閒置土地

具有下列情形之一的，可以認定為閒置土地：第一，國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿一年未動工開發建設的；第二，已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿一年的；第三，法律、行政法規規定的其他情形 ^[2]  。

國土部土地利用司司長廖永林表示，目前土地閒置大體分兩類，企業自身原因如資金不到位、開發策略調整造成的佔46%，另外佔54%的閒置土地主要是政府原因造成的，而政府原因包括“地賣出去之後，徵地拆遷沒做完，沒法開發；涉及城市規劃調整，等等” ^[3]  。

根據2010年一份《有關房地產開發企業土地閒置情況表》，北京、廣州、海南、江蘇等地成為閒置土地“重災區”，四地閒置土地數量佔全國的近四分之一，70%以上閒置土地性質為住宅用地。而開發商囤地回報可謂豐厚，廣州54宗“涉案”土地閒置十多年，增值可能幾十倍甚至上百倍!以珠江新城某地塊為例，開發商尚未動工獲利已接近11.2億元。

廣州約有54宗閒置土地被列入“黑名單”，被列入名單的閒置土地遍佈廣州的各個區域，從約定開工時間看，不少地塊的閒置時間已經長達17年，閒置時間最短的也已有4年時間。

雖然這54宗地的用地面積近192公頃，但總出讓金額連6億元都不到，以容積率為2計算，平均樓面地價僅約153元/㎡，土地成本相當低廉。從目前廣州住宅用地地價水平看，南沙、花都等地地價低的1000多元/㎡，市中心地價則多高達6000-10000元/㎡。而這些閒置土地閒置了十多年，增值可能幾十倍甚至上百倍。

“黑名單”中，有一幅天河華景新城附近的宅地，其使用權面積為19130㎡，總建築面積103697㎡，至今已經閒置了13年，不聲不響地見證了周邊樓價從4000元/㎡到2萬元/㎡的飛躍；

而另一幅位於珠江新城“沉睡”了12年的CBD靚地也同樣榜上有名，該珠江新城L2靚地位於珠江新城花城大道南側、海明路北側，地塊因法律糾紛爛尾了8年，後又再閒置4年。按照原規劃8萬㎡總建築面積計算，樓面地價僅為1356元/㎡，但如今珠江新城地王價格已經達到15324元/㎡，以此計算，珠江新城L2地塊僅僅是土地增值便接近11倍，開發商尚未動工獲利已接近11.2億元！

而位於白雲區石井鎮橫沙村西北側地段的金沙洲地塊，總用地面積26505㎡，計算容積率建築面積51393㎡，綠地率35%。該地塊合同約定開工時間應為2005年8月31日，閒置接近五年。以該地塊合同價款1182萬元計算，摺合樓面地價僅為230元/㎡，按金沙洲現時的地價水平，即使以較為保守的5000元/㎡的樓面地價計算，一塊僅為1000萬元出頭的土地，開發商坐等升值便獲利超2.4億元，地價升值接近21倍 ^[4]  。

2010年8月，國土資源部將一份涉及全國1457宗閒置土地的統計表交予銀監會，銀監會或將根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查，屆時其中80%的閒置土地可能將被收回。不少地塊已進入司法程序，待走完程序後將正式認定是否閒置土地，對的確是閒置土地的地塊將徵收土地閒置費，勒令其立刻動工開發，而閒置超過兩年的將無償收回。

2010年7月廣州正式按新的標準計算土地閒置費，閒置費比原來高了幾倍甚至10倍。從2010年5月正式出台新標準到7月執行政策前，開發商已經補繳了共3000萬元的土地閒置費，一批住宅項目將如期動工 ^[5]  。

為加大閒置土地處置力度，促進土地節約集約利用，國土資源部起草了《閒置土地處置辦法（修訂草案）》。2011年12月21日，修訂草案在中國政府法制信息網公佈，開始徵求社會各界意見。

修訂草案規定，構成閒置土地的，縣級以上地方國土資源主管部門應當下達《責令限期動工通知書》，督促土地使用者及時糾正。土地使用者在接到《責令限期動工通知書》後，應當在3個月內動工開發建設。

修訂草案規定，縣級以上地方國土資源主管部門應當與土地使用者協商，共同擬訂閒置土地處置方案，閒置土地處置方案可以選擇下列方式：延長動工開發建設期限，改變土地用途，安排臨時使用，協議有償收回國有建設用地使用權，置換土地。修訂草案還規定，國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的，土地閒置滿1年的，經批准後可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發建設，土地閒置滿2年的，經準後可無償收回土地使用權。

對依法收回的閒置土地，可以依據國家土地供應政策，確定新的土地使用者開發利用；納入政府土地儲備；對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設項目的，由縣級以上地方國土資源主管部門委託有關單位組織恢復耕種。

修訂草案規定，六種情形可“閒置”：

因政府調整城鄉規劃，造成土地使用者不能按國有建設用地有償合同和劃撥決定書約定的用途、規劃和建設條件開發的；

因政府未按國有建設用地有償使用合同和劃撥決定書約定的期限、條件將出讓宗地交付給受讓人，致使項目不具備動工開發建設條件的；

因政府供應土地存在權利不清，致使土地使用者無法動工開發建設的；

因國家政策要求，需對約定的規劃和建設條件進行修改，致使土地使用者動工開發延遲的；

因政府、政府有關部門提出停止動工的，但因土地使用者違法行為導致的除外；

因政府、政府有關部門其他行為，致使土地使用者動工開發延遲的。

此外，修訂草案規定，因不可抗力、司法查封、訴訟、仲裁或者軍事管制、文物保護等原因導致無法按原來約定、規定的期限動工開發建設的，也可“閒置”。 ^[2]