現房

現房是指消費者在購買時已經通過交付標準的各項驗收（各地對交付標準沒有統一規定），可以正式入住的物業。

按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等於是“現房”，已經有人入住的房子也不等於是“現房”，而已領房產證和土地使用證（現在只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規劃到各區的現房都不擁有土地證，只有原來歸市國土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現房”。這種現房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產證”，籤合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏鋭點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現房”比買期房更容易使自己陷入被動。

2020年6月，為全面落實《海南自由貿易港建設總體方案》，高質量高標準推進海南自由貿易港建設，海南省作出30項決定。其中，第14項提出，堅持“房住不炒”，推動房地產市場平穩健康發展。海南省要求，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴症”，繼續嚴格執行全域限購等政策，進一步強化城市主體責任，實施重點城市“一城一策”，穩地價、穩房價、穩預期，建立健全房地產調控長效機制和調控評價考核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。 ^[1] 

現房的優勢有：

1、真實直觀，可以一眼看到實物，對裏面的房型、朝向都能一目瞭然。

比起期房而言，期房只能根據開發商提供的平面圖和渲染的效果圖估測一下自己未來的房子的情形。而平面圖很抽象，一般用户很難有個具體的概念；效果圖因為一般描述的都是精裝修過的，所以不能真實反映你將來能到手的房屋的樣子。

2、現房可以即買即住，不用像期房那樣等上個一兩年甚至更長的時間。

規避爛尾樓風險

買房是家庭的大事，在當前樓市遇冷、開發商資金緊張的情況下，購買現房的確有着較現實的意義。買現房不但可以規避“爛尾樓”的風險，同時還可以通過技術手段檢測及早發現房屋的質量是否可靠，真的可以買個放心。

在當前“70/90”的大背景下，小户型是城市的主要供應房屋，然而，許多小户型還拼命地做多個房間，多個廳，無疑這種房屋空間太小，生活反而不方便，有的放一張牀，再放衣櫃根本就放不下。如果能夠在購買之前就獲悉了房屋各個房間的大小，就不會出現買房時和接房時的巨大心理反差。

曾經許多偏遠的項目，拼命地宣傳社區周邊的生活配套，以及社區自身的配套設施，然而，當去接房時，才知道原來根本不是那麼回事，要想居住還得等5年時間。只有現房才會最真實，最準確，最具體地把房屋及社區配套完全地呈現在面前，買現房是不會受欺騙的。

作為清盤的樓盤，開發商一般都有相當大的優惠。對於購房者來説，在清盤期購買已呈現的房子，既安全又實惠。

最後珍藏的房源肯定是房子。這裏一般有兩種情況，其一是開發商一般都有銷控行為，即把好的户型和朝向的房子先保留下來，到後期再陸續放出來；其二是有銷售人員聯合親友交納部分定金，私自假購一些較好的樓層、户型和朝向的房子，最後提升價格“轉讓”給喜歡的購房者，從中獲取“超額”利潤。

首先要搞清什麼是真正的“現房”。據介紹，按國家銷售“現房”的規定，只有已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。這種現房銷售不需要查看“五證”，而是要查看“五證”外的另外“兩證”——“土地使用證”和“房產證”，籤合同也不是必須使用《商品房買賣合同範本》。購買這種房子，對買房人有利的是可以做到眼見為實，但買房人的眼光可要敏鋭點，千萬別心血來潮，買錯了反悔就難了。

沒有土地使用證和房產證的房不管它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，買房人除了要查看預售許可證外，要特別留意自己買的房子是否已經被抵押。有的人以為某個小區已有人入住，或入住的業主已經拿到房產證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上存在某種誤解。買房人一定要清楚房子按套擁有獨立產權，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等於您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預售出去，被抵押的可能性更大。還有一種情況，就是“尾房”，房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預售許可證過期了，房產證又沒辦下來，這種“無證”房不能説絕對不能買，但買時一定要查清楚，最好的辦法是堅持預售合同登記備案後再付款，不見兔子絕不撒鷹。

1、看房頂是否漏水、牆面是否滲水（因為電線安裝在牆體內，牆體潮濕，容易引起牆體導電，非常危險）。

注意：最好是雨天去看房，這樣更容易看到雨水是否滲漏。

2、看房屋樓層之間的高度，如果天花板過低，會使人感到壓抑，同時嚴重影響採光，此外，樓下住户也很容易聽到樓上住户搬動傢俱時的嘈雜聲。

3、看牆上是否有裂縫，看牆角是否有裂縫，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看牆壁是否隱藏着豎向裂紋。

4、不要只看廳堂，更要看房間、廚房、衞生間，注意水龍頭是否通水，下水道是否堵塞。

5、看內部佈局是否合理，如客廳多面開門，不便擺設傢俱；另外還要注意牆體是否隔熱、隔音良好，下水管道是否在室內，通風、採光是否良好等。

6、看裝修。如牆體是否散發出刺激性的氣體，是否容易脱白，地磚鋪的是否平整，電線、插座是否為次品或不合格產品，電氣線路的安裝是否符合規範。

7、看小區的環境、生活配套設施是否與廣告、合同相符，是否完善齊備。如電梯的數量是否與小區的住户相匹配等，再如，小區的停車位是否充足等。

8、看房屋周邊的交通條件、商業配套設施、教育、醫療設施是否齊備及距離的遠近、規模的大小等。

另外，購房者不應只在白天看房，如果有條件的話，晚上也去看一下，這時你可以看到白天注意不到的一些情況，以對所要購買的房子更加了解。

1.不要表露對物業有好感；

2.告之賣方已看中其它物業並準備付定金；

3.告之賣方已看中其它物業並準備付定金，但亦喜歡此物業，是否能再便宜點兒補償已付出不能退的訂金；

4.告之想購置物業，但要等現有物業出售後才能買，因此要求賣方在付款方法上優惠；

5.找物業的缺點要求降價；

6.告之自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題；或者表現出強烈的購買慾望，迫使對方降價。

首先，購房者應該優先考慮已經拿到房地產權證(大產權證)或者已經取得住宅交付許可證的樓盤。其次，在籤購房合同之前，都應該要求開發商明確告知該物業是否已經被抵押給銀行。或者通過房地產交易中心查詢該物業權屬狀況。第三，如果開發商表示該物業已經抵押，或有權屬交易限制，買家就應該要求開發商註銷抵押解除限制後再交易。

物業管理水平的高低將直接影響購房者的居住質量和樓盤的保值增值。選擇物業管理好的樓盤是對自己長期生活的負責。

首先，看品牌。現房階段購房者可以輕鬆地瞭解物業管理公司名稱，一般品牌物業公司在小區前期管理方面有豐富的經驗和工作流程，可以讓人放心。其次，樓盤實地觀察，看看保安是否盡職盡責、小區車輛停放是否有序；小區路面、樓道是否打掃整潔、建築垃圾是否堆放定點；綠化是否有人澆水打理；第三，與業主聊聊天，探聽一下他們對物業管理的看法或登錄樓盤業主論壇，查看有沒有抱怨物業的帖子。第四，瞭解物業管理費的標準看是否物有所值。

首先，分時段到小區逛一逛，看看社區的人氣，傍晚時分，數一數窗口的亮燈情況，特別是休息日到小區公共場所走走看看人氣，看看裝修的人家是否多。其次，到附近中介查看樓盤的掛牌情況，掛牌房源多，入住率就很難保障。

“買我們樓盤的都是白領、高素質客户”，購房者在售樓處經常可以聽到這樣的話。然而到了入住，才發現社區里老的少的、本地的外地的、動遷户租客樣樣居民都有，融入這樣的社區生活是件很痛苦的事。遇到素質低的鄰居，更是讓業主頭疼。另外，由於房源大量出租租客素質參差不齊，也會給日常生活造成很大的不利，鄰居問題不容忽視。因此，建議大家買現房時去實地打探一下在小區生活的業主構成。

既然是現樓，樣板房是可以不看的。這個時候，買家可以通過現場考察的方法來決定是否購買。如看毛坯房的建築質量，觀察做工的精細程度和工藝水平。主要看接角、窗沿、牆角、天花板、水電設備的質量及位置的合理性等；重點看有無滲水；還要重點觀察廚房和廁所的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發黴等情況。很多購房者經常容易忽視的一點是：只看本層的滲水情況，而不看下一層的滲水情況，其實看樓要“上下兼顧”。對於買頂層住宅的人，最好是下雨天去考察，有滲水的問題可以及早發現。

建築設計再怎麼演變進化，一些最基本的要素永遠不可能發生變化。買房子首先要看的，就是建築質量是否過關、房型設計是否合理方便居住，還有價格是否公道等等，一些時髦、個性的元素，大可在裝修、裝飾上加以表現。

(1)住房資金管理中心要求現房抵押登記後放款，那麼開發商在收到資金管理中心的貸款承諾書後，貸款發放之前，開發商就要為購房者辦理《房屋所有權證》，進而辦理抵押登記手續。購房者應與開發商確認，能否在貸款發放前，辦理《房屋所有權證》，這是辦理貸款手續的關鍵一步。

(2)為了幫助公積金貸款申請人解決現房貸款難的問題，北京市住房貸款擔保中心設計了這樣的程序：開發商與擔保中心簽訂協議，由擔保中心為貸款提供連帶責任擔保，使得貸款發放時間可以提前到訂立“房地產買賣契約”後。但採取擔保中心擔保的前提是，開發商與擔保中心之間簽訂協議。

(3)當然，如果購房者還擁有另外一套住宅，並且擁有合法的《房屋所有權證》，且抵押價值能夠滿足貸款金額，可以申請用這套已有《房屋所有權證》的房屋抵押，為擬購商品房申請公積金貸款進行抵押擔保。

1.購房者到公積金繳存中心進行貸款申請，初審合格，領取抵押物審核評估通知單。

2.購房者帶評估通知單、商品房買賣合同、身份證原件到評估機構進行評估。

3.評估機構對於尚未取得《房屋所有權證》的現房，出具《抵押物初審意見書》。

4.購房者帶《抵押物初審意見書》到申請貸款的資金中心開具《貸款承諾書》。

5.購房者帶《貸款承諾書》商請開發商辦理個人《房屋所有權證》。

6.購房者憑《房屋所有權證》到評估機構換領正式評估報告。

7.抵押登記後，資金中心委託銀行發放貸款。