不動產權證書，標誌着晉陝豫三地不動產登記“域內通辦”正式啓動。 ^[33] 

在統一登記制度建立過程中，要保持工作的穩定和連續性，在機構尚未建立、職責和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理產權證書。 ^[15] 

在實施統一登記後，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業和羣眾負擔。 ^[15] 

國土資源部有關負責人指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”“賦予農民更多財產權利”“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對於保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便羣眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。 ^[15] 

據悉，國土資源部將圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平台“四統一”，着力法制建設，在法律法規、規章政策、技術規範等諸多層面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，實現各類不動產審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。逐步拓展信息平台應用領域，為建立健全社會徵信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件。 ^[15] 

2014年3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議明確，從2014年開始，通過基礎制度建設逐步銜接過渡，統一規範實施，用3年時間全面建立不動產統一登記制度，用4年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平台。2014年要建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度。2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。 ^[21] 

武漢、西安、青島、重慶、徐州、瀘州、南寧、荊州等共15個城市 ^[22] 

2021年，海陽市不動產登記中心推出“一人一機一窗”不動產登記模式。通過採用不動產登記中心工作人員統一收取登記和納税材料、錄入登記和納税申報信息，“税務+不動產登記”聯辦平台同步推送至後台税務會審，將轉移登記“一窗式”申請、登記、繳税服務進行物理融合，實現申請人在同一窗口即可完成不動產登記和繳税申繳業務，由此真正實現了羣眾“進一個廳、取一次號、到一個窗、對一個人、辦兩件事”。 ^[29] 

《中華人民共和國民法典》：

第一節　不動產登記

第二百零九條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第二百一十一條　當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第二百一十二條　登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第二百一十三條　登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重複登記；

（三）超出登記職責範圍的其他行為。

第二百一十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第二百一十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百一十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條　不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百一十八條　權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。

第二百一十九條　利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第二百二十條　權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二百二十一條　當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第二百二十二條　當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二百二十三條　不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。 ^[27] 

《不動產登記暫行條例》。 ^[35]