認房又認貸

第一種情形 對於借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售合同的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形 借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

第三種情形 銀行通過查詢徵信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。

北京二套房認定標準2010年7月15日出台，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。

實施細則率先出台

據瞭解，北京和中國銀監會、北京金融局等5部門聯合出台的《通知》是全國率先出台的有關二套房貸實施細則。根據《通知》，今後，北京貸款購房人在申請貸款時應填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應根據申報情況、面測、面談(必要時居訪)、徵信查詢、房屋交易權屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執行標準。

經借款人申請或授權後，銀行指定部門每日彙總查詢需求，登錄房屋交易權屬信息查詢系統，提交查詢申請。市住房城鄉建設委兩個工作日內反饋查詢結果。銀行登錄查詢系統應向市住房城鄉建設委申請註冊並領取鑰匙盤。申請時提交系統鑰匙盤申請表、營業執照原件及複印件、授權委託書、受託人身份證件原件及複印件、保密承諾書等材料。

《通知》還明確，銀行應採取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應依法採取包括資產保全措施在內的相關措施，並經嚴格審慎程序進行認定後，在中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫中記錄。

房貸漏洞促細則出台

2010年5月26日，住建部等三部門出台《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，並執行“認房又認貸”的原則。

但該文件出台後，由於各地尚未出台實施細則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權屬單位聯網，核查借款人家庭住房情況。是隻“認貸”，未實現“認房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權屬部門不能聯網核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優惠。

對於新出台的細則會對房市產生哪些影響，北京房地產業協會副秘書長陳志表示，這將使得購房人認為，房地產調控會繼續嚴格執行，並使其觀望情緒加重。

部分網絡媒體稱房地產調控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報道不實，並稱將繼續堅決嚴格地執行調控政策。

陳志表示，雖然此次北京出台的《通知》與該事件無關，但對於購房人而言，也將被認為是調控將繼續嚴格執行的一個表態和信號，那麼對於樓市繼續觀望的態度肯定會加重。

對於下半年房價走勢，陳志認為，在調控政策繼續嚴格執行的情況下，下半年房價下行的趨勢是必然的。

疑問1　外地有房產，怎麼查證套數

《通知》規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。 具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。

按照這一規定，假如説你打算在杭州買房，照理應該將你在全國各地的房產都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產權登記系統只有五個老城區(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是聯網的，下沙開發區、濱江區、之江度假區的產權登記系統尚“各自為政”。更別説蕭山、餘杭了。如何認定五城區之外的房產?

深圳發展銀行杭州分行零售業務部風險主管杜志良認為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產權登記部門出證明，光杭州地區就要跑六個，這個工作量太大，並不現實。目前最可行的操作辦法就是五城區以外房產由購房者提供套數書面誠信保證。

但對於書面保證的真實性，大多數銀行房貸負責人表示確認的難度很大。杜志良認為，銀行可以在貸款合同中掌握主動權，假如保證失實，放貸之後一旦查實，銀行有權採取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設銀行某房貸負責人則直言不諱地説，不管怎麼説，單靠一紙保證認定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對於杭州以外地區的二套房認定，目前似乎只能放任自流。

疑問2　外地人購房，究竟怎麼算

《通知》規定，對不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。這一條款被許多媒體認定為一度暫停的外地人房貸放鬆的標誌。

“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標準放貸。那麼到底是按照二套，還是三套或四套呢?”一位知名中介的核證部經理質疑。

而一位金華購房者也詢問記者，他是金華户口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應再升一級，按三套對待?”

對於這一點，記者諮詢了幾家銀行的房貸負責人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認為，不論外地人在全國範圍內有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標準放貸。另一種認為，相比本地人，外地人均要在套數上上浮一檔。也就是説，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。

據建設銀行某支行相關負責人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味着，對外地人套數標準的認定還是非常重要的。

對外地人套數標準認定後，外地人按揭是否真的放開了?雖説《通知》明確規定“開閘”，但近日多家外地購房者較集中的下沙樓盤營銷負責人卻向記者表示，除了個別小銀行表示可辦外地人按揭外，沒有接到大多數合作銀行的類似通知。

據杭州某銀行界人士透露，雖然央行鬆了口，但是否執行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內估計外地人貸款口子還不會鬆開。

疑問3　小房子賣了換大房，是否也算二套

“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套。”針對《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套?

這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵?

對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執行，那就意味着購房者為了改善住房條件，即使把現有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認為，為了堅持對樓市進行強力調控，不得已而傷及無辜，那麼，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當然，具體怎麼定還得等待細則出台。

另外，還有讀者問，房改房、經濟適用房是否也計入套數?記者諮詢銀行後得知，原則上，首套房的認定不分性質，不管是經濟適用房、房改房還是商品房都算一套。

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監會發布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公佈後，京城大部分銀行已經在按照|“既認房又認貸”的標準在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴厲。只不過在此通知發佈後，京城各大銀行對房貸的審核會更加統一更加嚴厲。

“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準的外科手術般的剝離，這對房價的穩定當然有好處。但是，這一標準也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業者和改善性購房者。

據偉業我愛我家市場研究中心統計顯示，受二套房認定標準影響，有大約6%的首次置業者和23%的改善性購房者的購房計劃推遲或取消。

首先，對首次置業者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產，但是，其父母曾把名下的房產過户給了子女，使得這部分購房者在首次置業時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分首次置業者可以先把名下的房產賣出，然後再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優惠。

其次，對曾經全款購買過首套房的置業升級人羣，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚後，其中一方或一起曾經全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現置業升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產，然後再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優惠。

第三，對曾經貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據偉業我愛我家市場研究中心統計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬於有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者佔到了2/3，這部分人羣經過多年的努力工作，隨着自身儲蓄的增多，非常渴望置業升級。由於家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現有房產賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產貸款或賣出房屋後儘量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優惠。

住建部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規範。通知明確，對於二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執行認房又認貸的嚴厲政策。

通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。同時，購房人應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。暫不具備查詢條件的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。

通知還明確，三種情況將被認定“二套房”，並執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

按照通知規定，不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

而對能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認定標準執行。

北京房貸市場交易量下滑

2010年6月上旬出台的"二套房"認定標準已經滿月，統計表明，北京房貸市場交易量略有下滑，降幅約為17%左右。分析認為，二套房認定標準的從嚴和三套房停貸，成為6月份房貸市場交易量下降的首要原因。在房貸政策逐步明朗穩定後，借款人會根據自身貸款需求做出正確的判斷，7月份房貸市場交易量有望小幅回暖。

據"偉嘉安捷"介紹，早在三部委對"二套房"認定標準出台之前，北京多家銀行已經陸續按照"認房又認貸"的原則來認定二套房，所以政策的影響力並不是很大。 雖然北京市房屋交易權屬系統數據庫已建立，但全國性的住房交易系統並未聯網，而央行的個人徵信系統則是全國聯網的，所以以認貸來認定二套房銀行更易操作，目前銀行對二套房認定主要還是以認貸為主、認房為輔。

與此同時，銀行對非交易類抵押貸款亦收緊。從6月份開始，北京各銀行開始收緊抵押消費貸款。對於借款人名下無貸款，首次抵押的情況最高成數降至六成，利率調至基準利率1.1倍。對於借款人名下有過貸款紀錄還清後再次抵押房產，貸款成數則會再減少、利率再上浮。抵押房產用於購房貸款的最長年限也由原來20年縮短到10年至15年。同時，銀行還會在抵押放款後，對借款人貸款用途進行復查。抵押消費貸款政策的收緊，也在一定程度上造成了6月份非交易類貸款交易量的下降。

此外，從北京房貸市場來看，各家銀行對於外地人貸款政策並未放寬，對不能提供在京一年以上納税或社保證明的外地人，銀行仍是不能發放貸款。外地人貸款政策的未放寬，將影響近兩成的外地購房人無法辦理購房貸款，這也是導致新的宏觀政策滿月後房貸市場交易下滑的又一誘因。

不改“認房又認貸”：滬三套房貸復出

套房“認房又認貸”細則出台“滿月”之際，一線城市三套房貸悄然“鬆綁”跡象已然引起監管層注意。銀監會新聞發言人表示，銀監會對於各商業銀行貫徹落實國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監會《關於規範商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》的政策要求和標準沒有任何變化，要求各商業銀行要嚴格執行，不能動搖。

《第一財經日報》昨日就第三套房貸的最新執行情況採訪了滬上多家中資銀行，除了個別銀行繼續暫停發放三套房貸之外，大部分銀行對第三套房貸已然從暫停發放到目前“可以做第三套房貸”。不過，銀行對三套房貸審批較為嚴格，對首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申請第三套房貸款仍然不容易。

“認房又認貸”沒改變

房貸新政出台後，滬上銀行對三套房貸的具體執行一直“撲朔迷離”，曾一度出現三套房貸停貸現象。雖然此前大部分銀行只稱 “對新政正在研究”，但對發放三套房貸尤為謹慎。

然而，銀行的這種態度近期似乎發生了一些變化。記者昨日致電多家中資銀行信貸員後獲悉，除中國銀行(3.43,-0.02,-0.58%)、交通銀行(6.06,-0.03,-0.49%)目前在上海地區仍暫停發放第三套房貸，大部分銀行表示，可以做第三套房貸。

此外，個別銀行對房屋數量的認定上略有放鬆，有銀行人士表明“只要此前貸款已經還清，依然可以按照第二套房貸處理”。一家國有銀行上海地區某支行信貸員就表示，如果貸款申請人沒有貸款記錄，以個人或以家庭為單位擁有房產，在申請貸款時可以不計算在內。

不過，大部分銀行在套數認定上依然嚴格把關。某股份制銀行上海分行零售貸款部副總經理表示，該行對房屋數量認定“依然比較嚴格，既認房又認貸，認貸方面無論此前貸款是否還清，都按照已貸款數量來計算”。

中國農業銀行(2.69,-0.01,-0.37%)上海分行個金部相關人士則表示，“認房又認貸”沒有改變，而且貸款認定上“無論此前貸款是否還清，都有一套算一套，包括公積金貸款在內”。但該人士同時坦言，“雖然要認房，但實際操作中所有貸款人都到房產交易中心去查詢，還是有一些問題的。”

交通銀行副行長錢文揮此前也表示，交行對第三套房的貸款政策是嚴格控制，即對於極少數確屬個人居住需要的第三套房（如：家庭祖孫三代分户居住），仍將實事求是地按二套房以上的首付和利率政策給予貸款。而對於投資和投機的二套房以上的貸款，交行將停止發放。

三套房貸首付五成五至六成

利率上浮20%

雖然銀行對房貸操作略有鬆綁跡象，但要想成功申請第三套房貸款也並不那麼容易。記者瞭解到，滬上大部分銀行對三套房貸的首付比例在五成五至六成，貸款利率基本上是基準利率上浮20%。明顯高於二套房貸款首付比例五成，貸款利率上浮10%的規定。

按照國十條規定：“對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。”

各家銀行的定價略有不同。上述農行上海分行個金部相關人士表示，目前該行對第三套房貸“審得很緊”，首付比例的提高和利率水平的上浮高於二套房約10%。

上述股份制銀行副總經理也對本報表示，目前第三套房依然接受申請，首付比例五成五，利率則為基準水平的1.2倍。

招商銀行(13.65,0.09,0.66%)上海分行相關人士則表示，該行第三套房貸款首付為六成，利率至少上浮15%。

一家股份制銀行上海某支行行長表示，該行三套房貸款執行首付比例為六成，貸款利率為基準利率上浮20%，明顯高於二套房貸首付比例五成，貸款利率上浮10%的執行標準。“我們在上海的分行都是按照總行發佈的房貸執行細則進行操作。”上述支行行長表示。

而對於市場關注的第三套房貸鬆動一事，上海市銀行同業公會也作出迴應表示，上海各家銀行嚴格按“二套房”標準執行房貸政策，並未出現鬆動跡象。上海各銀行嚴格執行文件要求，發放第三套房貸的銀行根據風險管理原則，按照國辦文件要求大幅度提高了貸款首付款比例和貸款利率。各行對二套房的認定標準嚴格按照三部委的文件來執行，即既認房又認貸。公會負責人表示，上海各銀行將加強行業自律，一旦發現有銀行突破紅線，將報監管部門查實處罰。