徵地補償標準

“徵地補償是指房屋徵收部門自身或者委託房屋徵收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在徵收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”

1、土地補償費 用地單位依法對被徵地的農村集體經濟組織因其土地被徵用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費 用地單位對被徵用土地上的青苗因徵地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附着物補償費 用地單位對被徵用土地上的附着物，如房屋、其它設施，因徵地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費、 用地單位對被徵地單位安置因徵地所造成的富餘勞動力而支付的補償費用。

1、各項徵地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批准的徵地補償安置方案規定。

2、土地被徵用前3年平均年產值的確定（有關土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。

3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除 ^[1]  。

各項補償費用由被徵地單位收取後，按如下方式處理：

1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附着物補償費，由被徵地單位管理和使用。

2、青苗補償費和附着物補償費歸青苗和附着物的所有者所有。

3、安置補助費的歸屬、使用：

（1）由農村集體經濟組織安置的，支付給農村集體經濟組織，由其管理和使用。

（2）由其他單位安置的，支付給安置單位。

（3）不需要統一安置的，發放給安置人員個人或經被安置人員同意後用於支付被安置人員的保險費用。

集體所有的補償費用的使用收益分配辦法：

1、在當地金融機構設立專户存放。

2、使用情況公開，接受村民監督。

3、分配辦法經村民會議或村民代表會議過半數通過，報鄉政府備案。

1、補償標準爭議 先由縣級以上政府協調，協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁決。

2、補償費用分配糾紛 其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農村集體經濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。

徵地補償(4張)

3、徵地信息公開糾紛 屬於行政爭議，當事人可以通過行政複議和行政訴訟的方式解決。

徵地補償包括房屋拆遷補償、地上附屬物補償和拆遷過渡期補償。其中搬遷過渡期補償較好了解，就是拆遷開始到入住新房期間，給予您的住房補貼和搬家費等等。而房屋補償和附屬物補償的計算方法相對比較難弄清楚。在當家作主網有詳細的解析和計算方法講解，在這裏將三類都給大家普及一下。

目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。

一、實行貨幣補償的，貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權區位補償價。

計算公式分別為：

（1）被拆遷集體土地住宅房屋補償價=被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建築面積。被拆遷人在同一拆遷範圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區分房屋結構、等級分別計算合併補償。

（2）宅基地所有權區位補償價=宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。

附：未超過批准使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩餘使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區位補償單價由市國土房管局根據從化市國民經濟發展水平、從化市國有土地所有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批准後定期公佈。

二、實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批准建築面積低於（25-30）平方米/人的，按人均（25-30）平方米核定；在（25～60）平方米/人之間的，按批准的建築面積核定；超過60平方米/人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷範圍內有多處集體土地住宅房屋的，應合併計算房屋建築面積。

附：以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按房屋補償價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建築面積40平方米的。

（二）拆遷非本村籍的外來人員的居住房屋。

三、實行農民自建，應符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，並按相關規定進行建設。

（一）本村集體經濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經濟組織統一建設住宅。

1．如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，對集體經濟組織按照宅基地土地所有權區位補償價給予補償。

2．如由村集體經濟組織統一建設住宅，拆遷人按本規定第九條的有關規定給予村集體經濟組織補償，由村集體經濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

（二）本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地徵收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。

一、搬遷補助費（含電話、有線電視、空調、水錶、電錶、家電傢俬等搬遷涉及的一切搬遷費用）　拆遷人對在規定時間內簽訂拆遷補償安置協議並完成搬遷的被拆遷人，本村户籍人口每户可享受搬遷補助費；　非本村户籍人口，但有祖屋在拆遷區域的被拆遷人每户可享受拆遷補助費；超過規定期限仍拒不搬遷的，拆　遷人將申請依法強制拆遷，並不給予搬遷補助費和獎勵。

二、臨時安置補助費

（1）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）＞15時　總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×15

（2）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）＜15時　總安置費=該被徵地塊前三年平均年產值×補償倍數×被徵地塊需安置人數

土地拆遷補償=土地種類×畝產量×該類土地補償標準　土地種類：土地種類、稻田、專業菜地、魚塘、旱地、果園、茶園、水塘、渠、壩等　青苗補助費=果樹種類補償×青苗生產期標準×果園面積　果樹種類：油茶、油桐、苗木、花卉、藥、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果樹　林木種類：杉樹、國外松、樟、梓、楠、稠、馬尾松、泡桐、其他喬木、其他樹木及竹類　青苗生產期標準：果樹類按栽種年限劃分；林木類按樹苗高度和胸徑來劃分。

附：水池、糞池、井、排水溝、曬坪、擋土牆護坡、圍牆、水渠、墳地等按省、自治區、直轄市規定，一般按市場價格進行補償。種類劃分與各類補償標準由省、自治區、直轄市物價局定價。

根據國土資源部發出《關於進一步做好徵地管理工作的通知》，國土資源部要求在徵地補償中要做到多措並舉，進一步規範徵地管理工作。具體要求如下：

《通知》指出，制定徵地統一年產值標準和區片綜合地價是完善徵地補償機制、實現同地同價的重要舉措，也是提高徵地補償標準、維護農民權益的必然要求，各類建設徵收農村集體土地都必須嚴格執行。建設用地位於同一年產值或區片綜合地價區域的，徵地補償水平應基本保持一致，做到徵地補償同地同價。　為防止拖欠徵地補償款，確保補償費用及時足額到位，通知要求各地探索和完善徵地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據徵地規模與補償標準，測算徵地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存徵地補償款；對於城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存徵地補償款。用地經依法批准後，根據批准情況對預存的徵地補償款及時核算，多退少補。　各地還應合理分配徵地補償費。通知規定，徵地批後實施時，市縣國土資源部門要按照確定的徵地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用；應支付給被徵地農民的，要直接支付給農民個人，防止和及時糾正截留、挪用徵地補償安置費的問題。

《通知》要求，要採取多元安置途徑，優先進行農業安置，規範留地安置，推進被徵地農民社會保障資金12000元/畝的落實。本着“誰用地，誰承擔”的原則，鼓勵各地結合徵地補償安置積極拓展社保資金渠道。被徵地農民納入新農保的，還應落實被徵地農民的社會保障，不得以新農保代替被徵地農民社會保障。　在一些通過土地整治增加了耕地以及農村集體經濟組織預留機動地較多的農村地區，徵地時應優先採取農業安置方式，將新增耕地或機動地安排給被徵地農民，使其擁有一定面積的耕作土地，維持基本的生產條件和收入來源。 同時，還應推進被徵地農民社會保障資金的落實，各級國土資源部門要在當地政府的統一領導下，配合有關部門，積極推進被徵地農民社會保障制度建設。當前，解決被徵地農民社保問題的關鍵在於落實社保資金，本着“誰用地、誰承擔”的原則，鼓勵各地結合徵地補償安置積極拓展社保資金渠道。　《通知》強調，實行新型農村社會養老保險試點的地區，要做好被徵地農民社會保障與新農保制度的銜接工作。被徵地農民納入新農保的，還應落實被徵地農民的社會保障， 不得以新農保代替被徵地農民社會保障。

《通知》對做好徵地中農民住房拆遷補償安置工作、解決好被徵地農民居住問題，規範徵地程序、提高徵地工作透明度等作了明確規定。

《通知》要求，切實做好徵地涉及的拆遷補償安置工作，先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為；合理進行住房拆遷的補償安置，因地制宜採取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農户居住問題；統籌規劃有序推進徵地拆遷。同時，還要認真做好用地報批前告知、確認、聽證工作，妥善解決羣眾提出的合理要求；簡化徵地批後實施程序；強化市縣政府徵地實施主體職責，國土資源管理部門應在政府的統一組織領導下，認真履行部門職責；落實徵地批後反饋制度，建設用地批准後6個月內，市縣國土資源管理部門應將徵地批後實施完成情況，通過在線報送系統及時報送上級主管部門。

如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由於物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。

在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、税金等。對於大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。

成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。關於裝修成新的確定，各處不同。一般裝修時間由被拆遷户提供書面證明材料，不能提供的由被拆遷人與拆遷人共同協商確定；對初步估價結果及裝修明細表（包括裝修項目、工程量、規格等，不列明各項的裝修單價）給被拆遷户核對，如有漏項在規定的時間內提出，可做複核，過期無效；以上裝修價格包含人工費、材料費、機械費、各項合理的利息、利潤、管理費等必要的費用，一般還是以裝修市場上的裝修價格為參考。

在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。 需要注意的是，農房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作被拆遷房屋面積補償，由拆遷人給予相應的折價補償。

第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。　徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。　徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。　被徵收土地上的附着物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。　徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。　依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。　國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。　第四十八條 徵地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被徵地的農村集體經濟組織和農民的意見。　第四十九條 被徵地的農村集體經濟組織應當將徵收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公佈，接受監督。　禁止侵佔、挪用被徵收土地單位的徵地補償費用和其他有關費用。

《中華人民共和國土地管理法》於1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，1987年1月1日實施。此後，該法又經過了三次修改。第一次修正：1988年4月12日，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《憲法修正案》規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。1988年12月23日，第七屆全國人大常委會第五次會議根據憲法修正案對《中華人民共和國土地管理法》做了相應的修改，規定：“國有土地和集體所有土地使用權可以依法轉讓；國家依法實行國有土地有償使用制度”。這些規定為國有土地進入市場奠定了法律基礎。第二次修訂：為適應市場經濟體制下嚴格保護耕地的需要，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議對《中華人民共和國土地管理法》進行了全面修訂，明確規定：國家依法實行國有土地有償使用制度。建設單位使用國有土地，應當以有償使用方式取得。修訂後的該法於1999年1月1日正式施行。第三次修正：根據2004年3月4日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的《憲法修正案》第二十條關於“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償”的規定，2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議對《中華人民共和國土地管理法》進行了第三次修正，規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償”。

“土地管理法的修改是順應現實客觀需要的大好事，從法律制度的源頭上，完善徵收與補償機制，改革土地利益分配製度並將改革成果歸由人民共享，實現城鄉一體化過程中公共利益與個人利益之間一種理性的平衡，無疑是減少徵收中矛盾衝突，促進社會和諧穩定、繼續高速發展的必要之策。”

第二十五條　徵用土地方案經依法批准後，由被徵用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，並將批准徵地機關、批准文號、徵用土地的用途、範圍、面積以及徵地補償標準、農業人員安置辦法和辦理徵地補償的期限等，在被徵用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。　被徵用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理徵地補償登記。　市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批准的徵用土地方案，會同有關部門擬訂徵地補償、安置方案，在被徵用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被徵用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。徵地補償、安置方案報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁決。徵地補償、安置爭議不影響徵用土地方案的實施。　徵用土地的各項費用應當自徵地補償、安置方案批准之日起3個月內全額支付。

第二十六條　土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附着物及青苗補償費歸地上附着物及青苗的所有者所有。　徵用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者徵得被安置人員同意後用於支付被安置人員的保險費用。　市、縣和鄉（鎮）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。

2013年中央一號文件 2013年中央一號文件有關征地部分（全文第五部分第2條）：加快推進徵地制度改革。依法徵收農民集體所有土地，要提高農民在土地增值收益中的分配比例，確保被徵地農民生活水平有提高、長遠生計有保障。加快修訂土地管理法，儘快出台農民集體所有土地徵收補償條例。完善徵地補償辦法，合理確定補償標準，嚴格徵地程序，約束徵地行為，補償資金不落實的不得批准和實施徵地。改革和完善農村宅基地制度，加強管理，依法保障農户宅基地使用權。依法推進農村土地綜合整治，嚴格規範城鄉建設用地增減掛鈎試點和集體經營性建設用地流轉。農村集體非經營性建設用地不得進入市場。 ^[1-2] 

原標題：徵收補償應參照就近新建房價

□本報記者周斌

“面對明顯低於市場價格的補償方案,法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定,保障了當事人合法權益。”雖然判決已過兩年,但北京萬典律師事務所主任王衞洲對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍記憶猶新。

2011年4月6日,泗水縣政府作出決定,對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為,該徵收行為違法,在行政複議維持的情況下,將縣政府告上了法庭。

原告提供證據稱,被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡,縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪,因此徵求意見稿實為降雪後張貼,3月21日便結束徵求意見,公告期不足30天,程序違法。

被告則迴應説,當年2月有4次降雪,徵求意見稿張貼於2月20日,照片上的雪跡為2月16日的降雪。

法院審理認為,泗水縣當年2月至3月有降雪,僅憑照片上的雪跡和當事人記憶,尚不能證明原告主張。

庭上,被告指出,此次房屋徵收,縣政府進行了社會風險評估,召開了房屋徵收補償方案聽證會,廣泛聽取羣眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。

“此次徵收涉及900餘户,由於聽證會沒有廣而告之,導致參加聽證會的人數太少,而且多為企事業單位代表,聽證結果不合理,不公正。”原告反駁道。

王衞洲告訴記者,對於此次徵收,原告無法接受的根本原因是補償標準太低。

據介紹,徵收補償方案規定:選擇貨幣補償的,按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算,超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。

王衞洲回憶説,安置房優惠價為每平方米1300元左右,而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處瞭解到,新建商品房價格都在每平方米3500元左右。“孔慶豐家面積有四五百平方米,不管選擇何種補償方案,損失都很大,根本無法接受”。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

法院認為,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償,應參照就近區位的新建商品房的價格,以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中,優惠價格顯然低於市場價格,對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。

最終,法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋徵收決定。案件受理費50元,由泗水縣政府負擔。 ^[3]