關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知

關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 ^[1] 

各省、自治區、直轄市、計劃單列市和省會（首府）城市住房城鄉建設廳（建委、房地局），人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監局，各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：

為貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），規範商業性個人住房貸款中貸款申請人（以下簡稱借款人）第二套住房認定標準，現就有關事項通知如下：

一、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

二、應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。

如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：

（一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；

（三）貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

四、對能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。

對不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

五、各地要把城市房屋登記信息系統建設作為落實國發〔2010〕10號文件的一項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市，要進一步完善系統；尚未建立房屋登記系統的城市，要加快建設。2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。

要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》（建住房〔2006〕244號）及《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房〔2008〕84號）進行查詢，並出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的，按有關規定嚴肅處理。

二〇一〇年五月二十六日

特點1　二套房既認房又認貸

此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。

按照4月17日，國務院出台《關於堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規定，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高。

【解讀】　我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示，這是在貸款人在申請貸款時，以認房又認貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。

特點2　非本地人仍然有機會

除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納税或繳納社保為依據，對其實施了差別化的信貸政策。

如果貸款人能夠提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。

而如果對不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行；而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區申請貸款買房，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

【解讀】　對此，有關房產專家表示，大多數外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中並沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”，所以很可能被地方鑽空子。

特點3　銀行可啓動補充調查

此次認定標準第三條明確，除了根據交易系統查詢外，“貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查”確認購房人的購房情況，實際上是對交易系統漏洞的補充排查。

對於“當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執行程序。

【解讀】　個貸機構偉嘉安捷相關負責人表示，此次的二套房貸認定標準通知，為住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會三部門聯合發佈的針對二套房信貸具體執行層面有指導意義的文件，使得各個銀行機構在執行層面更清晰、有據可依。以文件的形式明確了認房又認貸的操作規範，且對於操作層面可能出現的漏洞細化。

雖然各大銀行基本拿到“鑰匙盤”，可以登錄後台交易系統查詢到購房者交易情況，但是由於交易系統是在2002年後逐步完善的，2002年以前的交易記錄，如部分購房者購買過“老公房”就難以直接查詢到購房數據。 ^[2] 

一位國有銀行個人信貸部負責人昨日向記者表示，“認房又認貸”的規定出台後，銀行在實際操作中有“規”可依。不過，由於房地產登記信息系統尚未實現全國聯網，銀行在具體執行上仍然有難度。

他指出，《通知》中明確購房人應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。暫不具備查詢條件的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。這樣的方式將依靠貸款人的誠信來進行，一旦貸款人有意欺瞞，銀行在短期內很難查出。

三部委《通知》中提出，“對不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行”。

不過記者瞭解到，如果客户申請房貸，只要收入證明符合銀行要求，省會各家銀行對納税證明和社會保險繳納證明並無明確要求。

鄭州市房管局人士昨日表示，鄭州市房屋登記系統和外地沒有聯網，只要在鄭州市沒有房產，持本人身份證就可開“首套房證明”。

因此對於在外地已經擁有多套房產，但是名下沒有房貸的購房者，仍然可以“鑽空子”以第一套房貸政策在鄭州購房。

銀行房貸部門人士稱，從《通知》來看，新政既認房又認貸，但以國內現有的房管信息系統聯網情況看，這個政策的操作性較差。

因為一些城市，各區之間的房屋登記信息都無法相互查詢，或者是一套房與二套房登記信息不在同一系統中等，在這樣的信息聯網基礎上，銀行核對借款人名下房產信息，需要很大的工作量，會增加銀行的人力成本。

工商銀行河南省分行有關人士告訴記者，工行系統只能查詢個人徵信系統，對於客户的房產狀況和家庭狀況，系統不能查詢，如果總行出台的細則中要求對客户相關情況進行核實，則必須派專人到房管局或公安、民政部門查詢，這必將大量增加人工成本。

銀行業人士表示，面測、面談的環節，可以在銀行與客户“面籤”貸款合同時進行。但對於“居訪”，恐怕執行起來成本過高，操作性不強。