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工業地產
鎖定
工業地產發展
首先是國內房地產企業進軍工業地產,住宅地產強勢調控的重壓,及商業地產“躍進”的隱憂,國內房企開始將目光投入到工業地產領域。據不完全統計,有15%的傳統房地產開發商轉投工業園建設項目。其次,大量國際資本看準中國市場,紛紛加大對華投資力度,如普洛斯、安博置業、豐樹地產以及嘉民集團。第三,私募基金、風險投資以及信託等融資手段進入中國工業地產領域,給工業地產帶來新的融資方式。分析認為,投資主體熱衷於開發工業地產,與工業地產開發成本較低有關。工業地產的土地投入相對較低,基準地價只是商業地產用地的四分之一,甚至五分之一到十分之一。因此,工業地產的進入門檻與其他的地產門類相比要低很多,未來工業地產的投資主體必將多元化。
工業地產分類
工業地產特性
工業地產策劃
工業地產策劃,包括戰略規劃、開發運營、投資融資、招商推廣和管理諮詢服務。
工業地產開發模式
工業園區開發模式
缺陷:不熟悉工業地產的運作方法,項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化,致使大部分工業園區閒置與擱荒。
工業地產商模式
指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目,在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建,然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理,最後獲取合理的地產開發利潤。
主體企業引導模式
指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業,為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值,通過獲取大量的工業土地,以營建一個相對獨立的工業園區;在自身企業入駐且佔主導的前提下,藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力,通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集,實現整個產業鏈的打造及完善。
綜合運作模式
指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。
私人業主開發模式
在小廠房這一塊,私人業主開發佔了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上揚,其利潤回報率已經超過商業地產,且操作建設都比較簡單的緣故。但由於工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮,這類開發模式會逐漸減少,再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力,市場也逐漸將其淘汰。
工業地產盈利模式
主要以土地溢價增值而獲取利潤
投資開發商在完成項目基礎設施建設後,進行項目主題包裝與概念推廣,實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。
項目投資開發商,或獨立,或聯合,進行項目的整體開發,通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式,實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、配套服務等設施後,進行已定的產業主題類企業招商引進,從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之後,進行一級開發包括基礎設施的建設,打造設施平台,吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理,日常物流業務仍由客户操作,其本質是開發商而非物流商。
通過與工業企業聯合,按需訂製地產開發模式
工業地產國內發展
我國工業地產的興起
國內各個城市經營發展角度:各個城市之間的發展、競爭,促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度,各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心,相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮,在很大程度上拉動工業地產的持續性需求;政策層面:出於城市經營的戰略性需求,基於城市產業形態的佈局與發展層面的考慮,各類以工業為主體產業形態的城市,都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、税收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。
我國工業地產的發展現狀
(1)我國工業地產發展仍處於初級階段,相對西方開發較晚。
地方工業用地:自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
圈地運用,機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃着從工業地產開發獲取豐厚的投資回報,造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力,大量的土地閒置、大量的廠房空存,甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源,尋求機會以做商用地產投資開發,獲取更高的投資利潤。
(2)作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
②招商引資機制不完善,來者不拒;政府(政績)與入駐企業實現“雙贏”
③貪大求洋,面子工程
④資金供應鏈不完善,融資成瓶頸。
工業地產的發展趨勢
(1)發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響:監管調控力度加大,有利於工業地產市場的健康規範成熟,有利於吸引外資與可持續發展;通過市場競爭,優勝劣汰,可保存有實力企業;
④投資回報的影響:隨着工業地產的不斷擴展,可開發的土地將會越來越少,國家對土地的調控力度將會加大,土地的價值不可避免向上攀升。市場的規範透明成熟將導致競爭激烈化,地產商的投資利潤會有所下降,但從長遠前景來看,工業地產需求強勁,投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同,鑑於土地的升值,競爭的激烈,多數產權持有者不會出售轉為出租,以保其產權的升值持有。隨着需求的增加而地產的有限,地產租金也會不斷上漲。
(2)中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用,促進工業地產價格迴歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢,操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種:一是定製開發,根據客户需求制定廠房標準,反租給客户;二是帶租收購,收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業,待價而沽等待上市,通過REITs包裝上市,融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成,投資熱點區域將不斷擴大,更多城市將得到發展機遇。
工業地產商業模式
工業地產作為一門產業,有其獨有的商業模式,包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈餘體現在能夠快速啓動、以收入抵償支出、並能夠在抵償支出後有剩餘,與此相對應的,工業地產的商業模式具備“大投資、快啓動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。
工業地產招商法則
1、營商:從籌劃、管理、建設角度構建項目招商資本
2、誘商:設置誘因,誘惑商家
3、引商:以造勢、喧勢的方式經營注意力
4、鏈商:打通產業鏈的上下游,鏈接更廣泛的商家
5、聚商:以近交的方式,一次性網羅目標商家
6、洽商:情感招商,攻心為上
7、招商:制定招商政策,深度誘惑商家
- 參考資料
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- 1. 工業發展向“綠”謀求升級 贛州節能減排情況調查 .江西工業地產網[引用日期2013-05-14]