宅基地使用權

第三百六十二條　【宅基地使用權的定義】宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條　【宅基地使用權取得、行使和轉讓的法律適用】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條　【宅基地的滅失和重新分配】宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條　【宅基地使用權變更和註銷登記】已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

第六十二條　農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一户擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現户有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌併合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。

國家允許進城落户的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

宅基地使用權是我國特有的用益物權類型，其立法背景和政策背景是在我國實行多年的城鄉“二元化”體制和政策，即農村人口和城市人口嚴格區分的政策。這種政策除了民事主體的不平等之外，還存在阻止農民進城，把農民隔離在現代化社會之外的嚴重缺陷。隨着改革開放的深入和城市化進程的加快，農民進城務工越來越多，他們脱離農村，長期居住在城市，而有些發達地區的農民住房不斷進入市場進行交易，農村住房的流轉也面臨新的問題，宅基地使用權面臨着越來越強烈的改革呼聲。

在現行規則之下，宅基地使用權人是符合申請宅基地條件的農村集體經濟組織成員。

值得注意的是，《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第18條第2、3款規定，城鎮非農業户口居民，回原籍村莊、集鎮落户的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳台同胞，亦可成為宅基地使用權的主體。這一規定沿襲了1986年《土地管理法》的規定，但現行《土地管理法》已將其刪除。這些人如已加人農村集體經濟組織，成為其中一員，自可申請取得宅基地使用權，否則，依我國《立法法》所確立的下位法不得超越上位法的法治原則，這些人將無從取得宅基地使用權。就這些人已經合法取得的宅基地使用權，自應予以承認和保護。

雖然《土地管理法》第62條第1款中規定“農村村民一户只能擁有一處宅基地”，但這並不能説明宅基地使用權的主體就是農村中的“户”。該規定是出於宅基地管理的考慮，強調村民的一户與宅基地的一處相對應，是對宅基地使用權初始取得的限制。

《民法典》第362條將宅基地使用權的客體界定為“集體所有的土地”，排除了在國有土地上設定宅基地使用權的可能性。

《土地管理法》第62條第3款規定：“農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌併合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。”城鎮建設用地規模範圍外的村莊，要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農户的建房需求。城鎮建設用地規模範圍內，可以通過建設農民公寓、農民住宅小區等方式，滿足農民居住需要。

《民法典》第362條將宅基地使用權的內容界定為“佔有和使用”“集體所有的土地”，“利用該土地建造住宅及其附屬設施”，包括農村村民所建住房以及與居住生活有關的其他建築物和設施，如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚、豬圈等。這裏將土地利用用途作了限定，體現了用途管制的基本思想，但將宅基地使用權的權能僅表述為“佔有和使用”，非如《民法典》上用益物權的“佔有、使用和收益”，限制了權利主體實現其權利的其他可能性。試點政策中，利用宅基地開展農家樂、民宿、鄉村旅遊等，實際上已經脱逸出了宅基地使用權的用途管制目標。

宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，由集體經濟組織成員無償取得、無償使用。但宅基地無償使用制度已經成為農村宅基地分配不均、“批少佔多”等問題的制度性基礎。《試點意見》指出，對因歷史原因形成的超標準佔用宅基地和一户多宅的，以及非集體經濟組織成員通過繼承房屋等佔有的宅基地，由農村集體經濟組織主導，探索實行有償使用。宅基地有償分配不會過度增加農民的負擔。一則有償使用費主要用於村公共基礎設施建設；二則收費標準的確立參酌了當地的經濟發展水平和不同的區位條件；三則就經濟困難的農户還可結合扶貧政策給予經濟補助，“對農民弱勢羣體的特殊保護不能通過限制其法律權利的行使來實現，而應當採取政策扶持等方式”。宅基地有償分配在一定程度上限制了沒有實際需求的農户申請宅基地的衝動，提高了宅基地利用的效率。

我國現行法律沒有對宅基地使用權的期限進行限制性規定，宅基地使用權不因期限屆滿而消滅。因此，宅基地使用權是沒有使用期限限制的用益物權。

兩者雖同屬在集體所有的土地之上所設定的用益物權，但兩者之間仍有不同：（1）內容不同。宅基地使用權是在集體土地上建造住宅及其附屬設施，而土地承包經營權是在集體土地上從事農業生產經營活動。（2）存續期限不同。宅基地使用權沒有期限限制，而土地承包經營權有期限限制，承包期屆滿未繼續承包的，土地承包經營權歸於消滅。

宅基地使用權與建設用地使用權都是利用他人土地從事建造活動，且均可在集體土地上設立，但兩者仍屬性質不同的用益物權：（1）權利主體的身份限制不同。宅基地使用權的主體只能是自然人，且限於集體經濟組織的成員。建設用地使用權的主體基本上沒有限制，自然人、法人和非法人組織均無不可。（2）權利內容不同。例如，宅基地使用權不能轉讓、抵押或投資入股，而建設用地使用權可以轉讓、抵押及出資。（3）取得方式不同。宅基地使用權的取得采取審批的方式，而建設用地使用權的取得通過出讓或劃撥方式。（4）設立要件不同。宅基地使用權無須登記即可設立，而建設用地使用權以登記作為生效要件。（5）是否有償不同。宅基地使用權由本集體經濟組織成員無償取得，而以出讓方式設立建設用地使用權時必須繳納土地出讓金。（6）存續期限不同。宅基地使用權沒有期限限制，而建設用地使用權有明確的期限，且不得超過法定的最高期限。

目前，農户申請宅基地使用權應具備的條件由各地根據實際情況自行制定，並沒有全國統一的標準。根據各省制定的農村宅基地管理辦法，一般來説，農村村民有下列情形之一的，可以申請設立宅基地使用權：（1）因子女結婚等原因確需分户，缺少宅基地的；（2）外來人口落户，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；（3）因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。農村村民有下列情形之一的，通常不予批准使用宅基地：（1）非本集體的農村村民；（2）已擁有一處達到規定標準面積的宅基地；（3）農村村民轉讓住房後，再申請宅基地的。

《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民住宅用地，由鄉鎮政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照《土地管理法》第44條的規定辦理農用地轉用審批手續。

符合宅基地申請條件的農户，以户為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。村民小組收到申請後，應提交村民小組會議討論，並將申請理由、擬用地位置和麪積、擬建房層高和麪積等情況在本小組範圍內公示。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農户申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農户直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過並在本集體經濟組織範圍內公示後，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。

審批工作中，農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理佈局要求和麪積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，並綜合各有關部門意見提出審批建議。自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求，其中涉及佔用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續後，核發鄉村建設規劃許可證；在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，可按照本省（區、市）有關規定辦理規劃許可。涉及林業、水利、電力等部門的要及時徵求意見。

根據各部門聯審結果，由鄉鎮政府對農民宅基地申請進行審批，出具“農村宅基地批准書”，鼓勵地方將鄉村建設規劃許可證由鄉鎮一併發放，並以適當方式公開。鄉鎮要建立宅基地用地建房審批管理台賬，有關資料歸檔留存，並及時將審批情況報縣級農業農村、自然資源等部門備案。

收到宅基地和建房（規劃許可）申請後，鄉鎮政府要及時組織農業農村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。經批准用地建房的農户，應當在開工前向鄉鎮政府或授權的牽頭部門申請劃定宅基地用地範圍，鄉鎮政府及時組織農業農村、自然資源等部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。農户建房完工後，鄉鎮政府組織相關部門進行驗收，實地檢查農户是否按照批准面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面積和規劃要求建設住房，並出具“農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表”。通過驗收的農户，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

《土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”這一規則將“一户一宅”政策定為明文。這裏，“一户一宅”指的是農村村民一户只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。這裏的“户”是農村自然户而非農村承包經營户。農村承包經營户是在農村自然户的成員基礎上承擔特定經濟職能的一類社會組織，而農村自然户的本質是指一個農村家庭，是作為民事主體的自然人的聯合。正如有學者所言，户只是因血緣、婚姻等關係聯絡而共同居住一處生活的自然人團體，不能作為單獨的民事主體來看待，因此，“户”只是為了申請和管理的方便而由國家和集體認可的單位。

宅基地的分配體現了嚴格的身份屬性，農村村民只能在户口所在村（村民組）內申請宅基地，而不能到其他鄉村（或村民組）內申請宅基地。基於成員權獲取的集體共有財產，同因身份權相聯繫的福利分配相對應。本集體內部，成員平等，每個成員分配宅基地的權利也是平等的，亦即只要是本集體成員，均可公平地要求集體分配宅基地。由於土地資源的稀缺性，規定一户只能擁有一處宅基地，確保每户農民都能得到一處安身之所，無論貧富，結果均等，在很大程度上順應了民心，符合人們樸素的公平觀念，也實現了農村基本的社會保障。由此可以在一定程度上解釋現行法上“一户一宅”的正當性，這也就成了當下落實“一户一宅”政策的邏輯前提。

農村村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積佔用宅基地。經批准易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。對歷史形成的宅基地面積超標和“一户多宅”等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。人均土地少、不能保障一户擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現户有所居。

1．權利人有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物

經法定審批程序取得宅基地使用權後，權利人有權在宅基地上建造住宅和其他附屬物。這是宅基地使用權設立的主要目的。在宅基地以外的空地上，權利人還有權種植樹木。

2．權利人有權處分宅基地使用權

雖然我國禁止宅基地使用權的流轉，但農村居民對宅基地上的房屋享有所有權並得自由處分。根據“房地一體”的規則，儘管宅基地使用權本身不可以轉讓，但可以隨着房屋一同轉讓。宅基地使用權人在經過本集體經濟組織同意後，可以將建造的住房轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地使用權分配條件的農户，住房轉讓的同時，宅基地使用權隨之一併轉讓。同時，由於房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質上也可以繼承。

宅基地使用權人的義務主要是按照規定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用權人不得擅自將宅基地挪作他用，如利用宅基地建設廠房、旅館、酒店等。但考慮到我國農村的實際情況，農村村民如果只是利用自家住房附帶地從事小規模、家庭式的生產經營活動，則不屬於改變宅基地的用途。

1、裁判要旨

農村宅基地使用權有着特定的身份限制，非農村集體經濟組織成員不得享有，但農村住房是可以出賣的，相應的宅基地使用權隨着房屋的轉讓而有條件的轉讓。

2、基本案情

原告張某訴稱：原告張某系廈門市海滄區東孚鎮東瑤村大芸社集體經濟組織成員，在2001年間將其享有位於福建省廈門市海滄區東孚鎮東瑤村大芸社的土地使用權（土地證號：杏東孚001678號），用地面積104平方米，東至路，南至路溝，西至陳見通圍牆1.12米，北至劉世勇圍牆1.10米的農村宅基地，以口頭協議方式轉讓給被告劉某，轉讓價人民幣貳萬元。轉讓後，被告劉某於2002年間在上述宅基地上建二層半房屋。上述宅基地的土地使用權登記人截止今日仍是原告。依據《中華人民共和國土地管理法》之規定，農村宅基地屬農民集體所有的土地，其使用權不得出讓、轉讓。故原被告之間對“杏東孚001678號”宅基地使用權的轉讓行為違反法律強制性規定而無效，被告應依法將土地返還原告。原告張某向本院提出訴訟請求：1.判令確認原告將“杏東孚001678 號”宅基地使用權轉讓給被告的行為無效；2.判令被告將“杏東孚001678號”項下的用地面積104平方米，東至路；南至路溝；西至陳見通圍牆1.12米；北至劉世勇1.10米的宅基地返還原告；3.本案訴訟費由被告承擔。

被告劉某辯稱，一、原告主張本案宅基地轉讓事實不存在。因原告自始至終均不在廈門市海滄區東孚鎮東瑤村(以下簡稱東瑤村)居住生活。2005年9月27日前，原告的户籍亦並不在東瑤村，故原告將其向政府申請的宅基地讓與被告建房，該行為並非土地轉讓或買賣行為，不存在無效情況。二、原告不具備東瑤村村民資格，其不享有本案案涉宅基地的使用權。根據原告所提交的原告的户口本顯示，原告的户籍於2005年9月27日由日東路14號之一102移入東瑤村，由此可見，原告於2001年間不具備東瑤村民資格。根據《土地管理法》第十條規定，原告依法不享有東瑤村的土地使用權。故原告無權在本案中主張案涉土地使用權。另外，原告於1997年6月3日依法獲批本案案涉宅基地使用權，然原告截止至2001年卻一直都未在該宅基地上進行相應的建築，原告的行為屬於對該宅基地使用權的拋棄，原告原有的宅基地使用權已消滅。三、現行法律並無明文規定，同集體內的土地使用權不得轉讓。根據《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”；第一百五十五條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應及時辦理變更登記或註銷登記”。可見，宅基地使用權可以轉讓，有條件的宅基地使用權轉讓行為不受法律所禁止。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予以批准”，也表明農村房屋及所在宅基地可以在一定範圍內轉讓，法律對其並無禁止。其次，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定“農村村民一户只能擁有一處宅基地”，結合該條“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准”的規定，表明“一户一宅”應系對農户申請宅基地的限制，而不是對土地轉讓權的限制。四、原告拋棄了本案宅基地的土地使用權後，被告作為東瑤村村民依法享有本案案涉宅基地的土地使用權，在該宅基地上建房用於居住生活，符合土地管理法的規定，因此，被告在房屋建成後並居住使用後到房管局辦理相應的土地使用權及產權時，東瑤村及土地管理部門對被告使用本案案涉宅基地建房並無提出過任何異議，亦同意被告辦理房屋產權登記的行為。此時，東瑤村及土房局的行為應認定為同意被告使用案涉宅基地進行建房居住使用，本案案涉宅基地應根據地隨房走的原則確定宅基地的使用權歸屬子被告所有。綜上，被告認為原告在本案中的訴訟請求沒有事實與法律依據，懇請法院駁回原告的全部訴訟請求。

法院經審理查明：1997年6月3日，原告依法取得位於福建省廈門市海滄區東孚街道東瑤村大芸社的一塊宅基地使用權（土地證號：杏東孚001678號），用地面積104.16平方米，東至路，南至路溝，西至陳見通圍牆1.12米，北至劉世勇圍牆1.10米，至2003年2月原告未在該宅基地上進行相應的建築，其户籍遷移出東瑤村大芸社。2003年2月9日，原告將其享有土地使用權的宅基地以口頭協議方式轉讓給被告，被告屬廈門市海滄區東孚街道東瑤村民委員會集體經濟組織成員。同年，被告在上述宅基地上建二層半房屋一幢，並居住至今，該房屋是被告家庭在東瑤村大芸社的唯一居所。對此，原告於今年之前均未提出任何異議。2005年9月27日，原告户籍由廈門市集美區日東路14號之一102移入廈門市海滄區東孚街道東瑤村，上述宅基地的土地使用權人至今仍登記在原告名下。原被告雙方所屬的廈門市海滄區東孚街道東瑤村民委員會認可雙方之間的宅基地轉讓行為。

廈門市海滄區人民法院於2017年11月16日作出（2017）閩0205民初3044號民事判決：駁回原告張某的全部訴訟請求。宣判後，原告張某提出上訴，廈門市中級人民法院於2018年3月12日作出（2018）閩02民終580號判決，駁回上訴，維持原判。

法院生效裁判認為：本案系宅基地使用權糾紛。本案的爭議焦點：一、原被告是有償轉讓還是贈與方式的無償轉讓宅基地使用權。原告主張原被告雙方以口頭協議方式轉讓宅基地使用權，轉讓價二萬元，未能提供相應證據。被告對此不予認可，並主張原告以贈與方式無償轉讓宅基地使用權，提供了村委會的證明予以佐證。由於原告未能提供證據證明其主張，應承擔舉證不能的法律後果。被告對自己的主張，提供了相應證據予以證明，形成一個證據鏈，因此，被告的主張具有事實依據，本院予以採信。二、原被告雙方的宅基地使用權流轉是否有效。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。”可見，農村宅基地使用權有着特定的身份限制，非農村集體經濟組織成員不得享有，但農村住房是可以出賣的，相應的宅基地使用權隨着房屋的轉讓而有條件的轉讓。根據《中華人民共和國物權法》第一百五十三條和第一百五十五條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應及時辦理變更登記或註銷登記”。該規定已明確了宅基地使用權可以轉讓，法律未禁止集體經濟組織內部成員間的宅基地使用權轉讓行為，有條件的宅基地使用權轉讓行為受法律保護。被告依原告的轉讓行為，實際取得訴爭的宅基地，在該宅基地上建造房屋，並在此居住生活近15年之久，該房屋系被告家庭在其村委會的唯一居所。而在此期間，原告始終未提出任何異議，原被告雙方所屬的廈門市海滄區東孚街道東瑤村民委員會亦認可雙方之間的宅基地轉讓行為，並出具了相關證明文件。

綜上所述，原被告的宅基地使用權轉讓行為是雙方自願的，是當事人的真實意思表示，該轉讓行為未違反法律規定，其村委會亦認可該轉讓行為，雙方的轉讓行為合法有效，被告對訟爭宅基地享有合法權益，原告的主張缺乏事實和法律依據，亦有悖誠信原則，本院不予支持。

宅基地使用權，是實現居者有其屋在農村的重要權利載體。因此，法院在處理類似宅基地使用權糾紛時一定要嚴格按照保障農民合法權益和相關法律規定來認真裁判。農村土地問題的難點在於既要維護當事人合法的民事權益，又不能簡單一判了之，要將國家的法律規定和政策要求向當事人解釋清楚，做到通過判決傳遞法律知識，維護農村穩定和諧的目的。

具體到本案，這是一起典型的農村村民之間宅基地使用權的糾紛，其中涉及到的相關問題可以從以下方面進行分析。

一般認為，宅基地使用權，指的是農村集體經濟組織成員在村集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施，以供居住的權利。

1.具有福利性和使用限制。由於我國實行的是社會主義公有制，根據《中華人民共和國》土地管理法第八條：“城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。”因此，作為農村集體經濟組織的成員，不同於城鎮居民要繳納土地費用，可以向村集體免費申請宅基地，進行房屋以及其他附屬設施的建造，實現農村居民的居住權利。也因此，“使用上的限制更加明確，如果當事人通過申請程序獲得了相應的土地，但是長期沒有建房，可能其地基將被收回。”在本案中，根據法院生效判決查明的事實，1997年6月3日，原告張某依法取得位於福建省廈門市海滄區東孚街道東瑤村大芸社的一塊宅基地使用權，至2003年2月原告未在該宅基地上進行相應的建築，其户籍遷移出東瑤村大芸社。因此，根據國家土地政策和法律規定，該宅基地使用權應應該被收回重新分配，否則就會造成農村土地資源的浪費和其他農村集體經濟組織成員權益的損害。

2.宅基地使用權的主體是農村集體經濟組織成員。根據法律規定，由於農村土地屬於農民集體所有，因此，申請宅基地使用權的主體也只能是本村的集體經濟組織成員。物權法、土地管理法等法律、政策明確禁止城鎮居民購置宅基地。其他城市居民和不屬於該村集體的成員沒有權利進行申請，也不是宅基地使用權的權利人。在該案件中，作為被告的劉某取得了原告在本村的宅基地使用權。由於劉某本人也屬於該村的村集體經濟組織成員，因此，僅就這一點來説，被告劉某是符合取得宅基地使用權主體資格的。

3.一户一宅原則。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”由於宅基地使用權是福利性質的，滿足農村居民生活和需要的權利。因此，如果對於村集體經濟組織成員的宅基地使用權的數量加以限制，就可能導致農村土地的集中，最終損害村集體土地制度和集體經濟組織成員的合法權益。因此，在農村土地買賣、贈與等合同行為中，如果違反了一户一宅的原則，就違反了法律的強制性規定，則該合同應該被認為是無效的。具體在該案件中，被告劉某已經在訟爭宅基地上建造房屋，居住生活近15年，且該房屋是其在本村集體中的唯一居所。因此，被告沒有違反一户一宅原則。

既然宅基地使用權具有十分特殊的性質，那麼對宅基地使用權的轉讓也具有特殊的要求。在司法實踐中，除了轉讓行為的雙方都必須是其自身真實意思表示之外，合法有效的轉讓還應該滿足三個要件：一是雙方都是同一個農村集體經濟組織成員；二是滿足一户一宅的原則；三是得到村集體的同意。

1.雙方都是同村農村集體經濟組織成員。

由於宅基地使用權是農民集體所有土地的衍生權利，因此，對於宅基地使用權轉讓有嚴格的限制。為了防止農村集體用地面積的減少和本村集體經濟組織成員權益的保障，轉讓雙方都必須是同一農村集體經濟組織成員。在本案中，原告張某獲得宅基地使用權與被告劉某獲得宅基地使用權的時間均是東瑤村村集體經濟組織成員。

2.滿足一户一宅的原則要求。

作為宅基地使用權的受讓方，其在獲得新的宅基地使用權時必須滿足《中華人民共和國》土地管理法第六十二條的規定，沒有宅基地，或者其宅基地的面積還達不到省、自治區、直轄市規定的標準。本案被告劉某獲取的宅基地是其在該村集體中的唯一宅基地，這是符合法律規定的。

3.需要獲得村集體的同意。

根據我國的土地法律規定，宅基地應該屬於農民集體所有。村集體經濟組織成員只有宅基地的使用權。根據《土地管理法》第十條：“農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”村集體經濟組織對於本村內的宅基地的分配和使用應當具有管理權。因此，對於村宅基地使用權的轉讓應當得到村集體經濟組織或村民委員會的同意或認可。本案原被告雙方所屬的廈門市海滄區東孚街道東瑤村民委員會認可雙方之間的宅基地轉讓行為。因此，該轉讓行為應該屬於合法有效。

宅基地使用權、土地承包經營權、用益物權