標定地價

標定地價是指以基準地價為基礎確定的標準地塊的一定使用年限的價格。是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下於某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區域的標準指導價格。

標定地價是指在城鎮不同土地級別或區段內，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權價格。它是政府出讓土地使用權時確定出讓金額的依據，是清產核資中核定單位所佔用地土地資產和股份制企業土地作價入股的標準；是核定土地增值税和管理地產市場的具體標準；是劃拔土地使用權轉讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。

標定地價的確定同一般宗地地價的確定基本方法相同，包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價係數修訂法等。

①標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；

②在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根據土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業改制時才進行評估；

③標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。

（1）標定地價為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據；

（2）標定地價為企業清產核資和股份制改造中確定土地資產量提供依據；

（3）標定地價為國家核定土地增值税和税制改革提供依據；

（4）標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據。

(1)它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起着調控市場交易地價的作用。

(2)基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價之間存在着相互承接的關係：

①基準地價是標定地價評估的基礎；

②標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。

基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區別：

(1)基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則還考慮地價的微觀區位因素，其地價更為接近市場交易地價。

土地使用權出讓底價和標定地價的區別：

(1)土地使用權出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；

(2)標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價；

(3)標定地價是政府認定並公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

《深圳市地價測算規則》積極引導市場主體利用存量用地建設安居型商品房和人才住房，對可售的安居型商品房和人才住房的地價分別按市場地價的30%和40%確定。對包括統一地價管理體系、降低實體經濟用地成本、保障民生領域發展等七大方面內容進行了具體解釋。

《規則》指出，對於事關深圳先行示範區建設和城市高質量發展的產業項目，深圳不僅有地可供，還會努力降低企業用地成本。通過產業發展導向、產業項目類型等地價修正係數和產權條件限制，加大對鼓勵類發展產業和重點產業的支持力度，鼓勵類發展產業適用市場地價0.5的修正係數，重點產業項目適用市場地價0.6或0.7的修正係數，同時符合上述兩類的，可疊加使用地價修正係數。 ^[2]