商業業態

商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。

百貨店是指在一個大建築物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

(1)選址在城市繁華區、交通要道。

(2)商店規模大，營業面積在5000平方米以上。

(3)商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

(4)商店設施豪華、店堂典雅、明快。

(5)採取櫃枱銷售與自選(開架)銷售相結合方式。

(6)採取定價銷售，可以退貨。

(7)服務功能齊全。

超級市場指採取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

(1)選址在居民區、交通要道、商業區。

(2)以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

(3)商店營業面積在1000平方米左右。

(4)商品構成以購買頻率高的商品為主。

(5)採取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。

(6)營業時間每天不低於11小時。

(7)有一定面積的停車場地。

大型綜合超市是指採取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

(1)選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

(2)商店營業面積2500平方米以上。

(3)商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

(4)採取自選銷售方式。

(5)設與商店營業面積相適應的停車場。

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

(1)選址在居民住宅區、主幹線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

(2)商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

(3)居民徒步購物5-7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

(4)商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

(5)營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

(6)以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

(1)由發起者有計劃地開設、佈局統一規劃，店鋪獨立經營。

(2)選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

(3)內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

(4)設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。

(5)核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

(6)服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

(7)根據銷售面積，設相應規模的停車場。

倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態(其中有的採取會員制形式，只為會員服務)。

(1)在城鄉結合部、交通要道。

(2)商店營業面積大，一般為10000平方米左右。

(3)目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

(4)商品結構主要以食品(有一部分生鮮商品)、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。

(5)店堂設施簡樸、實用。

(6)採取倉儲式陳列。

(7)開展自選式的銷售。

(8)設有較大規模的停車場。

1、商業業態影響城市商業空間結構的方式

商業業態本身不直接對城市商業結構產生影響。商業業態對城市商業空間結構的影響是通過不同業態的商業企業的區位選擇實現的。影響特定業態的商業企業區位選擇的因子有兩大類:一是該種商業業態的自身因素如一般區位因子(交通、地段地價等)、規模經濟、集聚經濟、物質設施形態、經營商品特色等;二是消費者行為方面的因素如消費偏好、消費者數量與支付能力、消費出行方式、消費心理與方式等。

商業企業區位選擇的過程是在利潤最大化前提下上述二者有機結合、實現動態均衡的過程，其結果便形成了特定的城市商業空間結構與商業景觀。因而可以説城市商業空間結構是商業業態的功能、規模與等級結構的空間表現。圖1表述了商業業態影響城市商業空間結構的過程。

(1)傳統商業業態與“金字塔”網狀商業空間結構模式

傳統商業業態以隨工業革命而興起的百貨商場及稍後出現的雜貨店、小百貨等為代表。歐美早期的城市，是在市內交通尚不發達的情況下形成的。因此百貨商場與專賣店雜貨店的區位選擇遵循接近性(accesibility)原則，即商業網點儘量接近顧客住地，以便顧客就近購物。城市中心位置由於通達性好、處於全市顧客購物平均距離最小處等優勢，往往成為百貨商場與專賣店等業態的選址目標。

隨着城市的向心發展與近域推進，城市中心逐漸發展成為中央商業區(CBD)。城市CBD一旦形成，由於地價高昂，只有盈利水平高、地租支付能力強的高檔商店與百貨商場及專業店才可能集聚在CBD而形成全市最高級別的商業中心。地租支付能力較弱的一般商場與一價店等只得選址在區位條件一般但客流量較大的城市地段而形成城市分區商業中心。

其它面向居民提供中低檔商品與服務的雜貨店、小百貨等廣泛分佈於居民區而形成社區購物中心與鄰里購物中心。傳統業態的商業企業區位選擇的結果形成了以CBD為核心、以若干次級商業中心與眾多鄰里商業中心為支撐的“金字塔”型網狀體系，並且絕大多數商業活動集聚在CBD。

整個“金字塔”網絡體系中，頂部由CBD組成，越往下，商業中心數量越多，眾多的普通商店組成“金字塔”的底部，這些特徵與克里斯泰勒的中心地等級模式基本相符。

(2)現代商業業態與多極分散的城市商業空間結構模式

城市商業業態的發展與城市化進程息息相關。二戰後特別是50年代以來，由於“城市病”問題的困擾與城市交通網絡設施現代化的推動，歐美城市發展相繼進入“郊區化”與“逆城市化”階段。以住宅郊區化為先導，西方城市郊區化引發了市區各類職能部門郊區化的連鎖反應。首先遷往郊區的是商業部門，商業是為城市居民提供服務的，市區居民的外遷勢必影響到商業的營業。

市區人口尤其是富裕階層的外遷，導致市區購買力的下降，市中心區(包括CBD)的一些百貨商店紛紛倒閉。傳統的由CBD主宰城市零售業的格局逐漸被打破。為求得生存與發展，市區尤其是CBD的一些商業企業不得不追隨居民而遷往郊區。但此時的商業環境已發生變化，由高速公路、地鐵、軌道交通等組成的發達的城市交通網絡已經形成，家庭小汽車也得到普及，驅車購物已成為可能;而且隨着現代生活節奏的加快與生活方式的改變，人們“一次購物”的願望加強。

於是，超級市場、購物中心與巨型市場、倉儲式市場等業態應運而生。這些新興業態的商業企業佔地面積廣，提供商品服務種類多，一般選建於地價便宜的城郊接合部。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區商業中心。

郊區購物中心不僅服務於郊區居民，而且也吸引了相當部分的市區居民。因為市區道路陳舊，交通不便，顧客驅車到市區邊緣帶的高速公路沿線的新商業中心購物反而省時方便，“時間原則替代了空間原則”。商業郊區化發展降低了城市CBD與城市中心的商業功能與作用，如美國芝加哥1950年市區商業企業職工佔總數的7396，郊區僅為27%，到1970年代則各佔一半;1977年美國城市郊區商業零售額已超過市區。

國內有研究表明北京零售業出現“市中心區商業區衰落，邊緣商業中心崛起，社區商業中心蓬勃發展”的態勢。

50-60年代以來，人文主義興起，城市居民的閒暇時間增多，其購物行為趨於複雜化。更多的消費者將購物、娛樂、康體休閒、領略城市風光等結合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環境優雅舒適。

城市消費者的多重購物目的使得一些大型商業業態與服務業的功能界限不再十分明顯，商業的兩棲性即商業與服務業的綜合性特徵日益明顯。融購物與娛樂休閒為一體的新興業態—ShoppingMal適應了時代的需求，這種新興業態綜合考慮了消費者的各種需求，體現了對人的關懷，因而ShoppingMall自產生起便獲得廣大消費者的青睞，並取得巨大成功。

ShoppingMall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次(區)中心，選址在次中心往往形成城市分區商業中心，有利於城市商業的分散佈局與縱向發展。

購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業態的興起與區位佈局客觀上打破了傳統的“金字塔”式城市商業空間格局。由於發展的慣性，城市CBD可能在城市商業網絡中仍居於重要地位，但城市分區商業中心的興起與郊區商業中心的崛起，使城市商業佈局向多極分散格局發展，特別是各種業態的商店連鎖經營的發展，更加劇了城市商業的綜合性與橫向性發展趨勢。

(3)新興商業業態與三維的城市空間市場結構

近年新興的虛擬商廈與電子商業是以計算機網絡為基礎，通過電子網絡方式進行商品交換與行政作業的全過程。這可視為商業業態的第五次革命，因為它第一次實現了無店鋪經營，突破了傳統的商業生產、批發與零售的流轉程序與營銷模式，真正實現了低成本、高效率與零庫存，將對城市傳統的商業空間結構帶來前所未有的衝擊。

眾所周知，傳統的商業市場是二維的地理位置(Marketplace)，距離障礙與交通費用是影響商品交易成本的重要因素。而虛擬商廈與電子商業的發展造就了三維的空間市場(Marketspace)，藉助這一市場，企業可以突破地理位置的侷限，擺脱空間距離的束縛，直接與消費者進行交易。

虛擬商廈與電子商業使得網絡直銷成為可能，而以零售與批發為主業的中間商的作用將弱化。“網上購物”模式促成了“虛擬商場”的出現，傳統的商業地理空間將讓位於空間市場(包括地理空間與網絡空間)，因而虛擬商廈與電子商業對城市的商業空間結構的影響將是深遠而複雜的。

筆者認為，應該正確評價新興商業業態對傳統業態與傳統市場空間結構的影響。雖然電子商業與虛擬商廈必將對傳統商業業態造成很大的衝擊，但不會完全取而代之。因為現代人們的多重購物目的與要求使得ShoppingMall與購物中心等業態相對於電子商業仍具有較大的比較優勢，因而仍將存在下去。

中國城市商業發展與商業業態發展的兩個特點：

1、現代商業業態在中國城市的發展中擔當主角。現階段中國城市發展的主要方式是市場化的房地產商開發的模式，追求房地產項目的規模化和較高的規格是房地產開發商的利益需求。傳統的商業業態不能滿足從規模上和檔次上滿足房地產開發商的利益需求。

而以便利店、超級市場、大賣場、大型專業性超市和購物中心等現代零售業態不但在規模和利益上能滿足房地產開發商的規模和利益的需求，還能提升提高一個城市和一個房地產項目的地位和檔次為其帶來巨大的城市標誌性利益和商業利益。

2、現代商業業態在中國大型城市中導入發展快但生命週期縮短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市為例，從超級市場到大賣場、從大賣場、大型專業性超市到便利店折扣店，從現代百貨店到購物中心，這些現代商業業態從無到有隻花了10年時間。為什麼只用了10年時間呢？因為中國的城市發展速度快，因為中國已成為世界零售業競爭的主戰場，因為中國的消費者收入水平在提高，且差距的擴大為各種現代商業業態的迅速發展創造了世紀性的、前所未有的發展機遇。

為什麼各種現代商業業態的生命週期縮短了呢？如標準型超市（食品超市）在大型和特大型城市中的生命週期只有10到15年，原因還是速度和競爭。由於發展速度太快使得某一商業業態在一個較短時間內就進入飽和狀態。又由於在一段時間內競爭者太多使得某一商業業態迅速地進入了惡性競爭。飽和與惡性競爭是中國大型和特大型城市中現代商業業態生命週期縮短的主因。