土地使用

土地使用和土地佔有存在密切聯繫，沒有佔有就無法使用，而佔有的目的就是為了使用土地。土地利用是人類通過與土地結合獲得物質產品和服務的經濟活動過程，在這一過程中人類與土地進行物質、能量和價值、信息的交流、轉換。 ^[1] 

土地利用是個技術問題，是對空氣、土壤、水分、地形、生物等多種自然因素綜合體的利用，如果人類掌握的科學技術水平高，則對這些因素的認識程度就高，利用時採取的手段、措施也就越恰當，取得的效果就越好。土地利用還是一個經濟問題，土地和其他生產要素一樣，在利用中必須服從一定的經濟規律，才能取得良好的經濟效益。 ^[1] 

土地利用是一個動態的概念，人類最早對土地的利用是直接從土地上獲取野獸、植物果實等食品；隨着人類社會分工和原始農業的產生，人類開始通過播種、收穫等農業活動獲得糧食等農產品；人們常説的土地利用已經是土地開發、利用和保護的綜合行為了。土地利用的基本內容包括：土地資源的調查、分類、統計；土地利用程度、結構、效益等現狀分析；土地利用規劃；土地開發；土地保護。土地資源的調查、分類、統計是土地利用的基礎性工作，為因地制宜合理利用土地提供了科學依據；土地利用現狀分析為更合理地利用土地指明瞭方向；土地利用規劃用於指導今後土地利用規劃的實踐；土地開發是土地的廣度和深度利用。人類通過利用土地來滿足自己的生存和發展需要，土地利用的三大目標是土地利用的經濟目標、生態系統目標和生態環境目標。中國人口眾多，土地資源相對不足，可開墾耕地資源已經很少，應更注重土地的集約利用；為保證國內糧食的供給應在農業優先的前提下，統籌安排用地比例。 ^[1] 

凡與規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

“房屋產權登記更換版本，因文本問題引發熱議，國土資源部部長姜大明為大家進行了解釋，消除了業主們的顧慮，姜大明解釋的主要內容是“住宅所有權沒有期限，土地使用權是有期限的，”眾所周知，我國土地使用權取得方式分為出讓和劃撥，出讓土地中：住宅用地使用權最長為70年，工業及科教文衞等最長期限為50年，商業、旅遊、娛樂最長期限為40年;劃撥用地除法律另有規定的，不設置使用期限的限制，那麼一個新的問題產生了，如果土地使用權到期怎麼辦?因為房屋和土地是不可分離的，是否要重新繳納土地出讓金呢，或者申請重新劃撥?”楊在明説。 ^[2] 

《中華人民共和國物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理”可見對於住宅用地，土地使用權到期土地使用權應當自動延期，這種延期屬於無償辦理，可以重複延續;而非住宅用地使用權到期應當重新辦理用地手續，其中屬於出讓土地的，因重新繳納出讓金，屬於設定使用期限的劃撥用地，需要根據法定條件重新申請辦理劃撥手續或出讓手續，這種情形下因土地使用人屬於規定，應當採取協議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;對於沒有設置使用權期限的劃撥土地，就不用擔心期限的問題了。

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1.劃撥土地使用權

劃撥士地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有士地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是説無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2.出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規劃區內除國有土地外，還有集體所有土地。集體所有土地經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地使用權的出讓要符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。 ^[3] 

我國實行土地公有制，這種公有制又分二種，即全民所有制和勞動羣眾集體所有制。憲法明確規定：“城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有。“任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”

1、進行建設必須使用國有土地，但符合一定條件的可以使用集體土地。

《土地管理法》第四十三條：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。從以上的規定可以看出：進行建設必須使用國有土地，原屬於農民集體所有的土地必須辦理徵收手續，徵為國有後才能進行建設，但有幾點例外：一是鄉鎮企業用地，二是村民的宅基地建設，三是鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。

建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。2008年元月，國務院下發了《關於促進節約集約用地的通知》，通知強調：“深入推進土地有償使用制度改革。國土資源部要嚴格限定劃撥用地範圍，及時調整劃撥用地目錄。今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配臵，有償使用。”

2、農村土地使用政策

根據土地用途分類，土地可分為：建設用地、農用地和未利用地三大類。我國實行土地用途管制制度，限制將農用地和未利用地轉變為建設用地。農用地和未利用地轉變為建設用地需要經過審批。根據《中華人民共和國農村土地承包法》的規定，農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地，由農村集體經濟組織發包給農民使用，但未經依法批准不得將承包地用於非農建設。 根據《土地管理法》的規定，三類建設可以使用集體土地，分別是鄉鎮企業用地、村民宅基地用地和鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。但農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。也就是説農民宅基地出讓和轉讓是違法的，其交易行為不受法律保護。 自2000年起國土資源部批准我省蕪湖市5個鎮開展集體建設用地流轉試點，至今我省先後批准了51個鄉鎮開展了集體建設用地使用權流轉試點。主要做法是在依法補償農民的前提下，不將集體建設用地徵收為國有，將集體建設用地使用權出讓給土地使用者，土地收益歸農村集體經濟組織。 ^[3]