房產空置税

我國部分大城市住房空置率已接近或超過國際警戒線。房屋空置浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平、貧富差距加大的後果。因此，徵收房產空置税十分必要房產空置税就是政府為了充分利用資源，而對空置的居民房產進行收取一定量的税收。 房產空置税與房產税並不是一回事，房產税是保有税，將對抑制投資和投機房地產產生一定的作用，但作用是有限的。而空置税是在房產税的基礎上針對因房屋空置而造成資源浪費的新一種税收政策。

房屋空置是指單位或個人持有的房屋中，持續一年以上未入住的空而未用的房屋。

對房屋空置統計在歐美國家多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總的空置率。據估計,我國部分大城市住房空置率已處於房屋空置合理區間的高端:部分開發商增量房屋空置，已超出項目合理庫存的30%，進入空置危險區間;[3]部分中高收入者將多餘資金購置多套房屋，且不向外出租也造成大量空置。部分大城市因以上二者而形成的住房空置率，已接近或超過國際警界線10%。上海樓盤的整體空置率大約在20%～30%之間，上海部分地區房屋空置高達50%,[1]北京市僅從2004年開始入住的居住小區中普通住宅的空置率平均為27.16%。 ^[2] 

房屋空置浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平；特別是在大城市，富人在市區投資購置空置，高房價將中低收入家庭的居住排斥到遠郊，使得他們生活交通成本舉高不下，也使城市交通擁擠不堪。這種不合理、不公平的現象，直接影響到城市的生活品質和人們的生活質量，也造成了社會的不和諧。 ^[2] 

分類：一是對開發商徵收的增量空置税，二是對擁有多套房屋居民徵收的存量空置税。

作用：打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的企圖，迫其降價促銷；對於擁有多處房產而又閒置的房主，可以迫使他們出租或出售自有房屋，對抑制房租、房價過快增長，解決中低收入家庭的居住需求有着積極作用。

我國城市住房空置率過高是一個不爭的事實，已經造成了嚴重的資源浪費。從保護和節約資源角度説，徵收房屋空置税無可厚非，在性質上與徵收土地空置費沒有區別。

事實上都知道，造成住房高空置率的最主要因素就是少數炒房客的投機炒房行為和房地產開發商的捂盤惜售，也許這種判斷不是絕對的科學，但基本上是這樣。而且投機炒房又是推動房價高漲的原因之一，為此各地在此輪調控中，限購成為通用措施。徵收房屋空置税，與限購政策相配套，可以説打中了投機炒房行為的七寸，能夠有效的打擊投機炒房行為，控制房價上漲勢頭，甚至能夠帶動房價回調到合理價位。道理很簡單，徵收房屋空置税後，炒房客為了避免和減少繳納房屋空置税，保證利益最大化，採取的對策無非三條，一拒絕炒房行為;

二是快速將房屋簡單裝修後出租，看上去避免繳納房屋空置税，還可以收取房租，政策存在很大漏洞，但是必須看到裝修並出租過的房屋折舊率非常高，再次出售時價格大幅下降，有助於更多的普通市民購買;

三是儘快以略低於市場價的價格出售給需要住房的購房者，消除後患。不管炒房客採取什麼對策，應當説都符合預期，符合政策制定目的。拒絕炒房，可以減少房價上漲的推動力，這是政策的最主要目的;裝修出租，可以控制當下不斷上漲的房租;快速出手，可以直接對房地產形成衝擊，帶動房價回調。再者，房屋空置税對於廣大急需住房的市民而言，沒有任何影響。

郭松海表示，房產空置税的納税人徵税對象應區分為兩種情況。“對開發商竣工驗收後進入流通市場的商品房，有一定數量合理庫存，是客觀必然。但如果為追求利潤最大化，捂盤惜售，故意扭曲市場供需狀況造成空置的增加，對這種操縱市場的行為，則應該徵收房產空置税。而長期擁有閒置房屋的業主,過多佔有公共的土地資源，導致資源緊張，價格上漲，其消費行為產生外部負效應，為此應付出相應成本。”

郭松海表示，我國房屋空置的統計正在與國際逐步接軌，為開徵房產空置税提供基礎條件，但對房產空置税的徵收，如果沒有強制措施作保障，税收則無法實施。

為此，他建議建立城市統一的房產權屬檔案與信用檔案體系，健全完善城市房地產市場信息監測體系，為試徵房產空置税提供可靠依據。同時整合銀行、房管、税務等部門的力量，建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平台，以此為依據，對房產空置税的納税人採取強制執行措施。

在我國開徵房產空置税是一項全新工作，涉及部門較多，政策性較強。郭松海建議，建立強有力的開徵房產空置税的組織協調機構，研究制定當地試徵房產空置税的規則、標準，制定相關配套措施政策，研究徵税的範圍、程序、步驟及內容，徵税的基數、税率等，並組織協調各區政府、街道辦事處、居委會及物業公司等部門付諸實施。 ^[3] 

“房屋空置是對土地資源的浪費，空置土地要收空置費，空置房屋也要徵空置税。”全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海2011年準備提交提案，呼籲對空置房屋徵空置税。

其實早在2009年，郭松海委員就建議徵收房產空置税，只是由於業界一直以房產空置無法界定為由阻止房產空置税的開徵，使得這項提案始終沒有下文。其實只要用心辦這件事，房屋空置認定難度並不大。事實上空置房屋就是長期無人居住的房屋，完全可以認定為房屋過户三個月或半年後沒有人搬進去居住的房屋，政府可以根據房管、水電等部門統計一個季度內房屋水電使用程度和物業公司徵收各項管理費以及對住户出入情況等判斷。其實最簡單的認定方法就是，房屋過户三個月後，在一個季度內，房屋仍然沒有裝修、屋內沒有基本生活傢俱、水電錶基本不走的房屋就是空置房屋，對這類房屋收取房產空置税。 ^[4] 

當前，在重慶、上海等城市已陸續開展房產税試點工作，但是，房產税對抑制投資與投機是有一定限度的。在中國房地產市場極其亢奮的狀態下，富人付出1-2%税率的房產税，遠低於房價上漲的增長率，對有錢炒房的投機者而言，房產税只是拔去其九牛一毛，他們以往炒房、囤房所得的利潤，豈能難倒他們迫使他們讓出手中的籌碼。因此，指望開徵房產税大幅度減少房屋空置是難以做到的。

為此,應借鑑法國、英國、韓國等國的作法，對試點城市徵收房產閒置税，是十分必要的。開徵房產空置税可以規範調節房地產市場，防止開發商惡意囤積房屋，哄抬房價，同時還可以抑制市場的過度投資行為，控制閒置推進出租。這樣，房產出售或出租對空置的替代性就會增加，部分房產就會從空置狀態轉為有效的市場供應，通過調節市場供需，使房價逐步迴歸理性，使房價增幅與我國居民的收入增長幅度相匹配；使開發商房屋營銷週期迴歸理性，加快資金週轉；使保障自住型需求得到滿足,居民逐步實現“居者有其屋”的目標,進而促進房地產市場持續健康發展。

開徵房產空置税的法理依據。房屋與土地是不可分割的整體，商品房的閒置，它所佔用的土地也在閒置。依據土地和房屋的產權關係,在我國城鎮土地為國家所有的情況下，土地是一種公共資源，人人都應公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋具有準公共產品性質。因此，依照《城市房地產管理法》第二十五條，加大對閒置土地的清理力度，嚴格執行滿一年不開發的收取土地閒置費的法規，也可以對空置房產徵税。

房產空置税的納税人徵税對象區分為二種情況。一種是開發商開發商品房的增量空置，另一種是業主擁有多套房屋的存量空置。對開發商竣工驗收後進入流通市場的商品房，有一定數量合理庫存，是客觀必然。據研究，我國商品住宅的合理空置區間在15-30%之間， 超出30%即進入空置危險區間。開發商為追求利潤最大化，刻意哄抬房價，“捂盤惜售”，等到房價漲到更高時再出售，從而獲得超額利潤，這是在故意扭曲市場供需狀況造成空置的增加。對這種囤積居奇操縱市場的行為， 特別是超出30%空置部分，則應該徵收房產空置税。對長期擁有閒置房屋的業主來説,房產是投資、儲藏財富的工具，買房不住也不出租，任其空置；過多佔有了公共的土地資源，導致資源緊張，價格上漲，影響到其他人無法滿足住房需求，其消費行為產生外部負效應，為此應付出相應成本。開徵房產空置税，特別是那些在大城市人口稠密地段的房屋，實施累進税率，其税收集中在那些收入高，房產多而空置，造成資源浪費的某些人身上。

我國房屋空置的統計正在與國際逐步接軌，為開徵房產閒置税提供基礎條件。2010年9月國家統計局選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個城市，開始進行存量住房使用狀況調查，統計部門還將充分利用第六次人口普查，獲取用於瞭解住房空置情況的相關信息，同時在部分城市抽選一批住宅小區，進行空置房調查。同年4月，住房和城鄉建設部在公佈《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》中,提出可委託經濟適用住房管理單位定期對上述情況進行調查。由此可見，存量住房可依靠物業管理等部門，並仿照一些國家通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如平均實際使用量為應用量的四分之一或五分之一即可認定為空置房。統計部門與有關部門的支持和配合對國內住房空置情況的調查統計，為開徵房產閒置税提供基礎條件。

房屋空置税制要素的設計簡便易行，可性操作性強。根據2008年國土資源部第5號令《閒置土地處置辦法》，嚴格執行閒置土地處置政策。土地閒置滿一年不滿二年的按土地出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。對空置房屋可根據房屋所在城市土地等級地段定期公佈的基準地價作為統一標準，確定其税基，作為計税依據,並按一定比例徵收，税率起初可定在1%—2%，實行年累進税率，直至10%或20%。房產空置税的納税額是，房屋在地段的每平方米基準地價乘以空置房屋面積乘以税率,房屋面積大小與繳納税金呈正比例。

徵收房產空置税的強制保障措施。按照《中華人民共和國税收徵收管理法》税款徵收包括強制執行的內容。對房產空置税的徵收，如果沒有強制措施作保障，税收則無法實施。為此，應建立城市統一的房產權屬檔案與信用檔案體系。要健全完善城市房地產市場信息監測體系，保證網上備案系統信息的適時性和準確性，作到各項目商品房的供應總量、銷售狀況、價格情況等數據信息及時發佈，記載房地產基本銷售單元房屋的基礎數據信息，確保數據採集無誤；建立網上發佈系統、交易權屬業務信息系統，為試徵房產空置税提供可靠依據。與此同時，要建立城市居民的個人信用體系, 由政府牽頭指導，整合銀行、房管、税務等部門及社會有關層面的力量，實現聯網，建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平台，實現房管、銀行、税務部門之間個人信息的共享，規範標準和查詢體系。以此為依據，對房產空置税的納税人採取得強制執行措施，對沒有按照規定繳納税款的，税務機關可處以罰款,也可以在網上定期公告逃税者名單,直至抵押、拍賣該房地產,以拍賣現金清償税款。

國外對空置房大都實施嚴厲的高壓政策。譬如，在荷蘭，法律允許人們入住閒置一年以上的空房，而空房業主也願意在政府的協調下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至將無人居住的住房推倒；在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閒置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房；丹麥政府則在50多年前就開始對那些閒置6周以上房屋的所有者進行罰款。除了歐盟一些國家，美國也對閒置房毫不留情。在美國亞特蘭大的一些地區，甚至有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閒置而面臨的處罰 ^[5]  。