所有權

所有權，是指所有權人依法對自己的財產享有的佔有、使用、收益和處分的權利，它是最為重要的物權形式。所有權是最重要的物權與財產權，它是交易發生的前提，也是交易追求的結果。

第一百一十四條　【物權的定義及類型】民事主體依法享有物權。

物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第二百零九條　【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百四十條　【所有權的定義】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百四十一條　【所有權人設立他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第二百四十二條　【國家專屬所有權】法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

第二百四十三條　【徵收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。

徵收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予徵收補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

第二百四十四條　【耕地保護】國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。

第二百四十五條　【徵用】因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。

第二百四十六條　【國有財產的範圍、國家所有的性質和國家所有權的行使】法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。

國有財產由國務院代表國家行使所有權。法律另有規定的，依照其規定。

第二百四十七條　【礦藏、水流、海域的國家所有權】礦藏、水流、海域屬於國家所有。

第二百四十八條　【無居民海島的國家所有權】無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

第二百四十九條　【國家所有土地的範圍】城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。

第二百五十條　【自然資源的國家所有權】森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但是法律規定屬於集體所有的除外。

第二百五十一條　【野生動植物資源的國家所有權】法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。

第二百五十二條　【無線電頻譜資源的國家所有權】無線電頻譜資源屬於國家所有。

第二百五十三條　【文物的國家所有權】法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。

第二百五十四條　【國防資產和基礎設施的國家所有權】國防資產屬於國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。

第二百五十五條　【國家機關的物權】國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

第二百五十六條　【國家舉辦的事業單位的物權】國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

第二百五十七條　【國家出資的企業出資人制度】國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

第二百五十八條　【國有財產的保護】國家所有的財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。

第二百五十九條　【國有財產管理的法律責任】履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，翫忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產管理規定，在企業改制、合併分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

第二百六十條　【集體財產的範圍】集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；

（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衞生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

第二百六十一條　【農民集體所有財產歸屬及重大事項集體決定】農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的組織或者個人承包；

（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

（五）法律規定的其他事項。

第二百六十二條　【集體所有的不動產所有權行使】對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權；

（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權；

（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第二百六十三條　【城鎮集體所有的財產權利行使】城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百六十四條　【集體成員對集體財產的知情權】農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公佈集體財產的狀況。集體成員有權查閲、複製相關資料。

第二百六十五條　【集體所有財產保護及農村集體成員合法權益保護】集體所有的財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、破壞。

農村集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第二百六十六條　【私有財產的範圍】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

第二百六十七條　【私人合法財產的保護】私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、破壞。

第二百六十八條　【國家、集體和私人依法出資設立公司或其他企業】國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。

第二百六十九條　【法人財產權】營利法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。

營利法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

第二百七十條　【社會團體法人、捐助法人合法財產的保護】社會團體法人、捐助法人依法所有的不動產和動產，受法律保護。

第二百七十一條　【建築物區分所有權】業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條　【業主對專有部分的權利和義務】業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條　【業主對共有部分的權利和義務】業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

第二百七十四條　【建築區劃內道路、綠地等的權利歸屬】建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第二百七十五條　【車位、車庫的歸屬】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第二百七十六條　【車位、車庫的首要用途】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條　【業主自治管理組織的設立及指導和協助】業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條　【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條　【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

第二百八十條　【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條　【建築物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條　【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第二百八十三條　【建築物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

第二百八十四條　【建築物及其附屬設施的管理主體】業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百八十五條　【業主和物業服務企業或其他管理人的關係】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條　【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　【業主合法權益的保護】業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

第二百八十八條　【處理相鄰關係的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

第二百八十九條　【處理相鄰關係的法律依據】法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第二百九十條　【用水、排水相鄰關係】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第二百九十一條　【通行相鄰關係】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第二百九十二條　【相鄰土地的利用】不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條　【相鄰通風、採光和日照】建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。

第二百九十四條　【相鄰不動產之間不可量物侵害】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第二百九十五條　【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第二百九十六條　【使用相鄰不動產避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第二百九十七條　【共有及其類型】不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條　【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條　【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條　【共有人對共有物的管理權】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條　【共有物的處分、重大修繕和性質、用途變更】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條　【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條　【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條　【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條　【按份共有人的份額處分權和其他共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條　【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條　【因共同財產產生的債權債務關係的對外、對內效力】因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條　【按份共有的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

第三百零九條　【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條　【用益物權、擔保物權共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

第三百一十一條　【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第三百一十二條　【遺失物的善意取得】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。

第三百一十三條　【善意取得的動產上原有權利的消滅】善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第三百一十四條　【拾得遺失物的返還】拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第三百一十五條　【有關部門收到遺失物的處理】有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發佈招領公告。

第三百一十六條　【拾得人及有關部門妥善保管遺失物義務】拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第三百一十七條　【權利人在領取遺失物時應盡義務】權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第三百一十八條　【公告期滿無人認領的遺失物歸屬】遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

第三百一十九條　【拾得漂流物、發現埋藏物或隱藏物】拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照適用拾得遺失物的有關規定。法律另有規定的，依照其規定。

第三百二十條　【從物所有權的轉移】主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外。

第三百二十一條　【天然孳息和法定孳息的歸屬】天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照其約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三百二十二條　【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一），2020年12月25日最高人民法院審判委員會，第1825次會議通過，自2021年1月1日起施行，法釋〔2020〕24號。

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》等相關法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一併解決上述民事爭議，且人民法院一併審理的除外。

第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條 異議登記因民法典第二百二十條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條 預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。

第六條 轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

第七條 人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為民法典第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

第八條 依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 民法典第三百零五條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短於通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。　　

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張依據民法典第三百零五條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十五條 具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十六條 受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 民法典第三百一十一條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以民法典第二百二十六條規定的方式交付動產的，轉讓動產民事法律行為生效時為動產交付之時；當事人以民法典第二百二十七條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十八條 民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第十九條 轉讓人將民法典第二百二十五條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十條 具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：

（一）轉讓合同被認定無效；

（二）轉讓合同被撤銷。

第二十一條 本解釋自2021年1月1日起施行。

1、所有權是法定的財產權。物權編雖然採取了列舉式的方式，但摒棄了羅馬法以及法國民法將所有權視為“絕對無限制”的權利的觀點，而規定所有權是所有權人依法享有的權利。具體來説，一是所有權的取得必須合法；二是法律規定了一些所有權的客體範圍，例如，專屬於國家所有的財產只能歸國家所有；三是所有權的權能是由法律規定或賦予的，必須受到法律的限制；四是所有權人行使所有權必須遵守法律的規定，不得濫用權利；五是法律對所有權的保護作出了專門的規定。

2、所有權的主體為所有人。從法律關係的角度來看，所有權關係的主體為所有權人及除所有權人以外的義務人。任何在民法上具有民事權利能力的主體均可取得所有權，不管這些主體在行政法律關係、勞動法律關係等關係中處於何種地位，他們都可以平等地依法取得所有權，從而成為所有權的主體。但是，對某些財產，法律規定只能由特定的主體所有。

3、所有權的客體僅限於有體物、特定物。一方面，所有權的客體具有有體性，包括動產和不動產，權利本身一般不能成為其客體，否則，就會形成所有權之上的所有權，所有權本身也不能確定了。至於智力成果，則屬於知識產權的客體。另一方面，所有權的客體必須是特定物，如某輛汽車、某棟房屋。該物必須是特定的、獨立的，如果所有權的客體不能特定，則權利人根本不可能對物形成特定的支配權。除了法律有特別規定之外，集合物不能作為物權的客體。

4、所有權是獨佔的支配權。所有權是一種獨佔的支配權，即法律賦予所有權人排他的支配力，因此產生了所有權的排他性原則，即一物不容二主，同一物之上只能有一個所有權，而不可能出現兩個或多個所有權。一物一權乃是所有權人對其物享有完全的、獨佔的支配權的必然引申，由此也導致了所有權與他物權的區別。當所有權受到不法佔有或者侵害時，財產所有權人有權請求返還原物、停止侵害、排除妨害或者賠償損失。

5、所有權是無期限限制的權利。這就是説，所有權在存續的期限上，是不存在限制的。首先，當事人不得創設有期限的所有權，如果物權存有明確的期限，那麼它就轉變成他物權；其次，法律本身不能為所有權設定存續期限，不存在“暫時性”的所有權，否則，就會使得所有權變成他物權；最後，只要標的物持續存在，所有權就一直存在。

6、所有權是完全物權，它包含了四項權能。依據《民法典》第240條的規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。可見，所有權人享有的四項權能組成了法定的所有權的內在結構。由於所有權包含了四項權能，因而，所有權權能是完整的。相對於其他物權來説，所有權是“完全物權”。當然，應當看到，隨着社會經濟生活的發展，所有權的權能也在不斷變化，該四項權能也不一定能夠完全概括所有權的各項權能。

所有權包括四項權能，即佔有權、使用權、收益權、處分權。

佔有，是指民事主體對財產的實際控制。所有權的佔有權能，是指所有權人或者其他合法佔有人對所有物進行控制和管領的事實。關於佔有是否應當列為所有權的一項權能，學説上歷來存在着爭論。《民法典》將佔有明確規定為所有權的權能，主要理由在於：一方面，儘管佔有可能是一種事實狀態，但也可能是一種法定權利。佔有人所享有的佔有權，不過是從所有權中分離出來的權能。一般情況下，佔有權並不是獨立於所有權之外的法定權利。另一方面，儘管佔有權作為所有權的一項權能，在大多數情況下與所有權是重合的，但所有權只有從佔有開始，才能由客觀權利變為主觀權利，而且只有當佔有權回覆到所有人手中，所有權才最終恢復其圓滿狀態。佔有人因佔有可能取得佔有權甚至所有權，即使不能形成權利的佔有，在法律上也可獲得保護，故佔有具有重要的法律意義。

佔有權也可以與所有權發生分離，從而成為一種獨立的權利，這種分離的現象主要依合同而產生，例如，根據保管、租賃、擔保合同而移轉佔有並移轉佔有權。但佔有人也可能基於合同外的原因取得對物的佔有，此種佔有也受到法律保護。例如，對遺失物依法保管，在保管期間，佔有人對其佔有的遺失物享有佔有權。佔有人取得佔有權後，可以排斥第三人的干涉，甚至可以對抗所有權人。

在任何社會經濟形態中，人們佔有生產資料和勞動產品都不是目的，佔有的目的是獲取物的使用價值或增值價值。所以，不論是所有權人還是非所有權人，他們佔有財產，最終都是為了對財產有效地利用或從中獲得經濟上的利益。這種利用財產的權利，就是使用權。現代民法物權制度出現從重所有向重使用的轉化，物盡其用的功能日益突出，這也表明使用權的地位逐漸凸顯。在各種物權中，用益物權的重要權能就是使用權，權利人設立這種權利就是為了對物進行使用。

物的使用權在本質上是由物的使用價值所決定的。獲取物的使用價值以滿足所有人的需要，是所有人的意志和利益的體現，而所有人以外的其他人則負有不妨礙所有人獲取其參物的使用價值的義務。因此，使用權能夠成為所有人的一項獨立權能。所有權人根據法律或合同的規定，可將使用權移轉給非所有權人行使。非所有人應當按照當事人約定、法律規定或者物的一般用途對物進行使用，非所有權人的使用權是由所有權派生出來並依賴於所有權的。

收益權是指利用財產並獲取一定經濟利益的權利，它是所有權的一項重要的權能。人們擁有某物，都是為了在物之上獲取某種經濟利益以滿足自己的需要，只有當這種經濟利益得到實現後，所有權才是現實的，否則，所有權人擁有某物將毫無意義。因此，收益權是所有權一項重要的權能。收益權與使用權是所有權不同的權能，二者具有不同的經濟目的。

收益權的內容不僅包括獲得天然孽息，還包括獲得法定孽息；不僅指利用物本身取得利益，還包括投資及其收益。收益權也可以基於所有權人的意志和利益而與所有權發生分離。例如，所有人為他人設立用益物權以後，用益物權人就享有收益權。收益權可以基於法律規定來確定，例如，《民法典》第256條規定，國家舉辦的事業單位依照法律和國務院的有關規定享有收益權。收益權也可以基於合同來確定，例如，當事人雙方可以在設定用益物權的合同中明確賦予一方收益的權利。

所謂處分權，是指所有人對其動產或不動產進行消費和轉讓的權利。對財產的消費（包括生產和生活的消費）屬於事實上的處分，對財產的轉讓屬於法律上的處分，兩者都會導致所有權的絕對消滅或相對消滅。所以，處分權決定了財產的歸屬，它是所有權區別於他物權的一個重要特徵，是所有權的核心權能。

在市場經濟社會中，所有權是生產和交換的前提與結果，處分權是一個獨立的市場主體應有的權利。如果主體對生產工具和勞動對象不享有事實上的處分權，其就無法在生產領域中將生產資料和勞動力結合起來，從而無法進行實際的生產活動；而如果主體對勞動產品不享有法律的處分權，在交換中就不能作為所有者將商品轉讓。如果主體對相關的財產不享有處分權，其將無法同他人締結轉讓財產的合同。所有權人通常享有處分權，但處分權在法律上也可以受到限制，例如，農村集體經濟組織對其土地享有處分權，但不能隨意轉讓土地。

所有權的權能為所有權人提供了一定的行為自由，它意味着所有權人具有依法實施一類或一系列行為的可能性，每一種權能的性質都十分複雜。例如，所有權人享有處分權，意味着所有權人可以對其財產消費、清償、贈與、交換、加工等。隨着經濟的發展和物的效用的增加，所有權權能所包含的內容也將擴大。

1、所有權權能的分離是所有權人利用其物權的重要方式

所有權在實際的運行過程中，其權能往往是不完整的。所有權的權能依據所有人的意志和利益與所有權發生分離，但這並不導致所有人喪失所有權，因為所有人可以通過行使支配權而實現其所有權。他物權的存在不僅是符合所有權人的意志的，而且有利於所有權的充分實現。比如，在同一物之上設定數個擔保物權。基於所有權而設立他物權，是對財富的有效利用形式，這些形式越多，表明對財富的利用方式越豐富。

2、他物權的設定並不導致所有權的消滅

儘管所有人在其財產之上設定了各種他物權，但這並不意味着，在他物權設定之後，所有權就因此而消滅。在所有權基礎上設定的用益物權和擔保物權，是基於所有權人的自主決定而產生的，是所有權權能分離的結果。他物權的設定不僅不會導致所有權消滅，反而有利於所有權人更好地實現其所有權。他物權是在所有權的基礎上產生的，他物權本質上是對所有權的限制，他物權一旦消滅，所有權仍會恢復其圓滿狀態。物權法理論上一般認為，所有權具有整體性，在所有物上設定用益物權及擔保物權，不是讓與所有權的一部分，而是創設一個新的、獨立的物權。

3、他物權的行使不得損害所有權人的利益

一旦所有權之上設定了他物權，就出現一物之上存在多個物權的現象。他物權人依據法律規定或者約定享有他物權，但他物權的行使不得損害所有人的利益。例如，國家對礦產資源享有所有權，在該所有權基礎上設定了採礦權，而採礦權人行使採礦權時，不能濫採，必須依照法律和合同的規定開採。採礦權人還必須保護環境，維護生態的平衡。再如，建設用地使用權人不得禁止和排斥國家對空間的合理利用。因此，《民法典》第241條規定：“用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。”

他物權人行使所有權損害所有人利益的，可能承擔三種責任：一是侵權責任。例如，他物權人在佔有所有人財產之後非法侵害其使用的財產的，構成侵權。二是違約責任。例如，需役地人違反地役權設定合同而利用供役地人的不動產，造成供役地人損失的，應承擔合同責任。三是不當得利返還責任。例如，他物權人非法轉讓所有人的財產，由此獲得的利益沒有法律根據，應當返還給所有人。

所謂原始取得，是指根據法律規定最初取得財產的所有權或不依賴於原所有權人的意志而取得財產的所有權。原始取得包括勞動生產和收益、徵收、善意取得、添附。所謂繼受取得，又稱傳來取得，是指通過某種法律行為從原所有權人那裏取得對某項財產的所有權。

原始取得和繼受取得的區別如下：

第一，是否基於原權利人的意願。對原始取得而言，權利人取得相關的物權並不是基於原權利人的意願而取得，可能是基於自己的勞動，或者從非權利人處取得相關物權。而傳來取得則是權利人從原權利人處取得相關物權，而且權利人取得相關物權是基於原權利人的意志和意願而取得。

第二，權利人取得物權的原因不同。對原始取得而言，權利人取得物權是基於法律規定，其屬於非基於法律行為而發生的物權變動，如基於權利人的勞動，或者基於添附等法定原因取得物權；而對傳來取得而言，權利人取得物權是基於法律行為而取得，其通常是基於權利人與原權利人之間的法律行為（如買賣合同、贈與合同等）而取得物權。

第三，權利人取得相關財產是否需要承受該財產之上的權利負擔不同。對原始取得而言，權利人在取得相關的財產權利之後，並不需要承受該財產之上既有的財產負擔，如抵押權等；而對傳來取得而言，權利人取得該財產時對該財產之上的權利負擔是知悉的，其應當承受該財產之上的權利負擔。

徵收與徵用都是對單位和個人財產所有權進行限制的一種方式，都必須基於公共利益。徵收，是指國家基於公共利益通過行使徵收權，在依法給予補償的前提下，將單位或者個人的財產移轉給國家所有。徵用是指國家因搶險、救災等緊急需要而通過行使徵用權，臨時使用單位或者個人的財產。

徵收、徵用都是國家通過行使行政權，基於公共利益對集體和私人所有權進行限制的方法，二者具有一定的相似之處：徵收、徵用都是為了公共利益的需要，且都應給予補償。但兩者存在一定的區別，表現在：

第一，是否移轉所有權不同。徵收都要移轉所有權，徵收是指國家為了公共利益的需要，而利用公權力強制性地將集體或私人所有的財產徵歸國有。徵用屬於政府強制使用個人或者組織的財產，不發生所有權移轉的後果。

第二，是否為了搶險、救災、疫情防控等緊急需要不同。徵用只是在緊急需要的情況下才能適用。例如，在新冠病毒防疫期間，政府有關部門徵用賓館、酒店用於安置隔離人員。徵收則是基於公共利益的需要而採取的措施，不以緊急需要的存在為其適用的前提，即使不存在緊急狀態，政府出於公共利益的需要也可以徵收。

第三，適用對象不同。徵收的對象主要為農村土地和城市房屋等不動產，一般不包括動產。徵用對象既包括不動產，也包括動產。

第四，補償標準不同。由於徵收要移轉所有權，所以對被徵收人造成的損害更大，對其作出的補償也相應地更高一些。而徵用只是臨時使用，如果沒有造成物的毀損、滅失，可以返還被徵用物並作出適當的補償，因此，其一般不需要考慮被徵用財產的市場價格而予以補償。

善意取得，又稱為即時取得，是指無處分權人將動產或不動產轉讓給受讓人，如果受讓人取得該動產或不動產時出於善意，則受讓人將依法取得對該動產或不動產的所有權或其他物權。

（1）無處分權人處分他人財產。所謂無權處分，是指沒有處分權而處分他人的財產。所謂處分，從最廣義上來理解，包括事實上的處分與法律上的處分。無權處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣、贈與、抵押等使所有權發生轉讓或權能發生分離的情形。在實踐中，無權處分行為主要包括四種情況：一是無所有權而處分財產的情形。例如，承租人、保管人對承租或保管的財產並不享有所有權，而將該財產轉讓給他人。二是所有權受到限制而處分財產的情形。例如，某一共有人未經其他共有人的同意而處分共有財產。三是雖有所有權但無處分權，卻處分了財產的情形。例如，在附條件買賣中，當事人約定在價金未完全清償前，出賣人仍然保留所有權，買受人只享有期待權，在合同有效期間，出賣人不能再次轉讓該標的物，否則將構成無權處分。四是代理人擅自處分被代理人的財產。

（2）受讓人取得財產時出於善意。受讓人是否為善意，應當從如下兩方面判斷。第一，受讓人不知道轉讓人無處分權。善意是相對於惡意而言的，善意是指不知情，即受讓人受讓該不動產或者動產時不知或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該項財產的權限。第二，受讓人對其不知情無重大過失。

（3）以合理的價格有償轉讓。《民法典》強調善意取得必須適用於有償交易，主要有以下理由：首先，如果是無償的轉讓，受讓人取得財產沒有支付任何對價，此時不適用善意取得，要求受讓人返還財產，受讓人並沒有因此而遭受損失。其次，從學理上講，善意取得是為了實現交易安全而設計的法律制度，只適用於交易行為。再次，在許多情況下，無償轉讓財產本身就表明財產的來源可能是不正當的，而一個誠實的、不貪圖便宜的受讓人在無償受讓財產時，應當查明財產的來源，如果不經調查就無償受讓財產，則本身是非善意的，或者説是有過失的。所以，受讓人在取得財產時，必須以相應的財產或金錢支付給出讓人。無償取得財產時，不適用善意取得。《民法典》第311條的規定，“以合理的價格轉讓”主要包括如下幾個方面的意思：一是受讓人必須已經實際支付對價。如果受讓人並沒有支付價款，則無法構成善意取得。二是受讓人所支付的價款必須是合理的。三是受讓人必須實際支付對價。適用善意取得原則上必須以實際支付為要件，如果僅僅只是達成了協議，不能認為已經符合了善意取得的構成要件。

（4）完成了法定的公示方法。《民法典》第311條規定完成公示是善意取得的要件之一，即“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。這就意味着善意取得的構成必須以公示方法的完成為要件。第一，需要登記的必須已經辦理登記。之所以要以辦理完畢登記過户作為不動產善意取得的構成要件，一方面，是因為只有在完成物權登記手續之後，買受人才能夠真正取得完整的物權，這與我國《民法典》原則上採納的登記要件主義完全吻合。另一方面，如果以辦理登記為不動產物權善意取得的時間點，則在轉讓人辦理登記將不動產記載於自己的名下之後，真正權利人完全可以通過異議登記來及時阻礙轉讓人的無權處分行為。因為受讓人必須辦理登記才能受到善意取得制度的保護，而在存在異議登記的情況下，受讓人就很難被認為是善意的，並據此取得不動產所有權。第二，不需要登記的已經交付。動產原則上不需要登記。但適用動產善意取得制度，必須發生佔有的移轉，亦即轉讓人向受讓人實際交付了財產，受讓人實際佔有了該財產。一方面，只有通過交付，才能發生所有權的移轉。如果雙方僅僅只是達成了合意，而並沒有發生標的物佔有的移轉，則不能發生善意取得的效果，雙方當事人仍然只是一種債的關係。由於買受人享有的還是債權，還不能通過物權法對之加以保護。另一方面，對善意受讓人來説，一旦發生交付，其佔有了出讓人的財產，從而形成了享有物權的外觀，也可能引發社會公眾對其權利的信賴。特別是在他佔有該財產之後，他可以基於對物享有所有權的信心，來對其進行實際的利用、加工和改良，從而提高對物的使用效率，增加物的價值。如果在對物進行重大修繕之後，再進行返還，可能不利於物盡其用，造成對物的損失浪費。所以，即使買受人主觀上是善意的，如果沒有通過交付實際佔有財產，還不能説他就形成了完整的權利外觀，因而也不能使他取得所有權。

（5）轉讓合同有效。善意取得必須以轉讓人與受讓人之間的轉讓合同合法有效為基本前提。如果轉讓人與受讓人之間所從事的買賣、互易、贈與等行為是無效的或可以撤銷的行為，則不能產生善意取得的效果。對此，我國《物權法司法解釋（一）》第21條規定：“具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。”依據該條規定，在當事人之間的基礎合同被撤銷或者被宣告無效的情形下，則排除善意取得的適用。也就是説，善意取得的成立以轉讓人和受讓人之間的合同有效為前提，如果該合同因為違反法律或行政法規的強制性規定，或違反公序良俗而被宣告無效，則無法發生善意取得的法律效果，專家贊成這一立場，主要理由在於：一方面，善意取得制度本身就是為了維護交易安全而設計的一種法律制度。其所維護的“交易”自然只能是合法的交易，對違法的交易，其自然也不可能受到法律的特別保護。如果合同無效，則表明該交易本身具有不法性，不應受到法律的保護，當事人之間應當產生恢復原狀的後果，無法產生善意取得的效果。因此，依據上述司法解釋的規定，在合同被宣告無效的情形下，就可以排除善意取得。另一方面，善意取得雖然在性質上是原始取得，但其也屬於基於法律行為的物權變動，我國基於法律行為的物權變動規則主要實行債權形式主義，物權的變動既需要完成公示方法，也需要當事人之間的基礎法律關係有效。因此，一旦當事人之間的基礎合同被宣告無效或者被撤銷，則物權無法發生變動，受讓人也無法善意“取得”標的物所有權。

受讓人是否為善意，應當從如下兩方面判斷：

第一，受讓人不知道轉讓人無處分權。善意是相對於惡意而言的，善意是指不知情，即受讓人受讓該不動產或者動產時不知或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該項財產的權限。依據《民法典》第3n條的規定，判斷受讓人善意的時間點為“受讓人受讓該不動產或者動產時”，這就是説，必須是以受讓財產的時間確定，即取得人必須在最後取得行為那一刻是善意的。至於受讓人取得財產以後是否為善意，則不影響善意取得的構成。如果受讓人在這一時點以前出於惡意，亦可認定其在交付時及以後為惡意。

第二，受讓人對其不知情無重大過失。《物權法司法解釋（一）》第15條第1款規定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。”依據該條規定，在判斷受讓人的善意時，不僅要求受讓人不知情，還需要其對不知情具有重大過失。該司法解釋第16條、第17條進一步針對不動產和動產交易中受讓人的善意問題進行解釋，解釋了何為受讓人具有重大過失。該司法解釋第16條第2款規定：“真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。”這實際上是提醒受讓人要盡到一定的謹慎義務，如果因其自身的重大過失而不知道轉讓人無處分權，則其不構成善意，也不能構成善意取得。

善意取得主要產生如下法律效力。

第一，物權的變動。善意取得是原始取得，這就是説，只要符合善意取得的構成要件，原權利人與受讓人之間將發生一種物權的變動，即受讓人因為出於善意將即時取得標的物的所有權，而原權利人的所有權將因此消滅。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，而只能要求轉讓人賠償損失或者承擔其他法律責任。

第二，動產上的原有權利原則上消滅。《民法典》第313條規定：“善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”據此，只有具備以下兩個條件，善意取得才能導致動產上原有權利的消滅：一是其適用範圍限於動產。因為不動產上的權利都要經過登記，對外予以公示，所以，受讓人在受讓不動產時就知道或者應當知道不動產上的物權負擔，如果不動產上的物權負擔已經登記，而受讓人仍然受讓該不動產，其就應當承受此種物權負擔。如果物上的負擔已經登記，權利人沒有查閲，則其應當承擔因沒有查閲可能形成的風險。二是善意受讓人在受讓時不知道或者不應當知道動產上存在着該權利。這就是説，即使因為善意取得而導致動產上其他權利消滅，也必須要求受讓人是善意的。所謂善意，是針對動產上存在的其他權利而言，受讓人是不知情的。如果受讓人知道或者應當知道該權利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受讓人善意取得了所有權，其也應當承受動產上的其他權利負擔。例如，甲在動產上設定了抵押，未辦理登記，然後將該動產轉讓，而受讓人乙在受讓動產時，如果事先知道在動產之上設定了抵押，因而是惡意的，那麼，即使符合了善意取得的條件，可以發生善意取得的效果，但因為他對動產抵押權的設立是知情的，因而當抵押權人追及該動產時，基於善意取得的所有權不能對抗抵押權。但如果受讓人在受讓該動產時，確實不知道其上有抵押權，其在取得動產以後，該動產之上的抵押權消滅。第三，無權轉讓人的法律責任。原權利人因善意取得使其標的物的所有權消滅，而又不能請求受讓人返還財產，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即權利人可以基於債權上的請求權要求轉讓人承擔合同責任、侵權責任或不當得利的返還責任，但不能向受讓人和其他權利人追及標的物。

添附是指民事主體把不同所有權人的財產或勞動成果合併在一起，從而形成另一種新形態的財產。

添附具有以下三種形態：一是附合。它是指不同所有人的財產密切結合在一起而形成新的財產，雖未達到混合程度，但非經拆毀不能達到原來的狀態。二是混合。它是指不同所有人的動產互相結合在一起，難以分開，或分開在經濟上不合理，並且形成新的財產。三是加工。它是指一方使用他人的財產加工改造為具有更高價值的財產。

（1）約定優先原則。依據《民法典》第322條規定，在確定添附物的歸屬時，“有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定”，這就是説，在確定添附物的歸屬時，首先要尊重當事人的約定。在就物的歸屬發生爭議後，當事人可以約定由一方取得所有權，並對另一方給予補償，或者約定由雙方共有相關財產，當事人可以約定如何處理添附物歸屬糾紛。

（2）充分發揮物的效用。在當事人沒有約定，且法律沒有明確規定的情形下，在確定添附物的歸屬時，應當考慮物盡其用，充分發揮物的價值。也就是説，在確定添附物的歸屬時，應當考慮效率原則。在實踐中，如果未經他人的同意利用他人財產進行加工、裝修等，通常要考慮兩個物之間的價值，一般來説應當由價值大的物的所有人取得物權。對混合的處理一般應根據原財產價值的大小來決定。混合後的新物一般歸原財產價值大的一方所有，原財產價值小的一方可取得與原財產相當的補償，實踐證明，此種做法是符合經濟效率原則的。

（3）保護無過錯當事人。在根據添附規則確定財產歸屬時，應當區分善意和惡意，保護無過錯當事人一方。例如，在兩個所有人的動產發生添附以後，如果添附後果是因為行為人的惡意添附行為造成的，兩個動產的價值雖有差距但差距並不大，則應當側重保護受害人的利益，使添附物的所有權歸屬於受害人。這樣也有利於保護權利人，並對惡意添附行為予以制裁。如果惡意利用他人財產而發生添附，能夠拆除的，拆除以後不影響財產的價值的，被利用物的所有人要求返還原物，應當將該物予以拆除，由利用該物的人予以返還。但如果拆除該物確有可能損害物的價值，或者拆除對物的所有人並無任何利益，只能給利用人造成損害，從誠信原則的角度和效率原則考慮，不應當予以拆除。

遺失物，是指他人丟失的動產。遺失物並不是無主物，也不是所有權人拋棄的或因他人的侵害而丟失的物，而是所有權人、佔有人不慎丟失的動產。

遺失物的認定，必須滿足以下幾個條件：

第一，必須是所有權人或佔有人不慎喪失佔有的動產。遺失物與拋棄物的根本區別就在於，遺失物並不是他人拋棄的動產，而是他人不慎丟失的財產，權利人並沒有拋棄其所有權或佔有的意思。

第二，必須是無人佔有的動產。如果某人佔有某物以後，又丟失了該物，則不能認為其佔有了遺失物，只能認為遺失物為實際的佔有人所佔有。

第三，必須是拾得人拾得的動產。所謂拾得，包括髮現和佔有兩個要素。一是發現，就是指已經知道或已確定遺失物及其地點；二是佔有，是指已經基於佔有的意思而佔有。在遺失物拾得的兩個構成要素中，發現先於佔有，沒有遺失物的發現，則不可能產生遺失物的佔有，但如果僅僅只是發現，沒有佔有，則並不能構成拾得。只有在發現的基礎上佔有遺失物，才構成拾得。

一是及時通知義務。依據《民法典》第315條，“有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發佈招領公告”。因此，拾得人知道權利人的，應當及時通知權利人，或者將遺失物交還給權利人。拾得人在他人的住宅、公共汽車內或者機關、學校、圖書館等公共場所拾得遺失物，也可以將遺失物交給住户或者有關的管理人，或者送交公安機關。有關部門在收到遺失物以後，知道權利人的，應當及時通知權利人領取；不知道失主的，應當及時發佈招領公告。二是妥善保管遺失物的義務。拾得人在拾得遺失物以後，應該妥善保管遺失物。在保管期間，拾得人對遺失物的佔有是有權佔有。同樣，拾得人在將拾得遺失物交給有關部門以後，有關部門也負有妥善保管遺失物的義務。《民法典》第316條規定：“拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。”依據這一規定，如果拾得人在佔有遺失物期間，或者有關部門在管理遺失物期間，因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。三是返還遺失物的義務。拾得人負有的返還義務是一種法定義務，拾得人的返還義務並不是道德上的義務，也不是任意性的義務，而是法律規定的必須履行的強制性義務。任何人拾得遺失物便成為拾得人，並負有返還遺失物的義務。《民法典》第318條規定：“遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。”這就是説，一方面，《民法典》物權編並不允許遺失物超過招領期限後歸拾得人所有；另一方面，物權編規定遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，成為無主物，歸國家所有。

拾得人的權利主要包括如下幾個方面：

一是請求支付保管費用。《民法典》第317條第1款規定：“權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。”依據這一規定，所有權人、佔有權人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的費用。拾得人和有關部門在保管遺失物期間，也可能支付一定的費用，但這些費用不能由拾得人或有關部門來承擔，而只能由領取遺失物的權利人支付。如果拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用和報酬。

二是請求失主按照承諾履行義務。在拾得遺失物的情形，物權法並沒有規定拾得人可以享有報酬請求權，其旨在鼓勵拾金不昧的行為，弘揚我國優秀的道德傳統。但物權法也並非完全排除拾得人的報酬請求權，《民法典》第317條第2款規定：“權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。”依據這一規定，如果權利人通過發佈懸賞廣告的方式尋找遺失物，並且在懸賞廣告中承諾支付報酬，則拾得人有權請求失主按照承諾履行支付報酬的義務。在此種情形下允許拾得人基於失主的承諾而請求支付報酬，實際上是尊重了當事人的自主自願，體現了私法自治的精神。

所謂侵佔遺失物是指拾得人以佔有遺失物為目的而拒絕返還遺失物，如拾得人經失主請求返還而拒不返還，拾得人明知失主卻隱匿遺失物拒不返還等。

拾得人侵佔遺失物的後果包括如下兩種：

（1）喪失費用返還請求權和報酬請求權。《民法典》第317條第3款規定：“拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務”。這就是説，一方面，拾得人在保管期間內為遺失物的保管支付了各種費用，如果權利人依法向拾得人支付了這些費用，而拾得人仍不返還，就構成侵佔遺失物，此後拾得人再無權利請求保管遺失物等支出的費用。另一方面，在拾得人侵佔遺失物的情形，拾得人無權請求權利人按照承諾履行支付費用。法律作出此種規定，也體現了對非法侵佔遺失物的行為的制裁。

（2）依法承擔法律責任。拾得人侵佔遺失物的，不僅無權請求權利人支付相關費用和報酬，還可能構成侵權行為或負擔不當得利返還義務，此外，權利人還可以基於返還原物請求權請求拾得人返還遺失物，此時，可能構成物權請求權、不當得利與侵權行為的競合。還需要指出的是，拾得人侵佔遺失物，情節嚴重的，有可能構成刑法上的侵佔罪，依法應承擔刑事責任。

建築物區分所有權具有如下法律特徵：

（1）區分所有權是在對建築物進行區分的基礎上產生的。所謂區分是指因為對建築物進行縱向和橫向的區分，而形成了一層或者一套房屋的產權，從而在此基礎上產生了專有部分的所有權、共有權以及業主的管理權，這些權利的集合就是建築物區分所有權。

（2）區分所有權的權利主體是業主。所謂業主通常是指買房置業的人或者説不動產的所有人，在區分所有的情況下，業主即建築物區分所有權人。

（3）區分所有權的內容是由三項權利構成的。區分所有權不同於傳統獨門獨院的房屋所有權，後者產權是單一的，即只存在專有部分的使用權和所有權，而不存在共有權和管理權的問題，但區分所有權是由專有權、共有權和管理權構成的。

（4）區分所有權的客體主要是建築物，但也不限於建築物。由於建築物區分所有，是承認建築物本身的權利，因而區分所有權只有在建築物與土地權利相分離的情況下，才可能產生。如果採取土地吸收建築物的模式，建築物是土地或者地上權的組成部分，這就很難解釋建築物區分所有。建築物區分所有的客體首先是建築物，包括所有可能發生建築物區分所有的類型，如公寓、普通住宅以及連體別墅。在我國物權法中，區分所有權的客體不限於建築物，因為儘管我國《民法典》物權編使用的是建築物區分所有權的概念，但是業主的區分所有的範圍已經擴大。在我國，由於商品房開發都是以小區為單位進行規劃和建設的，所以，業主的區分所有權的範圍已經從建築物拓展到整個小區。

專有部分所有權，簡稱為專有權，是指區分所有人對其建築物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。所謂專有部分，是指具有構造上及使用上的獨立性，並能夠成為分別所有權客體的部分。

專有部分所有權的特點在於：

（1）專有部分所有權具有所有權的效力。《民法典》第272條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。這就表明，專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能，包括佔有、使用、收益和處分，從這個意義上説，專有部分的所有權本質上仍然屬於所有權。專有部分的所有人對其專有部分享有完全的佔有、使用、收益和處分權，某一專有權人在出售其專有部分時，其他權利人不享有優先購買權。專有權人也享有基於所有權產生的物權請求權。

（2）專有權的客體具有特殊性。一般所有權的客體是特定的動產或不動產。而區分所有權中專有權的客體不可能是獨立的不動產，而只能是建築物經分割後形成的具有一定獨立性和可公示性的“專有部分”，具有空間上的統一性和封閉性。通常，專有部分所有權的客體都位於建築物之內，業主的專有部分的所有權，主要是對建築物內的財產享有所有權。在特殊情況下，規劃確定某塊綠地屬於特定的業主所有，也可以作為專有部分所有權的客體。

（3）專有部分所有權在行使上具有特殊性。專有部分所有權，儘管具有一般所有權的效力，但它又不完全等同於一般的所有權。因為區分所有和獨門獨院的房屋的所有權不同，在獨門獨院的情況下，所有人是單獨生活，其行使所有權一般不會威脅到其他建築物的安全，一般也不會影響其他人的生活。但是，在區分所有的情況下，某一業主是和其他眾多業主一起共同生活，形成一種住宅所有人共同體，因此其行使專有部分的所有權直接關係到其他業主的利益。所以，在法律上有必要對專有部分的行使作出更多的限制。這也是專有部分所有權不同於一般所有權的重要特點。

（4）專有部分的所有權居於主導地位。儘管業主享有的建築物區分所有權，是由多種權利構成的，但在各項權利中，專有部分的所有權居於主導地位，其他權利都是由專有部分的所有權決定的。基於專有部分的所有權，才決定了共有部分的持有份比例，決定了共有權中的使用和收益範圍，決定了在行使共同管理權時管理權的大小。所以，專有部分的所有權應當在各項區分所有權中居於核心地位。

所謂住改商，是指業主將住宅改變用途，變更為經營性用房的行為。

住改商應當符合以下條件：

第一，必須符合法律、法規以及管理規約的規定。法律、法規（如《物業管理條例》等）住宅改為經營性用房有明確規定，業主必須遵守這些規定。所謂管理規約是指業主大會集體通過的管理規定，如果其中對住宅改為經營性用房有禁止性的規定，則必須按照管理規約的規定，不得將住宅改為經營性用房。如果業主制定的管理規約不允許將住宅改為商用，則不能更改。

第二，必須經過有利害關係的業主一致同意。《建築物區分所有權司法解釋》第11條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關係的業主’。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”這就是説，有利害關係的業主包括兩種情形：一是本棟建築物內的其他所有業主，其只需提供並證明其合法的業主身份即可。二是該建築區劃內的本棟建築物之外的、有利害關係的業主。不過，這些業主應當對其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響負擔舉證責任。

所謂建築物區分所有人對共有部分的共有權，是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利。

共有權具有如下特點：

（1）權利主體的特殊性。建築物區分所有權中共有權的權利主體是業主大會或者全體業主。與一般財產共有相比，在建築物區分所有中，共有人是眾多的，隨着現代建築物向高層、高空發展，一棟建築物的住户越來越多，一個小區內可能有成千上萬的業主，他們都構成了小區內共有財產的主體。正是因為人數眾多，所以不可能每一個人都參與共有財產的管理，通常需要由業主通過業主委員會或其委託的物業服務企業來實際行使管理權。

（2）共有部分附隨於專有部分。在建築物區分所有的狀態下，區分所有人所享有的共有權與其對專有部分所享有的單獨所有權是密切聯繫在一起的，共有權是由專有部分所決定的，並從屬於專有部分的所有權。在區分所有的情形下，共有部分不能獨立存在，也不能單獨轉讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權之後才能相應地取得共有權。一般來説，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉讓專有部分所有權，共有部分也應相應轉讓。專有權的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產的義務範圍，任何買受人購買房產，一旦取得專有部分的所有權，則自然取得共有部分所有權。在區分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權，而對共有部分所有權並不單獨登記。正是由於共有部分附隨於專有部分，因而區分所有權中的共有，既不同於按份共有，也不同於共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態。

（3）客體範圍較為廣泛。一般來説，專有部分的所有權限於建築物內。但對於共有權而言，則不限於建築物內，還可能延伸到小區其他設施。共有部分的範圍主要包括如下方面：1建築物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外牆或地下室等。2建築物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等，以及僅為部分區分所有人所共有的部分。3建築物所佔有的地基的使用權，在法律上歸屬於全體建築物區分所有人共同所有。4住宅小區的綠地、道路、物業管理用房。5公共場所和公共設施，如小區大門建築、藝術裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、保安等公用配套設施，除依法歸屬於國家或有關法人所有外，應當歸屬於全體住宅小區的業主所共有。6小區內的空地。7其他共有財產，例如小區內種植的樹木等。

（4）共有權的內容包括權利與義務。《民法典》第273條第1款規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。”業主對建築物專有部分以外的共有部分在享有共有權和共同管理權的同時，也要承擔對建築物共有部分的維護、維修以及分擔有關物業管理、維護維修的義務。如果小區的共有部分受有損失，也應當分擔損失。物權編之所以強調業主對共有部分既享有權利，又要承擔義務，原因在於，業主往往注重對自己專有部分權利的行使和義務的履行，但易於忽視對共有部分的義務承擔。例如，在實踐中有的業主因拖欠共同維修費用，使建築物共有部分長期得不到維護。依據《民法典》第273條的規定，業主在享有共有權的同時，應當履行共有人的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

依據《民法典》第275條規定，應根據約定確定車位、車庫歸屬。約定的方式包括出售、附贈、出租等方式。具體而言：一是出售，就是指建設單位將車位、車庫賣給業主；二是附贈，指建設單位將車位、車庫贈給業主；三是出租，指建設單位將車位、車庫租給業主。這些形式都可以作為解決車位、車庫歸屬的方式，從而滿足業主的需要。實踐中，當事人一般都會對車位、車庫的法律歸屬作出約定，但如果當事人沒有對車位、車庫的歸屬作出約定，從《民法典》鼓勵建造車位、車庫的立法目的出發，應當推定車位、車庫歸建設單位所有。

所謂共同管理權，是指業主基於專有部分的所有權而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。

物權編所規定的共同管理權具有如下特點：（1）它是專屬於業主的權利。共同管理權是專屬於業主的權利。（2）它是一種私法上的權利。因為《民法典》所規定的共同管理權由單獨所有權決定，由所有權派生出來，而公法上權利不具有此種性質。（3）它是管理共有財產和共同事務的權利。區分所有權中的共同管理權是法律賦予業主專門管理業主的共有財產和共同事務的權利，這是區分所有權中的一項重要內容。（4）它既是權利又是義務。業主參與對共同事務和共同財產的管理，是業主作為專有部分的所有人和共有權人所享有的基本權利，也是業主的一項義務，因而業主不得拋棄其管理權。

第一，業主大會是業主的意思形成機構。它是有權決定業主共同事務的唯一合法機構。第二，業主大會是業主依據法定的程序行使共同管理權的組織。第三，業主大會是一個自治組織，即全體業主所組成的自我管理其共同財產和共同事務的組織。第四，業主大會的職權是由法律、法規以及管理規約的規定來決定的。

第一，制定和修改業主大會議事規則。因為業主大會由全體業主組成，各業主之間的利益訴求千差萬別，這就需要制定一定的議事規則，如明確如何召集大會，大會按照何種程序進行，如何確定會議議程以及表決方式等。

第二，制定和修改管理規約。管理規約首先是針對建築物及其附屬設施而制定的。這就是説，如果管理整個建築物以及各項共有財產，應當由業主在管理規約中加以規定，如果有必要對管理的方法進行變更，可以修改管理規約的規定。因此，業主必須通過業主大會對此進行必要的規範，以共同行使其共有權。

第三，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會代表全體業主對內決定本小區的日常事務，它是業主大會的執行機關，應當向業主大會負責並受業主大會的監督，因此業主委員會的成立必須由全體業主召開業主大會，經過民主程序選舉產生，從而使其能夠真正代表業主的利益，表達業主的意志。

第四，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。《民法典》第284條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

第五，使用建築物及其附屬設施的維修資金。維修資金是專門用於維護和維修共有財產的資金。

第六，籌集建築物及其附屬設施的維修資金。實踐中，維修資金是由購房人按照每平方米的標準繳納，一般在買房時就需要交維修基金，但是購房之後，如果因為修繕、改建、重建建築物及其附屬設施，需要補充維修資金，就需要由業主依據一定的程序共同決定。

第七，改建、重建建築物及其附屬設施。所謂修繕實際上就是指對建築物進行檢修和維護。改建是指對建築物及其附屬建設進行局部的改造。而重建是指建築物及其附屬設施全部重新建造。

第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。該款包括兩種情形：一是改變共有部分的用途。二是利用共有部分從事經營性活動。

第九，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

《民法典》第286條第2款規定承認了在業主違反法律、法規以及管理規約的情形下，有權向行為人提出請求，其請求權包括兩個方面：一是業主大會和業主委員會針對侵害相鄰關係的行為，有權請求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙。《民法典》第286條規定，業主大會或業主委員會除有權要求違反法律法規以及管理規約、侵害他人權益的業主承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失等民事責任外，還可要求其承擔“恢復原狀”的民事責任。二是業主大會和業主委員會可以主張侵權損害賠償請求權。業主大會和業主委員會在提出請求時，應當依據法律、法規以及管理規約的規定。

業主大會和業主委員會行使這些請求權，既可以直接向行為人提出請求，也可以向法院提起訴訟，請求行為人承擔相應的責任。

在小區物業範圍內，相關的侵害行為並不當然是針對業主共有財產或者針對不特定的人實施的，其也可能侵害單個業主的權利，因此，沒有必要都通過業主大會和業主委員會提供請求，遭受侵害的業主也有權依法提出請求。

業主依據規定可以提出請求主要包括：

一是物權請求權。也就是説，如果行為人的行為侵害了單個業主的物權，該業主有權主張物權請求權。例如，行為人在自己窗外私搭亂建，影響樓下業主的採光或者影響其建築物安全的，權利人有權主張物權請求權，請求行為人排除妨害、消除危險。

二是侵權請求權。如其他業主私搭亂建等行為侵害了業主的合法權益，業主有權主張侵權請求權。

三是人格權請求權。例如，行為人長期在小區內製造噪聲，影響到某業主的健康的，該業主有權主張人格權請求權，請求行為人停止侵害。

四是違約請求權。例如，物業服務企業違反物業服務合同的規定，違規收費，或者未提供約定的物業服務等，業主有權主張違約責任。

【案號】（2007）錫濱民一初字第2459號再審：（2009）錫濱民再初字第0001號終審：（2009）錫民再終字第0039號

【案情】

上訴人（原審原告）：任某。

被上訴人（原審被告）：任炳某。

任炳某與任某系父子關係。任炳某出生在無錫市郊區蠡園鄉XX村（以下簡稱XX村），10餘歲時即離開家鄉至上海謀生，並在上海結婚，生育任某等子女。任某響應國家號召從上海下放回到XX村，並於1972年下半年向XX村申請在XX村任巷建造房屋一間。此後不久，村民任全興在任某房屋東側建造房屋一間。1979年，任某因落實政策調至無錫市區工作，將房屋交其伯父任君良管理。1989年5月，任炳某向鄰居任全興購買其房屋，並於同年7月辦理了房產證。因任炳某住在上海，也將該房屋交給兄長任君良管理。1991年左右，XX村為村民的房屋統一辦理房產證時，任君良將兩間房屋一起申報在任炳某名下，登記為34號，隨後領取新房產證，並註銷了任炳某的原房產證。同時，領取了使用權人為任炳某的農村集體土地使用證。1999年11月24日，任炳某與城鎮居民楊錫某簽訂房屋買賣協議，將任巷34號平房二間賣給楊錫某，協議簽訂後，上述房屋的產權證和土地證均由楊錫某保管，房屋一直由楊錫某使用至拆遷止。2007年4月5日，楊錫某與相關拆遷安置單位簽訂獎勵領取通知，並同時交出舊房鑰匙。2007年5月，任巷34號房屋被拆除。2007年10月9日，任某向濱湖區人民法院起訴，請求確認任巷34號房屋靠西一間的所有權歸其所有。

江蘇省無錫市濱湖區人民法院經審理認為：房屋所有權證是房屋產權的合法憑證，一般來説，認定房屋產權的歸屬應以房屋所有權證為準。但房屋所有權證亦非認定房屋產權的唯一依據，當其他證據能夠證明房屋所有人與所有權證書所載不符時，仍應本着以事實為依據，以法律為準繩的原則，依法確認房屋產權的歸屬。本案訟爭房屋因登記產權時錯誤，造成所有權人與所有權證書記載不同。遂作出（2007）錫濱民一初字第2459號民事判決：任巷34號房屋（證號錫郊房權字第046671號）中靠西一間（約40平方米）的所有權歸任某所有。任某依據該判決書取得拆遷安置房屋一套。

2009年6月，案外人楊錫某向濱湖區人民法院信訪，法院決定對本案進行再審。

江蘇省無錫市濱湖區人民法院經再審認為：根據楊錫某與任炳某簽訂的房屋買賣協議，楊錫某於1999年向任炳某購買訟爭房屋，在支付購買款後，任炳某已經實際交付房屋及相關產權證及土地證，房屋由楊錫某實際居住至拆遷均系事實。鑑於訟爭房屋的產權證與土地證上所有權人均為任炳某，任炳某有權以自己的名義處分該房屋，故楊錫某與任炳某之間的房屋買賣關係已成立。任某主張訟爭房屋中靠西一間系由其建造、產權應當歸其所有的請求，因其未提供足夠的證據證明產權證、土地證是在任某父子不知情的情況下領取的，且在1991年領取權屬證書後，至2006年才發現登記權利人的錯誤陳述，與常理相悖，沒有證據足以推翻登記記載的所有權人的權利。故原一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，應當予以撤銷。據此，判決：1.撤銷原一審判決書。2.駁回原告任某的訴訟請求。

宣判後，任某不服再審判決，提起上訴。

江蘇省無錫市中級人民法院經審理認為，因合法建造、拆除房屋等事實行為而設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。建造房屋屬於取得權利的事實行為，房屋建好後即在事實上產生了房屋的所有權，建造人亦因此取得該房屋的所有權。房屋一經拆除，標的物歸於滅失，物權也隨之消滅。任某在1972年經有關部門批准建造完成XX村任巷34號靠西一間房屋後，即取得該房屋事實上的所有權，但訟爭房屋在任某起訴前就於2007年3月被拆除，該房屋的所有權也隨之消滅。現上訴人任某訴請確認其對該房屋享有所有權，在事實上已成為不可能，其訴訟請求不應支持。濱湖法院的再審判決，舉證責任分配有誤，但駁回任某訴訟請求的判決結論並無不當，應予維持。上訴人任某如認為任炳某將原屬上訴人的房屋擅自出賣給他人，其合法權利被侵犯，可另行主張權利。依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決：駁回上訴，維持再審一審判決。

一、任某與任炳某之間的權屬爭議，是否適用物權公示公信原則。

從再審一審判決理由中所稱任某沒有證據足以推翻登記記載的所有權人的權利，可以看出一審法院適用了物權公示原則。依據物權公示原則，從本案房屋權屬登記所記載情況，也即從物權公示的情況看，係爭房屋的所有權人為任炳某。依據物權登記的公信效力，物權登記所記載的權利人，在法律上推定為真正的權利人。如果從立法目的考察，就可以發現，物權公示、公信原則的根本作用，是為了保護善意第三人的利益。物權之所以要以一定的方式向社會公示，目的是使第三人知道物權的設立和變動情況，之所以要將物權登記的所有權人在法律上推定為真正的權利人，是為了保護因信賴該登記而從事交易的人，以避免使其遭受損害，維護交易安全。公示公信效力是為了保護交易相對方利益，而不是解決名義上的所有人與實際所有人之間權屬爭議的法律原則，物權登記的存在，並不能絕對地排除他人對物權享有真正的權利。本案是任某與任炳某之間的權屬爭議，不應適用有關公示公信效力的法律原則。即使所有權登記記載的權利人為任炳某，只要任某能夠證明房屋所有權歸其所有，仍可主張權利。

二、關於本案所涉房屋所有權歸屬的舉證責任分配問題。

房屋所有權的取得方式，從權利來源分，可分為原始取得和繼受取得。此兩種情形下，所有權舉證責任的內容不同。建造房屋，是原始取得房屋所有權的方式，權利人只要證明房屋是自己合法建造，則其主張房屋所有權的舉證義務已履行完畢。如果要認定房屋所有權已轉移至他人，則應由他人提供證據證明。任某合法建造房屋的事實是存在的，房屋建成，任建即取得房屋所有權，如果要判定任炳某合法地繼受取得財產，需要有相關證據證明，而不應要求任某證明。

此外，任某稱不知道房屋已登記在任炳某名下，這是一個消極事實。對於消極事實，當事人不負有舉證責任。如果要認定任某在1991年房屋登記於任炳某名下的當時就知道該事實，應由任某的相對方舉證或法院調查取得的證據來證明，一審法院將該舉證責任分配給任某，稱因任某未提供足夠的證據證明產權證、土地證是在任某父子不知情的情況下領取的，這一舉證責任的分配不當。一審法院按其分配的舉證責任，判定任某已喪失對房屋的所有權，理由並不充分。

三、案外人楊錫某是否可因買賣而取得房屋所有權，從而使任某的所有權歸於消滅。

從所有權登記情況看，任炳某是所有權人，楊錫某基於對所有權登記的信賴而與任炳某簽訂房屋買賣合同，如無其他情形，按物權公示公信原則，楊錫某與任炳某簽訂合同應有為有效，且房屋已交付楊錫某使用多年，任某再主張房屋所有權，不應支持。但本案特殊之處在於，所涉房屋坐落在農村集體土地之上，按土地管理法的規定，宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織成員，國家法律和有關政策限制本集體經濟組織成員之外的人購買座落在宅基地上的房屋。楊錫某與任炳某的房屋買賣合同，實務上應認定為無效合同，楊錫某不能合法取得房屋的所有權。因此，案外人楊錫某與任炳某買賣關係的存在，並不能排除任某的房屋所有權。

四、任某請求確認房屋所有權，該主張能否支持。

任某向法院提起的是確認之訴。確認之訴通常是請求法院確認某種法律關係或權利的存在。法院對房屋確權之訴作出判決，確認某個民事主體享有房屋所有權，這種權利應是一種現實存在的權利，也即權利主體可對房屋享有佔有、使用、收益、處分的權利。如果原先存在的權利在判決時已不復存在，那麼，權利主體原來對房屋享有權利，從法律角度而言只是一個事實而已。法院就確權之訴判決確定的，應是權利而不是事實。本案訴爭房屋在2007年5月即已拆除，任某在2007年10月才提起本案訴訟，要求確認對房屋的所有權。按物權法的基本原理，物消滅，物權也隨之消滅，因此，其請求不應得到支持。原一審判決支持了其訴訟請求，是不當的。

五、楊錫某購買的房屋拆遷，拆遷利益應由誰享有。

任某主張房屋所有權時，房屋已拆遷，其主張的根本目的可能在於爭取拆遷利益。就房屋拆遷利益而言，因房屋拆遷後，農村集體土地使用權專屬問題已不存在，影響合同效力的因素隨之消失，因此，對於地上房屋買賣部分，可以按有效處理，房屋拆遷利益應歸楊錫某享有，任某不應再享有該利益。但既然任炳某辯稱任某所訴屬實，任某可另行向任炳某主張侵權損害賠償請求權。（文/姚旭斌 作者單位：江蘇省無錫市中級人民法院）

所有權、物權、建築物區分所有權