房地產税收

房地產税收具有以下特徵：

由國家税務機關，或受國家税務機關委託的國家房地產行政管理部門，都只是代表國家代行房地產税收行為，或者換句話説，國家的房地產税收行為是通過或藉助於國家税務機關和有關的房地產行政管理機關實現的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產税收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產税收行為。國家行使着土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產及附屬的財產以及其生產、經營、流通過程的税收徵管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產税收的徵收、管理。税收也是國家為了實現其職能，依照税法規定，憑藉國家的政治權力參與國民收入的分配和再分配，取得財政收入的一種形式。

税與法不可分離。“因法設税，依法治税”是税收法律化的基本要求。離開了法律的規定，税收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發揮其功能，實現其價值。作為專門用以調整房地產領域的房地產税收，當然也無法離開法律規定這一前提條件而任意行為。通過立法的規定，將有關房地產税收的種類、具體內容、法律責任等予以一一確認，使房地產税收的有關內容得以公佈頒行，從而為房地產税收的開徵、徵收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產税收具有了普遍遵行的效力和依據並得以正常進行。

國家對房地產設立税種、開徵税收，無論是從國家行為的角度，還是從税收本身來看，其行為均非任意，均需通過嚴格的法律程序，使之法律化後，方得以實施。國家對房地產税收的行為，從表面上來看，只是一種國家行為，但究其實質，行為之所以能夠產生應有的法律後果，是因為房地產税收同時也是一種法律行為，具有法律規定性，也正是這種性質使之與一般的行政收費相區別。

房地產税收工作是一項嚴謹、規範的工作，無論是由國家税務機關征收，還是通過受委託的國家房地產行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規範，不可任意妄為。

從房地產税種的設立、開徵，到房地產具體税種的徵税對象、徵税範圍、税率、計税依據、減免税規定等內容的確定，具有很強的規範性；對於依法所確定的內容，無論是税務機關還是受託代表税務機關代行房地產領域税收代扣代繳職責的房地產行政管理部門，其對房地產税收的徵收管理只能在法律規定的範圍內、方式下進行。

在房地產税立法的同時，有必要對現行的房地產市場各種税費進行清理，理順政府、開發商和消費者三者在市場中的關係。

房地產税收不是一個獨立的税種．而是房地產業務所涉及的諸多相關税種的總稱，具體包括營業税、城市維護建設税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。

銷售方應繳納的税費有營業税、城市維護建設税、教育費附加、土地增值税、印花税、所得税。購買方應繳納的税收有契税、印花税。

營業税是對規定的提供商品或勞務的全部收入徵收的一種税。根據《營業税暫行條件》的規定，在中華人民共和國境內提供應税勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業税的納税義務人。提供應税勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應税勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的活動。有償包括通過提供、轉讓或銷售取得貨幣、貨物或其他經濟利益。銷售不動產包括銷售建築物或構築物和銷售其他土地附着物，此時連同不動產所佔土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵收營業税。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税。如果單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產徵收營業税．對個人無償贈送不動產的行為，不徵收營業税。

營業税的計税依據是營業額，營業額為納税人提供應税勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各項性質的價外收費。

與房地產業有關的具體營業額的確定

1．建築業的總承包人將工程分包或轉包給他人．以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的價款後的餘額為營業額。

2．自建行業和單位無償將不動產贈與他人．由主管税務機關按照規定順序核定營業額。

3．物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃氣費、維修基金、房租的行為．屬於“服務業”税目中的“代理”業務，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當徵收營業額。

4．從事建築、修繕、裝飾工程作業、無論怎樣結算，營業額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。營業額税款的計算比較簡單。納税人提供應税勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產．按照營業額和規定的適用税率計算應納税額。

與營業税相關的房地產營業税的税收優惠

1．對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委託銀行發放個人住房貸款取得的收入，免徵營業税。

2．對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房暫免徵收營業税對個人按市場價格出租的居民住房．暫按3%的税率徵收營業税。

3．對個人購買並居住超過1年的普通住宅，銷售時免徵營業税；個人購買居住不足1年的普通住宅、銷售時營業税按銷售價減去購入原價後的餘額計徵：個人自建住房，銷售時免徵營業税。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入,暫免徵收營業税。

對營業税納税時間的規定

營業税的納税義務發生時間為納税人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。對一些具體項目規定如下：

1．轉讓土地使用權或者銷售不動產．採用預收款方式的，其納税義務發生時間為收到預收款的當天。

2．單位或個人自己新建建築物後出售．其自建行為的納税義務發生時間，為其銷售自建建築物並收訖營業額或者取得營業額憑據的當天。

3．將不動產無償贈與他人．其納税義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

是國家對繳納增值税、消費税、營業税的單位和個人就其實際繳納的“三税”税額為計算依據而徵收的一種税收。它屬於特定目的税，是國家為加強城市的維護建設，擴大和穩定城市維護建設資金的來源而採取的一項税收措施。可見城建税具有附加税性質，附加於“三税“税額，本身並沒有特定的、獨立的徵税對象，而且城建税税款專門用於城市的公用事業和公共設施的維護建設。城建税按照納税人所在地的不同．設置了三檔差別比例税率．納税人所在地為市區的．税率為7%；納税人所在地為縣城、鎮的．税率為5%；納税人所地不在市區、縣城或者鎮的．税率為1%。

是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物並取得收入的單位和個人就其轉讓房地產所得的增值額徵收的一種税。土地增值税的納税義務人為轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物並取得收入的單位和個人。包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者，根據《土地增值税暫行條例》及其初稿細則的規定，土地增值税的徵税範圍包括：轉讓國有土地使用權和地上建築物及其附着物連同國有土地使用權一併轉讓。土地增值税的計税依據．是轉讓房地產過程取得的增值額。增值額是納税人轉讓房地產所取得的收入減除規定和扣除項目金額後的餘額。增值額是土地增值税的本質所在。土地增值税的納税人應在轉讓房地產合同簽訂後的7日內,到房地產所在地主管税務機關辦理納税申報，並向税務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

是對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人徵收的一種税。印花税是一種具有行為税性質的憑證税．凡發生書立、使用、領受應税憑證的行為,就必須依照印花税法的有關規定履行納税義務。

(1)納税主體。房地產印花税的納税人是在我國境內書立、領受應税房地產憑證的單位和個人以及在國外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應税房地產憑證的單位和個人。

(2)計税依據。房地產印花税的徵税對象是特定行為，而其計税依據則是該種行為的所負載的資金量或實物量，其中房地產產權轉移書據印花税的計税依據是書據所載金額；房地產權利證書(包括房屋產權證和土地使用證)印花税的計税依據則是按件計收；房屋租賃合同印花税的計税依據是租賃金額；房產購銷合同的計税依據是購銷金額。

(3)税率。房地產印花税的税率有兩種：第一種是比例税率，適用於房地產產權轉移書據，税率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，税率為1%，房產購銷合同，税率為0．03%；第二種是定額税率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，税率 為每件5元。

(4)納税期限和納税地點。房地產印花税納税人根據税法規定自行計算應納税額，購買並一次貼足印花税票(即貼花)，即納税人在書據的立據時和證照的領受時，納税義務即發生， 即行貼花，而不是指憑證的生效日期。印花税實行“三自”繳納辦法，即納税人按照應税憑證的類別和適用的税目税率自行計算應納税額、自行購花(即自行納税，一般在當地税務機關或其他出售印花税票的處所購花)、自行貼花；對 ^[2]  有些憑證一次貼花數額較大和貼花次數頻繁的，經税務機關批准，可採用匯貼、匯繳辦法納税，匯繳期限由税務機關根據應納税額的大小予以指定，但最長不超過一個月。

(5)減税免税。免納房地產印花税的情況包括：

第一，已繳納印花税的憑證的副本或者抄本，但以副本或者抄本視同正本使用的，應另貼印花；

第二，財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據；

第三，經財政部批准免税的其他憑證。

印花税的納税辦法

根據税額大小、貼花次數以及税收徵收管理的需要，分別採用以下三種納税辦法：

1．自行貼花辦法

一般適用於應税憑證較少或者貼花次數較少的納税人。納税人書立、領受或者使用印花税列舉的應税憑證的同時，納税義務即已產生．應當根據應納税憑證的性質和適用的税目税率，自行計算應納税額，自行購買印花税票．自行一次貼足印花税票並加以註銷或畫銷．納税義務才算全部履行完畢。

2．匯貼或匯繳辦法

這種辦法．一般適用於應納税額較大或者貼花次數頻繁的納税人。一份憑證上或者由税務機關在憑證上加註完税標記代替貼花。即”匯貼“。

3．委託代徵辦法

這一辦法主要是通過税務機關的委託．經由發放或者辦理應納税憑證的單位．是指發放權利、許可證照的單位和辦理憑證的鑑證、公證及其他有關事項的單位。

契税的徵税對象

契税的徵税對象是境內轉移土地、房屋權屬，具體包括以下五項內容：

1．國有土地使用權出讓

2．土地使用權的轉讓

3．房屋買賣

4．房屋贈予

5．房屋置換

契税的計税依據

契税的計税依據為不動產價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同, 因而具體計税依據視不同情況而決定。國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計税依據；土地使用權贈予、房屋贈予，由徵收機關參照土地使用出售、房屋買賣的市場價格核定：土地使用權交換、房屋交換．為所交換的土地使用權、房屋的權屬的價格差額：以劃撥方式取得土地使用權．經批准轉讓房地產時．由房地產轉讓者補交契税。成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的．徵收機關可以參照市場價格核定計税依據。

特定情況下，納税人可以享有税收優惠：

1．國家機關、事業單位．社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的．免徵契税。

2．城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵契税。此外，財政部、國家税務總局規定：自2000年1 1月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准、按照國家房改政策出售給本單位職工的．如屬職工首次購買住房，均可免徵契税。

3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰爭等不可能預見、不可避免並不能克服的客觀情況。

4．土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後．重新承受土地、房屋權屬的。由省級人民政府確定是否減免。

5．承受荒山、荒坡、荒丘、荒灘土地使用權、並用於農、林、牧、漁生效的，免徵契税。

以上經批准減免税的納税人改變有關土地、房屋的用途、不在減免税之列．應當補繳已經減免的税款。納税義務發生時間為改變有關土地、房屋通途的當天。符合減免税規定的納税額，要在簽訂轉移產權合同後1 0日內向土地、房屋所在地的徵收機關辦理減免税手續。納税人應當在納税義務發生之起1 0日內，向土地、房屋所在地的契税徵收機關辦理納税申報、並在契税徵收機關核定的期限內繳納税款．索取完税憑證。納税人出具契税完税憑證，土地管理部門、房產管理部門才能辦理變更登記手續。

一、房地產企業銷售開發商品取得的收入按“銷售不動產”税目繳納營業税，税率為5%。

房地產税(3張)

房地產企業轉讓土地使用權取得的收入按“轉讓無形資產”税目繳納營業税，税率為5%。轉讓購置或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額。

房地產企業轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對於轉讓在建項目行為應按以下辦法徵收營業税：

（一）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按‘轉讓無形資產’税目中‘轉讓土地使用權’項目徵收營業税。

（二）轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按‘銷售不動產’税目徵收營業税。

二、房地產企業在計算土地增值税時，可扣除的項目為：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的税金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

對從事房地產開發的納税人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計20%的扣除。

納税人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值税的,可以預徵土地增值税,待該項目全部竣工,辦理結算後再進行清算,多退少補。具體辦法由各省,自治區,直轄市地方税務局根據當地情況制定。除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。

房地產開發企業有下列情形之一的，税務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值税税負情況，按不低於預徵率的徵收率核定徵收土地增值税：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷燬賬簿或者拒不提供納税資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值税清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經税務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計税依據明顯偏低，又無正當理由的。

三、房地產企業開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性，用權轉移，或於實際取得利益。

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得税的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附着物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計税成本後按照實際利潤再行調整。

（一）非經濟適用房開發項目

1.位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20%。

2.位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%。

3.位於其他地區的，不得低於10%。

（二）經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規定的，不得低於3%。

企業發生的期間費用、已銷開發產品計税成本、營業税金及附加、土地增值税准予當期按規定扣除。

企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，准予在當期據實扣除。

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在税前扣除折舊費用。

四、對房地產企業簽訂的商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花税，税率為0.05%。

隨着房地產業的發展和壯大,房地產業在國民經濟中的重要作用得到充分的體現和發揮,並逐步成為國民經濟的基礎性和支柱性產業。房地產業是否穩定持續發展,已經關係到整個國民經濟是否能夠穩定持續發展。而房地產税收法律制度對房地產經濟運行起到保障和促進作用,因而,完善的房地產税收法律制度是一國房地產經濟發展的關鍵。只有制定合理的房地產税收法律制度,才能從根本上保障國家對房地產業宏觀調控目標的實現;也只有通過合理的房地產税收法律制度的確立,才能保證房地產市場的法治化。就中國現行房地產市場的發展狀況而言,房地產市場在迅猛發展,而房地產税收法律制度卻很不完善,與房地產市場發展的要求有一定差距,不但難以發揮對房地產市場的促進和保障作用,而且阻礙了房地產市場的進一步完善。鑑於此,筆者就房地產税收法律制度的相關問題進行研究實屬必要。 筆者從我國現行房地產税收法律制度的概況入手,介紹了我國房地產税收法律制度的沿革以及現階段房地產税收法律制度的構成,並根據我國現階段房地產市場的發展狀況確立了現階段我國房地產税收法律制度的宏觀調控目標,從而為房地產税收法律制度的完善確立了指導方向。進而運用實證分析方法、比較分析方法以及經濟法學的方法,從獨特的視角出發,在税法基本原則的框架下闡述我國現行房地產税收法律制度存在的主要問題,並側重於從税收公平原則和税收效率原則出發分析我國現行房地產税收法律制度存在的問題。同時借鑑世界各國成熟房地產税收法律制度的經驗,聯繫我國實際,就我國房地產税收法律制度的完善提出了自己的建議,希望自己的建議能夠起到拋磚引玉的作用,以期對未來房地產税收法律制度的改革有所裨益。