房地產估價

本書根據當前房地產市場發展的需要，結合最新的政策和實踐成果，系統地介紹了房地產估價有關方面的內容，包括房地產估價概述、房地產估價方法、國有土地上房屋徵收評估、基準地價更新與地價動態監測，以及房地產估價程序與典型國家（地區）房地產估價制度等。本書不僅涵蓋了市場比較法、收益法等房地產估價的一些基本理論和方法，還詳細介紹了國有土地上房屋徵收評估、房地產損害賠償估價、房地產評税、基準地價更新與地價動態監測等最新研究成果。

本書可以作為高等院校、高職高專院校“房地產估價”這門課程的教材，亦可用於房地產估價、土地估價行業培訓考試用書、繼續教育用書，還適合於參加房地產估價師、土地估價師考試的業內人士閲讀參考。 ^[1] 

1房地產估價概述1

1.1房地產的概念與特性1

1.1.1房地產的概念1

1.1.2房地產特徵3

1.1.3房地產分類6

1.2房地產估價概念與特徵9

1.2.1房地產估價的概念9

1.2.2房地產估價的特徵11

1.2.3房地產估價的必要性12

1.3房地產估價原則14

1.3.1合法原則15

1.3.2預期收益原則16

1.3.3最有效使用原則17

1.3.4替代原則17

1.3.5動態原則18

1.3.6供需原則19

1.3.7貢獻原則19

1.4房地產價格影響因素20

1.4.1宏觀因素20

1.4.2區域因素22

1.4.3個別因素22

1.5房地產估價行業的發展情況23

1.5.1國外發展狀況23

1.5.2我國大陸房地產估價行業發展狀況24

思考題27

2房地產估價理論基礎28

2.1區位理論28

2.1.1區位理論的形成與發展28

2.1.2農業區位論29

2.1.3工業區位論31

2.1.4中心地理論32

2.1.5影響房地產區位的主要因素35

2.1.6區位理論在房地產估價中的

作用36

2.2地租理論37

2.2.1地租的概念38

2.2.2地租形態38

2.2.3競租原理42

2.2.4地租理論在房地產估價中的

指導作用43

2.3地價理論43

2.3.1馬克思地價理論43

2.3.2現代西方地價理論44

2.3.3房地產價格形成45

2.3.4房地產價格特點45

2.4產權理論47

2.4.1產權47

2.4.2物權47

2.4.3所有權49

2.4.4我國房地產產權類型50

思考題55

3市場比較法56

3.1市場比較法的基本原理56

3.1.1基本概念56

3.1.2理論依據56

3.1.3基本公式57

3.1.4特點與適用範圍58

3.2市場比較法的估價步驟59

3.2.1蒐集交易案例59

3.2.2選擇比較案例60

3.2.3比較項目修正61

3.2.4計算比準價格63

3.3應用案例64

思考題74

4收益還原法75

4.1收益還原法的基本原理75

4.1.1概念75

4.1.2理論依據75

4.1.3基本公式76

4.1.4方法特點與適用範圍77

4.2收益還原法的估價步驟77

4.2.1應用收益還原法的房地產估價

步驟77

4.2.2應用收益還原法的土地估價

步驟83

4.3應用案例86

思考題92

5成本法93

5.1成本法的基本原理93

5.1.1概念93

5.1.2理論依據93

5.1.3基本公式93

5.1.4特點與適用範圍94

5.2應用成本法的房地產估價步驟95

5.2.1房地產價格構成95

5.2.2重新購建價格的確定96

5.2.3建築物折舊97

5.2.4房屋完損等級評定與建築物的

耐用年限101

5.3成本逼近法評估地價的步驟102

5.3.1計算土地取得的費用102

5.3.2計算土地開發費用103

5.3.3税費的計算104

5.3.4計算投資利息104

5.3.5計算投資利潤104

5.3.6土地增值收益確定105

5.3.7計算、修正和確定估價結果105

5.4應用案例106

思考題113

6假設開發法（剩餘法）114

6.1假設開發法的基本原理114

6.1.1概念114

6.1.2理論依據114

6.1.3基本公式115

6.1.4特點與適用範圍115

6.2假設開發法的估價步驟116

6.2.1調查並掌握待估房地產基本

情況116

6.2.2確定最佳開發利用方式116

6.2.3估算開發週期117

6.2.4預測房地產開發完成後的

場價值117

6.2.5估算開發成本和開發利潤117

6.2.6計算試算價格、確定估價額118

6.3應用案例118

思考題123

7基準地價係數修正法124

7.1基準地價係數修正法的基本原理124

7.1.1概念124

7.1.2理論依據124

7.1.3基本公式124

7.1.4特點與適用範圍125

7.2基準地價係數修正法的估價步驟125

7.3應用案例126

思考題136

8其他估價方法137

8.1路線價法137

8.1.1路線價法的基本原理137

8.1.2路線價法的估價步驟139

8.2補地價141

8.2.1補地價的基本理論141

8.2.2補地價方法的實例計算141

8.3高層建築地價分攤142

8.3.1高層建築地價分攤的意義142

8.3.2高層建築地價分攤的類型143

8.4房地產損害賠償估價146

8.4.1房地產估價機構承擔損害賠償

估價的必然性146

8.4.2房地產損害賠償估價的意義147

8.4.3房地產損害賠償的種類及損失

分析147

8.4.4房地產損害賠償估價的方法與

特點148

8.4.5房地產損害賠償估價的特殊性149

8.4.6損害賠償估價對估價人員多學科

知識及協調能力要求151

8.5應用案例151

思考題152

9國有土地上房屋徵收評估153

9.1國有土地上房屋徵收評估的含義153

9.2徵收評估依據的法律、政策和評估

技術規範153

9.3房屋徵收評估的內涵和特點155

9.3.1房屋徵收評估的內涵155

9.3.2房屋徵收評估的特點155

9.4房屋徵收評估的原則156

9.5房屋徵收評估的方法選用157

9.6房屋徵收批量評估方法與模式159

9.6.1房屋徵收評估方法159

9.6.2房屋徵收評估模式162

9.7房屋徵收評估程序162

9.8應用案例164

9.8.1案例一：基於市場比較法的基準價格

修正法評估住宅徵收補償價格164

9.8.2案例二：綜合評估案例169

思考題173

10基準地價更新與地價動態監測174

10.1基準地價更新174

10.1.1基準地價更新的必要性174

10.1.2基準地價更新的原則175

10.1.3基準地價更新的技術路線175

10.1.4基準地價更新的思路176

10.1.5基準地價更新的方法176

10.2地價動態監測179

10.2.1地價動態監測技術路線179

10.2.2地價區段劃分180

10.2.3地價監測點佈設與審核181

10.2.4監測點地價評估182

10.2.5區段地價與級別地價的測算182

10.2.6地價指數的測算183

10.2.7基準地價體系的建立184

10.2.8地價動態監測成果整理185

思考題185

11房地產估價程序與估價報告

撰寫186

11.1房地產估價程序186

11.1.1估價準備階段186

11.1.2估價實施階段189

11.1.3估價完成階段191

11.2房地產估價報告撰寫194

11.2.1估價報告的概念194

11.2.2編制房地產估價報告的目的194

11.2.3編寫房地產估價報告的基本

要求195

11.2.4房地產估價報告的寫作原則198

11.2.5房地產估價報告的構成要素199

11.2.6編寫房地產估價報告的

形式與內容202

11.2.7估價報告常見錯誤分析205

思考題208

12房地產評税209

12.1房地產税的特性與地位209

12.1.1房地產税的特性209

12.1.2房地產税收地位210

12.1.3房地產税概覽210

12.1.4房地產税制現狀、問題及

改革方向210

12.1.5評税的目的和意義212

12.2房地產評税工作的特點及原則213

12.2.1房地產評税工作的特點213

12.2.2房地產評税基本原則215

12.2.3房地產評税與評估的聯繫與

區別217

12.3房地產評税的方法218

12.3.1成本法批量評税219

12.3.2市場法批量評税219

12.3.3收益法批量評税221

12.4房地產評税工作內容222

12.4.1評税的組織安排222

12.4.2評税的技術準備223

12.4.3評税的制度建設225

12.4.4評税工作基本流程225

12.5房地產模擬評税試點工作開展情況226

12.5.1房地產模擬評税試點工作概況226

12.5.2房地產模擬評税試點工作主要成果226

思考題227

13房地產估價制度228

13.1中國大陸房地產估價管理制度228

13.1.1房地產估價師考試和註冊制度228

13.1.2房地產估價與土地估價管理229

13.1.3中國房地產估價師與房地產經紀人學會232

13.1.4中國土地估價師協會234

13.2香港地區房地產估價制度234

13.3英國房地產估價制度239

13.4美國房地產估價制度241

思考題244

附錄1房地產估價規範245

附錄2房地產估價規範條文説明261

附錄3房地產估價機構管理辦法276

參考文獻282

^[1]