售後回租

它使設備製造企業或資產所有人（承租人）在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金，同時又為出租人提供有利可圖的投資機會。

1、在出售回租的交易過程中，出售/承租人可以毫不間斷地使用資產；

2、資產的售價與租金是相互聯繫的，且資產的出售損益通常不得計入當期損益；

3、出售/承租人將承擔所有的契約執行成本（如修理費、保險費及税金等）；

4、出售/承租人可從出售回租交易中得到納税的財務利益。

由於資產的出售和回租實質是同一筆業務，資產的售價和資金需一起計算。在承租人（賣方）看來，如租約符合融資租賃的某一條件，就應將回租作為融資租賃處理，否則作為經營租賃處理。按融資租賃處理時，出售資產的利潤應予遞延，並按資產折舊的比例予以分攤。倘若交易發生時，資產的公允價值低於其成本或賬面價值，按照謹慎原則，其差額應即確認為損失。

售後租回是一種集銷售和融資為一體的特殊形式，是企業籌集資金的新型方法，通常指企業將現有的資產出售給其他企業後，又隨即租回的融資方式，它是常用的籌資方式之一。在售後租回交易中，承租人與出租人都具有雙重身份，進行雙重交易，形成資產價值和使用價值的離散現象，具體表現在以下幾個方面：

（一）交易業務的雙重性

售後租回交易雙方具有業務上的雙重身份，因而業務處理上具有重疊性。其一，資產銷售方同時又是承租人，一方面企業通過銷售業務實現資產銷售，取得銷售收入，另一方面又作為承租方向對方租入資產用於生產過程，從而實現資產價值和交換價值，具有經濟業務的雙重身份。其二，資產購買者同時又是出租方，企業通過購買對方單位的資產取得資產所有權，同時又作為出租方轉移資產使用權，取得資產使用權轉讓收入，實現資產的使用價值的再循環，具有業務上的雙重性，是融資產銷售和資產租賃為一體的特殊交易行為。

（二）資產價值轉移與實物轉移相分離

在售後租回的交易過程中，出售方對資產所有權轉讓並不要求資產實物發生轉移，因而出售方（承租方）在售後租回交易過程中可以不間斷地使用資產。作為購買方即出租方，則只是取得資產的所有權，取得商品所有權上的風險與報酬，並沒有在實質上掌握資產的實物，因而形成實物轉移與價值轉移的分離。

（三）資產形態發生轉換

售後租回交易是承租人在不改變其對租賃物佔用和使用的前提下，將固定資產及類似資產向流動資產轉換的過程，從而增強了長期資產價值的流動性，促進了本不活躍的長期資金發生流動，提高了全部資金的使用效率。這樣，一方面解決了企業流動資金困難的問題，另一方面盤活了固定資產，有效地利用現有資產，加速資金再循環，產生資本擴張效應。

（四）資產轉讓收益的非實時性

《企業會計準則——租賃》規定。賣主（即承租人）不得將售後租回損益確認為當期損益，而應予遞延，分期計入各期損益。一般認為，資產轉讓收益應計入當期損益，而在售後租回交易中，資產的售價與資產的租金是相互聯繫的，因此，資產的轉讓損益在以後各會計期間予以攤銷，而不作為當期損益考慮。這樣做的目的是為了防止承租人利用這種交易達到人為操縱利潤的目的，同時避免承租人由於租賃業務產生各期損益的波動。

根據國家税務總局《關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得税處理問題的批覆》（國税函〔2007〕603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行賬務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納税所得額。

《批覆》同時規定，按該批覆規定進行税務處理過程中，如果涉及補税或退税的，按《税收徵管法》及其實施細則的有關規定辦理。

案例：

A企業擬投資800萬元購置一台生產設備，為解決資金不足的問題，企業計劃採用售後回租的融資租賃方式籌集資金，將其自有的一台已使用2年的設備（原值1000萬元，預計使用年限為10年，採用直線法計提折舊，已提折舊200萬元，期末無殘值）以淨值800萬元出售給某融資租賃公司，然後再與其簽訂售後回租的融資租賃合同，取得設備在租期內的使用權。合同規定，設備的租期為6年，A公司每年年初支付租金180萬元，設備的租期為6年，租金總額為1080萬元。租賃期滿後，A公司再支付50萬元即可收回設備的所有權。

A公司對擬購買的新設備的情況做了全面調查瞭解後，決定用這800萬元購買滿足要求的設備一台。新設備不需安裝即可投入使用，預計使用年限為8年，按直線法計提折舊，期末無殘值。新設備購買前，A公司未扣除折舊的税前利潤為1000萬元。購買設備後，預計每年可新增未扣除折舊的税前利潤300萬元。

為了簡化核算，假設購買設備後，A公司的盈利水平穩定，每年未扣除折舊前的税前利潤都是均衡的。

第一年：節税99萬

首先，A公司仍可對售後回租的舊設備計提折舊。

《企業會計制度》規定，融資租入固定資產，能夠合理確定租賃期，屆滿時將會取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產尚可使用年限內計提折舊；無法合理確定租賃期，屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當按租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中較短的期間計提折舊。

A公司在租賃期滿後可取得融資租入資產的所有權，可按該設備的尚可使用年限6年計提折舊，每年折舊費用為180萬元（1080÷6）。

同時，新設備每年也可提折舊費用100萬元（800÷8）。A公司每年可增加税前扣除費用100萬元，減少了應納所得税額，進而節約了企業所得税33萬元（100×33%）。

售後回租設備前的應納税所得額=1000－1000÷10=900（萬元）；

應納企業所得税=900×33%=297（萬元），税後利潤=900－297=603（萬元）；

售後回租設備後第一年的應納税所得額=1000+300－100－100=1100（萬元）；

應納企業所得税=1100×33%=363（萬元）。

其次，A公司購置的新設備可享受投資抵免的税收優惠政策。根據上述計算結果，A公司設備購置當年比前一年新增企業所得税66萬元（363－297）。

税法規定，企業每一年度投資抵免的企業所得税税額，不得超過該企業當年比設備購置前一年新增的企業所得税税額。但A公司的投資抵免的額度為320萬元（800×40%），大於66萬元，所以，該年新增的企業所得税66萬元可全額進行投資抵免。該年實際繳納的企業所得額仍為297萬元，税後利潤為803萬元（1100－297）。

售後回租，使企業的税後利潤增加了200萬元（803－603），折舊費用的計提和投資抵免所得税共為A公司節約了所得税99萬元（33+66）。

該企業第二、三、四年的應納所得税額和税後利潤的計算以及節税的情況同第一年。

因為税法規定，如果當年新增的企業所得税税額不足抵免時，未予抵免的投資額可用以後年度企業比設備購置前一年新增的企業所得税税額延續抵免，但抵免的期限最長不得超過5年。

第五年的應納税所得額仍為1100萬元，應納企業所得税為363萬元，新增企業所得税66萬元。該年度，A公司還剩餘未抵免的企業所得税56萬元（800×40%－66×4），小於66萬元，可按56萬元進行投資抵免。實際繳納的企業所得税為307萬元（363－56），税後利潤為793萬元（1100－307），税後利潤增加了190萬元（793－603），節約企業所得税89萬元（33+56）。

第六年：税後利潤增134萬

第六年的應納税所得額仍為1100萬元，應納企業所得税為363萬元，税後利潤為737萬元（1100－363），税後利潤比籌劃前增加134萬元（737－603）。所得税的節約反映為折舊費用帶來的33萬元的抵税作用。

第七、八年的應納所得税額和税後利潤的計算同第六年。

第八年：税後利潤1392萬

八年中，A公司共節約企業所得税584萬元（99×4+89+33×3），增加税後利潤1392萬元（200×4+190+134×3）。

由此可以得知，企業將售後回租租賃和投資抵免的税收優惠政策相結合運用，在税後利潤增加的同時，會使承租人獲取企業所得税方面更多的收益。

對此，企業在進行售後回租融資租賃業務税務籌劃時，應綜合考慮企業自身生產經營的需要、資本結構以及資金狀況等因素，充分利用現行的税收優惠政策，從而獲得最大的税收利益。此外，在實際操作中，企業還應考慮售後回租融資租賃在現金流量、貨幣時間價值和資金成本等方面的區別，結合税收負擔和收益的對比，從優選擇籌資方式。

（一）出售方（承租方）的增值税和營業税的處理

《國家税務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關税收問題的公告》（國家税務總局公告2010年第13號）第一條規定:“根據現行增值税和營業税有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值税和營業税徵收範圍，不徵收增值税和營業税。”

（二）受讓人（出租方）的增值税和營業税的處理

根據《國家税務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關税收問題的公告》（國家税務總局公告2010年第13號）的規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。改變了過去從形式看待售後回租的行為，將資產的出售和租回視為同一項交易，因此，税務處理上不再分解為出售和租賃兩筆業務，不屬於增值税和營業税徵收範圍。但不徵收增值税和營業税是相對於出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業務徵收營業税和增值税。

（三）出售方（承租方）的企業所得税的處理

《國家税務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關税收問題的公告》（國家税務總局公告2010年第13號）第二條規定:“根據現行企業所得税法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計税基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在税前扣除。”

基於此規定，融資性售後回租業按照以下三種情況進行企業所得税處理：

第一，由於承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，根據現行企業所得税法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。

第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計税基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發生過售後回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續計提折舊。

第三，對於融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。

《企業所得税法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計税基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計税基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。税法對融入固定資產，採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計準則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。可見融資性售後回租的支付税前扣除政策不同於融資租賃的税前扣除政策。

根據財税[2012]82號文的規定 ^[1]  ，關於售後回租進行融資的契税政策如下

根據通知，以下情況免徵或不徵契税：

——對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章徵税。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契税。

——單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不徵收契税。

——個體工商户的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商户名下，或個體工商户將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免徵契税。

——合夥企業的合夥人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合夥企業名下，或合夥企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合夥人名下，免徵契税。

通知稱，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契税；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契税。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契税；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契税。

通知指出，以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納税人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。企業承受土地使用權用於房地產開發，並在該土地上代政府建設保障性住房的，計税價格為取得全部土地使用權的成交價格。

據介紹，本通知自發文之日起執行。《財政部國家税務總局關於城鎮房屋拆遷有關税收政策的通知》第二條同時廢止。