徵地區片綜合地價

徵地區片價測算範圍重點在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模範圍內，但各地可以根據徵地需要和實際情況擴展到城市郊區或更大範圍。

區片綜合地價實質為徵地補償標準，不包含地上物和青苗補償費。

1、《中華人民共和國憲法修正案》（2004年3月14日）；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）；

4、《農用地定級規程》（TD/T 1005-2003）；

5、《農用地估價規程》（TD/T 1006-2003）；

6、《關於完善徵地補償安置制度的指導意見》（國土資發〔2004〕238號）；

7、《關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》（國土資發〔2005〕144號）；

8、《自然資源部辦公廳關於加快制定徵收農用地區片綜合地價工作的通知》（自然資辦發〔2019〕53號）；

9、《自然資源部關於印發制定徵收農用地區片綜合地價的指導意見的通知》（徵求意見稿）。

徵地區片綜合地價又稱徵地區片價，是徵收農民集體農用地的土地補償費和安置補助費標準,不包括法律規定用於社會保險繳費補貼的被徵地農民社會保障費用、徵收農用地涉及的地上附着物和青苗等的補償費用。 ^[1] 

區片綜合地價的測算，應當參考144號文基本規定，採用農用地產值修正法、徵地案例比較法等方法綜合測算區片綜合地價。農用地產值修正法是以當地主導耕作制度為測算基礎，將未來農用地預期產值還原到當期，並結合被徵地農民安置需要，綜合考慮土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素進行修正後測算區片綜合地價的方法；徵地案例比較法是選擇區片內近三至五年來實施徵地的典型案例，以政府實際支付的土地補償費和安置補助費為基礎，剔除政府支付的社會保障費用，根據經濟社會發展情況等進行修正後測算區片綜合地價的方法。

1、同地同價原則

土地利用類型、區位條件、客觀收益水平、供求狀況、人均耕地數量等條件基本相同的農用地，其徵收補償價格應基本相同，以保證對被徵地農民的公平性。

2、保護農民土地權益和保障農民長遠生計相結合的原則

在制定徵地區片綜合地價時，應考慮農用地對農民的生產資料功能，徵地補償價格要能切實保障被徵地農民合法權益，同時，還必須充分考慮土地對農民的社會保障功能，保證被徵地農民生活水平不因徵地而降低。

3．與原補償標準相銜接原則

在確定徵地區片綜合地價水平時要注意與原補償制度的銜接，做到平穩過渡。所確定的徵地區片綜合地價水平應不低於原補償標準，與當前市場平均補償價格水平相當。

4．區域間平衡與可比原則

應按照規定的徵地區片綜合地價內涵、評估方法，充分考慮所在行政區的實際進行科學測算，所確定的徵地區片綜合地價水平應與周邊地區可比，並以省為單位進行平衡。

1、準備工作

（1）確定工作範圍：徵地區片綜合地價測算範圍應在土地利用總體規劃確定的建設用地範圍內。基本農田保護區、生態保護區等被限制徵收的土地不在徵地區片綜合地價測算範圍內；

（2）制定工作方案；

（3）制定技術方案；

（4）方案論證；

（5）人員培訓；

（6）基礎資料收集與整理。

2、外業調查

（1）資料收集；

（2）現場勘查；

（3）資料整理。

3、劃分徵地區片

（1）選擇並確定劃分方法；

（2）劃分徵地區片；

（3）驗證並確定徵地區片。

4、測算綜合地價

（1）選擇並確定測算方法；

（2）計算徵地區片綜合地價；

（3）確定徵地區片綜合地價。

5、成果整理

（1）編制徵地區片綜合地價修正體系；

（2）撰寫工作報告和技術報告；

（3）編繪成果圖。

6、成果檢驗、論證與平衡

7、成果聽證與公示

8、徵地區片綜合地價發佈與備案

1、劃分要求

（1）已經完成農用地定級工作縣(市)，應在農用地級別基礎上劃分徵地區片。

（2）徵地區片內土地條件和社會保障水平應基本一致。

（3）徵地區片應為以可辯識、相對固定的線狀自然地物或永久工程地物為界限的封閉圖斑。

（4）縣(市)範圍內徵地區片應統一編號。

2、劃分方法

方法一（有農用地定級成果）：

（1）分析整理農用地定級成果；

（2）修正因素選擇；

（3）劃分農用地區片；

（4）繪製農用地區片圖；

（5）劃分社會保障區；

（6）繪製社會保障區分佈圖；

（7）疊加農用地區片圖和社會保障區分佈圖；

（8）劃分徵地區片；

（9）實地校核並確定徵地區片。

方法二（沒有農用地定級成果）：

（1）資料調查與整理;

（2）因素選擇與權重確定；

（3）計算因素分值;

（4）劃分基本單元；

（5）計算單元因素綜合分值；

（6）根據綜合分值劃分徵地區片；

（7）實地校核並確定徵地區片。

1、疊加法

（1）分組測算人均社會保障價格。以區片為單位，按照數理統計原理，抽取一定數量的村或村民小組為樣點，測算並確定不同年齡組的人均社會保障價格。測算公式為：

YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe

式中：YJ—J年齡組人均社會保障價格

YJm—J年齡組男性公民保險費躉繳金額基數

YJw—J年齡組女性公民保險費躉繳金額基數

bJ—J年齡組男性人口占J年齡組總人口的比例

CJ—J年齡組女性人口佔J年齡組總人口的比例

MJI—J年齡組農民基本生活費（月保險費領取標準）

MJ0—J年齡組月保險費基數

CJe—J年齡組人均教育和再就業培訓等費用

年齡組按0-18週歲、18-40週歲（男）及18-35週歲（女）、40-60週歲（男）及35-55週歲（女）、60週歲以上（男）及55週歲以上（女）劃分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按組中值週歲取值。

（2）計算人均社會保障價格

對樣點數據進行同一性檢驗和異常值剔除，採用算術平均法或加權平均法計算並確定各年齡組人均社會保障價格。計算公式為：

n n

Y= ∑YjRj / ∑Rj

j=1 j=1

式中：Y—人均社會保障價格

Rj—j年齡組人口數

（3）單位面積社會保障價格

計算單位面積農用地社會保障價格，計算公式為：

Pα=Y/Aα

式中：Pα——單位面積農用地社會保障價格

Aα——人均農用地面積

（4）疊加徵地區片所在農用地級別基準地價和區片社會保障價格即為該區片的徵地綜合地價；

（5）經適當調整確定區片徵地綜合地價。

2、樣點法

樣點法是在劃分徵地區片的基礎上，採取抽樣調查的方法選擇一定數量的農用地樣點，按照徵地區片綜合地價的內涵分別測算樣點徵地價格，並利用樣點價格計算徵地區片綜合地價。具體步驟如下：

（1）按區片確定農用地利用類型，再分類型抽取樣點；

（2）採用投入產出等資料測算樣點農用地地價；

（3）計算樣點的社會保障價格（按照上述公式計算）；

（4）計算樣點徵地價格：樣點徵地價格等於樣點農用地地價和樣點社會保障價格之和；

（5）以區片為單位，按不同用途採用樣點徵地價格的簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數或眾數法計算徵地區片綜合地價；

（6）經檢驗、調整，確定徵地區片綜合地價。

3、比較法

比較法是指在劃分徵地區片的基礎上，全面調查近三年來當地已經發生的徵地案例，採用案例的實際徵地補償標準（不考慮地上附着物補償和青苗補償）測算徵地區片綜合地價。具體步驟如下：

（1）按區片確定農用地利用類型；

（2）調查近三年來的農用地徵地案例；

（3）計算案例的徵地補償標準，如果實際徵地補償標準中包括地上附着物和青苗補償費，需進行扣除；

（4）以區片為單位，按不同用途採用案例徵地補償標準的簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數或眾數法計算徵地區片綜合地價；

（5）經檢驗、調整，確定徵地區片綜合地價。

1、編制步驟

（1）徵地宗地地價影響因素 選擇；

（2）確定各影響因素的權重；

（3）各因素影響地價修正幅度值的計算；

（4）計算並編制徵地區片綜合地價修正係數表；

（5）編制徵地宗地地價影響因素指標説明表。

2、徵地宗地地價影響因素的選擇

徵地宗地地價影響因素選擇範圍：在各區片內對徵地宗地地價影響較大的產值、土地區位和人均耕地數量等因素。

徵地宗地地價影響因素選擇的原則：考慮宗地條件與區片條件之間的差異。

3、確定各影響因素的權重

可採用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。

4、徵地區片綜合修正幅度值的計算

以區片為單位，調查各區片中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該徵地區片地價折算的土地收益相減，得到上調或下調的最高值。

上調幅度的計算公式為：

F1=(Inh - Ilb) / Ilb ×100%

下調幅度的計算公式為：

F2=(Ilb - Inl) / Ilb ×100%

式中：F1：徵地區片綜合地價上調最大幅度

F2：徵地區片綜合地價下調最大幅度

Ilb：徵地區片綜合地價折算的土地收益

Inh：區片正常土地收益的最高值

Inl：區片正常土地收益的最低值

在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將徵地宗地地價修正幅度劃分成優、較優、一般、較劣、劣五個檔次。

5、計算並編制徵地區片綜合地價修正係數表

根據第2條所確定的各因素的權重，按下式計算各因素的修正幅度：

F1i = F1×Wi

F2i = F2×Wi

式中：F1i ：某一因素的上調幅度

F2i ：某一因素的下調幅度

Wi ：某一因素對徵地宗地地價的影響權重

以徵地區片綜合地價為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修正幅度，通常為F1i/2，同時確定較優條件下的地價水平；在一般水平與下限價格之間，內插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2，同時確定較劣條件上的地價水平。在此基礎上按優、較優、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正係數，通過已有地價樣點檢驗、校核，編制各級別（均質地域）徵地區片綜合地價修正係數表。修正係數表的格式參見《農用地估價規程》附錄B。

6、編制徵地宗地地價影響因素指標説明表

根據第2條確定的徵地宗地地價影響因素體系，以各級別（均質地域）對應徵地區片綜合地價因素條件為一般條件，比一般條件好的分優、較優，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進行描述，編制各區片徵地宗地地價影響因素指標説明表。徵地宗地地價影響因素指標説明表的格式參見《農用地估價規程》附錄B。

7、其它

採用樣點法評估徵地區片綜合地價時，建立了較豐富的樣點地塊數據檔案庫，可直接通過與樣點地價比較修正確定徵地宗地地價。

1、成果要求

（1）成果表達方法要正確；

（2）徵地區片綜合地價成果齊全完整；

（3）評估報告論述全面、清晰和合理；

（4）圖件成果符合圖件編制的一般要求；

（5）徵地區片綜合地價符合當地實際情況。

2、提交成果

（1）市（縣）級成果

a.文字成果，包括：市（縣）徵地區片綜合地價測算技術報告、市（縣）徵地區片綜合地價測算工作報告等；

b.圖件成果，包括：市（縣）農用地社會保障價格圖、市（縣）徵地區片綜合地價圖等；

c.其他成果，包括：徵地區片綜合地價修正體系、中間過渡成果等。

（2）省（區）級成果

a.文字成果，包括：省（區）徵地區片綜合地價彙總平衡技術報告、省（區）徵地區片綜合地價彙總平衡工作報告、省（區）徵地補償相關政策研究報告等；

b.其它成果，包括：省（區）徵地區片綜合地價彙總表等。

1、成果檢驗

根據徵地案例資料和建設用地生地價格等資料以及實際情況對測算成果進行檢驗，依據檢驗結果對測算成果進行適當調整。

2、成果論證

由市（縣）國土資源管理部門組織有關專家對成果進行論證，並提交論證報告。

3、成果平衡

在省（區）範圍內對不同市（縣）的徵地區片綜合地價進行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）徵地區片綜合地價進行平衡和調整。

徵地區片綜合地價初步成果制訂後，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。制訂徵地區片綜合地價的結果，由省（區）、市（縣）人民政府通過新聞媒體向社會公示。

1、發佈內容

發佈內容包括徵地區片綜合地價圖、農用地社會保障價格圖、徵地區片綜合地價表、徵地區片綜合地價相關説明等。

2、發佈方式

由省（區）、市（縣）人民政府通過廣播、電視、報紙等新聞媒體向社會發布實施。

省級國土資源管理部門彙總市（縣）級成果後，報國土資源部備案。

為保持成果的現勢性，每2至3年，應根據實際情況對徵地區片綜合地價進行全部更新或局部更新。

1、農用地

是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等等。

2、標準耕作制度

是指在當前的社會經濟水平、生產條件和技術水平下，有利於生產或最大限度的發揮當地土地生產潛力，未來仍有較大發展前景，不造成生態破壞，能夠滿足社會需求，並已為（或將為）當地普遍採納的農作方式。由於各地的養地方式難以統一，因此這裏的標準耕作制度主要指種植制度。已經開展農用地分等的地區，應參考農用地分等中所確定的標準耕作制度。

3、農田基本設施

是指為農業生產服務的水井、溝渠、管道、變電站、保温室等等。

4、農用地宗地

是指權屬明確、界線清楚、用途一致、相對獨立或連片的農用地地塊。

5、農用地基準地價

是指縣（市）政府根據需要針對農用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。

6、徵地區片

是指一定範圍內集體土地農用地的產值、土地區位、農用地等級、農民生活水平、人均耕地數量、農民社會保障情況、當地經濟發展水平、土地供求關係等條件基本一致的區域。

7、社會保障價格

是指農民失去土地後，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業培訓等應得到的補償。

8、被徵地地價

是指某宗農用地被徵收時，按照徵地區片綜合地價確定的徵地補償價格。