假設開發法

指預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、税費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。

假設開發法除了能用於待開發房地產價格評估外，還可以為房地產投資者提供以下分析：

（1）測算待開發房地產的最高價格。

（2）測算房地產開發項目的預期利潤。

（3）測算房地產開發中可能的最高費用。

假設開發法是我們在房地產估價中常用的方法，具體估價時有現金流量折現法和傳統方法。有觀點認為現金流折現法和傳統方法有着明顯的區別，且從理論上講，前者優於後者。其實，它們之間的區別只是表面上的，具體出發點不同而已，從理論上來講並不存在優劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現值原理，後者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利於在估價實踐中正確確定有關項目。

假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前後的狀態，以及投資開發後的房地產的經營方式。

待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發後的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發後的房地產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。

假設開發法的基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程較為複雜;傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能並不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①後續開發經營期究竟多長要預測準確;②各項收入、支出在何時發生要預測準確;③各項收入、支出發生的金額要預測準確。

由於存在着眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。儘管如此，在實際估價中應儘量採用現金流量折現法。在難以採用現金流折現法的情況下，可以採用傳統方法。

待開發不動產的價值=開發完成後的不動產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售税費－開發利潤－購買待開發不動產應負擔的税費

1、調查待開發房地產的基本情況；

2、選擇最佳的開發利用方式；

3、估計開發建設期；

4、預測開發完成後的房地產價值；

5、估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售税費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的税費。

某城市定於2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地，土地總面積為20000平方米，出讓年限為70年，規劃要求的建築容積率為1.20。如果某一競買方經過調查研究預計建成後住宅的平均售價為3500元/平方米，土地開發和房屋建安費用為1500元/平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售税金與附加為銷售額的5.5%，當地購買土地應繳納税費為購買價格的3%，正常開發期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年税前收益率。那麼，在競買時，他的最高報價應是多少。假設銀行貸款利率為5.49%。

設購買土地的最高報價為X。計算時，開發過程中發生的資金按均勻投入。

(一)、用現金流折現法進行估價

因折現率就是預期收益率，所以，其折現率為15%。

(1)開發完成後價值現值=20000×1.2×3500/(1+15%)2=63516068元=6351.61萬元

(2)銷售税金與附加現值=6351.61×5.5%=349.34萬元

(3)土地開發、房屋建安、管理費和銷售費現值=20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)=3412.17萬元

(4)購買土地應繳納税費現值=0.03X

(5)所以用現金流折現法估價的土地價格X=6351.61－349.34－3412.17－0.03X

X=2514.66萬元

(二)、用傳統方法進行估價

(1)開發完成後價值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00萬元

(2)銷售税金與附加=8400.00×5.5%=462.00萬元

(3)土地開發、房屋建安、管理費和銷售費=20000×1.2×1500× (1+3%+6%)=39240000元=3924.00萬元

(4)購買土地應繳納税費=0.03X

(5)投資利息。地價和購買土地應繳納税費的佔用期為2年，土地開發、房屋建安、管理費和銷售費的平均佔用期為1年。

投資利息=1.03X×(1+5.49%)2+3924.00×(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+0.1162X

(6)開發利潤。與現金流折現法相比，傳統方法的開發利潤與投資利息之和應等價於現金流折現法中以折現體現的預期收益，那麼，開發利潤的年利潤率應為9.51%(近似值)

開發利潤=1.03X×(1+9.51%)2+3924.00×(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X

(7)土地價格。X=8400.00－462.00－3924.00－(215.43+0.1162X)－(373.17+0.2052X)－0.03X

X=2537.70萬元