房地產估價

本書以中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》和《中國房地產估價師執業資格考試大綱》為依據，吸收了作者多年從事教學的經驗和研究成果，系統地闡述了房地產估價的理論、方法及具體應用。全書共分四部分十五章：第一部分涵蓋第一章至第四章，主要闡述與房地產估價有關的基礎知識；第二部分涵蓋第五章至第九章，重點介紹常用的房地產估價方法，如市場比較法、收益還原法、成本逼近法、假設開發法和長期趨勢法等；第三部分涵蓋第十章至第十二章，主要介紹地價評估的一些獨特方法，如路線價法，城鎮土地定級、基準地價修正係數法等；第四部分涵蓋第十三章至第十五章，介紹房地產評估的相關實務。 ^[1] 

第一章緒論··········1

第一節房地產估價的含義與特點.1

一、房地產估價的含義1

二、房地產估價的特點4

第二節房地產估價的必要性.6

一、土地使用權出讓的需要6

二、房地產轉讓的需要6

三、房地產抵押貸款的需要6

四、房地產保險業務的需要7

五、房地產税收業務的需要7

六、房地產徵用補償的需要7

七、房地產損害賠償的需要7

八、房地產糾紛調處的需要8

九、企業有關經濟行為的需要8

十、房地產行政管理的需要8

第三節房地產估價行業的發展概況及趨勢.8

一、房地產估價行業的發展概況9

二、房地產估價行業的發展趨勢13

本章小結.15

綜合練習.16

推薦閲讀資料.17

網上資源.17

第二章房地產價格的特徵與類型······18

第一節房地產價格的含義與形成基礎.18

一、房地產價格的含義18

二、房地產價格的形成條件18

三、房地產價格形成的理論基礎19

第二節房地產價格的特徵.21

一、地價與一般物品價格的不同21

二、房地產價格的特徵22

第三節房地產價格的類型.23

一、市場價格、評估價格24

二、土地價格、建築物價格、房地產價格24

三、所有權價格、使用權價格、租賃價格和抵押價格25

四、基準地價、標定地價和建築物重置價格26

五、出讓底價、徵地價格、課税價格、補地價26

六、拍賣價格、掛牌價格、招標價格、協議價格27

七、起價、均價、標價28

八、總價格、單位價格、樓面地價28

九、收益價格、比準價格、積算價格29

本章小結.29

綜合練習.30

推薦閲讀資料.31

網上資源.31

第三章房地產價格的影響因素··········32

第一節房地產價格的影響因素概述.32

一、房地產價格影響因素的特點32

二、房地產價格影響因素的分類34

第二節影響房地產價格的一般因素.35

一、社會因素35

二、經濟因素37

三、行政因素39

四、其他因素41

第三節影響房地產價格的區域因素.42

一、商服業繁華程度42

二、交通狀況43

三、基本設施的完備程度43

四、區域環境條件43

第四節影響房地產價格的個別因素.43

一、土地的個別因素44

二、建築物的個別因素45

本章小結.46

綜合練習.47

推薦閲讀資料.48

網上資源.48

第四章房地產估價的原則與程序·········49

第一節房地產估價的原則.49

一、合法原則50

二、公平原則51

三、替代原則51

四、最佳使用原則52

五、估價時點原則53

六、供求原則54

七、房地結合原則54

八、預期收益原則54

第二節房地產估價的程序.55

一、獲取估價業務55

二、明確估價事項56

三、簽訂估價合同58

四、制定估價計劃59

五、蒐集估價資料60

六、勘察估價對象61

七、選定估價方法62

八、確定估價結果62

九、撰寫估價報告.63

十、交付估價報告.63

本章小結63

綜合練習63

推薦閲讀資料.65

網上資源65

第五章市場比較法···········66

第一節市場比較法概述66

一、市場比較法的基本概念.66

二、市場比較法的理論依據.67

三、市場比較法的應用條件.67

四、市場比較法的估價程序.68

第二節可比實例的蒐集與選取69

一、蒐集交易實例.69

二、選取可比實例.72

三、建立可比基礎.73

第三節市場比較法的各項修正74

一、交易情況修正.75

二、交易日期修正.77

三、區域因素修正.79

四、個別因素修正.81

五、容積率修正.82

六、土地使用年期修正83

第四節市場比較法的計算公式83

一、基本修正公式.84

二、直接比較法修正公式84

三、間接比較法修正公式85

四、擴展修正公式.85

五、比準價格的計算公式85

第五節市場比較法的總結與應用86

一、市場比較法總結87

二、市場比較法應用87

本章小結93

綜合練習93

推薦閲讀資料.97

網上資源97

第六章收益還原法····98

第一節資金的時間價值98

一、資金時間價值的概念98

二、資金時間價值的計算99

三、現金流量圖100

四、資金等值的計算.100

第二節收益還原法概述104

一、收益還原法的基本概念104

二、收益還原法的基本原理104

三、收益還原法的適用範圍105

四、收益還原法的估價步驟105

第三節收益還原法的計算公式.105

一、基本公式105

二、純收益相同的公式.106

三、純收益前若干年有變化的公式.106

四、純收益按等差級數變化的公式.107

五、純收益按等比級數變化的公式.107

六、預知未來若干年後房地產價格的公式108

第四節收益還原法中的純收益.110

一、純收益的含義111

二、客觀總收益的組成.111

三、客觀總費用的組成.112

四、租約對純收益的影響.113

第五節收益還原法中的還原利率.114

一、還原利率的實質.114

二、還原利率的求取方法.115

三、還原利率的種類.117

第六節收益還原法中的收益年限.118

一、收益年限的確定原則.118

二、收益年限的確定方法.119

第七節收益還原法的總結與應用.121

一、收益還原法總結.121

二、收益還原法應用.123

本章小結125

綜合練習125

推薦閲讀資料.127

網上資源127

第七章成本逼近法······129

第一節成本逼近法概述129

一、成本逼近法的基本概念129

二、成本逼近法的基本原理130

三、成本逼近法的適用範圍130

四、成本逼近法的應用條件131

五、成本逼近法的估價步驟132

第二節新開發土地的成本逼近法.132

一、基本公式132

二、新開發土地的估價程序133

三、新開發土地的估價實例138

第三節新建房地產的成本逼近法.139

一、基本公式139

二、新建房地產價格的構成139

三、新建房地產的估價實例141

第四節舊房地產的成本逼近法.141

一、基本公式142

二、重新構建價格142

第五節建築物折舊的確定方法.145

一、建築物折舊的含義.145

二、建築物折舊的求法.147

三、建築物新舊的判定標準152

第六節成本逼近法的總結與應用.153

一、成本逼近法總結.153

二、成本逼近法應用.154

本章小結.157

綜合練習.157

推薦閲讀資料159

網上資源.159

第八章假設開發法···········160

第一節假設開發法概述160

一、假設開發法的含義.161

二、假設開發法的基本思路161

三、假設開發法的理論依據162

四、假設開發法的適用範圍162

五、假設開發法的應用條件162

六、假設開發法的計算公式163

第二節假設開發法的估價步驟.164

一、調查估價對象的基本情況165

二、確定最佳的開發利用方式165

三、估算房地產的開發經營期166

四、預測開發完成後的市場價值166

五、估算開發過程中的各項費用166

六、計算待開發房地產的價格167

第三節假設開發法的估價方法.167

一、計息法167

二、折現法168

三、計息法與折現法的優缺點170

第四節假設開發法的總結與應用.170

一、假設開發法總結.170

二、假設開發法應用.171

本章小結.177

綜合練習.177

推薦閲讀資料180

網上資源.180

第九章長期趨勢法·············181

第一節長期趨勢法概述181

一、長期趨勢法的基本原理181

二、長期趨勢法的適用條件182

三、長期趨勢法的主要特徵182

四、長期趨勢法的操作步驟183

第二節平均增減量法183

一、平均增減量法的計算公式184

二、平均增減量法的應用舉例184

第三節平均發展速度法185

一、平均發展速度法的計算公式185

二、平均發展速度法的應用舉例186

第四節移動平均法.186

一、移動平均法的分類.187

二、簡單移動平均法的基本思路187

三、簡單移動平均法的應用舉例188

第五節數學曲線擬合法189

一、直線趨勢法的基本原理189

二、直線趨勢法的應用舉例190

第六節指數修勻法.194

本章小結.195

綜合練習.195

推薦閲讀資料197

網上資源.197

第十章路線價法··········198

第一節路線價法概述198

一、路線價法的基本概念198

二、路線價法的基本原理199

三、路線價法的計算公式200

四、路線價法的適用範圍和條件200

第二節路線價法的估價步驟201

一、劃分路線價區段.201

二、設定標準深度.201

三、確定標準宗地.201

四、評估路線價202

五、製作深度指數表.202

六、計算各宗地價格.202

第三節深度指數表的製作202

一、深度指數的製作原理203

二、深度指數的製作方法205

三、其他因素的修正.208

第四節路線價法的總結與應用.208

一、路線價法總結.209

二、路線價法應用.209

本章小結.214

綜合練習.215

推薦閲讀資料217

網上資源.217

第十一章城鎮土地定級······218

第一節城鎮土地定級概述218

一、城鎮土地分等與定級218

二、城鎮土地定級原則.219

三、城鎮土地定級方法.220

四、城鎮土地定級流程.220

第二節定級因素指標體系221

一、綜合定級與分類定級222

二、城鎮土地定級因素.222

第三節定級因素權重確定224

一、Delphi法225

二、因素成對比較法.226

三、層次分析法227

第四節資料的收集與調查227

一、土地定級的工作底圖227

二、土地定級資料的收集與調查.228

第五節定級因素分值計算230

一、基本概念解釋230

二、評價單元劃分231

三、定級因素分值的計算231

四、定級單元總分值的計算233

第六節土地級別的劃分與確定.234

一、土地級別的初步劃分234

二、土地級別的驗證與確定235

三、城鎮土地定級成果表達237

本章小結237

綜合練習238

推薦閲讀資料239

網上資源240

第十二章基準地價修正係數法······241

第一節基準地價評估概述241

一、基準地價的含義.241

二、基準地價的特徵.242

三、基準地價的作用.243

四、基準地價評估的工作思路244

五、基準地價評估的技術路線244

第二節基準地價評估的程序及趨勢245

一、基準地價評估的程序245

二、基準地價成果更新.249

三、基準地價評估發展趨勢250

第三節基準地價修正係數法251

一、基準地價修正係數法的概念.251

二、基準地價修正係數法的原理.251

三、基準地價修正係數法的特點.252

四、基準地價修正因素.252

五、基準地價修正係數法的估價程序253

第四節基準地價修正係數法實例.256

一、估價對象概況256

二、估價方法與估價過程256

本章小結260

綜合練習260

推薦閲讀資料262

網上資源262

第十三章房地產估價報告·····263

第一節房地產估價報告的作用和要求263

一、房地產估價報告的作用263

二、房地產估價報告的要求264

第二節房地產估價報告的形式和內容265

一、房地產估價報告的形式265

二、房地產估價報告的內容265

三、土地估價報告的內容268

四、國家對房地產估價報告的有關規定269

第三節房地產估價報告實例270

本章小結278

綜合練習278

推薦閲讀資料280

網上資源280

第十四章國外房地產估價制度········281

第一節國外評估業的發展281

一、20世紀前評估業的發展281

二、20世紀評估業的發展282

第二節美國的房地產估價制度.283

一、美國評估促進會和估價基金會.283

二、行業估價協會284

第三節英國的房地產估價制度.286

一、英國皇家特許測量師學會（RICS）簡介287

二、英國皇家特許測量師學會會員資格取得.287

三、英國土地評估師執業情況289

第四節日本的房地產估價制度.289

一、日本不動產估價制度的歷史.290

二、日本不動產鑑定評價制度的內容介紹.290

三、不動產鑑定士的行為規範292

第五節國外房地產估價制度的分析比較.292

一、國外房地產估價制度的分析比較293

二、國外房地產估價制度的借鑑意義293

本章小結295

綜合練習295

推薦閲讀資料295

網上資源295

第十五章房地產估價信息系統······296

第一節管理信息系統和地理信息系統296

一、管理信息系統297

二、地理信息系統299

第二節房地產估價信息系統概述.302

一、房地產估價信息系統的開發背景303

二、房地產估價信息系統的開發要求304

第三節房地產估價信息系統的設計與開發.306

一、系統設計概述306

二、系統結構設計307

三、系統數據庫設計.308

四、系統功能設計310

五、展望317

本章小結318

綜合練習318

推薦閲讀資料318

網上資源318

參考文獻······319

^[2]