炒房客

炒房是一個新興名詞，是伴隨着房地產業的發展而產生的投資行為。由於政策影響，房市攀升，一些人藉機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊樓市裏的投資者，俗稱炒房客。炒房是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。 ^[1] 

炒房客2003年至2004年，房地產市場最響亮的一個名詞就是“炒房”。炒房者一般看中的都是中、高檔項目，這種項目位置和環境相對不錯，具有一定的升值潛力。平時大家並不在一起，基本上都是各逛各的，每個樓盤都會去看，有人笑稱他們為“房蟲”。

如果對其中某個樓盤感興趣，就打電話找其他的朋友一起來看，大家決定要投資後就去找銷售主管談折扣。當然，在這些炒家前去與銷售主管談判之前，他們已經在售樓處和銷售人員有過接觸甚至達成了共識。而面對如此龐大的團購力量，沒有哪個銷售人員會輕易放棄，因為一旦成功將會給銷售人員帶來一筆不菲的提成收入。所以，他們會為炒家提供最大的支持以促成這筆交易的成功。

炒家購房有個規律，那就是有新項目剛一開盤他們就會去踩盤，由於他們每次都以團購的身份出現，所以能拿到相對較低的價格。基本是找一個項目中很好的房源，無論是面積、朝向、層數，都是眾多購房者最想得到的那種。這種房子升值速度最快，升值潛力最大，轉手更容易。 ^[1] 

炒房客炒房行為的產生，是房地產泡沫經濟得產物。究其原因是一些地方政府，身居幕後縱容投機炒作，成為土地適度飢渴政策的制定者和執行者、土地開發權錢交易的參與者。

一些地方政府公然違背國家政策，成為坐地經營的炒房勢力。雖然不能肯定最大的幕後炒房者是地方政府，不過地方政府絕對是中國炒房的核心組成部分，和開發商一樣是炒房大軍中的大贏家。各種炒房行為的產生是各個因素共同作用的結果。

政府難辭其咎

地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味着，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩定房價等工作中就無法堅定的執行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的產生提供了政治環境，或者説是一個温牀。

開發商是始作俑者

房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地產商採取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮製地荒論、安排民工排隊製造虛假繁榮等假相。

一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

從牟利方式看，主要有以下幾種炒作房屋的行為：

一是通過團體購房，以團購形式增強和開發商談判的能力，壓低價格整體買入，之後再以零售價格獲得回報。它類似於商品買賣中的批發與零售，其購房的目的是賺取零售時的差價。

二是通過新聞炒作、散佈、傳播消息等手段形成房價上漲的假象，造成虛假的供求不平衡，影響房地產市場價格，再通過房地產交易獲取利潤。

三是一些炒房客（包括個別炒房者）以實際交易操縱的方式炒高房地產。炒房客利用其資金優勢買進某一樓盤，使散户產生錯覺，誤以為交易活躍、房地產市場價格上漲，盲目跟進；而炒房團趁機拋售從中牟取暴利。其行為方式類似於證券法的實際交易型的操縱市場行為。

其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。

其二，進一步加劇社會貧富差距。

其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。

其四，削弱整個社會的風險承受能力。

其五，扭曲了整個國家的產業結構。

其六，不利於城鄉二元結構的融合。

其七，不利於發達地區的產業升級和企業家創業精神的發揚。

其八，促使地方政府產生房地產依賴症。

對炒房客採取控制措施，主要從“加強税收徵管，確保徵收到位”入手。持有環節税收積極推進，七部委新政中全額徵收營業税只是一個便於操作的“應急”對策，只能抑制短期炒作的資金，有大量閒置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由於中國經濟穩步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上“兩年內交易”期限設置以及對開發商實際難以監控，實際操作中有很多空子可鑽，從而削弱了其打擊和調控樓市的實際力度。該人士表示，基於此，利用税收槓桿調節樓市必須繼續進行。中國房地產市場税收主要還都集中在交易環節，而持有環節税負偏輕。企事業單位持有房產税收很少，個人名下房產的保有過程則幾乎沒有任何税收。由於購買、投資房地產有很高的預期收益，直接拉動了投資不斷升温。房地產持有環節的税收設計工作已經在積極推進中，包括北京在內的部分城市已經在試點，這將是有效調控房地產市場過熱的根本。

國税總局官員在重要場合傳遞出這樣的信息。通過相關調查和測算後發現，如果購房環節的所有税收都依法徵收到位，即使房產出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多隻能賺到現在毛利的1/3。但實際情形是，多數購房環節税收都因為各種原因存在“優惠”，距徵管到位差距很大，從而給炒房者留下不小的獲利空間。而管理層顯然已經意識到了這個問題。國家税務總局發出《關於進一步加強房地產税收管理的通知》，要求對房地產業税收實施一體化管理。總體要求包括，整合徵管資源，以契税管理先繳納税款、後辦理產權證書（先税後證）為關鍵，以信息共享、數據比對為依託，加強部門協調配合，搞好各徵管環節連接，實現房地產業諸税種間的有機銜接，加強諸税種的税收管理。國家税務總局發出《關於進一步加強房地產税收管理的通知》，要求對房地產業税收實施一體化管理。總體要求包括，整合徵管資源，以契税管理先繳納税款、後辦理產權證書（先税後證）為關鍵，以信息共享、數據比對為依託，加強部門協調配合，搞好各徵管環節連接，實現房地產業諸税種間的有機銜接，加強諸税種的税收管理。

2021年3月2日，國新辦舉行發佈會，銀保監會主席郭樹清在發佈會上介紹推動銀行業保險業高質量發展有關情況。郭樹清喊話和警示炒房者：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。” ^[2]