住房價格

住房價格即是指住房連同其佔用土地的價格，即房價：土地價格+建築物價格。

住房價格有三種存在形式：市場價格、成交價格、申報價格。市場價格是指一套住房的市場價值，隨市場行情隨時波動，成交價格是買賣雙方成交的實際價格，申報價格是向政府管理部門登記的結果。申報價格質量非常差，與實際成交價格差距較大。

住房價格決定有其獨特規律。住房價格屬於存在地租時的商品價格的一種，是典型的不同等級土地生產的商品有用性存在差異的情形：對住房而言，優等地（好地段）生產的商品（住房）有用性高，劣等地（差地段）生產的商品（住房）有用性低。從而，住房價格受到不同等級土地生產的商品有用性存在差異時的地租理論的價格規律的制約。

住房價格主要受到三個因素的影響：住房本身的有用性、城市邊緣住房的有用性、城市邊緣住房的生產成本。

某套住房價格與該套住房的有用性成正比，與城市邊緣住房的生產成本成正比，與城市邊緣住房的有用性成反比。我們用公式來表示，就是： ^[1] 

面公式中，用P為某套住房的價格，U為該套住房的有用性，U0為城市邊緣住房的有用性，C0為城市邊緣住房的生產成本。

除了上述三個因素以外，住房價格還受到供求狀況的影響，不過供求狀況對住房價格的影響往往是短期的，而且影響也有限。

由於住房價格是典型的存在地租時商品價格現象，所以解釋住房價格現象時，需要對存在地租時的商品價格決定理論做一個簡要的介紹。

當存在地租時，商品價格是如何決定的？對此，古典經濟學家們如李嘉圖、穆勒等經過深入的研究，並給出了答案：商品價格將等於劣等地生產商品的成本。即有 ^[2] 

上式中，P為商品價格，C0為劣等地生產商品的成本。

古典經濟學家的這一結論的前提條件，是不同等級土地生產的商品有用性不存在差異，即優等地、劣等地生產的商品有用性是一樣的。因為這一前提條件的限制，導致古典地租理論中的價格理論無法適用於房價等商品價格現象。

當代經濟學家在古典經濟學的地租理論的基礎上，發展了不同等級土地生產的商品有用性存在差異時商品價格決定理論，建立了新的地租理論中的價格決定理論，從而更加全面地揭示了存在地租時的商品價格決定規律，使得地租理論中的價格理論可以適用到房價等更多的商品價格現象。

新的地租理論中的價格決定理論認為：存在地租時，商品的價格P受到三個因素的影響，這個三個因素是商品的有用性U，劣等地生產的商品的有用性UO，劣等地生產的商品的成本C。用一個公式來表示，就是 ^[1]  ：

住房是典型的不同等級土地生產的商品有用性存在差異時的情形：好地段（優等地）的住房綜合性能（有用性）比差地段（劣等地）的住房高。從而可以用上述公式來解釋。

影響住房價格變動的因素很多，包括經濟因素、社會因素、政治因素、科學技術因素等。影響住房價格的主要關鍵因素有城市發展速度、收入水平、政府政策、税收等。

對發展中的城市而言，城市中任何一套已經建成的住房價格，都會隨着城市規模不斷的擴大而不斷提高。

住房價格提高的原因在兩方面：一方面是新建住房生產成本C0上升，另一方面，是住房的品質（有用性）的相對提升。住房生產成本的提高，主要原因在於新建住房所用土地價格的提高、勞動力成本上升、原材料成本上升等，而住房品質（有用性）的相對提升，則是因為城市規模擴大，越來越偏遠的地段會被用於建房，城市中任何一套住房的有用性U與最新建的住房的有用性U0相比，優勢就越來越大，即U與U0之比越來越大。從而根據房價公式P=U/U0*C0,對發展中的城市而言，住房價格P會隨着城是的發展越來越高。

城市發展越快，會導致城市周邊土地價格更高，從而導致更高的房價。相反，城市發展越慢，會導致城市周邊地價越低，從而導致更低的房價。

城市發展一旦停止，城市周邊低價將最低，城市房價也會處於較低水平。一旦城市發展倒退（城市人口急劇減少），住房價格將一落千丈，甚至一文不值。

當資金利息率提高時，住房價格會降低，相反，當資金利息率降低時，住房價格會提高。

居民收入也會影響房價。居民收入提高，房價也會提高，居民收入降低，房價也會降低。國外一些研究表明，房價提高的速度是居民收入提高速度的1.5倍，居民收入提高1%，房價將上漲1.5%。