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爛尾樓
(停工一年以上的房地產項目)
鎖定
- 中文名
- 爛尾樓
- 外文名
- unfinished building
- 定 義
- 停工一年以上的房地產項目
爛尾樓形成原因
(1)局部地區房地產過熱,宏觀調控以後,信貸資金收縮,工程後續資金跟不上,只好下馬。例如,海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的後遺症。當時房地產投資額增長率遠遠高於銷售額增長率,其中佔很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。
百姓熱切期盼的房子長期無法如期交付使用,不僅嚴重損害羣眾切身利益,投資、施工建設鏈條上的相關單位和人員面臨工資錢款難兑付等經濟糾紛,而且,爛尾樓浪費土地資源,存在一定安全隱患,有的甚至給一方社會穩定埋下隱患。
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爛尾樓社會危害
因資金鍊斷裂、老闆跑路、違法違規等,一些房地產開發項目陷入停頓,成為“爛尾樓”。由於長期無法復工,購房人、參建單位、金融機構等眾多權利人的實際利益受損,部分權利人採取上訪等方式表達訴求。在問題一直得不到有效解決的情況下,矛盾隨時可能激化,成為誘發社會不穩定的重要因素。
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爛尾樓復活優勢
爛尾樓復活為何成熱點:經濟發展的進程與市場需求的變化,使不少爛尾樓有可能變廢為寶。
爛尾樓(28張)
一是隨着城市經濟和城市建設的持續快速發展,城市政府復活爛尾樓的決心比以前更大、也更有條件和經驗了。
二是金融部門由於防範風險的意識增強,通過復活爛尾樓來消除壞賬、回收資金的動作加大加快了。例如,4家國有商業銀行都在2000年上半年設立了駐海南處置積壓房地產工作機構,相關分支機構派員進駐海南,最多時達3000多人。全面開展追債確權工作,並在此基礎上將不良資產剝離給資產管理公司。
三是經濟發展的進程,市場需求的變化,使不少爛尾樓有可能“變廢為寶”。例如,上海市繼商鋪投資熱、酒店式公寓投資熱之後,2004年上半年投資者對於產權式辦公樓的需求明顯增加。產權式辦公樓與酒店式公寓、普通住宅相比較,收回投資的期限最短。因此,該市近200棟爛尾樓中有相當部分已經進入辦公樓投資者的視野。1996年開建的商住兩用爛尾樓“沙田大廈”改建成產權式的辦公樓後,98%的面積已售出。
四是復活爛尾樓在經營上有許多利好因素,吸引了眾多中外投資者趨之若鶩。
地段區位好。爛尾樓項目大多形成於20世紀90年代中後期,大部分位於市中心辦公商業區,具有較高的投資價值。 投資見效快。復活爛尾樓不用經過報建、打地基等前期階段,項目啓動快,週期短。一個正常樓盤從開發到上市起碼要兩三年,長的甚至要四五年,而盤活爛尾樓通常只要一年左右,大大提高了資金利用率。
有政策優惠。如北海市規定,復活爛尾樓除享受國家規定的税收優惠外,還可享受經營服務性收費減半、行政事業性收費全免的優惠。1998年12月31日前停工的房地產爛尾樓項目,在2004年12月31日前轉讓銷售,可免徵營業税、契税;房地產開發經營企業購買爛尾樓續建後,在此日期前銷售的享受同樣待遇。
取得項目比較容易。在2004年宏觀調控、嚴格控制土地供應總量的形勢下,房地產商取得土地較難,週期短、回收快的爛尾樓復活項目必然受到青睞。
當然,爛尾樓也存在許多複雜情況,使接盤投資者不得不慎重權衡。爛尾樓背後一般都有複雜的經濟問題和法律問題。例如,產權不明確、債權債務糾葛等等。有的雖已經法院判決,但執行起來還是存在較大困難。此外,還有因產品過時、存在質量缺陷、市場定位不準而無人問津等等。
而從處置中遇到的問題來看,“科學估價”是核心問題。有些開發商不願接受“代為處置”,有的部門不願移交爛尾樓,都是因為對價格有爭議。
2007年,林濤律師建議,投資購買“爛尾樓”要慎之又慎,至少要做好三方面的工作。“從現在的標準看,許多‘爛尾樓’存在缺陷。一些‘爛尾樓’盤早期的設計在今天已經顯得老舊,配套設施也不齊全,在房型、室內採光、內部設備等方面都明顯落後,如不改建,很難適應當前的市場需要。但是有的項目改建的空間並不大,有的規劃中已經有明確規定,無法更改其性質用途。如果把原有建築推翻重建的話,就大大增加了開發成本。還有些是功能定位要全部更改,比如以前是定位住宅的,現在要改寫字樓了。這些問題都是購買者應該考慮的。”“‘爛尾樓’質量也是一個關鍵問題。”
林濤説:“不少‘爛尾樓’時間不短,有些甚至長達十年。日曬、風吹、雨淋、雷打,質量受到了不同程度的損壞。無論是推倒重建還是添料加固,對後繼開發商而言都是很不易的事情,也是購買者必須注意的問題。”“對‘爛尾樓’的前生今世要有基本的瞭解。那些工程在很多時候,都是因為官司纏身而引起的,如聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等,這些糾紛歷史積怨很深。有些‘爛尾樓’在轉過很多手之後才復工,除了瞭解這些轉手的過程,還要全面瞭解當地政府出台的一系列相關政策。這些困擾復工的難題,也決定你投資購買的風險程度。”
爛尾樓收購基金
“温州炒房團再現江湖”的消息在2008年開始蔓延,千人看房團也再次出現在杭州的很多樓盤。不過,與以往散兵遊勇的方式不同,眼下的温州資本實行“炒房資金、民間借貸、實業投資”組合的方式,計劃大規模進軍全國各地房地產市場,準備以超低價抄底全國樓盤或收購各地爛尾樓。其中就包括這項專門收購“爛尾樓”的温州財團爛尾樓收購基金。
正在籌建中的爛尾樓收購基金,主要是由温州當地較早涉及私募領域的首華創投、恆生資產等幾家創投公司聯合擔保公司組建,主要由投融資領域的行業人士主導運作。“發起成立‘中國爛尾樓基金聯盟’一直以來是我的夢想。”早在2007年12月,首華創投負責人林阿信就公開發布了《中國爛尾樓基金聯盟(籌)》,談到了對於該聯盟的設想。其中提到,“吸納各個領域的民間資本,專項投資爛尾樓項目,實現民間資本投資模式的二次創新。”一年後,他的夢想似乎更近了。
“爛尾樓收購基金主要就是找中等以上城市的那些‘半拉子’(即爛尾樓)工程,大的城市如果項目好的話,也會考慮。”温州恆生資產管理有限公司負責人表示。
爛尾樓整治處理
爛尾樓昆明
嚴格落實屬地政府作為負責部門的工作機制。按照“屬地管理,部門配合”的工作原則,成立由區政府主要領導掛帥、各部門參與的“爛尾樓”推進工作領導小組。縣區政府作為推進工作的責任主體,充分組織調動資源,負責制定各縣區“爛尾樓”項目推進工作方案,建立項目推進工作機制,加強項目推進。
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爛尾樓珠海
爛尾樓山東
2016年8月,山東省人民政府辦公廳下發《關於做好房地產領域易發問題治理工作的通知》,對房地產業易發問題的領域進行規範和整治。關於爛尾樓問題,《通知》明確,“對於債權債務複雜、難以協調接盤的項目,可借鑑三聯彩石山莊項目的處理模式,按‘購房者債權優先受償’的原則,通過司法途徑妥善解決,保護購房者權益,維護社會穩定。”
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爛尾樓中國爛尾樓
中國爛尾樓(7張)
中國第一商城,1994年北京市人民政府赴美招商的項目之一。但因開發商官司纏身,債台高築,2002年7月,法院終於凍結該項目一期的68套價值5000萬元的房產。幾經周折,北京魏公元鼎房地產開發集團有限公司全面接手,將其改造升級為高檔公寓。
中宇大廈(2張)
和喬麗晶爛尾三年並沒磨滅它的高貴氣質。雖在1997年前後推出2000美金/每平方米的預售,但結果出手約20餘套房,導致公司資金斷鏈,高層下台。後經重新策劃包裝,方起死回生。
温州中銀大廈由中國銀行温州分行投資3500萬元的項目,1995年中旬開建,1997年大樓封頂,2004年仍破敗不堪地“站”在那裏。2004年5月18日,該樓被爆破拆除。
2002年9月,中國銀行北京分行發現,森豪公寓的開發商北京華運達房地產公司,涉及虛假及重複按揭貸款,並將所得資金轉移,致使該項目停工,形成爛尾長達四年。
中誠廣場號稱廣州當年最大爛尾樓,1992年動工,受亞洲金融風暴影響,1998年停工。2002年10月,廣州中院實行盤活工作,由北京金貿國際投資公司和廣州駿鵬置業公司以9.24億元收購其約16.5萬平方米的面積。成功復活,改名廣州中石化大廈。
瑞爾大廈高23層共108米,當時由南京雨花台區發展計劃與經濟局於2004年牽頭,雨花台區賽虹橋街道辦事處配合,由南京瑞爾集團出資億元,計劃打造“寧南第一高樓”。但是開工後,其一直沒有取得規劃及國土等部門的相關許可證,變身違建。瑞爾大廈開工後不久,開發商私自對大廈的規劃進行了調整,將原先只能出租或區內自用、不能買賣的商務辦公用房改為商品房,將原先預計的樓高私自增加到108米,建築面積由22000增加至30000平方米。直至2006年下半年被相關部門查出手續不全等情況,開始對其立案調查。2007年初,工程停工,荒廢至今。
2014年底,許先生決定購買該小區的一套別墅,向某銀行貸款392萬元。該樓房開發到第3年,開發商因為資金鍊斷裂,無力繼續投資開發,工程一度停工,半年以後,開發商沒能解決資金問題,反而陷入破產境地,樓盤徹底爛尾了。2018年底,開發商正式向法院提交破產清算申請。從2019年底起,許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。2020年底,貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴,要求許先生繼續支付剩餘貸款。2021年下半年,一審法院考慮到房子無法完成交付,要求許先生繼續按月償還貸款已經沒有意義,故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》,許先生歸還銀行借款本金、利息,以及未按時還貸的罰息,合計220餘萬元。一審判決後,許先生不服,向嘉興市中級人民法院提起上訴。2022年1月,嘉興中院對此案進行了開庭審理。2022年2月初,嘉興中院作出二審判決:銀行敗訴,許先生無需歸還剩餘貸款本息,200餘萬元貸款本息返還責任,應由開發商承擔。
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- 參考資料
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- 1. 全國首例!買房“爛尾”後拒絕還貸遭銀行起訴,法院為何判決不用還?丨局外人 .界面新聞[引用日期2022-03-28]
- 2. 各地整治處理“爛尾樓”的政策與經驗-政研參考-中共衡陽市委政策研究室 .衡陽政研網.2017-08-31[引用日期2022-11-06]
- 3. 掀開爛尾樓的遮羞布,不放過任何一個違規者 .中國經濟網.2022-06-30[引用日期2022-11-06]
- 4. 以堅如磐石的決心 強力推進“爛尾樓”整治 .中國經濟網.2021-12-30[引用日期2022-11-06]