產業園

產業園區建設與傳統房地產開發具有部分替代性。而當前國家對傳統房地產項目不斷的進行調控，這也客觀上為產業園區建設創造了更大的經營空間，減少了產業地產的投資風險，提高了園區運營的穩定性和可控性，吸引了更多傳統住宅房地產開發商的目光。金融危機之後，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，二線城市比例稍低。

事實上，產業園建設正如理論分析一樣已經駛入了快車道。截至2011年，上報統計的企業總計5.96萬家，實現營業總收入13.16萬億元，工業總產值10.49萬億元，工業增加值2.74萬億元，淨利潤7672億元，出口總額3000億美元，上繳税額6613億元。其中，工業增加值佔同期全國第二產業增加值的比重達到12.4%

從地方經濟發展趨勢看，產業園區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動着區域整體實力提升。但是不容忽視的是由於產業地產開發及運營剛處於起步階段，開發企業和運營商的經驗不足，加之在開發過程中會面臨地方政府的干預，容易出現過度追求税收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、吸引追求低成本和低税收的產業進駐等問題，容易引發區域集聚效應差、土地利用效率偏低、企業同質化競爭嚴重、忽視構建產業環境、配套不平衡、產業帶動作用不明顯等諸多問題。

基於產業園開發運營現狀及存在的問題，本報告提出了相關改善方案，主要從中國產業園區建設行業的發展現狀、開發及經營模式、傳統房地產商在產業園建設領域及園區投資運營企業間的競爭形勢等進行分析;由於產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有複雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性;另一方面由於其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性;前瞻將重新定義產業園區細分市場，梳理各細分領域競爭現狀，針對全國重點經濟區域環境特點分析產業園區域形態。

產業園區，是某產業的聚集區或是技術的產業化項目，簡而言之，孵化平台，是企業走向產業化道路集中區域。產業園區是產業集聚發展的重要載體，是推動工業化、城鎮化發展和對外開放的重要平台。 ^[1] 

工業園區、產業園區在很多區域容易被混為一談；工業為整體概念，產業是整個工業體系中構成部分。

對於工業園區，在一定程序上是工業企業的聚集區，通常沒有明確行業產業劃分。

另外對於工業園區與產業園區，區域政府在制定促進工業發展政策方面也存在差異，工業區就需要大而廣的政策，而產業園區就更加註重針對性。

所以，各區域在建設或建立工業園區時，首先確定適合區域發展，而且符合國家產業政策的主產業及相關產業，建立不同產業的功能園區，同時依據各產業各特點，制定適合產業發展政策，促進各產業發展升級，服務地方經濟。

電子裝配研發產業園區是產業集聚的載體，其主要構成應有相關電子原件組裝方面的企業，有提供高科技技術支持(如數字網絡技術)的企業，有國際化的策劃推廣和信息諮詢等中介機構；還有從事電子產品生產的企業和在文化經營方面富有經驗的經紀公司等。這種相互接駁的企業集羣，構成立體的多重交織的產業鏈環，對提高創新能力和經濟效益都具有實際意義。而以行政區域劃分或行業分割方式構建的電子裝配研發產業園區，畢竟會受到傳統利益格局和資源配置的影響，難以達到理想的要素組合和產業的深化。

大多數大城市在實現工業化後，都把發展產業園作為催化經濟轉型的重要戰略舉措。產業園已不僅是一個發展的理念，而是有着巨大經濟效益和社會效益的現實。只有促進電子研發成果轉化為經營資源，通過向傳統產業的滲透和產業鏈的整合與延伸，進行深度開發，才能充分獲取電子研發產業的效益。

發展電子研發的核心是要構築創意產業鏈，並儘量拓展延伸，以形成規模，獲得最大經濟效益。要在較短的時間裏領跑全國，趕上西方國家，就必須打造出若干符合市場規律的、完整的電子研發產業鏈，並圍繞產業鏈培育出一批富有競爭力的電子研發產業集羣。

“2.5產業”是指介於第二和第三產業之間的產業，既有服務、貿易、結算等第三產業管理中心的職能，又具備獨特的研發中心、公司核心技術產品的生產中心和現代物流運行服務等第二產業運營的職能。

1、提升產業結構，促進地方產業升級

發揮傳統產業優勢的同時，引入金融、商貿、會展等高附加值和科技型的現代服務業功能。推進科技與人才導入，引入全新先進產業，將助於產業結構調整與提升。

2、完善產城一體化的產業生態鏈

通過科學規劃，合理比例嫁接二、三產業，如金融、法律等現代服務業以及複合型的高品質商業配套。構築上下游產業相關聯、互補共生的業態環境，創造可持續性的公園城市。

3、提升區域價值和能力

導入商務、金融、居住、辦公、展覽等綜合性的新興產業。通過人才、資金、信息的高速傳輸流動創造高效、高質的經濟發展和城市建設，充分享受交通樞紐為項目城市功能帶來的交通便利，以及為產業功能提供的全面支持。税收拓展，環境優化，就業提升的目標。

管理模式：美國產業園區的發展有三種主導形式，分為學校或民間非盈利機構主導型、政府主導型以及政府、大學、企業聯合管理型，其中後者採用度最高。政府主導型存在較為寬鬆的物質環境、智力環境和政策支持等優勢。然而，由於政府行政色彩過於明顯，企業的依賴性較強，可能導致企業創新精神喪失，不利於企業和園區的可持續發展。適當採用其他形式有利於規避“爛尾”風險。

產業發展模式：美國產業園區主要採用依託技術發展、產業帶動產業集聚發展兩種模式。其中，技術依託型的產業類型由科學園、科學城、技術城以及加工園，產業依託型的有優勢企業主導、中小企業集聚以及複合型產業發展三大模式。美國產業園定位相當明確，因此後期選址、企業類型等都為定位服務。相較而言，中國產業園幾乎都以產業帶動為主，技術帶動型簡鳳毛麟角。

中國產業園區發展起步較晚，應吸取發達國家前期拓荒過程中累積的經驗，以避免重蹈覆轍而走了彎路。當前，由於產業園區的過度開發建設，缺乏合理規劃佈局，導致了省與省、市與市、縣與縣、鄉鎮與鄉鎮之間的無序競爭，市場競爭越發白熱化，對產業園區可持續發展極其不利。這個因素往往使信貸機構產生悲觀預期，從而降低企業融資能力。

產業園區作為區域經濟發展的龍頭，是對外開放、招商引資的主要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平台。在各地“十二五”規劃中，產業園的上馬和擴建令人矚目，如貴州要建設百餘個特色產業園、重慶要建設離岸數據開發和處理中心兩大基地、黑龍江要建設哈大齊工業走廊建設區、安徽要形成10個左右的新興產業基地，據統計，“十二五”期間，各地千億級的產業園規劃就有十餘個，這意味着，未來五年，中國或將進入各類產業園區建設的高峯期，投資規模數萬億元。