地產開發

地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上,按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此,取得國有土地使用權是地產開發的前提,而地產開發也並非僅限於房屋建設或者商品房屋的開發,而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之,地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。地產開發與城市規劃緊密相關,是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標,必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。

在我國,通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是地產開發的前提條件,地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於地產開發,集體土地必須經依法徵用轉為國有土地後,才能成為地產開發用地。

城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施,是城市發展的綱領,也是對城市地產開發進行合理控制,實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃,是合理利用城市土地,合理安排各項建設,指導城市有序、協調發展的保證。

經濟效益是地產所產生的經濟利益的大小,是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關係,既有聯繫,又有區別,還會產生衝突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上,進行綜合整合和管理。

即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設,具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃,加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展,促進生產,方便生活,有利於縮短建設週期,提高經濟效益和社會效益。

國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針,地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。 ^[1] 

為給那些欲進入地產開發項目的公司對地產開發過程有一個初步的瞭解現將地產工程項目的行政審批辦理流程簡要説明如下。一個完整的地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前,地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,並落實足夠的開發資金。

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章,地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段;（1）選址定點;（2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件;（3）初步設計及施工圖審查;（4）規劃報建圖審查;（5）施工報建;（6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委（發改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設佈局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衞生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批覆,並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委託通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衞生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費後,核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項：

由地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（複印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當説明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容,並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項：

1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衞生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的,作退件處理並要求限期整改。 ^[1] 

地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少於15天,一般在7天內。所需要的費用,由於相當部分屬於地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對於地產開發所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。

1.政府部門的項目計劃批覆

2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、規劃許可證

3.持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣）

4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證（辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經營許可證並具備開發企業開發資質）

5.再持以上辦理好的證件到規劃部門辦理施工放線手續

6.具備以上條件可以開工

1、住宅地產（按人羣分類需求型住宅、養老地產、旅遊地產）

根據我們城鎮化的居住需求,國家允許特別允許擁有資質的地產開發商進行規模施工建設,並且合法產權的來源只能是開發商（改制前的地產例外）。住宅地產是我們最熟悉的地產開發產品,和多數人生活息息相關,社會對此類產品的關注度也最高。產品形態也較之前的僅滿足居住休息有了較大改觀,更加註重人性化設計與人文關懷。

另外,根據城市中大量的同類聚居羣體（老年人、旅遊人士）,適量出現了養老醫療地產（根據老年的生活習性及療養習慣設計建設的住宅類產品）、旅遊地產（大規模保護性開發旅遊景區,配建相應的旅遊配套居住設施,經營方式以租售為主）。

住宅地產的發展發現以價格迴歸合理、產品滿足城市人口的居住休憩的不同需求為主。主要方式是加大源頭供給、施工技術創新、開始模式創新（見下文開發模式）。

2、商業地產（綜合體、商貿零售建築、辦公物業）

商業地產的產品類型有商業綜合體(城市綜合體、TOD模式綜合體、文化綜合體)、批發零售市場、商貿金融建築、辦公場所,也是城市常見的物業開發類型,經營模式可出售、可自持,價值較非商業開發要高。這些形態的商業地產強化了城市的主要職能—貿易—物質交換,集中了生產、運輸、倉儲、展示、交易、服務、信息檢索等一系列城市生活,是自古以來城市發展的根本。

隨着互聯網購物及第三方物流的興起,城市貿易不再依賴交易場地、展示不再注重空間,互聯網簡便高效的溝通能力增加對生活必需品與新生產品的需求（前提是居民個人購買力穩步提升）,減少中間環節流通與交易成本,促進產地到銷地配送建設步伐,同時通過平台推進產品標準化建設,減少政府幹涉作用（政府引導行業標準建設,後期由企業自行鞏固）,是新古典主義模式發展的天然温牀。可以預見,在互聯網經濟帶的衝擊下,未來傳統商業貿易量必將下降,其主要具有的貿易功能逐步轉變為展示功能。

3、科教地產

科教地產在南京的存量較少,多存在於各個軟件園、科創園,南京翠屏科創園、南京新城發展中心便是代表。2013年1月南京市政府印發《關於進一步規範工業及科技研發用地管理的意見》,本意見所指工業用地,是指規劃用途為工業用地（M1、M2、M3）和倉儲用地（W1、W2、W3、Wa）,土地登記用途為工業用地或倉儲用地;本意見所指科技研發用地,是指規劃用途為科研設計用地(和生產研發用地,土地登記用途統一為科教用地（科技研發）。根據《意見》第五條“嚴格土地轉讓管理”規定,科技研發用地及地上房屋需要分割轉讓、銷售的,必須由開發園區、紫金特區、功能板塊管理單位在土地出讓預申請時提出,但分割轉讓、銷售的面積不得超過總建築面積的50%。科技研發用地及地上房屋分割轉讓、銷售,需經開發園區、紫金特區、功能板塊管理單位同意,分割轉讓、銷售的對象須為符合開發園區、紫金特區、功能板塊管理單位規定條件的科技研發企業或機構,不得轉讓、銷售給個人。因此也在一定程度上制約了購買者的範圍,但物業可售,對於開發商而言具有一定的利潤空間。

科教地產的功能定位是服務於二產的服務、研發、生產型企業的辦公用地,是城市產業發展的調節劑與助推劑。此類地產區位選擇的狹窄範圍及受眾的單一性決定了其不像普通的商業辦公物業具有較高的租金水平,因此相對於用高價購買科研物業租賃經營是更好的選擇。

因服務於二產,此類物業的佈置前提是高精生產達到一定程度,智能化、高科技等注重創新的企業集聚是其前提條件,而一般代加工廠、技術要求不是很高的產業園配套這種物業的必要性較小。

4、工業化地產（工業地產、物流地產）

工業地產的發展模式有為政府打造產業園(華夏幸福集團、南京泛資集團)獲取相應的資金補償、出讓金分成、產權補償模式和較低級的代建工廠模式。產業園建設模式的發展戰略性以政府的經濟帶部署方向為引導,具有較強的政策依賴性,由於和政府合作信譽較好、風險較低、投資回收穩定等方面的原因吸引了不少企業參與其中,如華夏幸福集團響應國家號召依上海、杭州、南京、合肥、武漢、成都等地成形的長江經濟帶發展格局。

同樣工業地產的劣勢也是顯而易見,企業需長期和政府合作,資金投入巨大、回收期較長,撤出門檻較高,更重要的是此種類似與特別允許經營的權利壟斷容易造成權利尋租、破壞市場競爭、對於既得利益集團靠壟斷攫取利潤提供了便利。

物流地產（國內的平安不動產、宇培集團）的經營模式不是靠銷售物業,而是通過專業化的設計、建設、服務、經營將物理物業連同必要的設施設備出租給需求的企業。物流地產市場的客户可以分為4類:傳統零售業、傳統制造業、電商、第三方物流。最穩定的傳統零售業如沃爾瑪、家樂福、阿迪達斯、耐克,傳統制造業如博世,施耐德,通用。它們已經沒有大的增長潛力。近10年來,物流地產市場增長,主要得益於另兩股推動力量——電商（阿里巴巴、京東、凡客）、第三方物流（德邦、順豐、DHL）。傳統物流地產沒法滿足新的需求,而電商企業自建倉儲,也遠遠跟不上他們的發展,截止2016年電商有一半的倉儲設施來自外部租賃。根據理論,電商企業如果自己搞開發,需要4年的經驗積累,才能搞出真正符合標準的現代物流地產。因此專業的物流地產贏在了先發與專業度上。未來存量物業租賃是行業發展的一大帶動點。

1、完全產權產品

此種物業較為常見,業主擁有開發完成的房屋所有權,同時在不動產部門登記造冊。我國採用的是登記生效的產權保護制度,政府保障登記不動產的權利完整性、排他性,所有人擁有佔有、使用、收益、處分的權利,物業所有權法律依據充分。

2、不完全產權產品

一種比較少見的不動產權（南京森林摩爾商業街區）,多見於BOT項目中公司僅有30年經營權的情況,項目公司出售剩餘經營年限年的使用權,對於年限《基礎設施和公用事業特別允許經營管理辦法》第六條規定:基礎設施和公用事業特別允許經營期限應當根據行業特點、所提供公共產品或服務需求、項目生命週期、投資回收期等綜合因素確定,最長不超過 30 年。項目公司不是土地使用權人,也不是所建造的不動產的所有權人,僅以簽署的30年經營權協議作為保障,此類不動產的買主僅有期間的使用權、收益權,而真正的所有權人仍是政府。由於對此類不完全產權的不動產缺少必要的法律保障,因此市場佔有量也極低,難以交易是其無法克服的問題,未來的市場份額必將十分有限。

1、一級開發

常指土地一級開發整治（太平洋建設集團）,通過土地平整、土方換填、基礎道路管線修建等方式促進土地從生地到熟地的轉變,而後分配給一級開發公司一定比例的土地出讓收益。長見於一般的產業園與經濟帶的政府建設以及土地儲備開發等階段中。如上文,此類開發需保持和政府的長期親密合作,資金鍊長、投入期久、回收較慢是其一大特色。

2、二級開發

以圍繞獲取出讓土地後進行投資、規劃建設的開發模式,多見於一般的住宅、商業市場開發。

此類開發模式利潤點主要體現於行業資源整合上,開發商集成安排了設計單位、市場諮詢單位、造價諮詢單位、施工單位、環評單位、水土保持方案評價單位等大大小小的服務生產單位。未來十年地產開發企業利潤的高低取決於:

一、資源整合力度的大小,根據市場及時調整開發節奏與推盤方案。既要整合外部資源、同時注重內部部門之間的協調合作。內部資源整合的標準以總體交易費用的多少小於將各個部門放在市場上所需交易費用的總和。另外標準化建設、減少內部信息溝通成本是所有企業必須解決的難題。

二、施工技術與材料創新。地產建設成本在80%～90%的程度上取決於採取的施工方案及材料,如碗扣式腳手架、標準層較高的樓房的滑模的使用、新《防火設計規範》對消防器材的要求、新的氟碳保温一體板的推廣等均能影響開發的成本,未來施工單位新技術與新材料的應用、機械普及率的提高、人力資源的節約、裝配式建築的快速施工等是地產產品社會資源節約的一大突破點。

3、特別允許經營開發

對於此種政府與企業合作的特別允許經營開發,因政府的管理精力及財力有限,將本來應該由其提供的公共產品與服務出讓部分權利給項目公司。這種在一定程度上擾亂了市場競爭,因此其領域主要集中於基礎設施與公用事業方面。發展較為成熟的以英國的政府購買為導向的特別允許經營和法國使用人付費機制的特別允許經營。隨着我國城市化進程的逐步放緩,城市功能也日臻完善,社會資本可以選擇性進入此領域,一旦大規模建設消彌,項目公司可轉而代替政府去經營管理以獲取壟斷收益。

世界上最早的特別允許經營出現於在19世紀著名的保羅·路透與波斯帝國納西爾丁國王簽署的特別允許經營令,波斯帝國未來的鐵路、煤炭、石油、採伐森林、工程建設種種權利都出讓給保羅.路透,幾乎壟斷經營了國家所有的公共產品供給,而後保羅·路透暴富,反觀波斯帝國則陷入了政局不穩、怨聲再造的泥沼。

特別允許經營開發的主要合作模式有BT（建設—移交）、BOT（建設—運營—移交）、TOT（移交—運營—移交）、PFI（民間主動融資）、PPP（公私合營）等。而作為一般的基礎設施建設方面BOT是最常見的開發模式。

廣西來賓電廠是在1998年我國政府批准的國內第一個採用BOT方式建設的項目,中標公司是法國阿爾斯通。BOT是英文BuildOperateTransfer的縮寫,意思是“建設──運營──移交”,是籌措基礎設施建設資金的一種融資方式,通常是由項目的東道國政府與項目公司簽署特別允許權協議,把該特定期限內（一般30年）項目的建設和運營的特別允許經營權交給公司,到期後無償移交給政府。

總之,以上所述地產類型是現存較普遍的幾種分類方式。隨着我國政府體制改革、技術創新的深入,必將影響當下的地產開發模式及建設方案,因時而變、因勢而變、因類施策永遠是企業長久發展的根基,立足當下、着眼長遠、不拘於時、不拘於勢才可長盛不衰。 ^[2]