房地產

(一)解放前中國房地產市場

中國房地產市場萌芽於19世紀末期．當時在上海、天津等大城市開始出現了房屋的建築和出租。1888年上海成立了英商業廣房地產公司，專門經營里弄房屋。1907年漢口設立了首善唐房屋經租處。1920年以後，私營房地產公司發展很快．市場已初具規模，1931年房地產交易額達1．83億元。到中華人民共和國成立前夕，上海有各類房地產公司49家；天津有20家，其中18家佔有土地11000多畝；漢口有房地產經租商57家，經租房屋2526棟。

(二)建國後到改革開放前的房地產市場

建國後到1956年社會主義改造完成這一段時間是我國房地產市場整頓階段。鑑於舊中國房地產市場的混亂局面，新中國成立後，國家對舊中國房地產業逐步實行了接管、贖買和改造，對房地產市場交易實行了集中統一的管理。這段時間，由於還存在一些私人房地產經營單位以及各種公私合營的經營單位，房地產市場還在一定範圍內存在着。1956年社會主義改造完成後，公開的房地產市場基本上被取消了，代之以房地產生產流通的行政計劃管理制度。

(三)改革開放後的房地產市場

黨的十一屆三中全會以後，在社會主義商品經濟理論的指導下，理論界率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點。1983年，深圳、佛山等沿海城市首先開展了各種房地產業務，初步建立了房地產市場並取得了引入注目的成績。接着，全國各地陸續建立起了房地產市場。此後，房地產市場規模逐漸擴大，交易額逐年上升．市場體系逐步健全，市場運行口趨規範。進入90年代，我國房地產市場發展進入了不平凡的發展時期，表現為1992年房地產市場迅猛發展，房地產熱一浪高過一浪，1993年下半年在宏觀調控影響下大幅度降温。1994年進行了艱難的消化，1995年開始步人正軌，1996年中國房地產市場正從以消化到合理狀態的成績走入了第七個五年計劃。 ^[45] 

從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的19%，利用外資佔比低於1%，自籌資金佔38%，其他資金佔43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資佔比不到1%，自籌資金佔35%，其他資金佔49%。

一、核心城市數據

2019年4月19日，中共中央要求“要堅持房住不炒”定位。據中國社會科學院財經戰略研究院《中國住房市場發展月度分析報告（2019年07月）》顯示，核心城市房價漲速連續3個月下降，二手房成交量較快下探。

2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。

2019年6月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.28，比5月下降了26%，但仍高於2018年同期成交量。

二、銷售價格數據。

2019年，6月份七十個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩中有降。

初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續3個月相同；二手住宅銷售價格上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

三、開發投資數據。

在開發環節，房地產投資數據也保持了平穩。最新數據顯示，2019年1—6月，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月回落0.3個百分點。其中，住宅投資45167億元，增長15.8%，增速回落0.5個百分點。

四、銷售面積

從2016年至2020年，由於房價上漲以及一二線城市的成交佔比上升，房地產年成交金額從14萬億元升至17萬億元，但年銷售面積基本穩定在16億平方米左右，幾乎沒有增長。

自2022年以來，全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆房地產調控政策，需求端政策調整力度加大，有利於緩和市場情緒，促進合理住房需求釋放。 ^[31] 

關於中共中央房住不炒定位。

2016年12月中央經濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。 ^[3-4] 

2017年10月，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。 ^[5] 

2019年7月30日召開的中共中央政治局會議釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。會議強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。數據顯示，2019年上半年，我國房地產貸款增加3.21萬億元，佔同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年個人住房貸款佔全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產信託餘額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。 ^[6] 

2020年12月21日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上説，2021年要穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。要加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平台。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。穩步推進棚户區改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。王蒙徽強調，明年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難羣體的住房問題。 ^[7] 

2021年7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。 ^[30] 

一、平均銷售價格。根據國家統計局數據，全國商品房平均銷售價格變動如下。

2004-2019年全年，全國商品房銷售均價（元/平方米）約2778，3167，3366，3863，3800，4681，5032，5357，5790，6237，6324，6793，7476，7892，8736，9310。

2003年以來，中國住房價格快速上漲，國家統計局公佈的數據顯示，2004-2016年間，中國住宅商品房平均銷售價格從2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年時間上升了2.69倍。

國家統計局公佈的數據是新建商品房平均銷售價格，其數據大大低估了真實房價漲幅。清華大學恆隆房地產中心考慮了同質住房價格變化，發現2004-2016年全國房價上漲了6.37倍，平均每年上漲16.68%，遠超居民收入增長速度。 ^[8] 

2018年全年，全國商品房銷售均價約8736元/平方米（商品房銷售額149973億元，銷售面積171654萬平方米）。

2019年的1月到6月期間，商品房銷售均價約為9329元/平方米（商品房銷售額70698億元，商品房銷售面積75786萬平方米）。

二、房價最高城區

2019年一季度，一線城市房價最貴的五個城區中，上海的靜安、黃浦、長寧和虹口進入前五。北京的西城區以99800元/平方米佔據第三，其中靜安區和黃浦區的房價都已超過12萬元/平方米。 ^[9] 

2019年04月國際商業地產服務和投資公司世邦魏理仕發佈《2019全球生活報告：城市指南》報告公佈的全球住宅價格最高的十大城市分別為：香港、新加坡、上海、温哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。 ^[10] 

香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首。

上海以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。

三、房價最低城市

2019年4月，據接受採訪的當地中介介紹，鶴崗市中心的商品房價格在2000元/平左右。而根據住房大數據聯合實驗室發佈的2019年1月中國142城市大數據房價排名顯示，142城中房價最低的鞍山市當月房價中位數3674元/平。

2013年10月，王健林（萬達集團董事長）860億元榮登中國大陸首富。 ^[11]  （福布斯中國大陸富豪榜）

2015年03月，王健林242億美元，中國大陸首富。（福布斯）

2017年10月，許家印（恆大地產集團董事局主席）以2900億元成為中國首富。（2017胡潤百富榜）

2018年福布斯中國大陸富豪榜，前400富豪中房地產行業佔大多數。其中，前三位富豪是：許家印（No.3，2125億元）、王健林（No.4，1566億）、楊惠妍（No.6，1180億） ^[12] 

2018年前五名的中國女富豪中，有四位來自房地產行業。其中，碧桂園的聯席主席楊惠妍以1269億元，再度蟬聯中國最富有女性榜榜首。龍湖集團董事長吳亞軍以607.5億元財富位居第二名，富華國際集團主席陳麗華以391.5億元財富位居第三名。 ^[13] 

2020年3月，世界房地產富豪中，中國佔54%共139位，其次是美國13%和英國7%。排名前十中有8位來自中國，前三名均來自中國，許家印再次成為全球房地產首富，92歲的李嘉誠位列第二。（《2020胡潤全球房地產富豪榜》） ^[14] 

2012年，綠地集團進入世界500強，排名483位，成為第一家登上世界500強的中國房地產企業。

2018年，世界500強上榜的5家房地產企業，全部來自中國，企業為恆大、綠地、碧桂園、萬科、保利。

2019年7月，《財富》世界500強榜單有5家房地產公司，均來自中國，且排名都大幅提升。其中，恆大以704.79億元的營業收入排在138位，比2018年上升了92名，利潤排名方面，恆大也表現亮眼，以56.5億美元位列世界500強榜單第107位。碧桂園以573.09億美元的營業收入排在第177位。綠地集團以527.21億美元的營業收入排在第202名。中國企業中排名躍升最快的公司分別是碧桂園（上升176位）、阿里巴巴（上升118位）、陽光龍淨集團（上升96位）、騰訊（上升94位）、蘇寧易購集團（上升94位）、中國恆大（上升92位）等。

2011年至2017年，全國土地使用權出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元。 ^[15] 

2019年1月，財政部公佈了2018年財政收支情況，2018年地方一般公共預算本級收入97905億元，同比增長7%。2018年全國土地使用權出讓收入超6.5萬億元，同比增長25%，再創歷史新高。簡單計算，2018年土地出讓收入約為同期地方一般公共預算的66.48%，而2017年的比例為56.9%。 ^[15] 

2019年國有土地使用權出讓收入增長11.4%。 ^[16] 

繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。新華社2015年3月5日授權發佈了“關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告（摘要）”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。

此前，地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。 ^[17] 

房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。

可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

人們從已經出台的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略，説明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產投資有以下幾個特點：

（一）位置的固定性和不可移動性；

（二）使用的長期性；

（三）影響因素多樣性；

（四）價值盈利性；

（五）保值增值性；

（六）行業相關性；

（七）易受政策影響性。

2013年2月經濟繼續回暖，但部分數據低於預期，引發市場對經濟增速能否持穩的討論。當前經濟仍在温和復甦，但受房地產調控等因素影響，在一季度之後的未來一段時間裏，經濟復甦步伐或趨緩。

1、自物權：所有權

包括佔有權、使用權、收益權、處分權

2、他物權

包括地役權、抵押權、租賃權、典權

按土地用途分類

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；

2、公用設施用地（含商業用地等）；

3、工業用地；

4、倉儲用地；

5、對外交通用地；

6、道路廣場用地；

7、市政公用設施用地；

8、綠化用地；

9、特殊用地。

按房屋用途分類

按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：

1、居住用途的房屋；

2、工業用途的房屋；

3、商業用途的房屋；

4、文體娛樂設施；

5、政府和公用設施；

6、多功能建築（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。

（一）房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

（二）房地產業主要包括以下一些內容：

1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產諮詢、估價和經紀代理、物業管理、二手房買賣。

4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

房地產（Real estate）

房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要投入一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、徵地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設週期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對採購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。

開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程控制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編制作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批；

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敍述。

對於房地產開發企業來説，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衞生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關於加大閒置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

樓市信息

房地產業搭上“振興規劃”末班車的消息刺激地產股全線上漲，不過收市後有報道稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。

消息稱，房地產可能搭上振興規劃末班車，其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最後一根稻草”。

本行業仍處於有利政策環境中，成交有望進一步回暖，並且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業“增持”評級。有專家指出，上週房地產成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標準。

房地產權屬登記是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，並頒發權利證書的法律制度。由於房地產具有不可移動性的特徵，所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示，由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行，以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

2016年2月1日，由國家工商總局公佈的《房地產廣告發布規定》正式實施。

工商總局明確規定，在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；在未經國家徵用的集體所有的土地上建設的；預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；權屬有爭議的；違反國家有關規定建設的；不符合工程質量標準，經驗收不合格的等情況的房地產，不得發佈廣告。

對於發佈房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；對於中介機構發佈所代理的房地產項目廣告，該規定要求應當提供業主委託證明，以及確認廣告內容真實性的其他證明文件。

此外，新規還明確要求，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。房地產廣告中有“買房可上名校”、“保證高投資回報率”等誘導性語言，或有“為入住者辦理户口、升學”等事項，以及承諾“10分鐘到火車站”、“3分鐘到達地鐵口”等表述都將被視為違規。

發達國家在交易環節徵收的税種往往較少，且税率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。

發達國家交易環節徵税情況

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這裏所説的需求不同於通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。

不管房地產巨頭承認與否，房地產是個暴利行業是不爭的事實。那麼，房地產的暴利來自於哪裏呢？筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。

所謂兩條渠道。

其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味着誰掌控了房地產開發的主動權，更重要的是，土地資源的有限性又註定了它的巨大升值空間。筆者認為，這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，開發商的暴利關鍵不在於成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米淨增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因，也道明瞭房地產暴利的其一個渠道。

其二炒房價，房價高，則利潤高，房價低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價，他們無所不用其極。

新開發的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”，給潛在的購房者心裏造成緊迫感，從而激發他們的購房慾望；開發商自導自演，僱請人連夜排隊購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人；拋棄道德、良知和社會責任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價鼓與呼，從而賺取暴利。

所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看，近些年來，房地產行業產生的暴發户是最多的。筆者認為，房地產行業內之所以多產暴發户，其一個很重要的原因是，從房地產行業可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉手出去就能大賺一筆，或直接開發住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產，用公共資金賺取暴利，把公共資金置於房地產的開發風浪中。

伴隨隨着房地產的興起，與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐聖賢，市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員？因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。

比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質拿低價地；其次是免交城市建設配套費；再次是緩徵土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個盆滿缽盈，房地產哪有不樂意“出血”的？蘇州市原副市長姜人傑為何能煉成億萬貪官？就是因為開發商利用姜手中的權力鑽政策空子低價拿地，轉手淨賺一點九億元！姜則一次受賄8250萬元！

近些年，房地產開發商及其“磚家”為何如此牛？房價為何如此瘋狂的飆車？因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產開發市場，所以，要想降房價，不把可怕的權力關進籠子裏，無異於白日做夢。

土地增值税是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計税依據向國家繳納的一種税賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納税人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物產權、並取得收入的單位和個人。課税對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值税實行四級超額累進税率。

作用：

土地增值税的開徵，具有極其重要的作用：

有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

房地產的發展趨勢觀察，房地產企業的經營方式將呈現更加規模化、專業化、多樣化。根據產品的細分市場、企業的自有資源、外部的政策環境等，各個企業會選擇自己合適的經營方式。

一、從區域佈局上來看，一線品牌房企加速進軍二級城市。隨着交通樞紐、產業規劃的全新佈局，中國二級城市將迎來新一輪發展計劃，在這樣的背景下，二級城市消費力將得到提升。

二、從品牌規模來看：過去十年，萬科、保利等房地產企業把握住了市場機遇實現了高速發展，企業規模迅速擴大，成為行業巨頭。隨着調控政策的繼續和行業增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業的領先優勢會更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規模的企業受到政策和市場的衝擊影響會較大，會逐漸邊緣化。

三、從開發模式上來看：中國房企發展的最大瓶頸依然是金融，資金鍊成為房企開發項目的最大風險所在。過去十年房企的開發模式以快速週轉模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速週轉模式可以加快資金週轉，有助於緩解資金鍊緊張狀況，但一旦市場發生重大波動，反而會加劇資金鍊緊張狀況。以萬達為代表的現金流滾資產模式，更為穩妥，在持有資產的同時銷售部分增值能力較小的物業，實現現金回籠支持下個項目啓動。部分物業出售，以作現金流為主，部分物業長期持有，以作利潤為主。通過現金流

不可移動特性也稱為位置固定性，即房地產的位置不能移動。這是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同於其他資產和商品的最主要之處。土地裏的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為空間場所的土地，其位置是固定的，不能移動。因位置不能移動，每宗房地產與重要場所（如市中心、公園、學校、醫院等）的距離及其對外交通、外部配套設施、周圍環境等，均有一定的相對穩定的狀態，從而形成了每宗房地產獨特的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同的房地產之間有區位優劣差別。 ^[34] 

各不相同特性也稱為獨一無二特性、獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠製造出來的機器設備那樣，相同型號和批次的數量很多且品質基本相同，每宗房地產都有其獨特之處且相互間差異較大，就像沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產。即使兩幢房屋或兩套住宅的外觀和户型一模一樣，但因它們的位置（如房屋坐落地點，住宅所在單元、樓層）或朝向、周圍環境、景觀、地形、地勢、交通、鄰里關係等的不同，它們實質上是不相同的。 ^[35] 

壽命長久特性也稱為耐久性、耐用性，即房地產經久耐用。在正常情況下，建築物很少發生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。房地產由於壽命長久，可供其擁有者長期使用，或者可給其擁有者帶來持續的收益（如租賃收益）。但需要指出的是，從具體的房地產使用者角度來看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權有使用期限。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，工業、教育、科技、文化、衞生、體育以及綜合或者其他用地為50年。 ^[36] 

房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨佔性。一定區位特別是區位較好的房地產被人佔有之後，佔有者可獲得特定的生活或生產場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘）等，或者可以支配相關的自然資源和生產力，在市場經濟下，他人除非支付一定的經濟代價，否則一般無法佔有和享用。進一步來看，房地產具有供給有限特性，還不完全在於土地總量不能增加。要增加房地產供給，要麼向更遠的平面方向發展，如向郊區、農村擴展；要麼向更高的立體方向發展，如增加容積率或建築高度。但是，這些又要受到自然條件、科技水平以及耕地保護、環境保護、環境承載能力、交通等基礎設施條件（包括容量）、國土空間規劃（或土地利用總體規劃、城鄉規劃）等因素的約束。 ^[37] 

與一般商品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。從房地產單價來看，每平方米建築面積（或套內建築面積、使用面積）房屋或每平方米土地的價格，低則數百元、數千元，高則數萬元甚至十幾萬元、數十萬元。從房地產總價來看，因房地產不可以按照一個平方米之類的小面積零星消費，必須有一定的規模（如一定面積、一個房間或一個單元），所以可供利用的一套住宅或一塊土地的價值，一般在數十萬元以上。對許多人來説，購買住房通常是其一生中最大的支出，不僅要花掉過去的積蓄，往往還需要貸款。 ^[38] 

房地產雖然具有用途多樣特性，但現實中的房地產用途不是房地產所有權人和使用人可以隨意確定和改變的。房地產利用一方面要符合城鄉規劃、土地利用規劃等的規定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之間的競爭和優選問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向於在規劃等允許的範圍內將房地產用於預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產估價中同時有“合法原則”和“最高最佳利用原則”。從經濟角度來看，土地利用選擇的先後順序一般是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、荒地。 ^[39] 

房地產因不可移動，其用途、建築高度、建築外觀等狀況通常會對周圍的房地產產生較大而長久的影響；反過來，周圍的房地產狀況也會影響該房地產。例如，影響採光、日照、通風、視野、景觀、可視性（如商鋪、商場、寫字樓的醒目度）、空氣、安寧、安全、人流等。因此,房地產具有相互影響特性。一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與其周圍的房地產狀況密切相關。 ^[40] 

房地產因相互影響、不可移動，且是各種生活、生產活動不可缺少的必需品或基礎要素，關係環境景觀、民生和經濟社會穩定，世界上幾乎所有國家和地區，即使是美國、英國等標榜“私有財產神聖不可侵犯”的國家和地區，都對房地產的利用、交易甚至價格、租金等有所限制，甚至是嚴格管制的。政府對房地產的限制常見的有城市規劃、土地用途管制和房地產市場調控。房地產易受限制還表現在，因不可移動（搬不走）、不易隱藏、難以變現，房地產很難躲避未來有關制度、政策、政局等重大變化的影響。 ^[41] 

難以變現也稱為變現能力弱、流動性差。變現能力是指在沒有過多損失的條件下，把非現金形式的資產換成現金的速度。房地產因價值較大、各不相同、不可移動、易受限制，加上交易環節較多、交易過程複雜、交易税費較高，使得房地產一旦需要出售，通常要花較長時間才能售出。 ^[42] 

通常情況下，蔬菜、水果之類易腐爛變質的物品，經過一段時間後，其價值會完全喪失；計算機、手機之類的科技產品，隨着新技術不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世，其價值會較快下降。但是，房地產因壽命長久、供給有限，以及隨着交通等基礎設施和公共服務設施不斷完善、環境美化、人口增加等，其原有的價值通常可以得到保持，甚至不斷增加。 ^[43] 

根據房產自身特點和實踐的需要，可以按不同標準對房產進行各種分類。以下是三種最常見和最實用的分類方法。

一、根據房產物質形態的結構材料性質分類

房產的物質形態(房屋)的結構材料，是指房屋承重結構所使用的材料，目前常用的主要有鋼材、混凝土、磚和木材等。房屋的使用性能、使用期限及建造成本等很大程度上決定於其結構材料的性質差異。因此，房屋結構材料的性質不同，對房屋再生產中各種經濟關係的產生、維繫和變化，就有不同的影響。按結構材料的性質不同劃分房產，正是着眼於通過房產分類，從一個側面反映這種影響的不同所在。房產按其結構材料的性質不同可分為以下幾類：

1.鋼混結構房產。房屋的樑柱樓板和屋頂等主要承重構件均使用鋼筋混凝土製作，牆體用磚或其他材料製作。這是目前在生產和生活用房中都普遍採用的一種結構形式，它既適於高層建築又堅固耐用，且成本適中,使用效果較好。

2.鋼結構房產。房屋的樑架等承重構件用鋼材製作，樓板用鋼筋混凝土製作,牆體用磚或其他材料製作。這種房產造價高堅固耐用，主要是廠房和大型公共設施房產。

3.混合結構房產。房屋的樓板、樓梯和屋頂用鋼筋混凝土製作,牆、柱為磚砌。這種結構的房產也很普遍，但生活用房居多,它有較長的耐用年限,造價也比較適中。

4.磚木結構房產。房屋的牆、柱用磚砌，樓層、房架用木材製作。因我國木材的缺乏,目前城市房產中這種結構已不多見，但在廣大農村還大量存在着。

5.其他結構房產。如木結構、竹結構、石結構、結構和簡易建築結構等房產。

二、根據房產的使用功能分類

這是一種重要的房產分類。它反映着房產的使用廣度與深度對研究房產需求及其內部結構,研究房產供需平衡等,均有重要意義。這種分類可以按房產的原始(設計)用途或按房產的實際(目前)用劃分房產。一般為以下幾類：

1.住宅。是居民日常生活起居併兼供人們從事學習和其他活動的房產。其建築形式有平房、樓房、庭院和公寓等，住宅的主導功能是滿足人們居住的需要。

2.工交倉庫房產。是工廠礦山等企業郵電交通等部門直接用於生產和經營活動，以及專門用於物資儲備的房產。如廠房車站、碼頭及其附屬的辦公室、食堂等。這類房的主導功能是滿足工交生產經營的需要。

3.辦公用房產。又稱寫字樓，是黨政機關行政事業單位和羣眾團體經辦公務的用房及其附屬的食堂、會議廳、車庫等房產。這類房產的主導功能是滿足社會管理辦公的需要。

4.商用房產。是商業經營所使用的房產及其附屬房產。如旅館、商店、銀行等。這類房產的主導功能是滿足商品流通的需要。

5.文體娛樂性房產。是從事文化、體育及娛樂活動的各種主體和附屬房產。如體育館、影劇院和博物館、文化宮等。這類房產的主導功能是滿足人們文化體育生活的需要。

6.醫教科房產。是教育、醫療和科研用房產及其附屬房產。這類房產具有發展的功能，其主導功能是滿足社會教育及身體保健的需要。

7.其他房產。是上述各類未包括的特殊用途的房產。如監獄寺廟和軍隊、國防用房產

三、根據房產產權性質分類

按房產的產權性質分類是房產的又一重要分類，它反映各社會集團和成員對房屋這種財產的佔有狀況和使用狀況，體現房產的產權結構。按這種方法房產分為以下幾類：

1.公有直管房產。是國有(或全民所有)房產的-部分它由政府的房地產管理部門直接管理。

2.公有自管房產。是國有(或全民所有)房產的--部分，它經政府授權交由具體使用該房產的全民所有制單位自行管理。

3.集體所有自管房產。是集體單位所有且自行管理的房產。

4.私有房產。是城鎮公民個人所有的房產其產權性質雖屬私有，但受國家法律的保護。

5.其他房產。指不能獨立界定其產權的一切房產。 ^[44] 

房地產是財富的象徵。估算2017年中國全國房地產市值約300萬億元左右，是GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。美國總統特朗普是房地產商，香港家族財閥多是房地產商，一度中國首富是房地產商，房地產領域長期以來超級富豪扎堆，居民家庭的主要資產之一是房子。

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬於生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。

房地產企業1-5月銷售的絕對量並不算很低，大部分重點房企銷售數據同比仍有增加即可説明這一點，但放在2014年全年目標看，完成比例卻很低，可見開發商年初過於樂觀地預估了2014年的整體市場。

共有萬科、恆大、綠地、碧桂園、保利等13家A股及H股上市房企公佈5月銷售業績。由於加大促銷力度，以及地方救市政策效果漸顯，重點房企5月銷售有所起色，但1-5月整體銷售目標完成率普遍下滑。預計下半年房企出貨和去化壓力將陡增，隨行就市、加快去化的銷售策略將成為房企應對市場的主流。

全年目標完成率慘淡

雖然5月銷售情況略有好轉，但由於前5月總體市場萎靡、銷售不暢，重點房企2014年銷售目標的完成情況並不盡如人意。從1-5月累計目標完成率看，13家企業中恆大完成比例最高，達51%；其次是萬科，完成41%；其後的碧桂園、旭輝、保利、富力、世茂、融創完成度均在30%-40%之間；綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%和21%；首創置業只有18%；而花樣年更是完成率只有10%，均低於40%的時間進度線。

一般來説，受春節因素的影響，上半年房企完成度都會較慢，但2014年與2013年同期相比，大部分房企的業績完成度也出現不同程度的下滑。像世茂、保利，降幅分別高達16個百分點和11個百分點；綠地、富力也下滑了6個百分點；首創置業下降了4個百分點；中國奧園和融創基本與2013年持平。

由於目標完成率普遍下降，下半年房企將面臨推案和去化的雙向壓力。可以明確的是，萬科、綠地、保利等龍頭房企隨行就市、加快去化的銷售策略將成為下半年房企應對市場的主流。

20世紀80年代至90年代中後期，中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙台進行試點，以提租發券、空轉起步為特徵。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。

然而由於八十年代末期的高強度通貨膨脹（1988年通貨膨脹率已達到18.5%），宏觀經濟全面調整導致銀根緊縮，大量房地產企業失去了資金來源，產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

20世紀90年代，1992年鄧小平南巡講話以後國家對土地批租的審批權進行適當下放，南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建築高潮卻導致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹，並造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。

1994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發佈實施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配製度只在上海進行試點。

到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

2000年以來進入本世紀，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升温。2001年房地產投資6245億元，佔全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產投資升高到14480.75億元，佔社會總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產業投資6193億元，總投資32895億元，佔比18.8%）。與此同時，政府也出台多項優惠政策，以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括，退還個人所得税，降低交易契税，放寬銀行貸款條件，加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米，而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方米。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早於上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊；北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中於中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產於1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的，這只是長期計劃體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發佈了所謂121號文件以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後，國務院發佈的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進，直到2005年年初達到頂峯。

2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發佈的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定，“對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查”，“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額徵收營業税”，“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。截至條目編制時，上海的房價已經回穩，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。

1.房地產資金來源結構單一，開發商自有資金比重低，房地產市場資金依賴度比較高。

2.圈地的可能性依然存在。

3.房價增長快，對民眾的心理預期比較大，住房比重偏小，結構性矛盾依然突出。

4.住房社會保障的配套政策不健全，可操作性較差，門檻高、受益面窄。

5.房地產企業數量多、負債率高。

6.二手房房源沒有釋放，供給不足，市場需要規範。

7.房地產中介誠信缺失。

8.拆遷安置補償不合理，城市房屋拆遷糾紛不斷。

9.觀念有待於改變，發達地區租價比例為40%，法國為37%，英國為34%，新加坡為30%，美國28%，這種狀況有利於人口的流動，對此適度的投資性購房具有積極的意義。

所有這些問題的核心之一在於地方政府的“土地財政”，即地方政府依靠高額的土地出讓金來補充當地政府的財政收入。開發商賺取高額的利潤而政府收取開發商高額的出讓金。高地價，高利潤（有傳言説有普遍的貪污腐敗成本）就有了超出當地平均居民家庭年收入10倍20倍的房價。在這一利益鏈條的捆綁下中國大陸的高房價將延續。

國家三令五申，不會改變房價調控主基調，但排隊看房的人似乎越來越多，成交量也在逐漸攀升，不僅是消費者、連一些開發商都開始對樓市預期發生變化。在這種背景下，6月份中國非製造業商務活動指數出爐，達到56.7%，其中，房地產業商務活動指數尤為引人關注，因為它創出了2010年12月以來的新高。

2012年6月以來中國經濟趨穩跡象明顯

一段時間以來，各種經濟數據都不太樂觀，但6月官方非製造業商務活動指數卻走出一枝獨秀的姿態，不僅仍然處於擴張區間，甚至還比上個月回升了1.5個百分點，而其中新訂單指數達到53.7%，創整年以來新高，中國物流與採購聯合會副會長蔡進分析，這表明非製造業經濟保持穩健增長勢頭：

結合製造業PMI數據來看，6月以來，中國經濟趨穩的跡象較為明顯。從非製造業的行業來看，有這樣幾個還是較為突出——一個是房地產商務活動指數，另外一個是電信業和物流業，和生產性服務業密切相關的商務活動指數明顯回升。

房地產業商務活動指數創19個月新高

值得關注的是，房地產業商務活動指數達到58.2%，創19個月以來新高，同時房地產業的新訂單指數結束近一年半的下降趨勢，回升至55.7%。

反映出房地產領域經過大半年需求的積蓄，一些剛性需求有所釋放。

根據官方數據計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，佔全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業內人士中引起不同觀點，但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和税費比例偏高已經成為不爭的事實。

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出台，被稱為“最嚴調控”。一系列措施形成如今地產調控“長沙化”的模板。2020年7月25日，長沙市網信辦官方微信稱，大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。 ^[18] 

2021年，繼上海、深圳等一線城市之後，1月27日，杭州市住房保障和房產管理局發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》。《通知》進一步加強了住房限購、住房限售、税收調節等政策，同時完善無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策。新年一個月內，包括上海、廣州、深圳、杭州、合肥、鄭州、福建南平等7城加碼樓市調控。

2021年1月，住房和城鄉建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。 ^[19] 

2021年3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發佈會上表示：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。” ^[26]  郭樹清在發佈會上介紹推動銀行業保險業高質量發展有關情況。針對房地產問題，郭樹清表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。郭樹清喊話和警示炒房者：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。” ^[20] 

2022年1—6月份，全國房地產開發投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。 ^[32] 

2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

2022年12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.35。 ^[33] 

2023年1—10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。 ^[47] 

根據美國網上房地產公司的數據，美國房價出現了微弱地上揚，這是自2007年以來的首次上升。美國各大主流網站根據此報告認為全國房價已“探底”。雖然此次的增長僅有0.2%，但在經歷了長達5年的持續下跌的情況，這樣微軟的增長也足夠説明了下跌趨勢已在改變了。

Zillow調查的167個市場幾乎都出現了價格增長。

Zillow的高級經濟專家Stan Humphries稱：“過去四個月以來，房價和預計數據都呈現增長趨勢，看來美國的房價已經探底了。雖然就業市場恢復沒有預期快，但房市回暖正在成形。這説明，房市擁有自我修復能力。”

Zillow的報告對比了在同一地區出售的住宅價格，顯示以季度為單位的增長更強勁——達2.1%，這是自2005年以來最大的增長。房價增幅最大的市場正是在房地產崩潰時期降幅最大的市場。譬如，鳳凰城的房價一年的增長為12%。

其他專家則認為，美國房價全國範圍內的總體上升是由某些市場的價格泡沫造成的。

“強大的需求，尤其是在加利福尼亞、亞利桑那和內華達州的房價短期內增幅相當快。由於這些州許多房屋買賣都是現金交易，美國現存的估價系統使得他們比其他州的房價上漲更快，”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析師Thomas Popik説道：“但是這種趨勢增加了這些熱門房產市場出現房價泡沫的可能性。”

隨着房產抵押債主轉向購買那些法拍房（foreclosure）的替代品，比如虧本銷售房(short sale)，法拍房的供應量已經穩步下降。投資者們希望充分利用熱門的租賃市場，因此必須分散到其他市場中去尋找更有利的交易。

投資公司Landsmith的CEO説：“我們進入鳳凰城市場的速度太快了，這些市場將會被炒熱，我們轉而看好東部市場，如密歇根州和佛羅里達州。”

Zillow指數在那些先前低迷的市場增幅最大，比如邁阿密、奧蘭多和大部分加利福尼亞州地區，其他那些並未陷入低迷的市場的指數卻還在下降，如聖路易斯州（一年下降4%）、芝加哥（一年下降5.8%）和費城（一年下降3.5%）。

房地產數據分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder説：“那些通過分析現有結果而認為房價觸底的人錯的離譜。不僅不能根據現在即時的跡象妄下結論，普遍的的房產現狀更是不容樂觀。房地產仍然是個短板。”

Radar Logic也注意到了房價上漲，但是認為只是冬天温和的天氣暫時增加了購房需求。這就意味着下半年的房價將會回落。就算沒有天氣的假説，他們也看到許多其他麻煩。

Radar Logic的報告指出：“在供應一方，高價會吸引金融機構出售更多法拍房，使得那些先前由於負資產無法出售住宅的家庭能夠進入房產交易的市場。於是，可售房產的供應就會增加，從而將房價壓低。而在需求一方，上升的房價可能會降低投資量。”

美國的房地產市場大部分是由投資者驅動的，比例是1/4到1/3。因為全國的房價是基於二手房有限供應的基礎上，這供應又依賴於國家的大銀行，這些都使得全國的房價上漲比以往更加不穩定。一手房的購買者理應占市場的40%，但是卻只佔了1/3。而成千上萬可能搬家的購買者因為負資產或準負資產被困住宅中。

全世界最聰明投資者，包括巴菲特一直關注房價，他們預期美國住宅市場將出現持續復甦。其他類型的房地產投資——包括擁有大型購物中心、公寓大樓，酒店，和醫院產權的房地產投資信託基金（REITs）——也成為表現最好的投資品種。

對普通投資者而言，這一輪的反彈為其提供了一個機會，需要重新思考投資組合中應該有多少比重放在房地產投資品種上——抓住一個他們曾完全放棄的板塊重獲新生的契機，及時參與進去。

達夫菲爾普斯投資管理公司（Duff & Phelps Investment Management）的投資經理弗蘭克·海格迪（Frank Haggerty）説，“經過近期我們看到的回暖後，人們很自然地會問，‘我是不是已經錯過了跟進的機會，還是將來會有更大的復甦空間？’在我們看來，未來的空間還很大。”海格迪聯合管理一個13億美元的共同基金，投資於商業地產公司。

持這種樂觀態度的人很普遍。美國獨棟住宅的價格正在穩步回升，哈佛大學住房研究聯合中心6月份的一份報告顯示，2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。住房研究聯合中心的董事總經理艾瑞克·貝爾斯基（Eric Belsky）説，低庫存的好處在於：只要花不到六個月就能把現有庫存全部賣光，而六個月的庫存是衡量市場強勁還是疲軟的傳統意義上的分水嶺。

當然，美國房價在此次經濟衰退期間曾出現過的一些短期的復甦跡象。2009年中，標普-凱斯希勒20城市房價指數曾出現過為期一年的上漲，但隨後又再度下跌。21世紀之初美國股市大跌以及房地產泡沫破裂的耶魯大學教授羅伯特·希勒（Robert Shiller）説，還不能肯定美國的房價是否已經觸底。

縱觀全球，很少有國家可以保持房價長期穩定，但德國卻“獨善其身”。從1977年開始，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，房價收入比較低，這提高了民眾的幸福度，也成就了“德國製造”。全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，比如1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，唯有德國沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機。

德國法律規定，如果個人5年內交易的房產數量超過3個，將被收回之前房產交易時減免的個人所得税。

德國長期實行以居住導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是屬於國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位。

國家統計局發佈的數據顯示，全國房地產開發投資同比增長34%，但增幅比1-2月下降1.1個百分點。由此可見開發商對後市謹慎，已經開始減少房地產投資規模。此外，開發商自籌資金的比重持續上升，截至一季度已達36.98%，這表明信貸環境依然不樂觀。

房地產投資增速下降

數據顯示，1-3月，全國房地產開發投資8846億元，同比增長34.1%，比1-2月份降低1.1個百分點，比同期降低1個百分點。預計，接下來數月，開發商的投資熱情將會繼續逐步降温。國家統計局新聞發言人盛來運指出，從一季度的情況來看，房地產調控的效果在繼續顯現，一是房地產的投資性需求得到了明顯遏制，二是部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到了遏制，監測的70個大中城市房價數據顯示，2月份這些城市中有7個城市的房地產價格數據環比是下降的，有35個城市的房價漲幅是回落的。

在投資規模下降的同時，3月份，全國房地產開發景氣指數為102.98，比同期回落2.91個百分點。在嚴厲的調控之下，國房景氣指標依然沒有走出下行通道，預期下半年會觸底，谷值將高於上一輪的谷值，才很有可能會步入上升通道。

商品房銷售面積回升

1-3月，全國房地產開發企業房屋新開工面積2.08億平方米，同比增長23.4%，增幅較1-2月份下降4.5個百分點，較同期下降37.4個百分點。從月度情況來看，3月份全國房屋新開工面積為2.08億平方米，同比上漲19.3%，環比1-2月份上漲8.8%。預計未來幾個月，主要受1000萬套保障房推動，房屋新開工面積將持續上漲；另外，開發企業購置土地規模較大，也會增加新開工量，當然受市場低迷的影響，也會出現部分企業緩開工的現象。

房企資金狀況仍然緊張

1-3月，房地產開發企業資金來源19268億元，同比增長18.6%，增幅比1-2月份提高2.3個百分點，這是在同比增幅連續下降一年後的首次回升，但是增幅較同期仍大幅下降42.8個百分點，依然明顯低於近十年曆史均值。

開發企業資金來源的構成方面，三個月以來國內貸款3837億元，增長4.4%；利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27.2%；其他資金8186億元，增長18.7%。在其他資金中，定金及預收款4825億元，增長28.7%；個人按揭貸款2076億元，下降5.3%。

房地產行業信任缺失

中國社會科學院發佈的《社會心態藍皮書》指出，2010年，對北京、上海、廣州調查結果顯示，三市市民總體社會信任屬低度信任水平。其中，三地市民認為廣告、房地產行業信任缺失，食品、藥品行業信任危機嚴重。居民對政府機構的信任程度最高，對商業行業信任程度最低；上海和廣州兩市的社會信任狀況略高於北京。

三城市中，上海的社會總信任得分為65.7分，位居三城市之首；廣州的社會信任得分為63.7分，居第2位；北京在本次調查中社會信任程度最低，得分為59.3分。

房市焦點

由於一二線城市嚴厲的限購和產能過剩，大量開發商向三四線城市進軍和轉移，但是在轉移過程中卻遭遇市場需求有限的桎梏，這也為大家敲響了城鎮化泡沫的警鐘。而現今迴歸一二線城市，可能遇到相同的問題，就是土地的供應是有限的。在這種時候，這種迴歸會讓競爭變得更加激烈，可能到最後會推動土地價格的上漲，開發的專業度競爭也會更加激烈。

一線城市遭遇的嚴厲調控政策以及高企的地價、資本市場的導向，使得主流房企一度大規模佈局二三四線城市，但在佈局之後，很多三四線城市帶來的效益並不高，而此時，通過一段時間以來的調控和市場需求的長久壓抑，一線城市重新出現一些缺口和機會，土地市場也進入供應高峯，這成為房企重新迴歸一線城市的主要原因。不過，從長期來看，未來樓市的主戰場還將是二三四線城市，隨着新型城鎮化帶來的機遇、人口大規模進入，這些城市發展潛力仍待挖掘，而企業也必須通過轉型與當地市場完全契合，才能實現真正的盈利。

房產活躍

中國大多數城市的房地產市場7月份均持續保持活躍。據國家統計局的數據，2013年7月份中國出現房價同比上漲的城市為69個，同比上漲城市數量連續第三個月保持在69個。北京、廣州、深圳、上海等一線城市繼續領漲全國房價。

中國經濟改革研究基金會國民經濟研究所所長樊綱日前在上海出席論壇時公開表示，房地產是中國經濟的支柱產業之一，中國整體房地產市場的泡沫並不大，且泡沫剛出現政府就及時採取了調控措施，未來中國房地產市場將進入平穩增長的階段。

該報告稱，在當前的經濟復甦時期，料中國仍會確保其所採取的任何措施不會損害作為經濟增長引擎的房地產市場。但2012年的緊縮措施仍將繼續對房地產市場產生實質影響。

房地產拖累上半年財收“雪上加霜”

數據顯示，2014年1至6月，扣除營改增因素國內增值税增長僅1.4%，6月份的數據更不樂觀。6月國內增值税2924億元，同比下降0.5%，扣除營改增轉移收入後下降4.5%。習慣了增值税兩位數增長，扣除營改增因素下降4.5%的增值税很難不引發關注。

數據顯示，1至6月，房地產營業税3041億元，增長6.6%，其中一季度增長10.3%，而二季度僅增長3.1%，比一季度大幅回落7.2個百分點。 ^[21] 

銷售面積下降6% 銷售額下降6.7%

2014年7月16日　國家統計局發佈數據顯示，1—6月份房地產的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，不同地區房地產的價格也出現了分化，二三線城市房地產價格出現了往下調整的這樣一種態勢。

針對房地產市場出現的分化調整態勢，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運認為有兩個原因：一是2013年同比基數比較高。2014年的1—6月份房地產銷售面積為4.8萬億平方米，2013年同期基數5.1萬億，而且2013年上半年增長速度將近30%，在這樣高基數的情況下出現回落也是很正常的。二是市場自身的內生調整需要，上半年房地產市場出現回落也是一種向理性迴歸的正常反應。

房地產暴利時代結束

臨近年末，一線城市土地市場再度升温。然而，樓市持續調整的影響不斷顯現，如何消化龐大的庫存依然是當前樓市面臨的最大問題。同時，與房地產行業密切相關的一些下游產業也日益感受到陣陣寒意。專家指出，長期來看，樓市調整有助於結束房地產暴利時代。

中國社科院2015年發佈的房地產綠皮書指出，2014年中國住房投資投機全面退潮，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌，商品住宅進入相對過剩，成交量萎縮，庫存水平攀升，預計2015年住房市場將整體衰退。

加強房地產中介管理

房地產中介行業是房地產業的重要組成部分。近年來，房地產中介行業發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了重要作用。但部分中介機構和從業人員存在着經營行為不規範、侵害羣眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。

為加強房地產中介管理，2016年7月29日，住房和城鄉建設部等部門下發《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，旨在保護羣眾合法權益，促進行業健康發展。

建立全國房地產庫存和交易監測平台

2016年9月6日，住建部發布《法治政府建設實施綱要（2015~2020年）》的實施方案指出，將完善房地產宏觀調控，堅持分類調控，因城施策，並建立全國房地產庫存和交易監測平台。同時，推行權力清單、責任清單、負面清單制度。

實施方案表示，將根據房地產市場分化的實際，完善宏觀調控政策。並建立全國房地產庫存和交易監測平台，實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化税收、信貸政策。建立公開規範的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制，支持居民合理住房消費。

方案還表示，加大對建築、房地產等企業和人員的監管，依法查處和曝光違法違規行為。健全新建商品房預售許可管理和現售備案制度、商品房買賣合同網籤制度、商品房交易資金監管制度。加強信用體系建設，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度。 ^[22] 

2020年6月，為全面落實《海南自由貿易港建設總體方案》，高質量高標準推進海南自由貿易港建設，海南省作出30項決定。其中，第14項提出，堅持“房住不炒”，推動房地產市場平穩健康發展。海南省要求，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴症”，繼續嚴格執行全域限購等政策，進一步強化城市主體責任，實施重點城市“一城一策”，穩地價、穩房價、穩預期，建立健全房地產調控長效機制和調控評價考核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。 ^[2] 

2021年1月23日，經濟學家圈新經濟大會在北京召開，本次會議的主題是“繁榮的種子”。十一屆全國人大財經委副主任賀鏗表示，如果中國要出金融危機，一定會是房地產危機引爆的。

賀鏗表示，世界上的金融危機都是房地產引起的，巴西、日本等國都是這樣。中國房地產泡沫不低於30% ，總有一天要破。 ^[23] 

2021年兩會，針對市場集中度越來越高的房地產經紀業務，全國政協委員、房天下董事長莫天全建議，建立國家住房市場監管機構，抑制房地產市場壟斷。建立民營企業信用評級體系，解決民營企業融資難問題。 ^[27] 

房住不炒 新國八條 限購令 房產税 曲線購房 假離婚 加息禁止羣租 公租房保障元年 保性住房商品房住宅環首都經濟圈樓市調控

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啓動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啓動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨着住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨着住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年，已經走過了40年曆史。

2020年9月6日，瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等9部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》(下稱《通知》)。《通知》提出，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。

《通知》要求，嚴格住房用地出讓溢價率管控。採取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產開發企業競配建、競自持部分不計入商品住房開發建設成本。房地產開發企業自取得商品房預售許可之日起10日內，須一次性公開全部準售房源和銷售價格，未按規定銷售房屋的，除按相關規定處理外，房產部門可暫停項目網籤系統，整改後予以恢復。 ^[24] 

2021年3月22日，成都市出台《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。《通知》從強化住宅用地供應管理、深化房價地價聯動機制、加大住房保障力度、加強住房交易管理、嚴格金融審慎監管、加強市場秩序監管、落實調控主體責任等七個方面提出了16條具體措施。根據《通知》，成都“人房比”超3倍樓盤限售期限將變為5年，還將建立二手住房成交參考價格發佈機制。依據合同約定方式取得成都市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符合本市住房限購、限售政策的規定。通過司法處置和股權轉讓取得的開發項目的受讓人，應按照原土地出讓合同和履約協議約定開發條件進行開發，並按照調控要求銷售住房。《通知》自印發之日起執行。 ^[28] 

2024年4月28日，成都市住房和城鄉建設局發佈進一步優化房地產市場政策的通知，自4月29日起，成都市全市範圍內住房交易不再審核購房資格，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售，對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業採取公證搖號選房銷售。 ^[48] 

2021年3月24日，媒體報道江西南昌發佈了《促進全市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施》，將於4月20日實施，其中有的條款與穩地價、穩房價、穩預期的要求不符。江西省立即採取措施，江西省政府負責同志代表省政府主要負責同志約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩定。

南昌市政府表示，將深刻吸取教訓，立即收回文件，並舉一反三，堅決貫徹黨中央國務院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實落實房地產調控主體責任，着力解決好住房突出問題，確保房地產市場平穩運行。 ^[29] 

2022年9月16日，天津市住房城鄉建設委等七部門聯合發佈《關於進一步完善房地產調控政策促進房地產業健康發展的通知》，從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信貸政策、促進房地產業健康發展四個方面提出十二條具體舉措。

2020年最後一天，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。而在此之前，重點房地產企業已經試點資金監測和融資管理規則，也就是業內所稱的“三道紅線”。 ^[25] 

2023年08月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定調整優化差別化住房信貸政策。現就有關事項通知如下：

一、對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

二、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

三、中國人民銀行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

四、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客户風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。 ^[46]