房地產估價

本書着重介紹了房地產估價的相關理論和方法。全書共分九章，分別介紹了房地產估價概述、房地產價格、市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法、其他估價方法、房地產估價程序和估價報告、房地產估價管理。

本書可作為高等職業院校和中等專業學校房地產專業、土地資源管理專業、建築工程管理專業、物業管理專業等專業教材，也可以作為成人繼續教育的相關專業教材及房地產中介機構等相關部門進行員工培訓的教材。 ^[1] 

第一章房地產估價概述1

第一節房地產的概念1

一、房地產的整體概念1

二、房地產的類型6

三、房地產的特性7

第二節房地產估價的概念9

一、房地產估價的定義9

二、房地產估價概念中的關鍵術語9

第三節房地產估價原則10

一、獨立、客觀、公正原則11

二、合法原則11

三、最高最佳使用原則12

四、估價時點原則12

五、替代原則13

第四節房地產估價的作用13

一、房地產行政管理的需要13

二、土地使用權出讓的需要14

三、房地產轉讓和租賃的需要14

四、房地產徵收、徵用及拆遷的需要14

五、房地產抵押的需要14

六、房地產税收的需要15

七、房地產保險的需要15

八、企業合資、合作、合併、兼併、分立、

買賣、租賃經營、承包經營、改制、

上市、破產清算等的需要15

九、處理房地產糾紛和司法鑑定的需要15

十、其他方面的需要15

本章小結15

思考題16

實訓題16

第二章房地產價格17

第一節房地產價格的形成17

一、房地產價格的概念17

二、房地產價格的形成條件17

三、房地產的價格特徵18

第二節房地產市場與供求20

一、房地產市場20

二、房地產供求與價格21

第三節房地產價格的類型22

一、價值、使用價值和交換價值22

二、市場價格、理論價格和評估價格22

三、土地價格、建築物價格和房地價格23

四、總價格、單位價格和樓面地價23

五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、

保險價值、計税價值和徵收價值24

六、所有權價格、使用權價格和其他

權益價格25

七、市場調節價、政府指導價和政府

定價25

八、基準地價、標定地價和房屋的重置

價格25

九、現房價格和期房價格26

十、實際價格和名義價格，起價、標價、

成交價和均價26

十一、原始價值、賬面價值、公允價值

和市場價值26

第四節房地產價格的影響因素分析27

一、一般因素27

二、區域因素31

三、個別因素31

本章小結33

思考題34

實訓題34

第三章市場比較法35

第一節市場比較法的基本原理35

一、市場比較法的概念35

二、市場比較法的理論依據35

三、市場比較法的適用條件和適用範圍36

四、市場比較法的操作步驟36

第二節蒐集交易實例37

一、蒐集交易實例的途徑37

二、交易實例的蒐集內容37

第三節選取可比實例38

一、可比實例的概念38

二、選取可比實例的要求38

第四節建立價格可比基礎40

一、統一付款方式40

二、統一採用單價40

三、統一幣種和貨幣單位40

四、統一面積內涵41

五、統一面積單位41

第五節交易情況修正42

一、交易情況修正的含義42

二、造成成交價格偏離正常市場價格

的原因42

三、交易情況修正的方法43

第六節市場狀況調整44

一、市場狀況調整的含義44

二、市場狀況調整的方法44

第七節房地產狀況修正46

一、房地產狀況修正的含義46

二、房地產狀況修正的內容47

三、房地產狀況修正的思路47

四、房地產狀況修正的方法48

第八節求取比準價格49

一、綜合修正公式49

二、求取綜合結果50

第九節市場法總結和運用舉例51

本章小結54

思考題54

實訓題54

工作任務一55

第四章收益還原法56

第一節收益還原法的基本原理56

一、收益還原法的概念56

二、收益還原法的理論依據56

三、收益還原法的適用對象57

四、收益還原法的操作步驟57

第二節收益還原法的計算公式57

一、基本計算公式57

二、淨收益和其他因素不變的情況58

三、淨收益按等差級數變化的情況59

四、淨收益按等比級數變化的情況61

第三節淨收益的求取63

一、淨收益的含義63

二、不同收益類型房地產淨收益的求取63

第四節還原利率的確定64

一、還原利率的本質64

二、還原利率的種類64

三、求取還原利率的方法65

本章小結69

思考題69

實訓題69

工作任務二70

第五章成本法71

第一節成本法的基本原理71

一、成本法的概念71

二、成本法的理論依據72

三、成本法的適用範圍72

四、成本法的操作步驟73

第二節房地產價格的構成73

一、土地取得成本73

二、開發成本74

三、管理費用75

四、銷售費用75

五、投資利息75

六、銷售税費77

七、開發利潤77

第三節成本法的計算公式77

一、成本法的基本公式77

二、適用於新開發的房地產的基本公式78

三、適用於舊的房地產的基本公式79

第四節重新購建價格79

一、重新購建價格的含義79

二、建築物重新購建價格的求取方法80

第五節建築物的折舊83

一、建築物折舊的含義及原因83

二、建築物折舊的求取方法85

三、求取建築物折舊應注意的事項87

第六節房屋完損等級評定88

一、房屋完損等級評定的有關規定88

二、房屋折舊的有關規定88

第七節成本法總結和運用舉例89

本章小結91

思考題92

實訓題92

工作任務三92

第六章假設開發法93

第一節假設開發法的基本原理93

一、假設開發法的含義93

二、假設開發法的理論依據93

三、假設開發法應用的前提條件94

四、假設開發法的適用範圍94

第二節假設開發法的計算公式94

一、假設開發法的基本公式94

二、按估價對象細化的公式95

三、按開發完成後的經營方式細化的

公式95

第三節假設開發法的程序和內容96

一、調查待估房地產的基本情況96

二、選擇最佳開發利用方式96

三、估計開發經營週期96

四、預測開發完成後的房地產價值97

五、估算各項成本費用97

六、估算待估房地產價格98

第四節假設開發法運用舉例98

本章小結101

思考題102

實訓題102

工作任務四102

第七章其他估價方法103

第一節長期趨勢法103

一、長期趨勢法的含義103

二、長期趨勢法的理論依據103

三、長期趨勢法的適用條件103

四、長期趨勢法的主要方法104

第二節路線價法109

一、路線價法的含義109

二、路線價法的理論依據109

三、路線價法的計算公式109

四、路線價法的適用範圍109

五、路線價法的操作步驟110

六、路線價法計算舉例111

第三節基準地價修正法113

一、基準地價的含義113

二、基準地價的作用114

三、基準地價修正法的適用範圍114

四、基準地價修正法的操作步驟114

五、應用舉例115

本章小結118

思考題118

實訓題118

第八章房地產估價程序和估價報告120

第一節房地產估價程序120

一、獲取估價業務120

二、受理估價委託121

三、擬定估價作業方案123

四、蒐集估價所需資料123

五、實地查勘估價對象125

六、選定估價方法進行測算125

七、撰寫估價報告126

八、審核估價報告126

九、出具估價報告126

十、估價資料歸檔126

第二節房地產估價報告127

一、編寫房地產估價報告的目的127

二、房地產估價報告的基本要求127

三、房地產估價報告的格式128

第三節幾種估價目的的房地產評估128

一、土地使用權出讓價格評估128

二、房地產轉讓價格評估131

三、房地產抵押價格評估132

四、房地產租賃價格評估136

五、房地產保險價格評估138

六、房地產課税價格評估139

七、徵地和房屋拆遷補償價格評估141

八、房地產分割、合併價格評估153

本章小結153

思考題153

實訓題153

工作任務五153

第九章房地產估價管理156

第一節房地產估價機構管理157

一、房地產估價機構的資質管理157

二、房地產估價機構的收費管理157

三、房地產估價機構的行為管理158

第二節房地產估價人員管理159

一、房地產估價師的執業資格制度159

二、房地產估價師的執業紀律160

第三節房地產估價職業道德161

一、房地產估價師的職業道德161

二、房地產估價行業的社會規範要求162

本章小結163

思考題163

實訓題163

附錄一委託房地產估價合同164

附錄二房地產估價報告評審表166

附錄三房地產估價報告規範格式167

參考文獻170

^[1]