房價收入比

不論人們發沒發現，認不認識，信不信服，房價和人們的收入不論何時都有一個比例。

這個比例，對於用户是不是馬上買房，對於百姓自覺自發調節房產市場的供求，對於國家住房政策的把握，對於供給側改革、需求側管理，均具重要意義。

房價收入比，所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價後單價25000元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，是美國的四倍（房價比10），嚴重偏離合理的房價收入比。一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。

家庭年收入則是指全部家庭成員的年度税前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發達國家，統計家庭年收入只要看納税記錄就很清楚，但在中國情況要複雜得多........

按照國際慣例，比較通行的説法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。

我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以上，屬於房價過高的範疇，據調查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中深圳、上海的比率都超過了20甚至更高。 ^[1] 

房價收入比是一個有嚴格內涵的概念，具體應用時要注意其到底是什麼情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易、也有舊有住宅的、二手房交易），所選取的房價是中位數價格，家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：

房價收入比=每户住房總價÷每户家庭年總收入，其中，每户住房總價和每户家庭年總收入的計算公式分別如下：

每户住房總價=人均住房面積×每户家庭平均人口數x單位面積住宅平均銷售價格 每户家庭年總收入=每户家庭平均人口數×家庭人均全部年收入. ^[2] 

房價收入比 ^[2]  又是一個比較籠統的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關係，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢）。很難説明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這裏還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是説居民家庭願意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太複雜了。也就是説，當房價收入比下降時，如果居民不願意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結為“房價高”，這顯然是不合理的。

國內流行的3至6倍的説法，據考證是20世紀90年代初世界銀行專家哈默先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產生了這麼大的影響。

根據聯合國公佈的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8～30，平均值為8.4、中位數為6.4。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當。

如上所寫，98年到02年的現狀是政府控制廉租房與經濟適用房，其比率佔到總體供房的90%,03年開始政策改變，經濟適用房商品化，導致土地供給賣給開發商，也就是地價一年瘋漲一年勝一年，地方政府從中保八八年，如09年廈門調查房價收入比就高達14倍，北京等就不説，同比美國的3.9倍。

房價收入比的合理性與房屋實用壽命、房屋功能效用、收入的變化狀態、國家的特殊國情相關。（如房價收入比超過房屋壽命是警示房價收入比不合理，反映市場的畸形和失衡或因為特殊原因制約）。

人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典）。而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化（東京低於50%、美國為68%左右）。

因此，評價房價收入比不能籠統的做對比。要重點關注該國的商品房佔整個房源的比重。東歐國家房價收入比高，但住房自有化比例卻很高，主要是因為該國自建房多，商品房只佔極少一部分。

房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什麼一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。

上海易居房地產研究院26日發佈全國35個大中城市房價收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房後，2013年中國35個大中城市房價收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先，北京高達19.1位居榜首。 ^[3] 

上海易居房地產研究院發表的2014年全國35個大中城市房價收入比排行榜，排名前十位是：深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、廈門17.3、太原12.1、廣州12.0、杭州11.9、海口11.7、天津11.6。 ^[4] 

上海易居房地產研究院發佈2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，除去可售型保障房的房價收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、廣州11.1。 ^[1] 

2019年中國房價收入比較18年提高0.2達到28.4，發達經濟體大多低於中國，比如日本為13.3，德國為9.4，美國為3.7，發展中經濟體也普遍低於中國，比如越南為21.9，巴西為16.5，俄羅斯為11.3。 ^[6] 

2021年1月23日，經濟學家圈新經濟大會在北京召開，十一屆全國人大財經委副主任賀鏗表示，如果中國要出金融危機，一定會是房地產危機引爆的。“房價太高就是泡沫，泡沫有多大？可能不下於30%，我是根據房價收入比計算出來的，在12以上。這麼大的泡沫總有一天要破。” ^[5]