爛尾樓

（1）局部地區房地產過熱，宏觀調控以後，信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的後遺症。當時房地產投資額增長率遠遠高於銷售額增長率，其中佔很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。

（2）爛尾樓的出現，通常或因在規劃、審批、驗收等環節遇到阻力，或是在建設過程中開發商資金鍊斷裂、陷入債務糾紛等。 ^[3] 

（3）市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位於南京市鬧市區新街口的某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產品的定位和市場風險認識不足。

（4）因施工質量低劣，被迫停工。温州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由於存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。

（5）爛尾樓的出現暴露了相關部門對關鍵環節監管的缺失。 ^[3] 

百姓熱切期盼的房子長期無法如期交付使用，不僅嚴重損害羣眾切身利益，投資、施工建設鏈條上的相關單位和人員面臨工資錢款難兑付等經濟糾紛，而且，爛尾樓浪費土地資源，存在一定安全隱患，有的甚至給一方社會穩定埋下隱患。 ^[3] 

因資金鍊斷裂、老闆跑路、違法違規等，一些房地產開發項目陷入停頓，成為“爛尾樓”。由於長期無法復工，購房人、參建單位、金融機構等眾多權利人的實際利益受損，部分權利人採取上訪等方式表達訴求。在問題一直得不到有效解決的情況下，矛盾隨時可能激化，成為誘發社會不穩定的重要因素。 ^[2] 

爛尾樓復活為何成熱點：經濟發展的進程與市場需求的變化，使不少爛尾樓有可能變廢為寶。

爛尾樓(28張)

實際上，復活爛尾樓的努力一直都在做，只不過是2004年以來緊迫感增強了，條件日臻成熟，各地動作都較大，效果也較好。之所以成為熱點，有以下幾個原因：

一是隨着城市經濟和城市建設的持續快速發展，城市政府復活爛尾樓的決心比以前更大、也更有條件和經驗了。

二是金融部門由於防範風險的意識增強，通過復活爛尾樓來消除壞賬、回收資金的動作加大加快了。例如，4家國有商業銀行都在2000年上半年設立了駐海南處置積壓房地產工作機構，相關分支機構派員進駐海南，最多時達3000多人。全面開展追債確權工作，並在此基礎上將不良資產剝離給資產管理公司。

三是經濟發展的進程，市場需求的變化，使不少爛尾樓有可能“變廢為寶”。例如，上海市繼商鋪投資熱、酒店式公寓投資熱之後，2004年上半年投資者對於產權式辦公樓的需求明顯增加。產權式辦公樓與酒店式公寓、普通住宅相比較，收回投資的期限最短。因此，該市近200棟爛尾樓中有相當部分已經進入辦公樓投資者的視野。1996年開建的商住兩用爛尾樓“沙田大廈”改建成產權式的辦公樓後，98%的面積已售出。

四是復活爛尾樓在經營上有許多利好因素，吸引了眾多中外投資者趨之若鶩。

地段區位好。爛尾樓項目大多形成於20世紀90年代中後期，大部分位於市中心辦公商業區，具有較高的投資價值。 投資見效快。復活爛尾樓不用經過報建、打地基等前期階段，項目啓動快，週期短。一個正常樓盤從開發到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年，而盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。

投資回報高。有專家分析，爛尾樓轉讓價格相對比較低，一個爛尾樓項目的開發一般只需半年時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。

有政策優惠。如北海市規定，復活爛尾樓除享受國家規定的税收優惠外，還可享受經營服務性收費減半、行政事業性收費全免的優惠。1998年12月31日前停工的房地產爛尾樓項目，在2004年12月31日前轉讓銷售，可免徵營業税、契税；房地產開發經營企業購買爛尾樓續建後，在此日期前銷售的享受同樣待遇。

取得項目比較容易。在2004年宏觀調控、嚴格控制土地供應總量的形勢下，房地產商取得土地較難，週期短、回收快的爛尾樓復活項目必然受到青睞。

當然，爛尾樓也存在許多複雜情況，使接盤投資者不得不慎重權衡。爛尾樓背後一般都有複雜的經濟問題和法律問題。例如，產權不明確、債權債務糾葛等等。有的雖已經法院判決，但執行起來還是存在較大困難。此外，還有因產品過時、存在質量缺陷、市場定位不準而無人問津等等。

而從處置中遇到的問題來看，“科學估價”是核心問題。有些開發商不願接受“代為處置”，有的部門不願移交爛尾樓，都是因為對價格有爭議。

2007年，林濤律師建議，投資購買“爛尾樓”要慎之又慎，至少要做好三方面的工作。“從現在的標準看，許多‘爛尾樓’存在缺陷。一些‘爛尾樓’盤早期的設計在今天已經顯得老舊，配套設施也不齊全，在房型、室內採光、內部設備等方面都明顯落後，如不改建，很難適應當前的市場需要。但是有的項目改建的空間並不大，有的規劃中已經有明確規定，無法更改其性質用途。如果把原有建築推翻重建的話，就大大增加了開發成本。還有些是功能定位要全部更改，比如以前是定位住宅的，現在要改寫字樓了。這些問題都是購買者應該考慮的。”“‘爛尾樓’質量也是一個關鍵問題。”

林濤説：“不少‘爛尾樓’時間不短，有些甚至長達十年。日曬、風吹、雨淋、雷打，質量受到了不同程度的損壞。無論是推倒重建還是添料加固，對後繼開發商而言都是很不易的事情，也是購買者必須注意的問題。”“對‘爛尾樓’的前生今世要有基本的瞭解。那些工程在很多時候，都是因為官司纏身而引起的，如聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等，這些糾紛歷史積怨很深。有些‘爛尾樓’在轉過很多手之後才復工，除了瞭解這些轉手的過程，還要全面瞭解當地政府出台的一系列相關政策。這些困擾復工的難題，也決定你投資購買的風險程度。”

“温州炒房團再現江湖”的消息在2008年開始蔓延，千人看房團也再次出現在杭州的很多樓盤。不過，與以往散兵遊勇的方式不同，眼下的温州資本實行“炒房資金、民間借貸、實業投資”組合的方式，計劃大規模進軍全國各地房地產市場，準備以超低價抄底全國樓盤或收購各地爛尾樓。其中就包括這項專門收購“爛尾樓”的温州財團爛尾樓收購基金。

正在籌建中的爛尾樓收購基金，主要是由温州當地較早涉及私募領域的首華創投、恆生資產等幾家創投公司聯合擔保公司組建，主要由投融資領域的行業人士主導運作。“發起成立‘中國爛尾樓基金聯盟’一直以來是我的夢想。”早在2007年12月，首華創投負責人林阿信就公開發布了《中國爛尾樓基金聯盟(籌)》，談到了對於該聯盟的設想。其中提到，“吸納各個領域的民間資本，專項投資爛尾樓項目，實現民間資本投資模式的二次創新。”一年後，他的夢想似乎更近了。

“爛尾樓收購基金主要就是找中等以上城市的那些‘半拉子’(即爛尾樓)工程，大的城市如果項目好的話，也會考慮。”温州恆生資產管理有限公司負責人表示。

嚴格落實屬地政府作為負責部門的工作機制。按照“屬地管理，部門配合”的工作原則，成立由區政府主要領導掛帥、各部門參與的“爛尾樓”推進工作領導小組。縣區政府作為推進工作的責任主體，充分組織調動資源，負責制定各縣區“爛尾樓”項目推進工作方案，建立項目推進工作機制，加強項目推進。 ^[2] 

珠海市住房和城鄉建設局和珠海市國土資源局聯合下發了《關於加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》，明確了處理方式和處理主體，出台了有關扶持政策，以加速整治“爛尾樓”，盤活土地資源。 ^[2] 

2016年8月，山東省人民政府辦公廳下發《關於做好房地產領域易發問題治理工作的通知》，對房地產業易發問題的領域進行規範和整治。關於爛尾樓問題，《通知》明確，“對於債權債務複雜、難以協調接盤的項目，可借鑑三聯彩石山莊項目的處理模式，按‘購房者債權優先受償’的原則，通過司法途徑妥善解決，保護購房者權益，維護社會穩定。” ^[2] 

中國爛尾樓(7張)

銀都中心，1992年北京地產赴港招商項目，由北京銀都房地產發展有限公司開發建設。2001年左右，因資金問題，該項目停建。2004年年底，銀都地產公司將其案名變為楓藍國際中心，從而改變其爛尾命運。

1999年7月，玫瑰園大債主、山東包工頭梁希森以3.98億元的拍賣價成為其新主人。2000年6月玫瑰園以嶄新面貌重新開園，並得到市場追捧，成為北京高檔別墅的代表。

中國第一商城，1994年北京市人民政府赴美招商的項目之一。但因開發商官司纏身，債台高築，2002年7月，法院終於凍結該項目一期的68套價值5000萬元的房產。幾經周折，北京魏公元鼎房地產開發集團有限公司全面接手，將其改造升級為高檔公寓。

中宇大廈(2張)

中宇大廈地處高級寫字樓聚集區，擁有31層高的爛尾樓，一度被視為北京第一爛尾樓。其原名銀企大廈，後改為中宇大廈，於1997年動工，在完成主體結構並封頂之後的7年時間裏，由於種種原因一直停工。

和喬麗晶爛尾三年並沒磨滅它的高貴氣質。雖在1997年前後推出2000美金/每平方米的預售，但結果出手約20餘套房，導致公司資金斷鏈，高層下台。後經重新策劃包裝，方起死回生。

温州中銀大廈由中國銀行温州分行投資3500萬元的項目，1995年中旬開建，1997年大樓封頂，2004年仍破敗不堪地“站”在那裏。2004年5月18日，該樓被爆破拆除。

2002年9月，中國銀行北京分行發現，森豪公寓的開發商北京華運達房地產公司，涉及虛假及重複按揭貸款，並將所得資金轉移，致使該項目停工，形成爛尾長達四年。

中誠廣場號稱廣州當年最大爛尾樓，1992年動工，受亞洲金融風暴影響，1998年停工。2002年10月，廣州中院實行盤活工作，由北京金貿國際投資公司和廣州駿鵬置業公司以9.24億元收購其約16.5萬平方米的面積。成功復活，改名廣州中石化大廈。

上海環球金融中心停工達7年之久的日資項目，註冊資金2.13億美元，堪稱世界爛尾樓之最。該項目因受資金緊缺與亞洲金融危機的影響，反覆停工、復工，至2008年還未成正果。

巨人大廈該項目曾與史玉柱瓜葛不斷。它從18層公司自用樓，到後來改造為70層的商業項目。1996年，終於資金告急；次年，該項目未能按期完工，但已購樓花者天天上門催要退款，最後只建到地面三層而停工。

瑞爾大廈高23層共108米，當時由南京雨花台區發展計劃與經濟局於2004年牽頭，雨花台區賽虹橋街道辦事處配合，由南京瑞爾集團出資億元，計劃打造“寧南第一高樓”。但是開工後，其一直沒有取得規劃及國土等部門的相關許可證，變身違建。瑞爾大廈開工後不久，開發商私自對大廈的規劃進行了調整，將原先只能出租或區內自用、不能買賣的商務辦公用房改為商品房，將原先預計的樓高私自增加到108米，建築面積由22000增加至30000平方米。直至2006年下半年被相關部門查出手續不全等情況，開始對其立案調查。2007年初，工程停工，荒廢至今。

2022年2月初，浙江省嘉興市一個爛尾樓引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結果。

2014年底，許先生決定購買該小區的一套別墅，向某銀行貸款392萬元。該樓房開發到第3年，開發商因為資金鍊斷裂，無力繼續投資開發，工程一度停工，半年以後，開發商沒能解決資金問題，反而陷入破產境地，樓盤徹底爛尾了。2018年底，開發商正式向法院提交破產清算申請。從2019年底起，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。2020年底，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續支付剩餘貸款。2021年下半年，一審法院考慮到房子無法完成交付，要求許先生繼續按月償還貸款已經沒有意義，故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220餘萬元。一審判決後，許先生不服，向嘉興市中級人民法院提起上訴。2022年1月，嘉興中院對此案進行了開庭審理。2022年2月初，嘉興中院作出二審判決：銀行敗訴，許先生無需歸還剩餘貸款本息，200餘萬元貸款本息返還責任，應由開發商承擔。 ^[1]