產業地產

消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特徵，產業型地產滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特徵。 ^[1] 

產業地產是2003年提出，是工業地產的升級與換代。在政府方面，追求高效增長的經濟與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經濟的快速發展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平台既能實現經濟發展又能高效利用土地資源；

在客户方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業需要提高核心競爭力，就必須要求企業的成長環境日益優越；伴隨着經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，產業地產孕育而生，傳統的工業開發區正逐步向產業地產全面戰略轉型。

在房地產調控和鼓勵產業升級轉型發展的大背景下，產業與地產的結合也越來越緊密。產業地產既作為房地產企業新的轉型方向受到地產企業的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。截止2010年末，國家級高新區新增了13家，總數達到70家之多;國家級經濟開發區新增44家，總數超過100家，省級開發區1568個，加上市級、縣級的開發區總數已逾4000多個，產業園區的數量呈現快速飆升的態勢。

2010年全國工業用地出讓面積與2009年基本持平。一線城市由於工業用地稀缺性逐日顯現，工業用地價格普遍大幅上漲，僅廣州微降4.9%。二線城市為吸引更多投資，同時加大各開發區的建設力度，工業用地價格普遍有所下調，但總成交額較2009 年大幅上漲。

對房地產企業而言，產業地產建設與傳統房地產開發具有部分替代性。而當前國家對傳統房地產項目不斷的進行調控，作為替代性的建設項目這也客觀上為產業地產建設創造了更大的經營空間，客觀上減少了產業地產的投資風險，提高了運營的穩定性和可控性。產業地產融合產業經濟發展和房地產發展兩個概念，突出地產作為產業經濟發展平台的功能作用，也將得到更多人的認可和關注，具有穩定的發展空間。

十八屆三中全會，明確提出市場在資源配置中起決定性作用，從而把市場體系、市場機制、市場經濟在經濟社會發展中的地位完全提升到基本制度層面.長期從事專業市場、產業地產電商服務的諮詢機構億雲通給我們列出了新形勢下的一些問題。例如，專業批發市場、產業地產作為市場體系中的重要環節和力量，與市場經濟的演變和發育成長存在着什麼樣的關係？發展和完善市場體系，專業批發市場有哪些職能和使命？現代專業批發市場與電子商務、現代物流、展貿經濟以及國際採購等是一種什麼樣的產業生態關係？專業批發市場與工業化、市場化等有怎樣的邏輯關係等等。

政府支持，大型企業進駐並自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游企業加入園區建設。

這種大型企業自建園區只是為自己的產業鏈升級和完善做整體配套，對區域、對經濟發展的推動作用微乎其微。

以政府開發為主導，規劃各種開發區、工業園，示範帶動區域經濟全面發展。由較強資金實力和開發經營的企業開發，推動當地二產經濟的發展，也受到了各地方政府的熱烈歡迎。

但是由於政府需求的增加與企業日益增加的形象需求，工業地產的弊端開始暴露。

現已經沒有園區會像以前一樣無序開發和經營，早幾年，幾乎所有園區都採取賣地，隨便建廠房出租出售這樣的模式進行開發。而進入2010年，新開發立項的工業園區，都是以產業為主導，充分響應國家政策，積極配合各地方政府進行產業轉型和升級。如聯東U谷，以專業產業地產運營商為定位，在行業中取得領先位置

產業地產與傳統商業地產的最大區別在於目標客户的不同，商業地產的客户在於商家，而產業地產面對的兩大客户是政府與企業。

產業地產不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，藉助城市發展的綜合資源優勢，依託地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和提升。

產業地產與商業地產相比，選址條件更為謹慎，產業地產首先要選擇具有一定經濟實力的城市或者片區，一般都是選址在一二線城市的城市中心或者開發區。

商業地產的功能比較多樣化，例如購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閒功能、商務功能等等，但產業地產的功能更全面、更為突出，例如：打造企業集羣、提升城市形象、提高政府税收、提升企業競爭力等。

商業地產的產品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，產品設計主要是因為產品、功能而異，而產業地產的產品設計則完全不一樣，產業地產的產品類型主要有：獨棟寫字樓、高層寫字樓、商業中心、標準化廠房等，產品設計主要考慮辦公需求、機械需求等，主要解決滿足企業生產、辦公等需求。

有一位專家曾經説過，產業地產是塊兒高級蛋糕。如果説賣住宅的是小學生、賣商業地產的是大學生的話，賣產業地產應該算做是研究生了，產業地產的招商範圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業不僅要考慮企業的成長環境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為產業地產的招商人羣不僅要了解企業需求，更要深入企業中來，對企業運營及未來發展有更加準確的把控。

從資金運作角度來看，產業地產資金運作時間更久，資金回收較慢，產業地產的運作對於後期資金的需求量也很大，項目建成前需要大量的資金投入建設、建設建成後，還需要大量的資金完成產業運營，實現利潤，招商成功後，仍需要很多資金為企業完成後期運營服務，也就是説，產業地產的運營需要更加有資金實力、技術實力的企業，才能做好產業地產，才能更好的為政府、企業服務。

產業地產分為兩大產品線，總部綜合體與產業綜合體。

總部綜合體作為產業地產的代表產品類型，是指在城市中心或副中心區域，以打造高品質、規模化的總部樓宇載體為手段，以培育和運營總部經濟為目的，形成以總部首腦企業為核心，聚合上下游及現代服務業等高端產業資源，形成發展總部經濟的企業集羣。

“產業綜合體”就是集成了低密度總部、研發中試樓、標準廠房、公寓、商業等多業態的產業地產羣體，並在各業態之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關係，從而形成的一個支持區域發展第二、三產業的綜合體。

為了解決中小型生產企業的這些難題，重慶豐茂實業積極響應國家“新型工業化”、“新型城鎮化”、“加快產業結構轉型升級”的號召，充分領會江津區“打造全市重要的先進製造業基地和新型工業化示範基地為目標，堅定不移地實施工業強區戰略，推動工業集羣發展，大力推進新型工業化”的重要精神，立志將工墅壹號打造成生產環境好、辦公環境優美的“生態、生意、生活、生產”型產業園區，並努力整合各種社會資源，為入園企業提供人才支持、貸款融資、訂單支持、技術支持、品牌孵化等產業升級服務，為中小企業打造創富家園。

工墅壹號項目位於重慶江津德感工業園，項目一期規劃用地200畝，總規劃建築面積約15萬畝，總投資額4億元。其中包括標準廠房生產區、品牌展示區、產業服務區、生活配套區四大區塊。將於2014年5月全部竣工。

工墅壹號在重慶開拓性的提出“工墅”的新概念和標準，專業為生產性中小企業提供優越的生產辦公環境和快速成長平台。

經過詳細的市場調研，中小型生產企業普遍存在生產環境不理想，辦公環境形象差的問題，這導致企業生產優化難、客户接單難、增產擴容難，人才引進難、融資貸款難，也就嚴重製約着中小企業的轉型升級。

同時，工墅壹號立足德感工業園優越的區位交通和戰略位置，積極配合園區高端裝備製造和糧油食品產業發展格局，努力引進這兩大產業的配套型中小企業，旨在為德感工業園和新型工業化發展貢獻一份力量。

項目建成後，將容納近百家企業入駐，年產值超過15億元，解決就業3000多人，年創造利税2000萬元，豐茂實業將以激情高昂，鍥而不捨，精益求精的精神將工墅1號打造為“政府創税、企業創富、農民創收”的新型產業園區。 ^[2] 

龔杏●產業城

在國家中部崛起戰略及鄱陽湖生態經濟區戰略的規劃指導的大背景下，江西工業地產處於快速發展階段。江西在全國率先提出十大戰略性新興產業概念後，江西省人民政府、江西發改委、江西工信委聯合發文：以江西園區為依託、以戰略性新興產業為途徑，大力發展江西工業和產業經濟。

龔杏●產業城（又稱江西龔杏產業基地）由江西省工信委牽頭，江西龔杏投資開發運營的龔杏產業基地模式作為江西省戰略性新興產業發展典型代表作，以南昌高新/小藍/上饒/萍鄉4個產業配套基地為試點，十二五期間將在全省鋪開，龔杏投資公司（現已成立江西龔杏集團）擬在全省範圍內建立30家戰略新興產業配套基地。

龔杏●產業城由江西省工信委牽頭，江西龔杏集團主導開發。龔杏●產業城是集生產、食堂、公寓、研發辦公、商業和生產性服務“六位”一體的綜合性產業城。是產業地產開發的一個經典案例。

龔杏集團已開發運營了四座龔杏●產業城，分別是：龔杏（高新）產業城、龔杏（小藍）產業城、龔杏（萍鄉）產業城和龔杏（上饒）產業城。 ^[3]