炒房團

由於政策影響，房市攀升，一些人炒房，這一類的特殊團體被稱為炒房團。2003年至2004年，房地產市場最響亮的一個名詞就是“炒房團”。對炒房團和炒房行為進行報道、論述的很多，支持者與反對者隊伍都相當龐大，但在眾多報道、論述中，卻甚少從法律角度對炒房團及炒房行為的合法性進行分析。因此，雖然國家出台了大量調控房地產市場的政策，但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。

與一般社會團體進行比較，可以發現炒房團有以下特徵：

炒房團是公民自願組成的，以實現團體成員共同願望（購房牟利）為宗旨的組織。它不隸屬於政府部門，在資金來源、人事組織、事務內容等方面獨立存在於政府體制之外，是民間組織。

贏利性：

炒房團成立的目的即為牟取更多的利潤。以贏利為目的，是它與社會團體相區別的重要標誌。在實踐中，由於炒房團種類不同，其贏利的方式也不同：一種類型的炒房團不以影響房地產市場價格為目的，通過持有購進的房屋，待房地產價格上漲後，再行賣出牟利；另一種類型的炒房團，主觀上具有影響房屋價格的故意，通過實施虛假交易、散佈虛假信息等方式，炒作房地產，牟取暴利。

自主性：

自主性是指炒房團內部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房團的成立、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定，不受外部組織控制。

法律邊緣性：高丙中教授將社會團體的合法性分為四種形式：一是社會合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。炒房團是一個以牟利為目的的團體，無需社團的政治合法性，但他們同樣是市民社會成員為更好實現自己志願而自由組合形成的獨立利益集團。因此有必要分析炒房團是否具有合法性。就社會合法性而言，一直以來人們對炒房團都是爭論不休，因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房團也從未明確表態，其行政合法性不明。至於法律合法性，炒房團是依照民法自願原則組成的，但他們不是民法主體，而且至今還沒有一部法律對其有明文規定。綜上，無法認定炒房團合法與否，因此我們認為炒房團具有法律邊緣性。

鬆散性：

炒房團不同於公司、合夥及社會團體的另一大特點是鬆散性。一是成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發佈消息，再將社會上報名的人組團，赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團內部無明確分工，運作方式帶有隨機性。

根據上述特徵分析，筆者認為，炒房團是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。只能認為，炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的鬆散聯盟，其內部聚集了大量資金，其成員目的均是通過投機房地產市場賺取利潤，在行動時成員之間彼此聯繫，對房地產市場造成的影響較一般炒房者要大。

在《温州炒房團》和其他一些有關炒房團的報道中，根據組織炒房團的人員不同，將炒房團主要分成四類：一是由一兩人牽頭，民間自發組織的購房團；二是由中介代理機構通過內部銷售網絡組織的購房團；三是媒體組織的購房團；四是開發商委託他人組成的炒房團。但這種劃分在法律上意義不大，因為根據我國法律，這四類在適用法律上沒有本質區別。但行為方式和主觀特徵的不同，會直接影響炒房團應適用的法律。因此筆者認為可以根據炒房團客觀特徵以及主觀特徵將其分為一般炒房團和違法性炒房團。一般炒房團是指以最大程度維護自身利益而非影響房地產市場價格為目的，在房地產交易過程中沒有虛買虛賣、散佈虛假信息等操縱市場價格行為，由購房投資人組成的團體。違法性炒房團是指主觀上具有影響房地產價格之故意和獲取不正當利益之目的，客觀上具有虛買虛賣、散佈虛假信息等操縱市場價格的行為，由房地產開發商僱人或房地產投資者等組成的團體。對於這兩種爐房團應當區別對待。一般炒房團是市民社會成員在合理範圍內對個人利益的追求，因此應當鼓勵它們正當交易行為，維護其合法權益。而違法性炒房團利益追求極端化，會破壞社會的一般秩序，必須制定相關法律法規明確其應承擔的法律責任。但這方面的規定，在我國現行法律上尚是一片空白。

自的不同的炒房團和炒房者其行為方式也必然不同。炒房的主要目的是獲利，因此如何獲利，應成為劃分炒房行為的一個基本標準。從牟利方式看，主要有以下幾種炒作房屋的行為：

一是通過團體購房，以團購形式增強和開發商談判的能力，壓低價格整體買入，之後再以零售價格獲得回報。它類似於商品買賣中的批發與零售，其購房的目的是賺取零售時的差價。

二是通過新聞炒作、影響房地產市場價格，再通過房地產交易獲取利潤。這與房地產市場不規範，市場信息不透明，缺乏必要的監管機制，對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作，也讓這種行為屢能得逞。將市場即將發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特徵和目的與證券市場中惡意散佈、製造虛隔信息操縱市場行為類似，並違背《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》等法律的規定，應當用法律對其進行制約。

三是虛假交易。包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委託行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的，由其內部人員或僱傭外部人員，以炒房者名義通過虛假交易製造房地產市場假象、誘騙他人作出錯誤的房產投資。其手法是開發商先預售或銷售部分商品房（期房），由預先安排好的同夥（炒房者）配合買進，繼而退還開發商，取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房（期房）賣出後又買回的操縱行為。所謂實質所有權人是相對於名義所有權人的一個概念，它是指儘管商品房（期房）並非以自己的名義持有，但是以自己的資金購買的商品房（期房）在自己的控制之下，享有該商品房（期房）的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的產權登記上發生移轉，但事實上依然是由開發商控制與支配，這種情況下只是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更，不屬於轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售（wash sale）十分相似，也稱為“沖洗買賣”。

四是一些炒房團（包括個別炒房者）以實際交易操縱的方式炒高房地產。炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤，使散户產生錯覺，誤以為交易活躍、房地產市場價格上漲，盲目跟進；而炒房團趁機拋售從中牟取暴利。其行為方式類似於證券法的實際交易型的操縱市場行為。

結合對炒房團特徵與類型的分析，筆者認為以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房團，以第二、三、四種方式進行房地產炒作的應視為違法性炒房團。同時這三種行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地產市場價格的集中表現，它們影響了房地產市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者，只要有第二、三、四種行為的，都應當制定相應法律，要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性，採取實際交易、散佈虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。

其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。

其二，進一步加劇社會貧富差距。

其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。

其四，削弱整個社會的風險承受能力。

其五，扭曲了整個國家的產業結構。

其六，不利於城鄉二元結構的融合。

從2000年開始温州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業。“温州的房地產開發規模相當於江西一個省的總量，而温州市區的人口不過100萬多一點。”温州市建設局房地產開發處副處長李祥川透露説，炒透本地樓市後，温州人開始大規模向外擴張，這就有了“温州購房團”。 據不完全統計，温州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動用資金60萬元計算，總資金額在420億元。

在外地有160萬温州人，購置多處房產的相當普遍，保守估計在5萬人以上。按照1人1套50萬元計，共為250億元。國外的温州人在國內投資房產的資金也不下幾十億。而業界廣泛認同的是，温州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。

一位温州購房團的成員告訴記者，“温州現在是全民炒房。按照回報率15%計算，這比任何一個產業都要賺錢，可謂‘温州第一產業’。”

業內人士分析，温州人炒房很有特點：商鋪、公寓、別墅是温州人炒房的首選。據調查，有在滬購買商鋪意向的温州人羣中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪，另有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓。此外，温州人有錢，屢屢採用一次性現金付款的“款爺”作派，讓世人稱奇。

“房屋面積155平方米，原價4698元/平方米，成交價：按原總價加17.8萬元……”這是記者在温州新世紀D1幢底層的一家房產中介商那裏看到的一份房屋買賣合同。此次成交的是位於温州新城區的恆達·假日花園的一套期房。

記者自稱是來自杭州的買房客。該房產中介的負責人周先生熱情地介紹説，恆達·假日花園剛剛開盤，要到2005年才全部交付使用，這個樓盤的許多房子都在房屋中介處掛牌，一般每套已經上漲了20萬元左右。

温州炒房團路線圖

記者問他有沒有現房。他回答説：“這裏都是炒期房的，哪裏有什麼現房？”似乎是為了證實自己的説法，他又出示了另外一個名單：“你看，中心花園剛開盤第二天就有人來掛牌了。”記者掃了一眼，兩套房子的登記資料上赫然顯示：“加5萬元”。 與周先生毗鄰的“誠信房產中介”的吳小姐告訴記者，在她這裏登記掛牌的除了已經正式開盤的期房，還沒有正式預售的“房號”也不少。

站在新世紀花園D1幢的樓下，只見房產中介一字排開，總數超過20家。據周先生説，常來這裏的專業炒房客不下1000人，其中大約有30多名温州永嘉的家庭婦女幾乎天天在這裏轉悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一樣。杭州新政封殺炒房

在温州市面上，開發商手中的一級市場幾乎沒有存量房，他們以各種形式收取定金，相當一部分3年以後才可能到手的房子在二級市場上已轉了五六手了。

有圈內人士披露，按照常規操作手法，有門路的直接從開發商手中拿到預定號，過段時間抬價賣出；接手者再次抬價、再次脱手；更新的樓盤推出時，又以提高了的房價行情作參照定價，並開始新一輪的炒賣過程。如此週而復始，房價扶搖而上。“温州的房子和樓花像接力棒似的，在炒家手中一路傳遞。炒家似乎至今尚未被套牢過，而且是屢買屢賺，這使得温州人把投資熱情幾乎全都落到了房地產上。”

在温州炒得不亦樂乎之後，投資客開始走向全國：一般由温州某媒體刊登外地某市的看樓廣告，出面廣招投資客，組成“温州購房團”。這些購房團大多由一些温州企業老總的太太牽頭，所以購房團也被稱為“太太團”。據説這些購房團操作已經非常專業和熟練。

上海和杭州成為受温州購房團影響的“重災區”。以杭州為例，根據杭州市國土局估計的兩組數據：一方面，購買杭州商品房的人，本地人不到50%，而温州的投資客則以20%之多而位居第二；另一方面，杭州房地產市場年成交量約在200萬平方米左右，均價一年攀升一個台階，1999年每平方米均價為3000多元，杭州商品房每平方米均價大概在5000元左右。

建設部副部長劉志峯在記者招待會上點名指出，“滬杭房價上漲過快”。這引起浙江省各級政府的迅速反應，日前召開的一次杭州市政府常務會議上形成的幾點意見頗為耐人尋味。

“意見”規定，杭州市居民個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房的所得，免徵個人所得税……

面對公眾的困惑，杭州市市長茅臨生公開表態：“通過加強税收徵管和恢復徵税，控制炒房現象，如對炒作商品房期房轉讓的，增收期房轉讓契税；對於炒二手房者，恢復徵收20%的個税；對購買高檔住宅的實行3%的高税率等。”

“通過調節税收抑制房價，在國外有很多。”浙江工業大學經貿學院虞曉芬舉例説，新加坡也曾出現過房地產過熱的現象，政府就徵收過100%的個人所得税。當炒房者覺得炒房風險太大時，他會退出來使投機性的需求減少，原來囤積的房子，包括開發商手上的房子也會吐出來。

來自浙江省省直房地產置換部的消息顯示，在網上掛牌的數量比上月平時翻了一番。這對已飽受温州投資客所累的杭州市民來説，無疑是一個利好消息。但政策的執行程度以及城市的監管空白，似乎還未能對温州購房團構成全面封殺的態勢。

很多温州人又開始組團出擊炒房了，這些炒房團少則十幾人，多則二三十人。一炒房團團長——温州天浩置業老總王珍楠預期市場將迎來新一輪的投資熱潮。温州炒家們預期房價能有10%左右的上漲。 長江證券房地產首席分析師蘇雪晶也表示：“從種種情況分析，現在的樓市已經不是回暖，而是該不該再次漲價了。”據瞭解，北京部分樓盤開售的二期項目紛紛提價，較幾個月前一期開盤的價格上漲了至少10%。蘇雪晶認為：“前幾個月積壓的購買力，隨着近期開發商的大量推盤開始釋放，成交量的回暖是意料之中的事情。如果調控到此為止，那麼可以説這個被稱為史上最嚴厲房產調控的政策已經成為了空調。”