個人住房公積金貸款

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。 ^[14] 

1.購買房地產企業開發的樓盤，需要購房貸款的。

2.購買按規定可出售的公有住房，需要購房貸款的。

3.購買房地產交易市場具有產權的二手住房，需要購房貸款的；

4.因在本市城鎮建造、翻建、大修自住住房，需要建房貸款的；

5.為配合政府深化住房制度改革，經銀行認可的其他購房貸款項目。

按現行政策規定，基本公積金貸款每户不超過10萬元或不超過帳户儲存總額的15倍，補充公積金貸款每户不超過3萬元或儲存餘額的2倍。兩項公積金都繳存的職工，貸款最高額不超過13萬元。並且不超過總房價的80% ，貸款最長期限為30年。購買二手住房或翻建、大修住房，貸款額不超過總房價的50% ，最長期限10年。但主貸人的貸款年限不得超過法定退休年齡5年。

購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。

1.貸款額度的確定，按照不得高於借款人（含配偶）還款能力的係數計算，其計算公式為：

借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。

2.借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%。

3.每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。

2015年9月1日起，公積金貸款購二套房最低首付款比例可降至20%。

住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行2015年8月31日聯合發佈關於調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知。為進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、廣州、深圳可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委託貸款購買第二套住房的最低首付款比例。通知自2015年9月1日起執行。 ^[2] 

2018年5月15日，北京住房公積金管理中心發佈《關於取消身份證明材料複印件作為住房公積金歸集和貸款業務辦理要件的通知》。 ^[1] 

如何界定首套房還是二套房

購房家庭名下無住房貸款記錄(包括商貸、公積金貸)且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬於首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

“認房又認貸”指什麼

“房”為借款申請人在京名下住房。“貸”指在人行徵信系統中全國範圍內的個人住房貸款記錄，包括商業性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。 ^[14] 

2022年9月，重慶市住房公積金管理中心獲悉，經重慶市住房公積金管理委員會批准，重慶住房公積金個人住房貸款有關政策迎來多項調整。

一是優化新購住房套數認定標準。繳存職工家庭在重慶中心城區利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，其在重慶中心城區以外的住房不納入住房套數核查範圍。繳存職工家庭在重慶市利用住房公積金個人住房貸款新購住房的，只將住房公積金個人住房貸款記錄納入核查範圍。繳存職工家庭使用住房公積金個人住房貸款次數不超過兩次。

三是提高貸款額度。住房公積金個人住房貸款個人最高貸款額度從40萬元提高到50萬元；夫妻參貸的，繳存職工家庭最高貸款額度從80萬元提高到100萬元。多子女繳存職工家庭申請住房公積金個人住房貸款的，個人最高貸款額度提高到60萬元；夫妻參貸的，家庭最高貸款額度提高到120萬元。 ^[4] 

個人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—10年），並不得長於借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限1—3年。

個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日，貸款期限在一年以內的（含一年），貸款利率不作調整。

1.諮詢，領取表格；

2.提出申請；

3.簽訂借款合同和抵押合同；

4.辦理抵押登記手續；

5.辦理房屋登記手續；

6.辦理房屋財產保險；

7.貸款轉帳；

8.每月還款；

9.貸款結清註銷

申請個人住房公積金貸款時，必須提供房產抵押、權利質押、連帶責任保證擔保等擔保方式。

1.房產抵押擔保方式指不轉移您對房產的佔有,而將房產作為債權的擔保。

2.權利質押擔保方式指您或出質人以合法有效的財產權利，如國庫券等符合規定的有價證券作擔保。

3.連帶責任保證擔保方式指由第三方具有保證資格的法人提供的連帶責任保證擔保。

保證人必須是具有保證資格的法人(國家機關、學校、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體不得作為保證人)。

住房公積金的提取必須符合一定的條件，在以下情形之一的可以提取職工住房公積金賬户內的存儲餘額：

（1） 購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房的；

（2） 離休、退休的；

（3）完全喪失勞動能力、並且與所在單位終止勞動關係的；

（4） 出境定居時；

（5） 償還購房貸款本息的；

（6） 房租超出家庭工資收入的規定比例的。

借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章後，連同下列證明材料交貸款銀行：

1.借款人夫妻雙方身份證、户口及婚姻狀況證明（提供原件及複印件）；

2.借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3.購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據；自建住房的應提供批准建房的文件；

4.貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：

1.所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》；

2.所購房屋評估報告書；

3.賣房方夫妻雙方身份證、户口薄；

4.購房合同。

根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發放後的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1.每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息；

2.委託貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》，並辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳户中扣劃應還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本息。

1.提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際佔用的天數重新核定借款人剩餘部分的貸款本息。

2.提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩餘的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。

由於公積金貸款利率要比商業性貸款利率低一個百分點，因此在組合貸款中，要合理地設定較長的公積金貸款年限和較短的商業性貸款年限。如此，在同樣的還款壓力（即還款額相等的前提）下，就能以多償還利率較高的商業性貸款而減少利息費用的支出。根據相關的公積金政策，所購房屋為一手房和竣工5年以內的次新房的，公積金貸款最長年限為30年，所購房屋為二手房的，公積金貸款最長貸款年限為15年，並且不能超過借款人法定離休或者退休時間後的5年，即男性借款人可以貸到65歲，女性借款人可以貸到60歲。由於一户家庭（夫妻）只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大，那麼丈夫來做貸款人，申請到的貸款年限時間更長；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。

公積金衝還貸方式有兩種，即“一次性還款法”和“逐月還款法”。“一次性還款法”是用提取的住房公積金餘額一次性歸還貸款餘額的辦法。“逐月還款法”是每月直接從委託人公積金賬户中提取存款餘額，用於歸還當月貸款本息的辦法。借款人應根據自己公積金賬户資金餘額和貸款具體情況選擇合理的衝還貸方式。

如果自己公積金賬户的餘額有幾萬元，並且剩餘貸款全部為商業性貸款（或公積金貸款餘額很小）或全部為純公積金貸款，採用“一次性還款法”較為有利，因為“一次性還款法”可利用公積金賬户的資金歸還貸款餘額，在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多，如此可以減少貸款的利息支出。例如，借款人王先生公積金賬户餘額有5萬元，商業貸款餘額20萬元，如果採用“一次性還款法”，部分提前歸還了5萬元商業性貸款，使自己的貸款餘額壓縮為15萬元。

在商業性貸款餘額和公積金貸款餘額均較大的情況下，採用“一次性還款法”就不一定合理，公積金衝還貸的順序是先衝還公積金貸款再衝還商業性貸款，在公積金貸款餘額較大的情況下，公積金資金可能全部衝還了公積金貸款，如此借款人就無法享受公積金的優惠貸款利率了。例如，借款人王先生公積金賬户餘額有5萬元，公積金貸款餘額10萬元、商業貸款餘額20萬元，如果採用一次性衝還法，歸還了5萬元公積金貸款，如此就無法享受這5萬元低利率的公積金貸款了。

因此，銀行專家建議要儘可能多的享受公積金貸款的優惠。通過採用“逐月還款法”+壓縮“商業性貸款”的貸款期限來實現。例如?王先生公積金賬户餘額有5萬元，公積金貸款餘額10萬元、貸款年限30年，每月還款額512.05元，商業貸款餘額50萬元，貸款年限30年，每月還款額2918.18元?現將商業貸款期限縮短至2年?則商業性貸款每月還款額變為22031.44元?每月還款合計為22543.49元，如此選擇“逐月還款法”，衝還兩期即基本可將公積金賬户資金用完?並且絕大部分資金用於歸還商業性貸款。但重要的是應在公積金賬户資金用完後再向銀行申請延長貸款期限的服務，使月還款額控制在自己可以承受的範圍內。

當您的公積金賬户餘額不多，相對來説採用“逐月還款法”的方式更好一些，因為公積金賬户資金餘額較小，如果採用“一次性還款法”，所能衝還的貸款本金也校小，一次性衝還法一年只可衝還一次，因此公積金資金在公積金賬户中就被“凍結”了一年時間，由於公積金帳户存款利息低，對借款人而言不如使用“逐月還款法”，減少每個月的還貸壓力。

另外，還提醒大家瞭解一個信息，即公積金衝還貸的方式是可以變更的，但每次變更必須在原委託方式已滿一年以後才可操作。

計算

按照還貸能力計算的貸款額度

計算公式為：

[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

使用配偶額度的：

[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

其中還貸能力系數為40%

月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。

按照房屋價格計算的貸款額度

計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數